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Mr. Moneymaker

Wann empfiehlt sich welche Sanierung?

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Hallo!

Beim Thema Sanierungen stehe ich noch ein wenig auf dem Schlauch: ist es gut, nach dem Kauf so viel wie möglich zu sanieren, damit ich gleich eine hohe Miete verlangen kann? Oder saniere ich erst zum spät möglichsten Zeitpunkt dann, wenn es eben notwendig ist?

Und: welche Sanierungsmaßnahmen empfehlen sich (z.B. im Hinblick auf Renditesteigerung)? Welche nicht? Gibt es auch Förderungen für Dämmung bei reinen vermieteten Objekten? 

Ich freue mich auf eure Ansichten 9_9

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vor 6 Minuten schrieb Mr. Moneymaker:

Hallo!

Beim Thema Sanierungen stehe ich noch ein wenig auf dem Schlauch: ist es gut, nach dem Kauf so viel wie möglich zu sanieren,

Ich denke, dass ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Es hängt davon ab wie du die Immobilie gekauft hast? In einer Vermögensverwaltenden GmbH oder  Privat? Was strebst du nach der Sanierung an, Vermietung oder Verkauf?

damit ich gleich eine hohe Miete verlangen kann? Oder saniere ich erst zum spät möglichsten Zeitpunkt dann, wenn es eben notwendig ist?

Eine Hohe Miete ist zwar schön, allerdings kannst du je nachdem wie sich der Mietspiegel entwickelt die nächsten Jahre nicht erhöhen. Die nächste Frage ist, kannst du diese Miete auch verlangen, wenn der erste Mieter nach 2 Jahren auszieht und die Wohnung nichtmehr wie bei "Erstbezug nach Sanierung" aussieht?

Du solltest auch die Abschreibung von Sanierungskosten beachten. In den ersten 3 Jahren nur 15% des Objektwerts.

Und: welche Sanierungsmaßnahmen empfehlen sich (z.B. im Hinblick auf Renditesteigerung)? Welche nicht? Gibt es auch Förderungen für Dämmung bei reinen vermieteten Objekten? 

Bad, Boden sollte solide sein. Hängt aber auch wieder vom Objekt ab, wenn die Türen seit 40 Jahren dort verbaut sind, würde ich diese erneuern.

Ich freue mich auf eure Ansichten 9_9

Gruß

Marvin

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Konkret geht es bei mir um eine 1952 erbaute Immobilie, bei der seitdem kaum etwas gemacht worden ist. Diese möchte ich privat erwerben. 

 

Danke für die Hinweise zu Miete etc! Aber ist es nicht so, dass ich nicht an den Mietspiegel gebunden bin, nach größeren Sanierungen? (Wer "überprüft" eig., ob ich mich an den Mietspiegel halte?)

 

Bäder und Böden wollte ich machen, ja. Überlegt hatte ich noch Fenster und Einbauküche... ? Außerdem kann man natürlich das gesamte Haus dämmen, sei es Dachboden, Fassade, Dach, etc. 

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vor 13 Minuten schrieb Mr. Moneymaker:

Konkret geht es bei mir um eine 1952 erbaute Immobilie, bei der seitdem kaum etwas gemacht worden ist. Diese möchte ich privat erwerben. 

 

Danke für die Hinweise zu Miete etc! Aber ist es nicht so, dass ich nicht an den Mietspiegel gebunden bin, nach größeren Sanierungen?

Natürlich bist du nicht an den Mietspiegel gebunden, unabhängig von Sanierung, bist du meines Wissens bei Neuvermietung nicht an den Mietspiegel gebunden. Wenn dein Mieter allerdings eine Zeit in der Wohnung wohnt, willst du doch irgendwann mal erhöhen oder?

Beispiel: Mietspiegel 7€/qm, deine Miete: 9€/qm. Nun willst du nach 4Jahren die Miete erhöhen: Mietspiegel: 8€/qm, deine Miete noch immer 9€. Nun ist der Zeitpunkt wo du am Mietspiegel gebunden bist und nicht erhöhen kannst.

(Wer "überprüft" eig., ob ich mich an den Mietspiegel halte?)

Das kann ich dir nicht beantworten, allerdings kann dein Mieter irgendwann klagen und du zahlst fleißig zurück!

Bäder und Böden wollte ich machen, ja. Überlegt hatte ich noch Fenster und Einbauküche... ? Außerdem kann man natürlich das gesamte Haus dämmen, sei es Dachboden, Fassade, Dach, etc. 

 

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vor 8 Minuten schrieb MaTa Immobilien:

 

Auch wenn es ein wenig Off Topic ist:  was wäre dann das von dir empfohlene Vorgehen, um das beschriebene Problem mit dem Mietspiegel, etc. zu vermeiden?

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Wie gesagt, jede Immobilie ist anders, setz dich mit deinem Steuerberater hin, guckt Euch die Zahlen an und besprecht es. Er wird dir dort sicherlich weiterhelfen können. Um dein Mietpreisproblem zu Lösen würde ich nicht zuviel Miete verlangen ;-)

 

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@Mr. Moneymaker

Du wirst hier von keinem eine Checkliste bekommen können, weil Sanierungen individuell sind. Das, was kaputt geht, muss gemacht werden. Zusätzlich kannst du natürlich noch modernisieren, also z.B. neues Bad, Balkone, usw. Von Dämmmaßnahmen würde ich grundsätzlich die Finger lassen. Das lohnt sich in der Regel nicht bei Mietobjekten (und auch selten in eigengenutzten Objekten). Förderungen gibt es auch ziemlich viele. Musst du dich mal über Kfw-Bank informieren. Aber auch die einzelnen Bundesländer legen immer wieder Förderprogramme auf. Da musst du dich in deinem Bundesland ständig auf den neuesten Stand halten.

Auch sollten sich deine Maßnahmen immer im Verhältnis zum Mietobjekt befinden. Wenn du eine einfache Mieterstruktur in einem einfachen Mietobjekt hast, dann macht es einfach keinen Sinn, wenn du dort die teuersten und hochwertigsten Materialien verbaust. Das wird dir in der Regel keinen Cent Mehreinnahmen bringen, treiben deine Kosten jedoch ungemein hoch.  

Generell solltest du in den ersten 3 Jahren so wenig wie möglich machen und so viel wie nötig >>> 15% Grenze beachten. Generell bedeutet aber auch, dass es manchmal Sinn macht diese Regel zu brechen, nämlich dann, wenn durch das Unterbleiben von Instandhaltungsmaßnahmen die Mieten drastisch unten gehalten werden müssen bzw. nicht auf ein Normalmaß angehoben werden können, da das Objekt sich in einem desolaten Zustand befindet. Hier macht es keinen Sinn die 3 Jahre abzuwarten und dann erst zu handeln.

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vor 12 Stunden schrieb Eduard Hange:

Von Dämmmaßnahmen würde ich grundsätzlich die Finger lassen. Das lohnt sich in der Regel nicht bei Mietobjekten (und auch selten in eigengenutzten Objekten).

Jein. Es gibt mMn. 2 Maßnahmen, die sich rechnen, sofern man es denn selbst macht: Kellerdecke und Dach.

Kellerdecke ist wirklich einfach. Einzig wenn der Keller schon vorher sehr niedrig ist würde ich davon absehen.

Dach kann man auch selbst machen, ist schon ein wenig kniffeliger, aber machbar.

 

Fassadendämmung rechnet sich nie.

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@jonas2

Du hast Recht. Ich bezog mich in erster Linie auf die Fassadendämmung. Habe ich zu unklar ausgedrückt. Die Energieersparnisse einer Fassadendämmung stehen m.M.n. in keiner Relation zu den Kosten. Kellerdecken- und Dachdämmungen sind relativ günstig und einigermaßen wirkungsvoll für die betreffenden Wohnungen.

Edited by Eduard Hange

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Zum Thema KfW und Zuschüsse wollte ich noch anmerken, dass man sich das genauer durchlesen und -kalkulieren sollte.

Ein Beispiel: Ich möchte ein MFH mit Elektroheizung kaufen und anschliessend eine Flüssiggasheizung einbauen, samt neuen Heizkörpern und Leitungen. Leitungen verlegen und Heizkörper einbauen in Eigenregie. Kosten geschätzt 20.000€. Von der Bank kann ich die Kosten mit 1.5% mitfinanzieren. Von KfW als Einzelmassnahme mit 0.75%. Das ist ein Ersparnis von gerade 150€/Jahr. ABER, um KfW Finanzierung zu bekommen brauche ich noch einen Energieberater, dieser verlangt etwa 1500€ für seine "Tätigkeit/Mitwirkung". Wenn man noch den ganzen Zeitaufwand für KfW Papierkram einberechnet, seh ich keine Notwendigkeit die Sanierung mittels KfW zu finanzieren.

Bei einem grösseren Projekt wo man einen KfW Standart erreichen möchte, sieht es wahrscheinlich wieder anders aus.

Edited by alex.ko
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vor 20 Stunden schrieb Mr. Moneymaker:

Auch wenn es ein wenig Off Topic ist:  was wäre dann das von dir empfohlene Vorgehen, um das beschriebene Problem mit dem Mietspiegel, etc. zu vermeiden?

- Nach Auszug möbiliert vermieten (wenn das in der Gegend machbar ist)..

- WG-Zimmervermietung (wenn dort der Bedarf da ist)

 

Ich hab z.b. in meinem Haus eine 2-Zimmerwhg.. Nach Auszug habe ich diese an zwei Personen vermietet, aber Einzelmietverträge gemacht.. So konnte ich den Ertrag dieser Wohnung steigern..

 

vor 14 Minuten schrieb alex.ko:

Zum Thema KfW und Zuschüsse wollte ich noch anmerken, dass man sich das genauer durchlesen und -kalkulieren sollte.

Ein Beispiel: Ich möchte ein MFH mit Elektroheizung kaufen und anschliessend eine Flüssiggasheizung einbauen, samt neuen Heizkörpern und Leitungen. Leitungen verlegen und Heizkörper einbauen in Eigenregie. Kosten geschätzt 20.000€. Von der Bank kann ich die Kosten mit 1.5% mitfinanzieren. Von KfW als Einzelmassnahme mit 0.75%. Das ist ein Ersparnis von gerade 150€/Jahr. ABER, um KfW Finanzierung zu bekommen brauche ich noch einen Energieberater, dieser verlangt etwa 1500€ für seine "Tätigkeit/Mitwirkung". Wenn man noch den ganzen Zeitaufwand für KfW Papierkram einberechnet, seh ich keine Notwendigkeit die Sanierung mittels KfW zu finanzieren.

Bei einem grösseren Projekt wo man einen KfW Standart erreichen möchte, sieht es wahrscheinlich wieder anders aus.

Sehe ich ganz genau so.. Rechnet sich oft nicht bei aktuellen Zinsmöglichkeiten, die man bei normalen Banken erhalten kann.. Erst bei richtig großen Projekten muss man sich das genau ausrechnen..

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vor 2 Stunden schrieb jonas2:

Jein. Es gibt mMn. 2 Maßnahmen, die sich rechnen, sofern man es denn selbst macht: Kellerdecke und Dach.

Kellerdecke ist wirklich einfach. Einzig wenn der Keller schon vorher sehr niedrig ist würde ich davon absehen.

Dach kann man auch selbst machen, ist schon ein wenig kniffeliger, aber machbar.

 

Fassadendämmung rechnet sich nie.

 

 

Danke!

Meinst du mit Dach "Dachboden" oder das "Dach" selbst? 

Ein Gutachter sagte mir bzgl. Fassadendämmung, dass er vermutet, dass diese in 10 Jahren (wenn bei meinem Objekt die Fassade notwendig ist) vermutlich sowieso Pflicht sein wird...

 

Ansonsten ist ja bekannt, dass Bad und Böden gute Sanierungsmaßnahme sind. Wie steht ihr zu Einbauküchen? Ich laß mal, dass diese in Wohnungen gut seien. Trifft das auch auf Häuser zu, oder soll man da  den Einbau dem Mieter lieber selber überlassen? 

 

Ansonsten, wenn euch noch Sachen einfallen, immer gerne :)

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vor 22 Stunden schrieb MaTa Immobilien:

Beispiel: Mietspiegel 7€/qm, deine Miete: 9€/qm. Nun willst du nach 4Jahren die Miete erhöhen: Mietspiegel: 8€/qm, deine Miete noch immer 9€. Nun ist der Zeitpunkt wo du am Mietspiegel gebunden bist und nicht erhöhen kannst.

Warum dann nicht gleich "die Sau voll machen", also die Immobilie mit allen wertsteigernden Maßnahmen zum maximal Preis vermieten (möbliert, Küche, etc.)? Dann kann ich zwar im Nachhinein nicht mehr steigern, habe aber von Anfang an eine hohe Miete. (abgesehen von den steuerlichen Aspekten mit den 15% in 3J.)

Edited by Mr. Moneymaker

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vor 5 Minuten schrieb Mr. Moneymaker:

Danke!

Meinst du mit Dach "Dachboden" oder das "Dach" selbst? 

Ein Gutachter sagte mir bzgl. Fassadendämmung, dass er vermutet, dass diese in 10 Jahren (wenn bei meinem Objekt die Fassade notwendig ist) vermutlich sowieso Pflicht sein wird...

Ansonsten ist ja bekannt, dass Bad und Böden gute Sanierungsmaßnahme sind. Wie steht ihr zu Einbauküchen? Ich laß mal, dass diese in Wohnungen gut seien. Trifft das auch auf Häuser zu, oder soll man da  den Einbau dem Mieter lieber selber überlassen? 

Ansonsten, wenn euch noch Sachen einfallen, immer gerne :)

Ich gehe stark davon aus, dass er das Dämmen der obersten Geschossdecke meint.

Ich will jetzt nicht sexistisch klingen, aber wenn eine Frau mit im Spiel ist, dann sind das Bad und die Küche ein Auschlusskriterium B|

Eine Küche kostet heutzutage nicht die Welt. Und ja, die Sache mit Gewährleistung ist so eine Sache. Allerdings hatte ich mehr negative Erfahrungen mit Mietersuche für Wohnungen ohne Küche oder mit dem Abkauf der Küche durch den Mieter. In 10 Jahren musste ich bisher nur einen Kühlschrank ersetzen. Kostenpunkt 180€. Direkt abzugsfähig. Für die Küche verlange ich einen monatlichen Zuschlag, abhängig vom Wert.

 

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vor 12 Minuten schrieb alex.ko:

Ich gehe stark davon aus, dass er das Dämmen der obersten Geschossdecke meint.

 

Das ist auch so eine Sache... Man hat ja nach Erwerb 2 Jahre Zeit, diese zu dämmen. Habt ihr das alle hier brav gemacht, oder überprüft das sowieso keiner?

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vor 26 Minuten schrieb Mr. Moneymaker:

Das ist auch so eine Sache... Man hat ja nach Erwerb 2 Jahre Zeit, diese zu dämmen. Habt ihr das alle hier brav gemacht, oder überprüft das sowieso keiner?

Das überprüft kein Mensch. Ausser der Nachbar oder Schornsteinfeger könnte dich anschwärzen. Der Schronsteifeger würde damit allerdings seinen eigenen Kunden anschwärzen...

Fazit: Wo kein Kläger, da kein Richter!

 

Allerdings kann sich eine Dämmung der obersten Geschossdecke schnell rendieren, da der Kosten-Nutzen-Faktor ziemlich hoch ist.

Edited by alex.ko
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vor 9 Stunden schrieb Mr. Moneymaker:

Meinst du mit Dach "Dachboden" oder das "Dach" selbst? 

Ein Gutachter sagte mir bzgl. Fassadendämmung, dass er vermutet, dass diese in 10 Jahren (wenn bei meinem Objekt die Fassade notwendig ist) vermutlich sowieso Pflicht sein wird...

Mit Dach meinte ich Dachboden. Das Dach ist komplizierter, viel teurer, und bringt weniger, daher nur wenn man es zu Wohnraum ausbauen will.

 

Küchen ist auch Klientelabhängig. Je höher die erwartete Fluktuation ist, desto lieber haben die Mieter sie. Ein Student der zu Studienbeginn umziehen muss, 3 MM Kaution zahlt und sowieso nur 3-4 Jahre dort wohnen will, hat idR. weder Interesse noch Geld für ne eigene Einbauküche. Junge Leute haben idR. auch keine eigene aus ihrer alten Wohnung, die sie mitnehmen könnten.

Seit ich die Preise für gebrauchte, aber noch wirklich gute Küchen (sowie Möbel allgemein) auf ebay-kleinanzeigen kenne bin ich ein großer Freund der vermietung ink. Einbauküche geworden B| es ist einfach sehr lukrativ. Es gibt hier auch nen Thread wo Tricks erwähnt werden, wie man sich der Gewährleistung für die Elektrogeräte entzieht - denn wer Betrag x jeden Monat für eine Küche zahlt hat auch Anspruch darauf das die Geräte im Schadensfall ersetzt/repariert werden.

Ich tue dies nicht, im Zweifelsfall werden sie ersetzt - sie halten erstaunlich lange, und bei einem Gebrauchtkauf einer 1 Jahre alten 08/15 Küche sind die Margen wirklich gut.

Edit: Wenn die Statik er zulässt würde ich auch den Umbau zu einer offenen Wohnküche prüfen. Die Mieter lieben sie und lässt sich oft schnell und günstig umsetzen.

Edited by jonas2
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vor 9 Stunden schrieb Mr. Moneymaker:

Ein Gutachter sagte mir bzgl. Fassadendämmung, dass er vermutet, dass diese in 10 Jahren (wenn bei meinem Objekt die Fassade notwendig ist) vermutlich sowieso Pflicht sein wird...

Ist es mWn. bereits jetzt, sofern du einen bestimmten Prozentsatz der Fassade erneuerst. Ausnahme ist nur wenn es "nicht sinnvoll" ist. Dh. wenn du  ne 36er Ziegelmauer hast und die eingesparte Energiemenge bei nochmal x cm Dämmplatten minimal ist. Das heißt dann aber wieder ewig Schriftverkehr, eventuell nen Gutachter, der bestätigt das das wirklich ne 36er Mauer ist (bestbezahltester Zollstockanhalter der Welt), die wirklich gut dämmt (Grundwissen) und und und....

Ich erneuere darum NIIIIIIIIIIIE meine Fassaden :D

 -> wer will das überprüfen

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