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Physical Ed

Häuserkauf dank niedriger Zinsen kann teuer werden

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Ein alter Hut und immer wieder gerne ignoriert!

Für die Einen ein wirtschaftliches Desaster, für die Anderen eine tolle Möglichkeit, günstig einzukaufen - es soll Marktteilnehmer geben, die sich schon darauf freuen!

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Wieso ignoriert? Meiner Meinung nach ist das Thema "Zins" essentiell für ein finanziertes Investment, oder nicht!?

Klar ist, dass das Thema "Niedrigzins" seit langem in aller Munde ist, jedoch wird es auch wieder nach oben gehen mit den Prozentsätzen. Wie schätzten Sie die Zinsentwicklung der nächsten Jahre ein? (Ich frage nach Meinungen nicht nach Vorhersagen!)

Danke im Voraus

 

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vor 20 Minuten schrieb Physical Ed:

Wieso ignoriert? Meiner Meinung nach ist das Thema "Zins" essentiell für ein finanziertes Investment, oder nicht!?

Gemeint war, dass das in der Überschrift benannte Thema, die Gefahren des Niedrigzinses, sehr gerne ignoriert wird.

In der aktuellen Phase gibt es einen hohen Anteil an Interessenten und Käufern, die ausschliesslich der niedrigen Zinsen und wegen des allgemeinen Booms Immobilien kaufen bzw. kaufen wollen. Hier ist dann wenig Fachverständnis und nicht selten eine hohe Beratungsresistenz anzutreffen. Hinzu kommt, dass es für viele Käufer zu abstrakt ist, in 10 oder 15 Jahres-Schritten zu denken - das wird schon nicht so schlimm werden.

Beispiel:

In den ersten Jahren der Niedrigzinsphase wurde viele Finanzierungen mit 1% Tilgung abgeschlossen, wenn diese Zinsbindungen demnächst auslaufen werden die Banken diesen Kandidaten in der Anschlussfinanzierung allein wegen der WoKriLi 1-2% mehr Tilgung aufbürden müssen, Zinssteigerungen sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.

Hier können viele prophylaktisch schon einmal die Umzugskartons kaufen.

Nicht alles, was die Bank einem Kunden zur Unterschrift vorlegt muss auch vorteilhaft für den Kunden sein!

vor 35 Minuten schrieb Physical Ed:

Wie schätzten Sie die Zinsentwicklung der nächsten Jahre ein? (Ich frage nach Meinungen nicht nach Vorhersagen!)

Meiner Meinung nach werden wir noch 3-4 Jahre Freude (wenn man die Risiken nicht ignoriert) an dem Niedrigzinsniveau haben (weltwirtschaftliche Einflüsse außen vor).

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...verstehe! Alles andere hätte mich auch sehr gewundert!

 

vor 18 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Beispiel:

In den ersten Jahren der Niedrigzinsphase wurde viele Finanzierungen mit 1% Tilgung abgeschlossen, wenn diese Zinsbindungen demnächst auslaufen werden die Banken diesen Kandidaten in der Anschlussfinanzierung allein wegen der WoKriLi 1-2% mehr Tilgung aufbürden müssen, Zinssteigerungen sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.

Hier können viele prophylaktisch schon einmal die Umzugskartons kaufen.

Nicht alles, was die Bank einem Kunden zur Unterschrift vorlegt muss auch vorteilhaft für den Kunden sein!

Meiner Meinung nach werden wir noch 3-4 Jahre Freude (wenn man die Risiken nicht ignoriert) an dem Niedrigzinsniveau haben (weltwirtschaftliche Einflüsse außen vor).

1. Ist denn die Tilgung unter 3% dann überhaupt sinnvoll? -im Hinblick auf die auslaufende Zinsbindung?

2. Gibt es zur WoKriLi ein bestehendes Forum? Bzw. Kann man sich die WoKriLi downloaden?

Als Newbie bitte ich um Nachsicht im Bezug auf den Inhalt meiner Fragen!

Besten Gruß

 

 

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Bis 2019 dürfte es noch gehen obwohl bis dahin bereits die ersten minikorrekturen und anpassungen nach oben geben wird. Dann tritt Draghi zurück und was dann kommen wird sollte klar sein. 

 

Dem banken und den Menschen die jetzt ganz bewusst inne halten wird es freuen...

 

Natürlich kann man immer wieder Japan ins feld führen wegen Zeithorizonte...aber ein direktvergleich hinkt aus mehreren Gründen.

 

Meine Meinung über Tilgung? 2  bis 2.5% tilgung sollte Minimum sein. Viele vergessen ja auch die v.d. banken anvisierte 8% annuität bei Krediten bei Anschlussfinanzierung. Auch sollte man schnellstmöglich eine Erhöhung des Verkehrswertes durch diverse Massnahmen  anpeilen.

Edited by Georg J. Heininger

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vor 1 Stunde schrieb Georg J. Heininger:

 Dann tritt Draghi zurück und was dann kommen wird sollte klar sein.

Ja? Was denn? :x

Edited by Fröhn
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vor 1 Stunde schrieb Georg J. Heininger:

Bis 2019 dürfte es noch gehen obwohl bis dahin bereits die ersten minikorrekturen und anpassungen nach oben geben wird. Dann tritt Draghi zurück und was dann kommen wird sollte klar sein. 

 

Dem banken und den Menschen die jetzt ganz bewusst inne halten wird es freuen...

 

Natürlich kann man immer wieder Japan ins feld führen wegen Zeithorizonte...aber ein direktvergleich hinkt aus mehreren Gründen.

 

Meine Meinung über Tilgung? 2  bis 2.5% tilgung sollte Minimum sein. Viele vergessen ja auch die v.d. banken anvisierte 8% annuität bei Krediten bei Anschlussfinanzierung. Auch sollte man schnellstmöglich eine Erhöhung des Verkehrswertes durch diverse Massnahmen  anpeilen.

8% Annuität? Wie meinst du das? Wenn jetzt bei deinem Kredit die Zinsbindung ausläuft dann werden 8% veranschlagt? Also ca 1,5% Zins und der Rest Tilgung? Verstehe ich das richtig, oder was willst du uns damit sagen?

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@daeda

Banken rechnen den Kredit nicht nur mit der tatsächlichen Annuität durch, die du bezahlen willst. Die schauen auch, ob sich die Immobilie  bei 8% Annuität (also Zins+Tilgung) noch trägt, oder ob du dann zumindest noch in der Lage bist die Kreditraten zu tragen.

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@daeda Ein Beispiel:

Du hast ein 100k Darlehen, dass nach 10 Jahren ausläuft und Du hast 2% jährliche Tilgung vereinbart. Zinsen liegen bei 1,5%. (Also der Standardfall schlecht hin)  Die Rate kostet Dich also monatlich 292 Euro.

Dann wären nach 10 Jahren etwas weniger als 80k Restschulden noch zu zählen.

Der alte Kredit läuft aus - ergo muss nun refinanhziert werden.

Inzwischen sind die Bauzinsen aber leider um 4,5 % angestiegen und zwar auf 6% - dazu kommen noch die 2% Tilgung und das macht dann 8% Annuität.

Rechnen wir einmal die neue Rate aus:

80k Restschuld auf 8% macht 534 Euro.

Das Darlehen wäre so nicht möglich, weil 534 > 292. Ein Auslauf mit 8% funktioniert also nicht.

Was kann man da machen?

Höher tilgen? Richtig.

Wir rechnen mit 3% Tilgung und kommen somit auf eine Restschuld unter 70K. Die Rate liegt nun bei 466 Eur.

Schon besser, aber immer noch zu viel.

Was machen wir jetzt?

Noch mehr tilgen? Probiere mal 6 % Da müßte 266 Euro rauskommen. Das wäre also stabil.

Wenn Du also brutto zu Faktor 10 kaufst, kommst Du in die richtige Richtung, ohne selber draufzulegen. Wenn Du zu Faktor 12 oder 13 einkaufst, geht da auch, wenn Du mal die Mieten erhöhst. Innerhalb von 10 Jahren, hast Du ja immerhin 3 mal die Chance dazu.

Fazit: 8% Annuität im 40/60 Auslauf ist schon möglich. Aber man darf vorher nicht zu teuer einkaufen und muss auch in den 10 Jahren etwas tun - sprich Mieten am Markt anpassen, was aber nur geht, wenn der Markt das auch hergibt.

 

 

 

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Also die Berechnung verstehe ich nun nicht:ph34r:

Die Bank orientiert sich doch nicht an der einmal gewählten Annuität (in deinem Fall 292€), sondern an den Mieteinnahmen? 

Hätte ich 800€ Nettokaltmiete Mieteinnahmen wäre es doch überhaupt kein Problem, auch eine höhere Annuitat bedienen zu können (z.B. die genannten 534€). So wie du rechnest wäre ja für niemanden die Kombination aus 2% Tilgung und 1,5% Zins möglich da bei Rechnung mit einer 8% Annuität für die Anschlussfinanzierung natürlich die monatliche Zahlung viel höher wird....

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Ich verstehe die Aufregungen nicht immer.. Teilweise stimme ich zu, teilweise nicht.. Natürlich gibt es viele _____ Menschen, die jetzt einfach nur sinnlos und ohne Verstand einkaufen.. Es ist aber nicht alles schlecht zu reden, wie das viele immer tun (sowohl hier, als auch woanders)..

Die zwei größten Probleme sind, dass viele fast jeden Preis zahlen und nicht bedenken, wie es später weitergeht, wenn man fast nichts tilgt.. Gerade beide Themen in Kombination.. Und in allererster Linie sind damit Eigenheimer gemeint..

 

Aber die riesen Probleme sehe ich nicht bei so vielen.. Die Zinsen werden steigen, ja! Aber wann ist offen.. Sagen wir mal, dass es ab 2017 los geht und die EZB jährlich um 0,25% hochgeht.. Dann dauert es trotzdem noch ziemlich lange, bis wir auf 4% und mehr kommen..

Bei Anschlussfinanzierung ist ja bereits einiges getilgt (wenn man denn richtig tilgt) und auch eine Abwertung wäre damit noch zu verdauen.. Und so die riesen Abwertung wird es bestimmt nicht geben.. Man stelle sich vor, es gäbe überall eine Abwertung.. Dann würden Menschen in New York, Paris, Monaco, Lissabon, Shanghai arge Probleme kriegen und die Weltwirtschaft wäre wieder soweit, dass die Zinsen runtergehen müssten.. Etwas Abwertung okay.. Aber bestimmt keine 50% und mehr, wie evtl. in den 1990ern in Berlin.. Dafür haben wir enfach eine andere Zeit..

 

Daher finde ich hier den (teuren!) BSV gar nicht mal so schlecht.. Ich habe mir hiermit die Zinsen auf die volle Tilgung von 26,2 Jahren gesichert.. Auch wenn ich jetzt ca. 0,5-1% jährlich mehr an Zinsen zahle (sind ja auch absetzbar) und mit 1% der Finanzierungsumme die Abschlussgebühr hoch war (auch absetzbar).. In der Zukunft wird sich die teure Finanzierung rechnen.. Auch wenn erst in 10, 15 oder ab 20 Jahren.. Auch für Eigenheimnutzer ist sowas dann von Vorteil, weil man langfristig rechnen kann.. Dann kann da nur noch der Jobverlust o.ä. daziwschen funken..

Anders hätte man wieder diese 1% Abschlussgebühr und die jährlich ca. 0,5-1% mehr tilgen können und somit bei Anschlussfinanzierung noch weniger Restdarlehen zu haben.. Wie man das halt dreht und wendet..

 

Aus den Erfahrungen mit Gesprächen mit anderen "Investoren" kann ich selbst nur eines raten:

Denkt nicht immer nur an CF und damit neue Objekte finanzieren.. Denkt lieber daran den gesamten CF als Tilgung zu nutzen.. Das heißt nun nicht, dass ihr die Summe fix als Tilgung vereinbaren sollt.. Aber tilgt 2-3% und den Rest an CF dann über die Sondertilgung.. Ihr arbeitet ja weiterhin und baut auch ohne den CF Ek auf.. Und zudem baut ihr mit Tilgung freie Grundschulden auf..

Ich kann bis zu 25.000€/jährlich sondertilgen.. Habe als CF ca. 5000€ raus.. Das heißt, ich muss es auch nicht jedes Jahr tun.. Theoretisch kann ich das Geld erst einmal anders anlegen oder behalten für schwierige Situationen und erst im im Jahr 9 und 10 gleich jeweils 25.000€ sondertilgen.. Aber daran sollte man denken.. Und nicht sofort nur an die nächste Finanzierung.. Das tue ich zwar auch, aber ich tilge mein Objekt ja bereits mit 3% und evtl. jährlich 1% mit der Sondertilgung..

 

vor 13 Stunden schrieb Physical Ed:

Wie schätzten Sie die Zinsentwicklung der nächsten Jahre ein? (Ich frage nach Meinungen nicht nach Vorhersagen!)
 

Ich denke da wie @Georg J. Heininger, dass die Zinsen unter Draghi nicht wirklich steigen werden.. Also bis 2019 eher Ruhe.. Und der Nachfolger wird erst einmal genau überlegen, was zu tun ist.. Gleich erhöhen und dann läuft das nicht und wieder senken, das wäre der supergau.. Also bis 2020 auf jeden Fall noch Ruhe.. Wenn die Zinsen dann langsam steigen sollten, dann sollte man immer noch bis 2025 davon ausgehen können, dass sie zwar steigen, aber nicht so, dass man gleich erwürgt wird..

 

Die deutsche Wirtschaft läuft.. Wenn aber Griechenland wieder Geld benötigt oder der Russlandkonflikt schlimmer wird oder es mit der Türkei schlimmer wird oder der Syrien-/Irakkrieg noch lange anhält oder die Flüchtlingspolitik viele weitere auf dei rechte Seite treibt oder oder oder, so bleibt.. Dann dauert es noch eine Weile.. Trotzdem immer Absicherung durch genug Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeit und evtl. längstmöglicher Zinsbindung (das ist dann aber strategieabhängig und der risikofeudigkeit gewitmet)..

Edited by Ray
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Früher waren 5 % Zinsen und 1 Tilgung normal. Wer das umdreht und 1% Zinsen zahlt und zumindest 4,5% tilgt, dem brauch nicht bange sein, was bei der ersten Prolongation wirklich passiert. 

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@JohnnyNoCash Danke,  dass Du nochmal nachfragst. Eine einmal gewählt Rate ist quasis die extremste Variante, der Ausgangsfragestellung. Das ist relevant für die  Pampa oder nördlicher Ruhrpott, wo sich Mieten nicht oder nicht einfach steigern lassen. Dann mußt Du auch in 10 Jahren mit der Rate hinkommen. Also in sog. Cashflowstandorten. Hier würde ich das Darlehen schnell runter tilgen und vor allem Objekte kaufen, die das auch hergeben.

Ist die MIete steigerbar, kann man die Sache schon entspannter angehen. Klar, kannst du dann die Rate entsprechend anpassen.

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In Ordnung, dann sind wir einer Meinung:daumen:Als kleine Ergänzung noch: Die Annuität zu Beginn ist eigentlich nicht das Relevante, sondern die Mieteinnahmen im Verhältnis zur Annuität. Gerade bei cash-flow-Immobilien sollte dazwischen noch genug Spielraum sein so dass auch bei geringerer Tilgung (2%) und keinem Mietsteigerungspotential eine 8%-Annuität bei der Anschlussfinanzierung kein Problem sein sollte. 

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vor 2 Stunden schrieb Ray:

Aber die riesen Probleme sehe ich nicht bei so vielen..

"Nicht so viele" ist relativ!

Allein der oben von mir beschriebene Umstand betrifft Finanzierungen im deutlich fünfstelligen Bereich - und hier sind wir nicht im Bereich der Zinssteigerung oder weltwirtschaftlicher Verwerfungen.

PS.: Und hiervon sind beileibe nicht nur Eigenheimkäufer betroffen!

Edited by Arnd Uftring
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