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Susu

erst Eigennutzung, dann Vermietung, dann Verkauf?

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Hi Leute,

Ich lese hier oft mit und lerne sehr viel.

 

Ich habe mir folgendes Szenario überlegt:

 

- eine vermietete Wohnung kaufen und dem jetzigen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen

- sobald der Mieter auszieht --> selber Einziehen

- nach 2 Jahren (bzw nach 2,5J) ausziehen und beispielsweise für 2 Jahre vermieten

 

Kann ich jetzt nach nach den 2 Jahren Vermietung die Wohnung verkaufen und die Spekulationssteuer sparen, da ich ja schonmal in der Wohnung gewohnt habe? 
Oder zählt es nur, wenn ich direkt nach meinem Eigenbedarf kündige?

 

 

Edited by Susu

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vor 6 Stunden schrieb Denno:

wenn eine Vermietung vorlag wärend der Haltedauer = 10 Jahre halten bis steuerfreier Veräußerungsgewinn

Nein, das ist so nicht ganz richtig. Entweder 10 Jahre Haltefrist bei vermieteten Immobilien oder man hat die schon mal vermietete Immo im Jahr des Verkaufs und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst genutz. Der kürzeste Zeitraum wäre z.B. Eigennutzung von Dezember 2016 bis Januar 2018

Hierbei bin ich mir nicht sicher: Wenn man die Wohnung allerdings nie vermietet hat und nur selbst genutz hat, dann muss man auch die 3 Jahresregel nicht einhalten und kann ohne Besteuerung des Gewinns verkaufen. 

Edited by alex.ko

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vor 3 Stunden schrieb alex.ko:

Nein, das ist so nicht ganz richtig. Entweder 10 Jahre Haltefrist bei vermieteten Immobilien oder man hat die schon mal vermietete Immo im Jahr des Verkaufs und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst genutz. Der kürzeste Zeitraum wäre z.B. Eigennutzung von Dezember 2016 bis Januar 2018

Hierbei bin ich mir nicht sicher: Wenn man die Wohnung allerdings nie vermietet hat und nur selbst genutz hat, dann muss man auch die 3 Jahresregel nicht einhalten und kann ohne Besteuerung des Gewinns verkaufen. 

Du hast natürlich recht sorry. Ich meinte das auf sein Beispiel bezogen weil er nach dem Eigennutz nochmal vermieten wollte.

Zitat

- sobald der Mieter auszieht --> selber Einziehen

- nach 2 Jahren (bzw nach 2,5J) ausziehen und beispielsweise für 2 Jahre vermieten

 

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Also soweit ich weiß, gilt entweder 10 Jahre halten oder aber drei angerissene Kalenderjahre Eigennutz führen zur Steuerbefreiung.

Was mir bisher aber niemand beantworten konnte ist eine kleine aber feine Detailfrage:

Ich kaufe ein Mehrfamilienhaus und bewohne 1vonx Wohnungen selbst.
Erfülle dann die drei Kalenderjahre eigennutz und möchte dann verkaufen.

Gilt die Steuerbefreiung dann komplett oder nur für meinen eigengenutzten Anteil?

Gruß
Dominic

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vor 15 Minuten schrieb Dominic S:

Also soweit ich weiß, gilt entweder 10 Jahre halten oder aber drei angerissene Kalenderjahre Eigennutz führen zur Steuerbefreiung.

Was mir bisher aber niemand beantworten konnte ist eine kleine aber feine Detailfrage:

Ich kaufe ein Mehrfamilienhaus und bewohne 1vonx Wohnungen selbst.
Erfülle dann die drei Kalenderjahre eigennutz und möchte dann verkaufen.

Gilt die Steuerbefreiung dann komplett oder nur für meinen eigengenutzten Anteil?

Gruß
Dominic

Nur für den eigengenutzten Anteil

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vor 17 Stunden schrieb Denno:

wenn eine Vermietung vorlag wärend der Haltedauer = 10 Jahre halten bis steuerfreier Veräußerungsgewinn

aber eine Vermietung ist ja automatisch bei meinem Szenario vorhanden, da ich ja den Eigenbedarf erst nach dem Kauf in Anspruch nehmen darf. Und in der Zeit bis die aktuelle Vermieterin auszieht, besteht ja eine Vermietung. 

Und wenn ich dann nach bspweise 3 Jahren ausziehe darf ich es nicht steuerfrei veräußern weil zuvor jemand drin war?

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@Susu

Im dritten Kalenderjahr kannst du bei Selbstnutzung immer steuerfrei verkaufen; dh. auch wenn die Wohnung vorher vermietet war. Falls die Wohnung vorher nicht vermietet war (und du dann darin gewohnt hast, dh. sie ausschließlich im Eigennutz war), kannst du theoretisch sofort steuerfrei verkaufen.

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vor 7 Stunden schrieb freeone:

Dh. das würde analog wohl auch für eine WG-Wohnung gelten...? (Eigentümer als WG-Bewohner)

Kann ich nicht genau sagen, aber das FA sieht das bestimmt so! :D

Vorausgesetzt es wurde alles richtig versteuert und das FA weiß davon.. 

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@chrisbre

Schade, ich war der Meinung der Gesetzestext lasse eine andere Interpretation zu. :) Aber das sollte man dann auf jeden Fall beachten, zumal das ggf. wg. gewerblichem Handel so ne Sache sein könnte...

Würde in einem Mehrfamilienhaus dann eigentlich bei Verkauf der anderen Wohnung auch nur die Hälfte an Steuern fällig?

 

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@freeone

Ich spreche das mal mit meinem StB ab und gebe dann abschließend Rückmeldung wie es sich mit den WG Zimmern verhält. 

Wie meinst du das? Eine Wohnung die bisher immer vermietet war? Innerhalb der 10 Jahre muss dann komplett versteuert werden. 

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@chrisbre

Ich meinte die Konstellation, dass eine Wohnung gekauft wird, in die dann eine WG einzieht oder ggf. schon drin ist. Der Eigentümer zieht dann als WG-Bewohner selbst in die Wohnung und würde Sie damit eben nutzen. Die Wohnung ist ja damit zumindest zum Teil eigengenutzt. Aber da man ja die Einnahmen aus der WG-Vermietung auch in der Steuererklärung angeben muss und die Sachen abschreiben kann, die die ganze Wohnung betreffen (abgesehen vom Eigenanteil), wird wohl maximal auch ein "steuerfreier" Verkauf des eigengenutzten Anteils möglich sein; aber das würde mich mal interessieren... :) 

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vor 19 Stunden schrieb Susu:

aber eine Vermietung ist ja automatisch bei meinem Szenario vorhanden, da ich ja den Eigenbedarf erst nach dem Kauf in Anspruch nehmen darf. Und in der Zeit bis die aktuelle Vermieterin auszieht, besteht ja eine Vermietung. 

Und wenn ich dann nach bspweise 3 Jahren ausziehe darf ich es nicht steuerfrei veräußern weil zuvor jemand drin war?

Doch darfst du. Aber du hattest ja ursprünglich vor nach der Eigennutzung nochmal zu vermieten, dann musst du wieder 10 Jahre warten.

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Am 29.10.2016 um 14:11 schrieb Dominic S:

Ja eben.

3 Jahre hätte ich erfüllt, zählt aber nimmer wegen n2. - seeehr ärgerlich.... 😡

was meinst du mit "n2"?

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Am 29.10.2016 um 11:44 schrieb Dagobert:

Ja. Private Veräußerungsgeschäfte § 23 EStG

  1. Nach 10 Jahren oder
  2. Verkaufsjahr sowie die 2 vorherigen Jahre drin gewohnt (Min. 14 Monate) oder
  3. seit Anschaffung drin gewohnt

Ganz genau so..

 

1) Wer nur selbst drin wohnt ab Kauf kann theoretisch sofort wieder steuerfrei verkaufen.. Natürlich nur theoretisch.. Wer drei Tage drin wohnt und wieder verkauft, da wird das FA hellhörig.. Aber wohnst du da beispielsweise 4-6 Monate und verkaufst wieder, dann kann dir da niemand was.. Außer du amchst das in 5 Jahren gleich 4 mal.. Auch da wird das FA hellhörig..

 

2) Wer vermietet kauft und später selbst einzieht, der brauch die drei Kalenderjahre.. Also im kürzesten Fall dann 14 volle Monate..

 

3) Nach 10 Jahren ist bei Vermietung immer steuerfrei .. Das sollte ja bereits klar sein..

 

WG-Bewohner:

Was ich da oben bereits gelesen habe funktioniert so nicht! Egal ob der Rest mit im Mietvertrag drin steht, man einen Untermietvertrag macht oder einzelne Zimmer untervermietet.. Für wie doof hält ihr das FA denn?

 

Außerdem solltet ihr bei sowas immer vorsichtig sein.. Ihr rückt in den Fokus des FA.. So ein Risiko sollte man nicht unbedingt eingehen.. Ihr müsstet die Wohnung super günstig kaufen und dann trotz zusätzlich GewSt. / Notar / Grundbuch/evtl. Makler viel viel höher verkaufen können, damit euch das etwas Geld einbringt.. Rechnet doch selbst..

 

WHG kostet 150.000 Euro

Kaufnebenkosten (13%) also 19.500 Euro

Wenn die Wohnung nicht super günstig eingekauft wurde, dann werdet ihr damit nicht wirklich viel verdienen.. Da müsste die Wohnung ja ca. 200.000Euro wert sein, und die Wohnung an dem Ort beleibt sein, dass ihr da einen guten Deal machen könntet.. Und es wären dann auch "nur" 30.000 Euro..

Es kann sich lohnen, wenn ihr vermietet kauft.. Hoch tilgt und nach 2-3 Jahren wegen Eingenbedarf kündigt und dann die 3 Kalenderjahre selbst drin wohnt und weiter hoch tilgt.. Dann evtl.

 

Bedenkt auch, das bei Klagen auf Eigenbedarf auch noch zusätzlich Kosten auf euch zukommen.. Und bloß nicht aufwendig renovieren vor Verkauf!

 

Am 27.10.2016 um 10:54 schrieb Dominic S:

Ich kaufe ein Mehrfamilienhaus und bewohne 1vonx Wohnungen selbst.

Erfülle dann die drei Kalenderjahre eigennutz und möchte dann verkaufen.

Gilt die Steuerbefreiung dann komplett oder nur für meinen eigengenutzten Anteil?

Ganz sicher nicht..! Natürlich gibt es das nicht fürs ganze Haus.. Wie geil wäre das denn bitte.. Ich ziehe in eine meiner 10 Einheiten ein und verkaufe dadürchd as kompeltte Gebäude steuerfrei !??? Natürlich geht das nicht..

 

Und ich denke auch deine Einheit wäre nicht steuerfrei. wenn nicht bereits vorher aufgeteilt wurde.. Wenn du ein MFH kaufst, einziehst, dann aufteilst und dann verkaufst wird dich das FA an den Ohren zur Kasse ziehen.. Wenn du gar nicht aufteilst, dann kannst du so auch gar nicht eine Einheit verkaufen.. Wie stellst du dir das vor?

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Keine Steuerberatung, bitte StB fragen:
Bei ungeteilten Häusern ist m.E. nur der Anteil der selbstgenutzten Wohnung steuerfrei, falls die übrigen Voraussetzungen vorliegen:

800 qm Haus, selbstgenutz: 100 qm: d.h. 1/8 des Veräußerungsgewinn sind steuerfrei. Allerdings müßen für die übrigen 7/8 Einkommenssteuer gezahlt werden, falls ein Gewinn steuerlich anfällt. Bei einer Aufteilung ändert sich die Lage natürlich. Aber auch hier gibt es Fallstricke, daher besser guten StB fragen.

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Am 31. Oktober 2016 um 08:26 schrieb alex.ko:

was meinst du mit "n2"?

Ich habe zur Miete gewohnt, dann das Mfh gekauft und da dann 3 Jahre angerissen.

Dann bin ich ausgezogen und das ist jetz 2 Jahre her, somit kann ich gemäß Punkt 2 nimmer steuerfrei verkaufen 😔

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Am 31.10.2016 um 10:02 schrieb Ray:

WG-Bewohner:

Was ich da oben bereits gelesen habe funktioniert so nicht! Egal ob der Rest mit im Mietvertrag drin steht, man einen Untermietvertrag macht oder einzelne Zimmer untervermietet.. Für wie doof hält ihr das FA denn?

Außerdem solltet ihr bei sowas immer vorsichtig sein.. Ihr rückt in den Fokus des FA.. So ein Risiko sollte man nicht unbedingt eingehen.. Ihr müsstet die Wohnung super günstig kaufen und dann trotz zusätzlich GewSt. / Notar / Grundbuch/evtl. Makler viel viel höher verkaufen können, damit euch das etwas Geld einbringt.. Rechnet doch selbst..

WHG kostet 150.000 Euro

Kaufnebenkosten (13%) also 19.500 Euro

Wenn die Wohnung nicht super günstig eingekauft wurde, dann werdet ihr damit nicht wirklich viel verdienen.. Da müsste die Wohnung ja ca. 200.000Euro wert sein, und die Wohnung an dem Ort beleibt sein, dass ihr da einen guten Deal machen könntet.. Und es wären dann auch "nur" 30.000 Euro..

Es kann sich lohnen, wenn ihr vermietet kauft.. Hoch tilgt und nach 2-3 Jahren wegen Eingenbedarf kündigt und dann die 3 Kalenderjahre selbst drin wohnt und weiter hoch tilgt.. Dann evtl.

 

Ich seh das Problem mit einem WG-artigen "Untervermieten" nicht. Das steuerliche Konstrukt ergibt sich aber tatsächlich nicht mehr mehr in der Art, wie ich mir das am Anfang vorgestellt hatte (Kaufen - in WG Belegung drin wohnen - nach >=14 Monaten verkaufen). Das könnte man ggf. machen, wenn man den Mitbewohnern wg. Eigenbedarf kündigt, nachdem man einen Teil des Darlehens abbezahlt hat und dann eben noch >=14 Monate drin wohnt.

Auch wenn das mit dem steuerfreien Verkaufen nicht so geht, wie ich das am Anfang gedacht hatte; man kann dennoch bei Untervermietung natürlich alle Kosten, die damit zusammenhängen auch von der Steuer absetzen. Beispiel wäre, dass man bei einer 3er WG und gleichgroßen Zimmern auch zwei Drittel der Zinsen, Afa und Co. von der Steuer absetzen können sollte; zudem gibt es einen Freibetrag für die Untervermietung, der allerdings wohl "verfällt", wenn man auch andere Immobilien vermietet.

(keine Steuerberatung :); die >=14 Monate beziehen sich auf den Fall "Dezember bis Januar im übernächsten Kalenderjahr")

 

Edit:

Achso, der Grund warum ich überlegt hatte, dass das ein sinnvolles Modell wäre ist übrigens folgender:

Als Wissenschaftler hat man in der Regel befristete Verträge (im Allgemeinen 1-3 Jahre). Wenn einen das eine Weile lang nicht stört, würde sich daraus die Möglichkeit ergeben sich eine entsprechende Wohnung anzuschaffen (3-4 Zimmer), diese zu finanzieren und durch die die Mitbewohnermieten mindestens zum guten Teil die Kreditrate zu decken. Damit senke ich gleichzeitig meine Lebenshaltungkosten und baue EK auf. Wenn der Arbeitsvertrag endet, könnte ich die Wohnung verkaufen oder diese als EK-Ersatz einsetzen und mir woanders wieder eine andere kaufen und dort einziehen. Wenn ich Wohnungen selbst bewohne und aufgrund des endenden Arbeitsvertrages umziehen muss habe ich auch dem FA gegenüber eine gute Begründung, warum ich "regelmäßig" umziehe und verkaufe: beruflich begründeter Umzug in eine andere Stadt. Da kann man dann idR. sogar noch den gesamten Umzug von der Steuer absetzen. :)

 

Edited by freeone

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vor 15 Stunden schrieb freeone:

Edit:

Achso, der Grund warum ich überlegt hatte, dass das ein sinnvolles Modell wäre ist übrigens folgender:

Als Wissenschaftler hat man in der Regel befristete Verträge (im Allgemeinen 1-3 Jahre). Wenn einen das eine Weile lang nicht stört, würde sich daraus die Möglichkeit ergeben sich eine entsprechende Wohnung anzuschaffen (3-4 Zimmer), diese zu finanzieren und durch die die Mitbewohnermieten mindestens zum guten Teil die Kreditrate zu decken. Damit senke ich gleichzeitig meine Lebenshaltungkosten und baue EK auf. Wenn der Arbeitsvertrag endet, könnte ich die Wohnung verkaufen oder diese als EK-Ersatz einsetzen und mir woanders wieder eine andere kaufen und dort einziehen. Wenn ich Wohnungen selbst bewohne und aufgrund des endenden Arbeitsvertrages umziehen muss habe ich auch dem FA gegenüber eine gute Begründung, warum ich "regelmäßig" umziehe und verkaufe: beruflich begründeter Umzug in eine andere Stadt. Da kann man dann idR. sogar noch den gesamten Umzug von der Steuer absetzen. :)

 

Auch wenn das für dich n Grund sein mag.. Das macht das FA einmal mit... Vielleicht n zweites Mal.. Danach wirst du aber Probleme mit denen bekommen.. Wenn das sooo einfach wäre nur steuerfrei zu verkaufen findet jeder eine Möglichkeit..  Dann könnte sich der Einzelhandelskaufmann einer großen Kette alle 3 Jahre in eine neue Stadt versetzen lassen.. Oder ich als Berater sagen, dass ich nun von woanders arbeite, weil mein aktueller Kundenstamm eher "dort" vertreten ist..

 

Das kriegst du 1,2 mit vielllll Glück vielleicht 3 mal hin.. Dann sicher nicht mehr.. Wobei nichtmal glaube, dass du das sogar 3 mal hinbekommen würdest..

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