Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
PsYy

Offenes Bieterverfahren - Neben Flüchtligsunterkunft

Recommended Posts

Hallo liebe Community,

heute morgen war ich eine ETW besichtigen.

Dir ETW an sich hat mir richtig gut gefallen. Neue Fenster, Balkon Süd-West Ausrichtung, mittlere Ausstattung (Parkett oder fließen), und sonst alles gepflegt. Alles echt top auf den ersten Blick!

-86m2

- Startpreis: 95.000

Mich interessieren Folge Fragen/Erfahrungen von euch.

- Die Whg ist im 4.OG, ohne Aufzug!! Wird es bei der Mietersuche hier Probleme geben? Vorteil ist natürlich dass das Hausgeld/bzw. Umlegb. kosten hier geringer ausfallen.

- Die Whg wird in einem offenen Bieterverfahren angeboten. Die Interessenten geben ein Gebot ab (unverbindlich) und der Verkäuferentscheidet dannn. Mich beschäftigt fa ein Kommentar des Maklers: ,,Also aktuell gibt es schon Gebote im 6.stelligen Bereich (also mind. 100k) - Täuschung ?? Wie ist eure Meinung dazu?

- Die ETW liegt in Luftlinie ca. 100 m neben einem Gebäude (24 Parteien Haus) welches nahezukomplett von Flüchtlingen (auch Familien) bezogen ist. Dementsprechend sieht dieses auch aus. Wie schätzt ihr diese Problematik ein?

Vielen Dank für eure Ideen, Anmerkungen und Erfahrungen!!

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

1) Ich wohne im 3. OG ohne Aufzug und das seit Jahren.. Also ältere Mieter reinzubekommen eher schwierig.. Ansonsten kein Problem..

2) Könnte ein Täuschungsversuch sein... Kann man nachbessern? Ich würde zuerst nicht so viel bieten.. Ist die Wohnung dann schnell weg, dann sucht man eben weiter..

3) Ich sehe da keine Probleme.. Das sind Menschen und keine Tiere.. Mieter, die aus diesem Grund nicht bei dir einziehen, diese willst du auch gar nicht als Mieter haben !

Share this post


Link to post
Share on other sites

1. Ältere nachvollziehbar. Junge Familie mit Kleinkindern scheidet auch eher aus bzw. die Auswahl sinkt?

2. Ja Gebot ist wohl nicht bindend.. eig. Meinte eher dass heute der letzte Tag sei, vllt auch eine Täuschung. Alle/Fragen Problempunkte die ich angesprochen hatte, hat er nämlich auch gekonnt kleingeredet und ins Positive gerückt.

3. Ja.. Wobei ich dann aber eher an die Junge Mutter denke, die nicht so darauf Bock hat, dass ihr Sohnemann mit Flüchtlingskindern ( und damit eher abweichend vom dt. Klassischen Bildungsstand/Entwicklung) aufwächst. Oder habt ihr bisher trotzdem die Erfahrung gemacht dass es trotzdem genug Mietinteressenten gibt?

Worauf ich hinaus will. Das sind alles Faktoren, die den Pot. Mieterkreis schrumpfen lassen??

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

1. Alles bis 4. OG ohne Auzug geht noch. Ab 5. OG ohne Aufzug geht gar nicht, außer man vermietet vielleicht in München!

2. Deine Beschreibungen des Maklers klingen allerdings nicht gerade vertrauenswürdig. Würd dann. icht viel darauf geben. Kalkuliere halt mal was der aktuelle Marktwert ist und geh mit Abschlägen rein in den Deal. Wenn's nix wird, dann auf zim nächsten Objekt und Deal.

3. Auch in akombination mit 1.: Ist viel von der Makro- und Mikrolage abhängig. Wenn das in Mpnchen in einigermaßen guter Mikrolag ist, dann kriegst das auf alle Fälle vermietet. Wenn's beispielsweise in Dortmund ist, würd ich die Finger lassen, außer Du bekommst es saubillig.

Mal generell: Ein passiver Kapitalanleger würde den Marktpreis zahlen, irgendwo in der Gegend um den Preis den der Makler genannt hat. Ein aktiver Investor allerdings kalkuliert alle Risiken ein und geht mit diesem Angebot in das Bieterverfahren!

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Im offenen Bieterverfahren gehe ich so vor wie in einer ZV. Errechne mir selbst welchem Preis ich zahlen kann um meine angestrebte Rendite zu erreichen.

wenn mehr wie 3% drüber geboten wird bin ich raus und such nach den nächsten Objekt.

Man sollte immer bedenken, das es Bieter gibt die mit einer anderen Intension wie wir als Investoren an solche Sachen herangehen. Oftmals wollen Personen eine Whg für die Tochter/die Oma (im 4 OG wohl ehr nicht) Lebensgefährten o.ä. im selben Haus kaufen wo Sie selbst wohnen oder in der direkten Nachbarschaft.

Diese Personen sind dann oft bereit Preise zu bezahlen die sich für Investoren absolut nicht rechnen.

Das muss man leider so akzeptieren aber der nächste Deal ist immer nicht weit entfernt.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Kurzes Update: 

Die ETW ist heute immer noch eingestellt :D Diesmal jedoch zum Festpreis von 107.000 k :D

Er rief mich übrigens etwa eine Woche nach der Besichtigung an und meinte, dass derzeit jemand anderes seine Finanzierung von der Bank erhalten muss. Wenn ich jedoch in Richtung 110.000 bieten würde, wäre ich wieder im Geschäft.

Es kostet Überwindung (da noch wenig Erfahrung zu dem Zeitpunkt) aber ich blieb hart bei meinen 97.000 k. Das nahm er zur Kenntnis.. 

Besser wars, jetzt habe ich bereits 2 ETW in Kaufabwicklung, die mit der Wohnung weder preislich, noch von der Lage zu vergleichen sind :)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Weißt du ob die Unterkunft ein normales Wohnhaus ist, wo der Besitzer halt auch Flüchtlinge als Mieter akzeptiert, oder ob das Gebäude zum Zweck der Aufnahme solcher vermietet wurde, und wenn das der Fall ist, wie lange ?

Wenn da zB. ein längerfristiger Vertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde, vllt. auf 10 oder gar 15 Jahre würde ich um das Objekt einen Bogen machen. Derartige Objekte könnten sich zu Kriminalitätsschwerpunkten entwickeln, mit entsprechenden Mieten und einem hohen Leerstandsrisiko. Du sagst ja selbst das das Haus bereits entsprechend aussieht.

Haben eine Wohnung in der Familie die in einem wachsendem, wirtschaftlich gesundem Ort mit 7k Einwohnern monatelang leer stand. Die Asylanten ziehen da tagtäglich auf dem weg zum Supermarkt vorbei, das letzte Schwerverbrechen (Raubmord eines Frankfurter Junkies) war 22 Jahre her. Seit deren Einzug: 2 versuchte Vergewaltigungen von Schülerinnen aufm Schulweg, der Supermarkt hat jetzt nen Wachdienst, ein Raub am Badesee, 7 Belästigungen aufm Weihnachtsmarkt letzte Woche... 60 Asylanten auf 7k normale und die Sch****e ist am kochen. Selbst die Grünen blockieren im Gemeinderat eine weitere Unterkunft !!!

NIEMAND will dort einziehen. Bei einer Besichtigung hat sich der Interessent den Balkon angesehen und 3 Meter weiter hat so einer Seelenruhig in den Vorgarten gepinkelt. Letztendlich hat ein Tätowierter mit nem Rottweiler die Wohnung genommen. Sowas hätte man früher niemals als Mieter akzeptiert, aber besser Tiere in der Wohnung als Leerstand. Damit ich sowas kaufen würde müsste die Rendite wirklich gut sein und vor allem absehbar sein das es alsbald wieder aufwärts geht.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 5.12.2016 um 23:44 schrieb PsYy:

Besser wars, jetzt habe ich bereits 2 ETW in Kaufabwicklung, die mit der Wohnung weder preislich, noch von der Lage zu vergleichen sind :)

Übliche Maklertaktik "Friss oder Stirb" ich mache das auch so, entweder er geht auf meine Preisvorstellung ein oder ich such woanders gepflegt weiter. Bisher habe ich immer Alternativobjekte gefunden. Dann muss der Makler halt noch 30 weitere Male dahin fahren und das reibe ich ihm auch unter die Nase

"Sie haben nun die Option auf einen schnellen Abschluss und können in 2 Wochen Geld zählen oder Sie fahren halt noch etliche Male dahin und ob das Ergebnis unterm Strich besser ist, wissen Sie dann auch nicht - bei dem Objekt glaube ich das eher weniger..." um Ihm da nochmal eine Gedankenstütze zu geben 

Meistens kommt danach die Antwort "Ich habe noch etliche andere Interessenten...vermutlich liegen die Preislich noch höher"
Meine Antwort dann "ja Interessenten, genau, Leute die Ihre Zeit kosten... mit mir zählen Sie in 2 Wochen Geld, mit den anderen Interessenten auch, zahlen die anderen Interessenten dann auch Ihre Provision? ich bringe gerne ein Scheck mit"

Wenn dann noch ne dumme Antwort kommt, sage ich meistens, "Mein Geld kann ich auch woanders ausgeben"

  • Like 5

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 59 Minuten schrieb Jb007:

Übliche Maklertaktik "Friss oder Stirb" ich mache das auch so, entweder er geht auf meine Preisvorstellung ein oder ich such woanders gepflegt weiter. Bisher habe ich immer Alternativobjekte gefunden. Dann muss der Makler halt noch 30 weitere Male dahin fahren und das reibe ich ihm auch unter die Nase

"Sie haben nun die Option auf einen schnellen Abschluss und können in 2 Wochen Geld zählen oder Sie fahren halt noch etliche Male dahin und ob das Ergebnis unterm Strich besser ist, wissen Sie dann auch nicht - bei dem Objekt glaube ich das eher weniger..." um Ihm da nochmal eine Gedankenstütze zu geben 

Meistens kommt danach die Antwort "Ich habe noch etliche andere Interessenten...vermutlich liegen die Preislich noch höher"
Meine Antwort dann "ja Interessenten, genau, Leute die Ihre Zeit kosten... mit mir zählen Sie in 2 Wochen Geld, mit den anderen Interessenten auch, zahlen die anderen Interessenten dann auch Ihre Provision? ich bringe gerne ein Scheck mit"

Wenn dann noch ne dumme Antwort kommt, sage ich meistens, "Mein Geld kann ich auch woanders ausgeben"

Gute Argumente! Die klau ich mir mal ganz dreist :P

Hab gar nicht drüber nachgedacht, das Ganze mal aus Maklersicht zu betrachten. Sehr guter Blickwinkel! 

Edited by Muehlenzwick
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor einer Stunde schrieb Jb007:

"Sie haben nun die Option auf einen schnellen Abschluss und können in 2 Wochen Geld zählen oder Sie fahren halt noch etliche Male dahin und ob das Ergebnis unterm Strich besser ist, wissen Sie dann auch nicht - bei dem Objekt glaube ich das eher weniger..." um Ihm da nochmal eine Gedankenstütze zu geben 

Geistige Brandstiftung :daumen:

Share this post


Link to post
Share on other sites

@jonas2 Nein, ich habe da keine Ahnung. Da in dem Gebäude allerdings auch ein Notzimmer der Stadt ist und die Flüchtlinge da seit letztem Jahr wohnen, kann ich mir sogar vorstellen, dass die Stadt da entsprechendes vertraglich geregelt hat. Also eher auf längere Sicht, oder so, dass die Verträge entsprechend verlängert werden können.

Das Viertel an sich wird allerdings hauptsächlich von sozial schwacheren bewohnt. Nur Häuse mit 4/5 Stockwerken, ohne Aufzug. Die Polizei fährt da auch des Öfteren mal ins Gebiet. Von daher bin ich mitlerweile sehr froh drüber, dass ich mir den Traum einer "gut verdienenenden, problemlosen Kleinfamilie" durch den Kauf der ETW nicht vorweg genommen habe :) (Obwohl die Wohnung in einem echt guten Zustand war und für den Preis auch angemessen, aber eben nicht der lage entsprechend)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...