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JAyAR

Gilt die 15%-Regel nur für ETW oder auch für das Gemeinschaftseigentum

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Hallo,

ich habe Fragen zur 15-Regel, bei denen mir sicher der ein oder andere behilflich sein könnte. Ich habe leider in den bisherigen Einträgen nicht die passenden Antworten gefunden.


Folgender Sachverhalt:
Im Februar 2016 habe ich eine ETW gekauft. Kaufpreis 80.000€ + ca. 6.000€ Kaufnebenkosten. Nun, da der bisherige Mieter ausgezogen ist, kann (und muss) die Wohnung renoviert werden. Die zu erwartenden Renovierungskosten nur für die Wohnung werden sich irgendwo zwischen 10.000€ - 15.000€ einpendeln (erste Grobschätzung). Zusätzlich wurde vor kurzem bei der Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschlossen, da für das gesamte Gebäude etwas an der Elektrik, den Wasserleitungen und der Heizung gemacht werden muss. Dies wird ca. 5.000€ betragen.
Soweit zur Ausgangssituation, unabhängig davon ob diese gut oder schlecht ist.

Frage 1:
Wie hoch darf der Betrag für die Renovierung bei der 15%-Regel sein, damit diese nicht als anschaffungsnaher Aufwand zählen?
Sind es 15% von 86.000€ und somit 12.900€
oder
Sind es 15% von 86.000€ + MwSt und somit 15.351€

Frage 2:
Rein für die Wohnung werden die Renovierungskosten wie bereits erwähnt zwischen 10k - 15k liegen. Heißt, dass diese die 15%-Regel komplett aufbrauchen.
Wie verhält es sich aber nun mit den 5k, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen? Kann ich diese separat als Werbungskosten geltend machen und sie zählen nicht zur 15%-Regel oder muss ich auch diese Kosten zu den Renovierungskosten der Wohnung addieren? Dann wäre ich ja drüber und müsste abschreiben...
Mir ist auch bewusst, dass die 5k der Sonderumlage nicht bei Zahlung an die WEG steuerlich geltend gemacht werden, sondern erst bei Beauftragung. Allerdings werden diese Maßnahmen definitiv innerhalb der ersten 3 Jahre anfallen.

Ich hoffe ich konnte meinen Sachverhalt verständlich rüber bringen.
Vielen Dank im Voraus für die Unterstützung.

Gruß

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Frage 1:

Keines deiner Berechnungen ist richtig. Von den 86.000 € musst du erstmal deinen Anteil des Grundstückswertes herausrechnen, da nur die Anschaffungskosten für die Wohnung hierfür entscheidend sind. Wenn das gesamte Grundstück z.B. einen Wert von 100.000 € hat und dein Anteil 1/10 beträgt, musst du von den Gesamtanschaffungskosten 10.000 € abziehen. Somit beträgt die Grundlage für die 15%-Grenze in diesem Fall 11.400 €. Deine Aufwendungen zur Renovierung dürfen also diesen Betrag nicht übersteigen. Der Betrag ist übrigens netto, also ohne MwSt. Du kannst also für Instandsetzung knapp 13.500 € inkl. MwSt. in den ersten drei Jahren ausgeben, um die Ausgaben sofort steuerwirksam zu bekommen.

 

Frage 2:

Die 5000 Euro sind ja erstmal nur Umlagen, d.h. es wird Geld für die o.g. Maßnahmen angespart. Hier ist es nun wichtig, wann diese Arbeiten durchgeführt werden bzw. wann die Rechnung ausgestellt wird und wie viel die Arbeiten letztlich kosten. Wird jetzt erstmal 3 Jahre eine Sonderumlage angesammelt und im vierten Jahr die Maßnahmen durchgeführt, hast du damit keine Probleme. Wird die Umlage nur ein Jahr gemacht und im zweiten wird saniert, wird der Betrag für die 15%-Grenze relevant.

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Dann vielleicht eine etwas blöde Frage. Zu meiner Wohnung gehört kein Grundstückanteil und auch keine Garage/Stellplatz.
Wie bekomme ich nun raus was das Grundstück an Wert hat, auf dem das Haus steht?

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vor einer Stunde schrieb JAyAR:

Dann vielleicht eine etwas blöde Frage. Zu meiner Wohnung gehört kein Grundstückanteil und auch keine Garage/Stellplatz.
Wie bekomme ich nun raus was das Grundstück an Wert hat, auf dem das Haus steht?

Du musst einen Grundstücksanteil haben. Zumindest kenne ich keine ETW ohne. Das Haus steht ja auf einem Grundstück und dir gehören x-Teile von dem Gebäude. Nur wenn es Erbpacht wäre, wüsste ich jetzt auf Anhieb nicht, wie das gehändelt wird.

Schau mal in die Teilungserklärung.

Edited by Eduard Hange

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vielen dank. auch das verstanden.
aber welchen wert setze ich nun für das grundstück an bzw. welchen wert akzeptiert das finanzamt für den grundstück? 

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Z.B. Gutachterausschuss oder ein Gutachten. Frag zunächst einfach die WEG-Verwaltung. Die werden dir das eventuell auch sagen können.

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vor 8 Stunden schrieb JAyAR:

vielen dank. auch das verstanden.
aber welchen wert setze ich nun für das grundstück an bzw. welchen wert akzeptiert das finanzamt für den grundstück? 

Es gibt mittlerweile vom Finanzamt eine Excel dazu, dort sind auch die Links zu den jeweiligen Bodenrichtwerten der einzelnen Bundesländer zu finden. Damit kannst du steuerlich sehr genau berechnen welcher Anteil G&B und welcher Immobilie ist:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

P.S.: Bei WEG sind die Bodenanteile nach Anteile in der WEG definiert, d.h. du hast 1/100 in der WEG also auch 1/100 des Grundstücks.

Edited by Christian Beyer
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Früher war halt alles besser, auch in Bezug auf die KPA :) Man konnte relaxed den Bodenanteil mit 20% angeben und die Sache wurde vom Finanzamt durchgewunken. Seitdem es diese Lachnummer von Arbeitsvorlage vom BFM existiert, sprich seit 2014, darf man sich bei jedem neuen Objekt aufs Neue rumschlagen. Gerade weil die meisten Sachbearbeiter beim FA keine Ahnung von der Materie haben und in der alten Fassung keine Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen erfolgt. Da kann ich ein Lied davon singen, habe immer noch ein Einspruchverfahren laufen.

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ein glück haben wir eine durch und durch transparente gesetzeslage...

dann hab ich noch eine weitere frage, die nicht direkt was mit dem ursprünglichen thema zu tun hat, aber sich mir durch die neuen erkenntnisse stellt...
da ich nun meinen gebäudewert ermittelt habe und den grundstückswert abgezogen ist, was heißt das nun für die jährliche abschreibung, die ich beim FA ebenfalls steuerlich geltend machen kann?
kann man da auch nur die 2% bzw. 2,5% vom gebäudewert (errechnet aus der excel) oder darf hier der kaufpreis inkl. der kaufnebenkosten genommen werden?

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der Gebäudewert errechnet sich aus dem Excel (auch anteilig KNK), aber nur der Gebäudewert fällt unter die AfA, da rein steuerrechtlich das Grundstück keiner Abnutzung ausgesetzt ist.

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Am ‎10‎.‎10‎.‎2016 um 22:22 schrieb JAyAR:

vielen dank. auch das verstanden.
aber welchen wert setze ich nun für das grundstück an bzw. welchen wert akzeptiert das finanzamt für den grundstück? 

Frag bei der Hausverwaltung nach welchen Anteil (meist x von 1000) du an Miteigentumsanteilen mit dem Erwerb der Wohnung am Gesamten erkaufst.

Wenn du den Bodenrichtwert des Grundstückes und die Gesamt-Wohnfläche des Gebäudes gecheckt hast, kannst du dir mit diesen Daten einfach über Prozentrechnung deinen Anteil am Grundstück sowie an der Gesamten Wohnfläche errechnen.

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