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Marco Hoffmann

DAS ERSTE INVESTMENT: WAS IST MÖGLICH

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@Drolgosch

Danke dir für deine Ausführungen zu dem Thema allerdings meinte ich das gar nicht ;) Wär auf jeden Fall für mich auch was.

Ich meinte die Nummer mit von wegen du machst z.B. Filialkonto für dich Privat auf um da dein Geldeingang Lohn usw. eingehen zu lassen damit die Bank sieht ok du kriegst gut Geld und die haben sozusagen über längere Zeit dann auch Erfahrungen mit dir was Kontoführung etc. angeht was dir halt bei der Direktbank nichts bringt weil wir wollen ja vertrauen zu einem Berater aufbauen der uns Offline eine Immo Finanzierung klar macht.

Wo ich aber den Widerspruch sehe ist. Im Normalfall sprichst du ja mit mehreren Banken was bringts mir dann bei einer ne gute Beziehung zu haben die hab ich nämlich zu meiner Direktbank auch...

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Am 11.10.2016 um 17:16 schrieb immovest:

Bei mir geht es z.B. immer noch 😀✌🏼️

Interessant finde ich auch dass trotz aller Regularien noch Unterschiede von Bank zu Bank vorhanden sind was die Entscheidungen angeht.

Frage an alle: Gibt es tendenziell Banken bei denen ich eher gute Finanzierungsmöglichkeiten hab als bei anderen? Irgendwelche Insider? :) Jede Bank hat ja irgendwo ihre Lieblingsnische... Vielleicht gibts ja auch Immobilieninvestor freundliche...

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23 hours ago, Drolgosch said:

Ich habe es mir zu Herzen genommen.

Ich nutze die Konten der DKB, die bieten auch noch das Vermieterpaket kostenlos an, wo du dir noch einige Unterkonten erstellen kannst. So kannst du gleich deine Immobilienkonten strukturiert aufbauen. (bei mir: Kreditkarte=Geldmagnet / Instandhaltung / Mieten,Allgemeines / Mietausfall,Risiko / Steuern)

Zusätzlich kannst du Mietkautionskonten auf die Namen deiner Mieter einrichten und hast das rechtlich sauber geregelt.

Wie man es strukturiert, muss jeder für sich selbst entscheiden. Es gibt sicherlich Leute die 4 Häuser mit nur einem Konto regeln und trotzdem klar kommen.

Hallo @Drolgosch

ich habe jetzt neu auch ein Konto bei der DKB eröffnet. Finde nur die Anleitung zum Vermieterpaket etwas schwach.

Führst Du einen Dauerauftrag von z.B. "Miete Allge." auf Konto "Instandhaltung" durch?

Gruß Gerd

 

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Am ‎10‎.‎10‎.‎2016 um 09:28 schrieb Ray:

 

 

 

Am ‎10‎.‎10‎.‎2016 um 09:28 schrieb Ray:

 

 

Das war mir so noch gar nicht bewusst, dass man als Eigentümer eines MFH die kompletten NK vorfinanzieren muss. Das würde ja bedeuten, man sollte immer ausreichend Cash auf dem Konto haben, um die NK decken zu können. Bin auch am überlegen, ob ich mit ETW oder MFH einsteigen soll. Ich würde ja ein kleines MFH mit ca. 4 - 6 WE bevorzugen. Ein großes mit 10 WE oder mehr ist natürlich mehr Risiko...

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vor einer Stunde schrieb Wallstreet:

 

Das war mir so noch gar nicht bewusst, dass man als Eigentümer eines MFH die kompletten NK vorfinanzieren muss. Das würde ja bedeuten, man sollte immer ausreichend Cash auf dem Konto haben, um die NK decken zu können. Bin auch am überlegen, ob ich mit ETW oder MFH einsteigen soll. Ich würde ja ein kleines MFH mit ca. 4 - 6 WE bevorzugen. Ein großes mit 10 WE oder mehr ist natürlich mehr Risiko...

Es gibt von den Mietern monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Bei Vollvermietung sollte - falls die Vorauszahlungen stimmen - nicht zu einer Eigenkapitalbindung kommen. Im Allgemeinen werden kleinere Summen für Nebenkosten gebunden, da häufig die Vorauszahlungen noch nicht alle Kostensteigerungen enthalten. Insoweit ist ein Blick in den alten Nebenkostenabrechnungen hilfreich (kann man Nachzahlungen und aktuelle Vorauszahlungen entnehmen).

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vor 56 Minuten schrieb Gerd:

Hallo @Drolgosch

ich habe jetzt neu auch ein Konto bei der DKB eröffnet. Finde nur die Anleitung zum Vermieterpaket etwas schwach.

Führst Du einen Dauerauftrag von z.B. "Miete Allge." auf Konto "Instandhaltung" durch?

Gruß Gerd

 

da gibs ne Anleitung? ;) Ich finds selbst erklärend, bzw. hab einfach durchprobiert, Konten erstellt, wieder gelöscht... Habs aber auch nur damals einmal aufgerufen, aktiviert, mir die Konten eingerichtet und seit bestimmt 9 Monaten nicht mehr im Vermieterpaket eingeloggt. Ist eigentlich kein Hexenwerk

Über den gesonderten Zugang beim Vermieterpaket machst du das organisatorische (Erstellung der Unterkonten, Bezeichnung, Erstellung Mietkautionskonto auf den Namen des Mieters, Löschung etc).

Über deinen normalen Onlinebankingzugang machst du dann die Verwaltung der Zahlungsströme. Hier siehst du die komplette Übersicht deiner erstellten Konten-/Unterkonten/Kreditkarten bei der DKB. Und ja, ich habe das über Daueraufträge geregelt, die immer Ende des Monats laufen. Du musst dir nur die Beträge errechnen und dann so einstellen.

bei mir: Instandhaltung 15€/qm

Mietausfall/Risiko : ca 5%

Steuern : ungefähr errechnet was an Steuern im Normalfall (ohne sofort absetzbare Ausgaben!) anfallen müsste bei den geplanten Mieteinnahmen, dass durch 12, fertig ist der Dauerauftrag

Ich überlege jetzt noch Einnahmen und Allgemeine Ausgaben (Versorger/Grundsteuern/Versicherung etc) voneinander zu trennen, aber da bin ich noch in der Entscheidungsfindung.

 

 

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vor 2 Stunden schrieb Wallstreet:

 

Das war mir so noch gar nicht bewusst, dass man als Eigentümer eines MFH die kompletten NK vorfinanzieren muss. Das würde ja bedeuten, man sollte immer ausreichend Cash auf dem Konto haben, um die NK decken zu können. Bin auch am überlegen, ob ich mit ETW oder MFH einsteigen soll. Ich würde ja ein kleines MFH mit ca. 4 - 6 WE bevorzugen. Ein großes mit 10 WE oder mehr ist natürlich mehr Risiko...

@Andreas Das kommt drauf an.. Ich habe ab 01.08. die Mieten erhalten.. Und die Stadtreinigung und das alles was die machen rechnen die Quartalsweise ab.. Also perfekter Zeitpunkt.. Nach übernahme kamen gleich drei Rechnungen ca. 2000€ und da hast du die Nebenkosten noch nicht drin.. Also man sollte aufjeden Fall genug Geld haben um nicht am ersten Tag abzusaufen.. Auch wenn das Geld Stück für Stück von den Mieter gezahlt wird.. Das muss auch nicht passieren.. Je nach wann du kaufst.. Aber trotzdem, auf den letzten Cent würde ich nicht einfach so kaufen..

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vor 2 Stunden schrieb Gerd:

Hallo @Drolgosch

ich habe jetzt neu auch ein Konto bei der DKB eröffnet. Finde nur die Anleitung zum Vermieterpaket etwas schwach.

Führst Du einen Dauerauftrag von z.B. "Miete Allge." auf Konto "Instandhaltung" durch?

Gruß Gerd

 

Das kannst du doch selbst entscheiden? Und es gibt eine lange PDF als Anleitung.. Ich mache das aktuell noch händisch einmal im Monat, weil eine Mietern noch nciht zahlt.. Aber danach wird es so um den 10. des Monats (wenn alle Mieter sicher dann da sind) einen Dauerauftrag geben (bzw. zwei).. Einmal IHR und einmal VERSORGER (also die ganzen NK).. Von da aus spare ich IHR und bezahle Versorger vom Versorgerkonto.. Easssyyy.. ;-)

 

Hast du das PDF gesehen und es ist dir zu wenig doer bisher nicht gefunden?

Und FALLS du es noch nicht wusstest: Du kannst auch eine Emailbeanchrichtung einrichten.. Wenn die Miete nicht ankommt, bekommst du eine Email von der DKB.. Ansich ganz cool..

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5 hours ago, Ray said:

Das kannst du doch selbst entscheiden? Und es gibt eine lange PDF als Anleitung.. Ich mache das aktuell noch händisch einmal im Monat, weil eine Mietern noch nciht zahlt.. Aber danach wird es so um den 10. des Monats (wenn alle Mieter sicher dann da sind) einen Dauerauftrag geben (bzw. zwei).. Einmal IHR und einmal VERSORGER (also die ganzen NK).. Von da aus spare ich IHR und bezahle Versorger vom Versorgerkonto.. Easssyyy.. ;-)

 

Hast du das PDF gesehen und es ist dir zu wenig doer bisher nicht gefunden?

Und FALLS du es noch nicht wusstest: Du kannst auch eine Emailbeanchrichtung einrichten.. Wenn die Miete nicht ankommt, bekommst du eine Email von der DKB.. Ansich ganz cool..

Danke Ray !

Doch hab die PDF Anleitung gefunden, finde nur die könnte besser sein....

Das mit der E Mail will ich als nächstes machen...

Gruß Gerd

 

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vor 6 Stunden schrieb Ray:

@Andreas Das kommt drauf an.. Ich habe ab 01.08. die Mieten erhalten.. Und die Stadtreinigung und das alles was die machen rechnen die Quartalsweise ab.. Also perfekter Zeitpunkt.. Nach übernahme kamen gleich drei Rechnungen ca. 2000€ und da hast du die Nebenkosten noch nicht drin.. Also man sollte aufjeden Fall genug Geld haben um nicht am ersten Tag abzusaufen.. Auch wenn das Geld Stück für Stück von den Mieter gezahlt wird.. Das muss auch nicht passieren.. Je nach wann du kaufst.. Aber trotzdem, auf den letzten Cent würde ich nicht einfach so kaufen..

@Ray, Du hast natürlich recht. Ein Teil der Nebenkosten wird quartalsweise abgebucht, wobei der teuerste Posten, Erdgas und auch Strom immer monatlich abgebucht werden. Wir sprechen hier aber von Kosten von deutlich weniger als 1% des Gesamtkaufpreises. Auch für unvorhergesene Instandhaltung, plötzlich beginnende Mietausfälle etc. würde ich immer empfehlen Reserven vorzuhalten.

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vor 33 Minuten schrieb Andreas:

@Ray, Du hast natürlich recht. Ein Teil der Nebenkosten wird quartalsweise abgebucht, wobei der teuerste Posten, Erdgas und auch Strom immer monatlich abgebucht werden. Wir sprechen hier aber von Kosten von deutlich weniger als 1% des Gesamtkaufpreises. Auch für unvorhergesene Instandhaltung, plötzlich beginnende Mietausfälle etc. würde ich immer empfehlen Reserven vorzuhalten.

Ich musste gerade ca. 3000 Euro überweisen 😉

Aber du hastvauch recht.. Reserve aufbauen oder bereits haben.. Sollte man immer 😉

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Am 11.10.2016 um 17:12 schrieb aweiss:

Dann bin ich auf Beispiele gespannt. Dann muss die Bonität schon seeeehr gut sein. Meine Mandanten machen das nämlich seit März sehr ungern und wünschten, die WIRK würde es nicht geben!

Hi aweiss, 

ich habe auch erst vor kurzem eine 107% Finanzierung abgeschlossen.

Vorerst waren 3 Eigentumswohnungen in einem alten Kernsanierten Herrenhaus geplant.

Die Konditionen waren:

 

Sparkasse

Zins 1,28%

Tilgung 1,5%

10 Jahre

 

Den Tilgungssatz zu erhalten war einiges schwerer als die 107% Finanzierung. Schlussendlich nahm ich nur eine Wohnung ( 148700€-107%),

bekam jedoch die gleichen Konditionen wie erst mit den 3 Wohnungen vereinbart (Hier wären es 433000€ gewesen).

Meine Bonität und das Kapital das auf der Seite liegt ist relativ ok, aber sicher nichtmal ansatzweise so viel wie manch anderer hier hat. 

Dazu kommt noch das ich noch eine abzuzahlende Wohnung habe in der ich selbst wohne. 

 

Ich muss ehrlich sagen, ich war selbst etwas geschockt war als mir die Konditionen präsentiert wurden.

Aber man sieht es geht wohl immer noch.

 

Gruß

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vor 11 Minuten schrieb **Stefan**:

Hi aweiss, 

ich habe auch erst vor kurzem eine 107% Finanzierung abgeschlossen.

Vorerst waren 3 Eigentumswohnungen in einem alten Kernsanierten Herrenhaus geplant.

Die Konditionen waren:

 

Sparkasse

Zins 1,28%

Tilgung 1,5%

10 Jahre

 

Den Tilgungssatz zu erhalten war einiges schwerer als die 107% Finanzierung. Schlussendlich nahm ich nur eine Wohnung ( 148700€-107%),

bekam jedoch die gleichen Konditionen wie erst mit den 3 Wohnungen vereinbart (Hier wären es 433000€ gewesen).

Meine Bonität und das Kapital das auf der Seite liegt ist relativ ok, aber sicher nichtmal ansatzweise so viel wie manch anderer hier hat. 

Dazu kommt noch das ich noch eine abzuzahlende Wohnung habe in der ich selbst wohne. 

 

Ich muss ehrlich sagen, ich war selbst etwas geschockt war als mir die Konditionen präsentiert wurden.

Aber man sieht es geht wohl immer noch.

 

Gruß

Was gab es denn an Zusatzsicherheiten etc.? Oder war der Wert der Immobilien viel viel höher als dein Kaufpreis? Oder was anderes?

Einfach so schenken tun dir die Banken eher weniger was..

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vor 4 Minuten schrieb Ray:

Was gab es denn an Zusatzsicherheiten etc.? Oder war der Wert der Immobilien viel viel höher als dein Kaufpreis? Oder was anderes?

Einfach so schenken tun dir die Banken eher weniger was..

Oh ja, daran wird's liegen. Anders kann ich es mir gar nicht unter WIKR vorstellen. Die Frage von @Ray is daher voll berechtigt. Oder was hast Du für eine Einkommenssituation?

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vor 26 Minuten schrieb Ray:

Was gab es denn an Zusatzsicherheiten etc.? Oder war der Wert der Immobilien viel viel höher als dein Kaufpreis? Oder was anderes?

Einfach so schenken tun dir die Banken eher weniger was..

@Ray@aweissAls Zusatzsicherheit wurde die Wohnung angegeben in der ich drinnen wohne (Restschuld aber immer noch ca. 100t Euro bei einem Kaufpreis von 155t Euro).  Die neu erworbene ETW ist meiner Meinung nach schon etwas mehr Wert als der Kaufpreis. Meine Frau und ich verdienen zusammen ca. 5000-5200€ Netto (Also zu zweit keine weltbewegende Zahl). 

Edited by **Stefan**

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vor 4 Minuten schrieb **Stefan**:

@Ray@aweissAls Zusatzsicherheit wurde die Wohnung angegeben in der ich drinnen wohne (Restschuld aber immer noch ca. 100t Euro bei einem Kaufpreis von 155t Euro).  Die neu erworbene ETW ist meiner Meinung nach schon etwas mehr Wert als der Kaufpreis. Meine Frau und ich verdienen zusammen ca. 5000-5200€ Netto (Also zu zweit keine weltbewegende Zahl). 

Na, das klingt für mich aber nicht nach einer 107%-Finanzierung, sondern nach einer Finanzierung mit Eigenkapitalersatz! ;) 

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Bedeutet dies schon Eigenkapitaleinsatz? Dann hab ich schon wieder was neues gelernt.

Shit, ich dachte ich hätte das über Geschäft mit der Bank gemacht xD

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vor 5 Minuten schrieb aweiss:

Na, das klingt für mich aber nicht nach einer 107%-Finanzierung, sondern nach einer Finanzierung mit Eigenkapitalersatz! ;) 

Danke, du hast mir den Gedanken weggeschnappt ^_^

vor 3 Minuten schrieb **Stefan**:

Bedeutet dies schon Eigenkapitaleinsatz? Dann hab ich schon wieder was neues gelernt.

Shit, ich dachte ich hätte das über Geschäft mit der Bank gemacht xD

Jap, heißt es.. Du kannst

1) EK mitbringen

2) EK auf ein Tagesgeldkonto legen o.ä. und verpfänden

3) Freie Grundschulden beleihen

Bleibt sich für die Beleihungsrechnung der Bank gleich.. Du senkst damit deren Risiko und bekommst dadurch mehr Zugestanden..

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vor 4 Minuten schrieb Ray:

Danke, du hast mir den Gedanken weggeschnappt ^_^

Jap, heißt es.. Du kannst

1) EK mitbringen

2) EK auf ein Tagesgeldkonto legen o.ä. und verpfänden

3) Freie Grundschulden beleihen

Bleibt sich für die Beleihungsrechnung der Bank gleich.. Du senkst damit deren Risiko und bekommst dadurch mehr Zugestanden..

@Ray

Super, Danke für die Erklärung.

 

Vielleicht könntest du mir bei diesem Szenario helfen:

In 4 Jahre sollte meine eigen bezogene Wohnung abbezahlt sein (Die wo noch 100t Schulden drauf sind).

Wäre es dann Möglich diese zu verkaufen oder könnte sich die Bank da quer stellen da Sie ja als Sicherheit dient?

 

Gruß

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vor 9 Minuten schrieb **Stefan**:

@Ray

Super, Danke für die Erklärung.

 

Vielleicht könntest du mir bei diesem Szenario helfen:

In 4 Jahre sollte meine eigen bezogene Wohnung abbezahlt sein (Die wo noch 100t Schulden drauf sind).

Wäre es dann Möglich diese zu verkaufen oder könnte sich die Bank da quer stellen da Sie ja als Sicherheit dient?

 

Gruß

Hast du nicht mit der Bank vereinbart, dass du die Grundschulden wieder freibekommst, sobald diese Summe getilgt wurde? Wenn nicht, dann war das dein erster Fehler.. Falls du noch keinen Darlehensvertrag unterschrieben hast, dann mach das noch unbedingt !

Beispiel (wurde aber an vielen Orten im Forum erklärt):

KP 100.000€

KNK 10.000€

Du finanzierst 80% und den Rest gibst du an freien Grundschulden (30.000€ Grundschuldswert)

Dann kriegst du 110% von der Bank.. Du musst aber mit denen schriftlich im Darlehensvertrag vereinbaren, dass sobald du bei dem neuen Objekt 30.000€ getilgt hast, die beliehene Grundschuld (Sicherheitsleistung für die 30.000€ die dir die Bank mehr gegeben hat) rausfällt und wieder frei wird (also nichts mehr mit dem neuen Objekt zu tun hat)..

 

Wenn das Thema gegessen ist.. Dann kannst bzw. musst du dann mit der Bank sprechen.. Einfach drauf verzichten werden die dann nicht.. Du musst denen andere Sicherheiten bieten.. Ich würde so vorgehen, dass ich beim Verkauf (angenommen du erzielst 150.000€) zur Bank gehe und sage, ich habe bereits bei der neuen Immobilie (z.B.) 20.000€ getilgt.. Und 10.000€ lege ich euch auf ein seperates Konto bis auch diese getilgt sind und dann möchte ich das Konto wieder frei haben.. Es liegt zwar im Ermessen der Bank, aber wenn du bis dato ein guter Kunde warst, sollten sie dir da keine Steine in den Weg legen.. Schließlich haben sie ja ihre Sicherheiten dann immer noch..

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vor 10 Minuten schrieb Ray:

Hast du nicht mit der Bank vereinbart, dass du die Grundschulden wieder freibekommst, sobald diese Summe getilgt wurde? Wenn nicht, dann war das dein erster Fehler.. Falls du noch keinen Darlehensvertrag unterschrieben hast, dann mach das noch unbedingt !

Beispiel (wurde aber an vielen Orten im Forum erklärt):

KP 100.000€

KNK 10.000€

Du finanzierst 80% und den Rest gibst du an freien Grundschulden (30.000€ Grundschuldswert)

Dann kriegst du 110% von der Bank.. Du musst aber mit denen schriftlich im Darlehensvertrag vereinbaren, dass sobald du bei dem neuen Objekt 30.000€ getilgt hast, die beliehene Grundschuld (Sicherheitsleistung für die 30.000€ die dir die Bank mehr gegeben hat) rausfällt und wieder frei wird (also nichts mehr mit dem neuen Objekt zu tun hat)..

 

Wenn das Thema gegessen ist.. Dann kannst bzw. musst du dann mit der Bank sprechen.. Einfach drauf verzichten werden die dann nicht.. Du musst denen andere Sicherheiten bieten.. Ich würde so vorgehen, dass ich beim Verkauf (angenommen du erzielst 150.000€) zur Bank gehe und sage, ich habe bereits bei der neuen Immobilie (z.B.) 20.000€ getilgt.. Und 10.000€ lege ich euch auf ein seperates Konto bis auch diese getilgt sind und dann möchte ich das Konto wieder frei haben.. Es liegt zwar im Ermessen der Bank, aber wenn du bis dato ein guter Kunde warst, sollten sie dir da keine Steine in den Weg legen.. Schließlich haben sie ja ihre Sicherheiten dann immer noch..

Oh man, warum hab ich das Forum nicht schon früher gefunden>:(

 

Danke für die Hilfe, leider läuft der Vertrag schon einen guten Monat. 

Ich habe einen guten Draht zu dem Bänker, er sagte mir auch das der Verkauf der Wohnung kein Problem für die Bank sei wenn die Zinsfrist (4 Jahre) um ist. Dies habe ich Vogel aber natürlich nur mündlich. Das spreche ich jetzt aber mit Ihm nochmal ab, vielleicht kann man ja noch irgendwas machen. Im dümmsten Fall würde ich Sie einfach weiter finanzieren (Da ähnliche Objekte bei uns hier ca. 200-230t Euro auf dem Markt momentan bringen/kosten -- Die Restschuld wäre in 4 Jahren noch ca. 75t Euro) und dann vermieten bzw. selbst drinnen wohnen. Das Eigenkapital das ich ja zum abzahlen benutzt hätte würde ich dann halt für neue Objekte (wenn nötig) einsetzten. 

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