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Marco Hoffmann

DAS ERSTE INVESTMENT: WAS IST MÖGLICH

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Hallo Community,

nach meiner Vorstellung nun hier mein erstes Thema welches gleichzeitig eine der wichtigsten Überlegungen für mich darstellt!

Ich hab mir bereits den Investmentguide und Thomas' 29 Tipps und Tricks durchgelesen und auch große Teile seine Buches Erfolg mit Wohnimmobilien durchgearbeitet aber nun um zum Punkt zu kommen die Frage:

Mit welchen Invesment beginne ich denn das Abenteuer Immobilien?

Oder auch wie viele Objekte dürfen es sein für praktische Anfänger?

Kaufe ich eine Eigentumswohnung? Vielleicht doch zwei oder drei? Oder warum nicht gleich ein Mehrfamilienhaus? Oder gibt es sonst noch relevante Objekte?

Mir ist klar dass die Strategie und die individuelle Grundvorraussetzungen eine erhebliche Rolle spielen von daher:

Strategie: Kaufen (am besten ohne Renovierungsstau) und halten mit langfristiger Cashflowoptimierung!

Ziel: finanzielle Freiheit durch passives Einkommen! (möglichst innerhalb der nächsten 20 Jahre!)

Meine persönlichen Eckdaten: Positive Vermögensbilanz, keine Konsumschulden, kein Dispo, nichts negatives in der Schufa o.Ä. Auskunfteien! (Alles vor kurzem eingeholt), aktuell ca. 20K auf der Haben Seite wobei ca. 6K in ETFs angelegt sind und der Rest sich auf Giro bzw. Tagesgeld befindet (Depot kann z.B. auch abgetreten werden da langfristige Strategie), wahrscheinlicher Vermögenszuwachs von ca. 20K jährlich in Summe (zumindest in 2017 und 2018), übrigens auch keine Finanzierungen etc am laufen also alles im Plus, bin verheiratet habe aber vor die Finanzierungen allein abzuschließen (sollte im Endeffekt kein Problem sein bei 2,5K Netto), ansonsten vernünftiger Lebensstil mit zwecksmäßigen Fahrzeug also was private Kosten betrifft absolut alles durchoptimiert das kann ich euch garantieren!

Verzeiht mir dass es länger und evtl. auch unübersichtlich geworden ist! Ich hab jetzt nicht die Forumerfahrung aber da ich den Mehrwert hier sehr schätze will ich natürlich auch ehrlich und ausführlich meine jetztigen Situation mit euch teilen dass ich mal rausfinde wo sich denn überhaupt der Boden der Tatsachen befindet!

Um meine eigentliche Frage nochmal zusammen zu fassen: Wenn ihr euch in meiner Situation befinden würdet, wie sehe eure Vorgehensweise aus?

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Hallo Marco. Aufgrund deines Eigenkapitals und deiner (nichtvorhandenen) Erfahrung im Immo-Bereich, würde ich ganz klassisch mit ETW anfangen. Etwas größeres wirst du mit deinem Verdienst und deinem EK sowieso nicht bekommen. Der Vorteil einer ETW ist, man hat eben nur eine Wohnung und muss sich nicht gleich um 5 oder 6 in einem MFH kümmern. Zusätzlich wird dir die NK-Abrechnung durch die WEG abgenommen und du kannst dich langsam an die Vermieterrolle gewöhnen (tropfender Wasserhahn, laufende Spühlung, usw.). Je nachdem wo (also Lage) du investieren willst, kannst du mit deinem EK gut und gerne zwei Wohnungen finanzieren, wenn du nur die Kaufnebenkosten aus deiner Tasche bezahlst. Bedenke jedoch, dass dein ETF-Depot in aller Regel nicht zu 100% als Sicherheit von den Banken anerkannt wird. Je nach Risikoklasse deiner Investments und den internen Vorgaben der Bank, kann es da herbe Abschläge geben (bis zu unter 50 % des tatsächlichen Depotwertes). Rechne Pi mal Daumen mit 50 - 75 % des tatsächlichen Wertes.

Achte unbedingt darauf, dass deine Immobilie sich selber trägt und du nicht jeden Monat Geld nachschießen musst. Auch sollte dein erstes Objekt keine Bruchbude sein, die du zwar günstig bekommen kannst aber diese erstmal aufwendig in Ordnung bringen musst. Das kannst du, wenn du Bock drauf hast, später machen. Wenn du Erfahrung hast, dann weißt du in der Regel grob, wie viel du in etwa in eine Wohnung investieren musst, um diese vermietfähig zu kriegen. Wenn du jetzt nicht gerade einen Handwerksberuf hast, kannst du mit deiner Kalkulation schnell daneben liegen.

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vor 13 Stunden schrieb Marco Hoffmann:

Ich hab mir bereits den Investmentguide und Thomas' 29 Tipps und Tricks durchgelesen und auch große Teile seine Buches Erfolg mit Wohnimmobilien durchgearbeitet aber nun um zum Punkt zu kommen die Frage:

Große Teile des Buches??? Ganz lesen ! Umsetzen ! Dann investieren !

Mit welchen Invesment beginne ich denn das Abenteuer Immobilien?

Was ist das für eine Frage!? Solltest nicht du uns sowas erzählen? Das sind doch deine Investments und keiner von uns weiß, wie du tickst !!!!????

Oder auch wie viele Objekte dürfen es sein für praktische Anfänger?

Von 0 bis unendlich.. Je nach Erfahrungsstand, wer deine Objekte betreut, wieviel Geld und Bonität du mitbringst etc.

Kaufe ich eine Eigentumswohnung? Vielleicht doch zwei oder drei? Oder warum nicht gleich ein Mehrfamilienhaus? Oder gibt es sonst noch relevante Objekte?

Gewerbe (ganze Objekte) weglassen.. Wohnimmobilien je nach Risikoneigung alles möglich..

Mir ist klar dass die Strategie und die individuelle Grundvorraussetzungen eine erhebliche Rolle spielen von daher:

So siehts aus.. Strategie ist sogar das A&O !

Strategie: Kaufen (am besten ohne Renovierungsstau) und halten mit langfristiger Cashflowoptimierung!

Das ist z.B. eine Strategie !

Ziel: finanzielle Freiheit durch passives Einkommen! (möglichst innerhalb der nächsten 20 Jahre!)

Dein Ziel ist toll.. Ich glaub aber, dass du da nicht der einzige bist ;-) Noch weitere, definiertere Ziele!?

Meine persönlichen Eckdaten: Positive Vermögensbilanz

Reicht nicht als Info, damit dir jemand einen Tipp geben kann, ob ETW oder MFH

aktuell ca. 20K auf der Haben Seite wobei ca. 6K in ETFs angelegt

Vergiss MFH ! Außer vielleicht ein kleines mit 3 Einheiten..

sind und der Rest sich auf Giro bzw. Tagesgeld befindet (Depot kann z.B. auch abgetreten werden da langfristige Strategie)

Wird von der Bank zu maximal 60% anerkannt.. Bei einigen sogar nur zu 50%.. Zudem ist bei dir die Summe ziemlich gering..

wahrscheinlicher Vermögenszuwachs von ca. 20K jährlich in Summe (zumindest in 2017 und 2018)

Das ist doch gut.. Schön sparen !

übrigens auch keine Finanzierungen etc am laufen also alles im Plus, bin verheiratet habe aber vor die Finanzierungen allein abzuschließen (sollte im Endeffekt ansonsten vernünftiger Lebensstil mit zwecksmäßigen Fahrzeug also was private Kosten betrifft absolut alles durchoptimiert das kann ich euch garantieren!

Brauchst du nicht.. Wenn das nicht stimmt, dann belügst du dich sowieso nur selbst..

Verzeiht mir dass es länger und evtl. auch unübersichtlich geworden ist! Ich hab jetzt nicht die Forumerfahrung aber da ich den Mehrwert hier sehr schätze will ich natürlich auch ehrlich und ausführlich meine jetztigen Situation mit euch teilen dass ich mal rausfinde wo sich denn überhaupt der Boden der Tatsachen befindet!

Es sei dir verziehen.. Ausführlichkeit ist ein positives Zeichen und wird hier sicher nicht bestraft..

Um meine eigentliche Frage nochmal zusammen zu fassen: Wenn ihr euch in meiner Situation befinden würdet, wie sehe eure Vorgehensweise aus?

Okay und nun Resümee:

Du hast zu wenig Eigenkapital aufgebaut, als dass man mit eine MFH anfangen könnte.. Mein erstes Investment war auch ein MFH (10 Einheiten).. Aber da hast du gleich Kaufnebenkosten von 40-70k.. Zudem musst du bei einem MFH auch dei Nebenkosten vorfinanzieren und die Mieter zahlen sie dir monatlich Stück für Stück mit der Miete.. Und ich hatte direkt eine nicht zahlende Mieterin.. Sowas und weiteres muss einkalkuliert werden.. Wo möchtest du investieren?

Tipp: Fang mit einer ETW an, die du zu 100% finanzierst und  zahle die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche.. So könntest du (wenn du passendes findest) nach kurzer Zeit das nächste Investment starten.. Wenn du gut bist hast du in 1-1,5 Jahren drei ETWs gekauft.. Und wenn du nebenher weiter daran arbeitest Eigenkapital zu sparen, dann kann man sich auch nach einem MFH umschauen..

 

P.S. Ich möchte dir das Thema MFH nicht abraten o.ä. Habe ja auch so angefangen und gleich ziemlich groß.. Es ist aber halt so, dass du etwas Kapital haben solltest.. Und bei dir reicht es nicht einmal aus z.B. um in Schleswig Holstein alleine die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, geschweige von Notar, Grundbuch, Makler etc..

 

 

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vor 15 Stunden schrieb Eduard Hange:

Bedenke jedoch, dass dein ETF-Depot in aller Regel nicht zu 100% als Sicherheit von den Banken anerkannt wird. Je nach Risikoklasse deiner Investments und den internen Vorgaben der Bank, kann es da herbe Abschläge geben (bis zu unter 50 % des tatsächlichen Depotwertes). Rechne Pi mal Daumen mit 50 - 75 % des tatsächlichen Wertes.

Danke für den Hinweis. Das ich mein Depot nicht zu 100% beliehen bekomme war mir klar aber dass es im Extremfall nur die hälfte sein kann war mir bis jetzt noch nicht bewusst.

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vor 8 Stunden schrieb Ray:

Große Teile des Buches??? Ganz lesen ! Umsetzen ! Dann investieren !

Wird gemacht Chef ;) Der Murfeld ist auch schon gekommen.

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Was ist das für eine Frage!? Solltest nicht du uns sowas erzählen? Das sind doch deine Investments und keiner von uns weiß, wie du tickst !!!!????

Naja also die Frage dürfte in der Rubrik doch angemessen sein.

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Von 0 bis unendlich.. Je nach Erfahrungsstand, wer deine Objekte betreut, wieviel Geld und Bonität du mitbringst etc.

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Gewerbe (ganze Objekte) weglassen.. Wohnimmobilien je nach Risikoneigung alles möglich..

Anhand deiner Ausführungen zum Ende deiner Antwort ist es also doch ganz vernünftig als erstes eine ETW zu kaufen vielleicht zwei wenns reicht richtig? Sozusagen als Lernobjekt...

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Ziel: finanzielle Freiheit durch passives Einkommen! (möglichst innerhalb der nächsten 20 Jahre!)

Dein Ziel ist toll.. Ich glaub aber, dass du da nicht der einzige bist ;-) Noch weitere, definiertere Ziele!?

In welcher hinsicht soll es noch weitere geben? Gib mir mal Anregungen.:) Also rein finanziell ist das doch schon das Ende der Fahnenstange.

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

sind und der Rest sich auf Giro bzw. Tagesgeld befindet (Depot kann z.B. auch abgetreten werden da langfristige Strategie)

Wird von der Bank zu maximal 60% anerkannt.. Bei einigen sogar nur zu 50%.. Zudem ist bei dir die Summe ziemlich gering..

Gut zu wissen! Das mit dem Depot war nur so eine Idee. Wie wärs denn einfach mit einem Tagesgeldkonto. Ich wills mir ja nicht selber kompliziert machen. Habe sowieso parallel zwei laufen. Wie siehts also damit aus?

Noch eine Sache zum Verständnis: Geld in welcher Form auch immer abzutreten um es nach einer gewissen Tilgung wieder frei zu bekommen ist im Endeffekt der Türöffner für eine 100% finanzierung oder? Gibt es vielleicht noch bessere Möglichkeiten wenn wir schon beim Thema sind :)

vor 8 Stunden schrieb Ray:

wahrscheinlicher Vermögenszuwachs von ca. 20K jährlich in Summe (zumindest in 2017 und 2018)

Das ist doch gut.. Schön sparen !

Das ist auf jeden Fall drin! Anhand der 20K und der weiteren Ziele nach denen du mich gefragt hast ist mir eben noch ein gar nicht so verkehrter Gedanke gekommen. Sollte ich regelmäßig 100% finanzierungen bekommen können und ich die Kaufnebenkosten in der Regel immer selbst übernehme dann wär es doch ganz vernünftig den Anspruch zu haben jedes Jahr ein neues tolles Investment oder nicht also das würde ich jetzt direkt mal behaupten dass das Teil meiner Strategie werden könnte. Mindestens natürlich ;)

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Brauchst du nicht.. Wenn das nicht stimmt, dann belügst du dich sowieso nur selbst..

Das stimmt aber dadurch habe ich natürlich ein erhebliches Sparpotenzial was ich ja in der Regel nur aus meinem Angestelltenverhältnis verdiene.

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Okay und nun Resümee:

Du hast zu wenig Eigenkapital aufgebaut, als dass man mit eine MFH anfangen könnte.

Deswegen hab ich ja z.B. in meiner Vorstellung davon geschrieben dass ich erst in ein zwei Jahren loslegen will aber anhand meiner ersten Eindrücke habe ich schon gemerkt dass das nicht unbedingt schlau ist. Was hältst du davon wenn ich mir meine erste ETW für 2017 gleich vornehme. Dafür ist ja das Cash schon da. :)

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Wo möchtest du investieren?

Wenn du den Standort meinst dann natürlich in dem Dreieck Nürnberg/Fürth/Erlangen. Hatte ich ja auch bereits in der Vorstellung erwähnt. ;)

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Tipp: Fang mit einer ETW an, die du zu 100% finanzierst und  zahle die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche.. So könntest du (wenn du passendes findest) nach kurzer Zeit das nächste Investment starten.. Wenn du gut bist hast du in 1-1,5 Jahren drei ETWs gekauft.. Und wenn du nebenher weiter daran arbeitest Eigenkapital zu sparen, dann kann man sich auch nach einem MFH umschauen..

Danke nochmal dafür! Dazu hab ich ja bereits weiter oben Stellung genommen...

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

P.S. Ich möchte dir das Thema MFH nicht abraten o.ä. Habe ja auch so angefangen und gleich ziemlich groß.. Es ist aber halt so, dass du etwas Kapital haben solltest.. Und bei dir reicht es nicht einmal aus z.B. um in Schleswig Holstein alleine die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, geschweige von Notar, Grundbuch, Makler etc..

Naja ich hab ja den klitzekleinen Vorteil im Bundesland Bayern zu leben und hab daher nur ca. 9% aber mit dem Thema Eigenkapital wirst du wohl recht haben. Jemand wie du muss es wissen. Nur frag ich mich dann auch immer was machen Leute die noch weniger haben als ich? Wirklich ernst gemeinte Frage. Wo ist denn deiner Meinung nach die Eintrittsschwelle in dieses Business?

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vor 20 Minuten schrieb Marco Hoffmann:

Naja ich hab ja den klitzekleinen Vorteil im Bundesland Bayern zu leben und hab daher nur ca. 9% aber mit dem Thema Eigenkapital wirst du wohl recht haben. Jemand wie du muss es wissen. Nur frag ich mich dann auch immer was machen Leute die noch weniger haben als ich? Wirklich ernst gemeinte Frage. Wo ist denn deiner Meinung nach die Eintrittsschwelle in dieses Business?

@Marco Hoffmann Die Frage mit der Eintrittsschwelle finde ich gut. Garagen, bzw.Garagenhöfe könnten vielleicht ein nicht so kapitalintensiverer Einstieg sein. Die müßte man aber aus EK bezahlen, bzw. größtenteils daraus, denn es sind keine Wohnimmobilien und können deswegen nicht (so gut) beliehen werden. Frag mal @Waldemar Merkel der hat als Junginvestor einen noch günstigeren und vor allem profitableren Einstieg gefunden, mit dem er viele erstaunt hat.

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vor 16 Minuten schrieb Fröhn:

Frag mal @Waldemar Merkel der hat als Junginvestor einen noch günstigeren und vor allem profitableren Einstieg gefunden, mit dem er viele erstaunt hat.

Danke für den Tipp. Ich hab Ihn direkt angeschrieben ;) Also eigentlich würde ich schon gerne mit einer Wohnimmobilie anfangen ohne zu wissen was mir @Waldemar Merkel zu berichten hat...

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@Marco Hoffmann Ok, warten wir es ab - vielleicht überlegst Du es Dir noch. Ps. Waldemar kommt auch zum Immokongress. Da stellt er sein Konzept vor. Wenn Du noch ne Karte bekommen hast, wirst Du es also "e" erfahren.

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@Marco Hoffmann

Ich fasse zwei Dinge noch einmal kurz Zusammen..

 

1) Ich habe auch mit einem 10-Parteien-Haus angefangen.. Es kommt einfach auf deine Neigung zu Risiko etc. an.. Bei mir läuft nicht alles sofort.. Feuchter Keller.. Hinterhausabriss.. Eine Mieter zahlt nicht.. Kommst du damit klar? Dann probeire dich direkt an einem MFH..

Wobei wie gesagt, beachte immer, dass noch etwas Geld in der Tasche vorhanden ist.. Für die Fälle, die z.B. gerade bei mir laufen.. Ansonsten spricht auch gegen MFH nichts.. Ich z.b. möchte egtl. nur MFH haben..

 

2) Deine Strategie bzw. die Ziele solltest du etwas feiner definieren.. Was hast du vor? Zu wann? Wie? etc.

NUR mal ein Beispiel:

 

Was will ich:

Kauf von 4 MFH (8-12 WE pro Objekt)

Zeitliche Begrenzung:

in 10 Jahren..

Wie stelle ich das an:

Erstes Objekt 100% Finanzierung.. KNK aus eigener Tasche . => Jahr 2016

10/3 Strategie.. Danach Neubewertung

Zweites Objekt 100% Finanzierung.. KNK aus eigener Tasche . => Jahr 2020

10/3 Strategie.. Danach Neubewertung

Drittes Objekt 110% Finanzierung.. KNK über Beleihung freier Grundschulden . => Jahr 2022

Buy & Hold

Viertes Objekt 110% Finanzierung.. KNK über Beleihung freier Grundschulden . => Jahr 2024

Buy & Hold

 

 

Das bringt dich dazu deine Ziele im Auge zu behalten.. Ganz gleich, ob du nachher mehr schaffst, oder ob du keine Finanzierungen mehr für Objekt 3 und 4 von den Banken bekommst und nachher nur auf 2 Objekte kommst.. Oder evtl. keine geeigneten Objekte findest.. Du bleibst dran und kannst dich zeitlich struktuieren..

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@Ray

Ich bin zumindest aktuell doch eher der Typ ETW als erstes Investment aber wie auch immer ich werde mir da noch eine Weile Kopf machen was dann die feineren Ziele angeht ;)

 

Ich möchte dass du zu paar Dingen nochmal Stellung nimmst, nicht dass sie wegen meinem blabla untergehen ... Gerne können auch andere Ihre Meinung zum besten geben ;)

Zum einen das Depot Thema: Wie sieht es mit Tagesgeld o.Ä. aus oder was kannst du sonst noch empfehlen als einzubringendes Kapital. Falls meine Bonität etc ausreicht denkst du dass es auch möglich ist ohne dieser Option oder ist das so zu sagen der Garant für eine 100%ige?

Dazu noch ein Beispiel dass ich es auch richtig verstehe!

Angenommen ich kaufe eine ETW Objektwert 150K. Um z.B. 20% also 30K in Form von abgetretenen Geldwert der Bank zu präsentieren kommt diese Summe dann falls erforderlich ja nicht mehr in Frage das heißt ich brauche noch Cash für Grunderwerbssteuer 5250, Notar & Grundbuch ca. 2250 und Makler 5355 was rund 13K macht.

Dazu die Fragen:

Wenn ich rund 43K benötige also zum einen die 30K (die ich abtrete bei Bedarf und nach gewisser Tilgung wieder frei bekomme) und zum andern die 13K KNK dann kann ich in etwa genau einem Jahr kaufen.

Wenn ich wüsste dass die Bank kein EK für die 100% braucht könnte ich natürlich sofort loslegen aber dann wäre wahrscheinlich Allgemein wieder zu wenig Vermögen richtig? Wann macht es Sinn bei den Banken anzuklopfen? Zu früh und dann riskieren dass ich mir evtl damit zukünftige Finanzierungen verbau will ich nicht!

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vor 11 Minuten schrieb Marco Hoffmann:

Zum einen das Depot Thema: Wie sieht es mit Tagesgeld o.Ä. aus oder was kannst du sonst noch empfehlen als einzubringendes Kapital.

Geld auf Tagesgeldkonten werden zu 100% berechnet, falls du das meinst. Ist ja Cash, was nicht weniger (zumindest, wenn man die Infaltion außer Acht lässt) werden kann, sondern durch marginale Zinsen den Betrag noch steigern.

 

vor 14 Minuten schrieb Marco Hoffmann:

Falls meine Bonität etc ausreicht denkst du dass es auch möglich ist ohne dieser Option oder ist das so zu sagen der Garant für eine 100%ige?

Wenn die Bonität stimmt, ist vieles möglich. Wenn du 5000 € im Monat durch einen Beamtenjob verdienst und keine weiteren Konsumschulden hast, werden dir sehr viele Banken bei einer 100K ETW auch 110% finanzieren. Wenn du aber "nur" 2500 € als Angestellter verdienst und gleichzeitig einen Konsumkredit für deinen Golf und dein Homecinamasystem hast, wirst du wahrscheinlich nicht mal eine 50K ETW ohne EK oder anderer Besicherung bekommen. Es kommt immer auf die Umstände an.

 

vor 23 Minuten schrieb Marco Hoffmann:

Angenommen ich kaufe eine ETW Objektwert 150K. Um z.B. 20% also 30K in Form von abgetretenen Geldwert der Bank zu präsentieren kommt diese Summe dann falls erforderlich ja nicht mehr in Frage das heißt ich brauche noch Cash für Grunderwerbssteuer 5250, Notar & Grundbuch ca. 2250 und Makler 5355 was rund 13K macht.

Es kommt drauf an, was du mit deinem Finanzierer ausgemacht hast: Machst du eine 110% Finanzierung, in der du 30k als Sicherheit interlegst, zahlt die Bank die NK. Hast du ausgemacht, dass du die NK übernimmst und zusätzlich 30k besicherst, zahlst du natürlich die NK + die 30k.

Generell würde ich niemals ein Objekt kaufen, wenn ich nach dem kauf absolut keinen Cash mehr habe. Dann bist du schneller das Objekt wieder los, als du es bekommen hast. Denn, womit zahlst du eine sanierung des Bades, wenn der Mieter ausgezogen ist und das Bad schon 40 Jahre alt und quasi nicht mehr benutzbar ist? Was machst du, wenn der Mieter seine Miete nicht mehr zahlt, du ihn rausklagen musst und anschließend die Wohnung komplett renovieren musst? Du brauchst Cash und zwar immer und ausreichend. Hast du nichts, darfst du dir nichts kaufen.

Ich lasse gearde eine Doppelhaushälfte renovieren, damit die Mieter am 01.12. einziehen können. Kalkuliert habe ich mit neuen Dachfenstern, einfachen Renovierungsarbeiten (Tapete, streichen) und Fußbodenbelag (den Belag zahl ich, die Verlegung übernehmen die Mieter) mit 10.000 Euro. Nun ruft mich vorhin mein Maler, der gerade die gesamten Tapeten von den Wänden reißt, an und sagt mir, dass sie hinter einem Heizkörper einen Schimmelbefall auf einer Fläche von etwa 1x3 m festgestellt haben. Mehrpreis etwa 500 Euro inkl. Heizungsmonteur, der den Heizkörper abbauen muss. Das war jetzt ein noch humaner Mehrpreis, aber wenn ich "nur" 2000 Euro verdienen würde und keine finanziellen Rücklagen hätte, würde ich jetzt schon ins Rotieren kommen, wie ich den Mehrpreis bezahlen soll > weniger essen und beten, dass nichts weiter kaputt geht bzw. zum Vorschein kommt. Ich denke, der Sinn sollte klar sein.

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vor 6 Minuten schrieb Eduard Hange:

Wenn du aber "nur" 2500 € als Angestellter verdienst und gleichzeitig einen Konsumkredit für deinen Golf und dein Homecinamasystem hast, wirst du wahrscheinlich nicht mal eine 50K ETW ohne EK oder anderer Besicherung bekommen. Es kommt immer auf die Umstände an.

Das mit den 2500 Euro ist korrekt plus natürlich der Lohn meiner Frau aber der restliche "Quatsch" steht bei mir nicht auf der Liste also einen guten Eindruck mach ich bestimmt aber was du sehr ausführlich erläutert hast zum Thema Cashreserve regt zum nachdenken an danke dafür! ;) Es soll schon solide sein, wer macht schon gern einen Schritt zurück.

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vor 9 Minuten schrieb Marco Hoffmann:

Das mit den 2500 Euro ist korrekt plus natürlich der Lohn meiner Frau aber der restliche "Quatsch" steht bei mir nicht auf der Liste also einen guten Eindruck mach ich bestimmt aber was du sehr ausführlich erläutert hast zum Thema Cashreserve regt zum nachdenken an danke dafür! ;) Es soll schon solide sein, wer macht schon gern einen Schritt zurück.

Diesen "Quatsch" machen leider sehr viele, die es sich eigentlich nicht leisten können. Aber Konsumkredite sind jetzt nicht von Grund auf "böse". Ich habe meine private Einbauküche auch mit einer 0%-Finanzierung gekauft. Nicht weil ich mir eine Barzahlung nicht leisten konnte, sondern um meinen Cashbestand nicht unnötig zu verkleinern. Ich bin mir bewusst, dass es eine Konsumausgabe und keine Investition in mein Haus ist. Ich kann es mir aber leisten und zahle die Raten aus meinen Einnahmen, ohne dass es mich schmerzt. Man muss alles in Relation sehen. Und eine neue Küche habe ich sowieso gebraucht, nachdem die alte 30 Jahre gedient hatte (nicht alleine unter mir).

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vor 26 Minuten schrieb Eduard Hange:

Wenn die Bonität stimmt, ist vieles möglich. Wenn du 5000 € im Monat durch einen Beamtenjob verdienst und keine weiteren Konsumschulden hast, werden dir sehr viele Banken bei einer 100K ETW auch 110% finanzieren. Wenn du aber "nur" 2500 € als Angestellter verdienst und gleichzeitig einen Konsumkredit für deinen Golf und dein Homecinamasystem hast, wirst du wahrscheinlich nicht mal eine 50K ETW ohne EK oder anderer Besicherung bekommen. Es kommt immer auf die Umstände an.

...

Es kommt drauf an, was du mit deinem Finanzierer ausgemacht hast: Machst du eine 110% Finanzierung, in der du 30k als Sicherheit interlegst, zahlt die Bank die NK. Hast du ausgemacht, dass du die NK übernimmst und zusätzlich 30k besicherst, zahlst du natürlich die NK + die 30k.

Wäre schön, wenn das so zutrifft, dass die Banken 110 %-Finanzierungen für Privatpersonen machen. Vor März 2016 hat man bei sehr guter Bonität aufgrund Einkommen und Vermögen und entsprechenden Vorerfahrungen in Immobilienbereich nach einigen Verhandlungen noch die Möglichkeit gehabt 110 %-Finanzierungen zu bekommen. Jetzt nach März 2016 hat man es als Privatinvestor sehr schwer 110 %-Finanzierungen von den Banken zu bekommen. Man kann von Glück sagen, dass man heute überhaupt noch mehrere Angebote für eine 80 %-Finanzierung zur Auswahl bekommt. Wer ist Schuld? Ja, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), die seit März 2016 in Kraft ist und die Kreditvergaben sowohl der Banken stark einengt und Schwierigkeiten bei einigen Immobilienbesitzern und -investoren weckt.

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vor 5 Minuten schrieb aweiss:

Wäre schön, wenn das so zutrifft, dass die Banken 110 %-Finanzierungen für Privatpersonen machen. Vor März 2016 hat man bei sehr guter Bonität aufgrund Einkommen und Vermögen und entsprechenden Vorerfahrungen in Immobilienbereich nach einigen Verhandlungen noch die Möglichkeit gehabt 110 %-Finanzierungen zu bekommen. Jetzt nach März 2016 hat man es als Privatinvestor sehr schwer 110 %-Finanzierungen von den Banken zu bekommen. Man kann von Glück sagen, dass man heute überhaupt noch mehrere Angebote für eine 80 %-Finanzierung zur Auswahl bekommt. Wer ist Schuld? Ja, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), die seit März 2016 in Kraft ist und die Kreditvergaben sowohl der Banken stark einengt und Schwierigkeiten bei einigen Immobilienbesitzern und -investoren weckt.

Es ist immer noch möglich, auch wenn die Banken natürlich weniger geworden sind, bei denen es geht!

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vor 7 Minuten schrieb Eduard Hange:

Es ist immer noch möglich, auch wenn die Banken natürlich weniger geworden sind, bei denen es geht!

Dann bin ich auf Beispiele gespannt. Dann muss die Bonität schon seeeehr gut sein. Meine Mandanten machen das nämlich seit März sehr ungern und wünschten, die WIRK würde es nicht geben!

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vor 3 Minuten schrieb aweiss:

Dann bin ich auf Beispiele gespannt. Dann muss die Bonität schon seeeehr gut sein. Meine Mandanten machen das nämlich seit März sehr ungern und wünschten, die WIRK würde es nicht geben!

"Sehr ungern" bedeutet aber auch, dass sie es doch noch machen, oder? Na klar muss die Bonität sehr gut sein. Und dann noch ein paar andere Faktoren: Hoher Verdienst in Relation zu einem gemäßigten Preis des Objektes zum Beispiel. Wenn du ein hohes Einkommen hast und dir eine ETW im Wert von 100k kaufen willst, dürfte das in aller Regel kein größeres Problem bei Banken sein, die auch tatsächlich noch 110% finanzieren. Oder man hat gute Beziehungen zur Bank bzw. die Bank hat gute Erfahrungen mit dir. Und außerdem sind 110% nicht gleich 110%. Wenn du Sicherheiten abtreten kannst, kannst du noch leichter an 110% kommen.

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vor 29 Minuten schrieb Eduard Hange:

Diesen "Quatsch" machen leider sehr viele, die es sich eigentlich nicht leisten können. Aber Konsumkredite sind jetzt nicht von Grund auf "böse"

Richtig!

Wichtig ist, dass trotz des Konsumkredites immer noch eine positive Vermögensbilanz besteht. Du musst der Bank also im Prinzip nachweisen, dass du den Konsumkredit jederzeit mit anderem vorhandenen Vermögen (Tagesgeld, Girokonto, sonstigem) komplett zahlen könntest, dann schmerzt der Bank auch ein Konsumkredit in der Regel nicht so. Fehlt der "positive" Teil der Vermögensbilanz oder reicht nicht aus, wird aus der Zusage schnell der Verweis auf die Tür.

Ich persönlich bin (mittlerweile!) der Freund der sauberen Vermögensbilanz ohne Konsumkredite. Monate bevor ich zu den Banken gedackelt bin, habe ich alle Kredite getilgt um "sauber" zu sein, gut es war nur einer aber egal. So kannst du im Vorfeld schon einige Barrieren abbauen.

ABER: wie die Bank z.B. auf Konsumkredite reagiert kommt auf die Bank und dein bisheriges Verhältnis zu der Bank / deinem Bankberater an!

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vor 6 Minuten schrieb Drolgosch:

Richtig!

Wichtig ist, dass trotz des Konsumkredites immer noch eine positive Vermögensbilanz besteht. Du musst der Bank also im Prinzip nachweisen, dass du den Konsumkredit jederzeit mit anderem vorhandenen Vermögen (Tagesgeld, Girokonto, sonstigem) komplett zahlen könntest, dann schmerzt der Bank auch ein Konsumkredit in der Regel nicht so. Fehlt der "positive" Teil der Vermögensbilanz oder reicht nicht aus, wird aus der Zusage schnell der Verweis auf die Tür.

Ich persönlich bin (mittlerweile!) der Freund der sauberen Vermögensbilanz ohne Konsumkredite. Monate bevor ich zu den Banken gedackelt bin, habe ich alle Kredite getilgt um "sauber" zu sein, gut es war nur einer aber egal. So kannst du im Vorfeld schon einige Barrieren abbauen.

ABER: wie die Bank z.B. auf Konsumkredite reagiert kommt auf die Bank und dein bisheriges Verhältnis zu der Bank / deinem Bankberater an!

Banken sehen es z.B. auch gerne, wenn sie z.B. in der Schufa-Auskunft abbezahlte Konsumkredite sehen (die bleiben ja eine gewisse Zeit, glaube 1 oder 2 Jahre, in der Schufa aufgeführt), weil sie dann auch wissen, dass der Kunde ein zuverlässiger Bediener seiner Schulden ist.

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vor 19 Minuten schrieb Eduard Hange:

"Sehr ungern" bedeutet aber auch, dass sie es doch noch machen, oder? Na klar muss die Bonität sehr gut sein. Und dann noch ein paar andere Faktoren: Hoher Verdienst in Relation zu einem gemäßigten Preis des Objektes zum Beispiel. Wenn du ein hohes Einkommen hast und dir eine ETW im Wert von 100k kaufen willst, dürfte das in aller Regel kein größeres Problem bei Banken sein, die auch tatsächlich noch 110% finanzieren. Oder man hat gute Beziehungen zur Bank bzw. die Bank hat gute Erfahrungen mit dir. Und außerdem sind 110% nicht gleich 110%. Wenn du Sicherheiten abtreten kannst, kannst du noch leichter an 110% kommen.

Ja, die die es machen verstoßen entweder gegen die WIKR - da helfen auch die Beziehungen nichts mehr! Und die Bankenaufsicht hat in den letzten Jahren enorm zugenommen, was Vorschriften und die Überwachung/Kontrolle angeht. Die Banken ächzen geradezu unter der Bankenaufsicht, egal ob in der Vermögensanlage oder in der Kreditvergabe. Die, die im seltenen Fall noch 110 %-Finanzierungen bekommen sind Immobilieninvestoren mit einem entsprechend großen Immobilienportfolio, jahrelangen Erfahrungen in Immobilieninvestments mit entsprechendem sicheren, passiven Einkommen aus den Immobilien, die einen Status eines professionellen Investors haben. Hohes Nettovermögen nutzt den Kreditnehmern dabei auch nichts mehr, denn die Banken dürfen bei Ihrer Kreditentscheidung das vorhandene Nettovermögen nicht mehr in die Entscheidung der Kreditvergabe einbeziehen. Auch wenn man eigenkapitalersetzende Bestandteile einbaut mindert das immer noch die Fremdkapitalquote und mindert das Eigenkapital des Investors - egal ob hartes Eigenkapital oder Eigenkapitalersatz - und damit das Potential für weitere Investitionen.

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vor 2 Stunden schrieb Eduard Hange:

Banken sehen es z.B. auch gerne, wenn sie z.B. in der Schufa-Auskunft abbezahlte Konsumkredite sehen (die bleiben ja eine gewisse Zeit, glaube 1 oder 2 Jahre, in der Schufa aufgeführt), weil sie dann auch wissen, dass der Kunde ein zuverlässiger Bediener seiner Schulden ist.

Sowas taucht bei mir tatsächlich auch auf. Zwei vorzeitig abbezahlte. Übrigens es sind drei Jahre ab Datum der Erledigung allerdings sollte man auch prüfen ob das wirklich so im System erfasst ist bei denen kommts immer wieder mal zu nachlässigkeiten.

Man kann nur jedem empfehlen sich einen kostenlosen "Meine Schufa" Zugang zu holen! ;)

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vor 2 Stunden schrieb Drolgosch:

Ich persönlich bin (mittlerweile!) der Freund der sauberen Vermögensbilanz ohne Konsumkredite. Monate bevor ich zu den Banken gedackelt bin, habe ich alle Kredite getilgt um "sauber" zu sein, gut es war nur einer aber egal. So kannst du im Vorfeld schon einige Barrieren abbauen.

Willkommen im Club. Aber das ist nur die eine Seite.

Für mich persönlich sehe ich auch noch Bonitätstechnisch das Problem dass ich wirklich über Jahre einen GEDULDETEN Dispo mehr oder weniger ausgeschöpft habe und das bei mehreren Banken von daher gehe ich davon aus und das sehe ich auch an meinen Wahrscheinlichkeitswerten die man bei der Schufa mittlerweile kostenlos dazu bestellen kann dass einen intern trotz guten Basisscore noch die Altlasten vielleicht für Jahre verfolgen können.

Eine Frage die ich mir auch schon oft gestellt habe ist inwiefern beeinflusst einen die Vergangenheit in hinsicht auf Immobilienfinanzierung was ja nochmal eine ganz andere Nummer darstellt. Welche Wahrscheinlichkeitswerte sind relevanter als andere und wie "komisch" rechnen diverse Banken teils ihre Hauseigenen Scores. Alles ziemlich undurchsichtig und auf Nachfrage ist man meist auch nicht schlauer...

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vor 2 Stunden schrieb Drolgosch:

ABER: wie die Bank z.B. auf Konsumkredite reagiert kommt auf die Bank und dein bisheriges Verhältnis zu der Bank / deinem Bankberater an!

DAS ist auch ein Thema was mich sehr interessiert!!!

Ich bin bei einer Direktbank und mir ist klar dass ich so keine Immobilie finanziere.

Fragen die ich mir stelle: Bei welchen Banken vor Ort macht es Sinn Kunde zu werden?

Und bezüglich einen der Tipps von Alex Fischer was Kontenmodelle angeht. Was haltet ihr von dieser Idee???

Ich überlege schon seit längeren bei z.B. der Targobank ein Filialkonto zu eröffnen um dorthin mein Gehalt fließen zu lassen und Vertrauen zu einem Berater auf zu bauen um bestmöglich auf die erste Finanzierung vorbereitet zu sein. WAS MACHT WIRKLICH SINN ODER IST DAS EIN GUTER TIPP???

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vor 14 Stunden schrieb Marco Hoffmann:

Und bezüglich einen der Tipps von Alex Fischer was Kontenmodelle angeht. Was haltet ihr von dieser Idee???

Ich habe es mir zu Herzen genommen.

Ich nutze die Konten der DKB, die bieten auch noch das Vermieterpaket kostenlos an, wo du dir noch einige Unterkonten erstellen kannst. So kannst du gleich deine Immobilienkonten strukturiert aufbauen. (bei mir: Kreditkarte=Geldmagnet / Instandhaltung / Mieten,Allgemeines / Mietausfall,Risiko / Steuern)

Zusätzlich kannst du Mietkautionskonten auf die Namen deiner Mieter einrichten und hast das rechtlich sauber geregelt.

Wie man es strukturiert, muss jeder für sich selbst entscheiden. Es gibt sicherlich Leute die 4 Häuser mit nur einem Konto regeln und trotzdem klar kommen.

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