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Bernhard81

Essen: MFHs teurer als vergleichbare ETWs, was kaufen?

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Hallo Zusammen,

mir stellt sich aktuell die Frage, ob ich in meinem aktuellen Investitionsfokus Essen eher 

a) ein MFH kaufe wegen mehr Kontrolle über das Objekt und Mietverwaltung günstiger als Hausverwaltung+Sondereigentumsverwaltung, oder

b) einige ETWs, wo ich bei gleicher für die gleiche Kaufsumme mehr Fläche bzw. Wohnungsqualität (Baujahr, Ausstattung) bekomme.

Ich möchte sowieso einige ETWs in Essen kaufen, jetzt stellt sich mir nur die Frage ob mit MFH (ca. 300k€-400k€) + ein paar ETWs, oder nur als ETWs und dafür mehr.

Hat jemand Erfahrung mit Sondereigentumsverwaltung von Wohnungen an einem entfernten Standort? Ich wohne in Stuttgart. Kann das problemlos funktionieren, auch ohne oft vor Ort sein zu müssen?

Danke für Eure Meinungen & viele Grüße

Bernhard

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Wenn man in Immobilien investieren will, dann im Radius von 50km!

Auch wenn man eine Hausverwaltung nimmt - Die kümmern sich nicht so wie man es selber tun würde und wahrscheinlich wird man von denen noch verarscht....Alles eigene Erfahrungen.

Zur Frage: Ein MFH wäre das kleinere Übel und "günstiger"!

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Hallo Bernhard, Hast du ein geeignetes Objekt im Visier?
Ansonsten wird die Suche schwierig, in Essen gibt´s nur noch überteuerten Schrott.
Und da liegt der Kasusknaktus, da viele Eigentümer wissen, das Sie jetzt Ihren Schrott zu Höchstpreisen los werden,
übernimmt man in der Regel einige Probleme, die man nach dem Kauf regen/Sanieren muss.
Das ist bei ETWs überschaubarer

Wie @immovest sagte, Radius 50km, ansonsten wirtschaften Verwalter gerne in die eigene Tasche. Sei es über Handwerkerprovisionen
Umstellungen in Verträge = Barprovisionen,

Oder man betrachtet es rein Kaufmännisch und das Leistungspaket des Verwalters hört sich an, wie ein breiter Ozean und ist flach wie ne Pfütze, weil er sich nur um das nötigste kümmert/Sachen verschläft etc... Reden können sie alle gut

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Hallo Zusammen,

 

danke für Eure schnellen Antworten, hat mich gefreut! Es ist auch mein Eindruck wie der von JB007, dass die MFHs deutlich schlechter vom Baujahr/Zustand sind als die ETWs, bei denen durchaus noch gute Angebote auf dem Markt sind. @Jägermeister: Ist halt in Essen so, weil vermutlich die Profis die MFHs bereits kräftig kaufen (wie in Dortmund), und die Masse der Privatleute und Investoren, die die ETWs kaufen, die Trendwende noch nicht bemerkt haben.

Für Essen brauche ich eine Sondereigentumsverwaltung, hier in Stuttgart mache ich das selber. Die Frage ist: Wie gut funktioniert sowas? Insbesondere wenn ein externer Makler (nicht den Sondereigentumsverwalter) die Vermietung machen lässt, mit klaren Prozessvorgaben (ua. Vorvermieterkontaktdaten geben lassen, dann selber das Mieterkanidatenprofil prüfen), und der Sondereigentumsverwalter einfach nur Ansprechpartner für den Vermieter ist und das kaufmännische (Zahlungen überwachen) macht.

 

Bei der Vermietung von ETWs hat man quasi die ganzen anderen Eigentümer, die die Hausverwaltung "überwachen" auf der Eigentümerverammlung usw. Das sehe ich bei der Distanz zu Essen eher als Vorteil an, wie JB007 schreibt ist dem MFH-Hausverwalter natürlich klar, dass der Eigentümer weit weg ist…

 

@JB007: Gibt’s denn keine definitiv gute Hausverwaltung in Essen? Alles mit Problemen behaftet?

 

Ich habe mich im Verlauf des letzten Jahres recht intensiv in den lokalen Markt/Stadtteile Essens eingearbeitet. Klar sind die MFHs in Essen oft nicht toll/alt/problembehaftet, aber ein ordentliches Haus z.B. in Frohnhausen kann in 5-10 Jahren ganze andere Summen Wert sein (Stichwort Immobilienkreislauf a la Michael Peter). Die Einwohnerzahl Essens wächst, die Haushaltszahl in Gesamtdeutschland steigt selbst bei konstanter Einwohnerzahl auch (Prof. Just, „Demografie und Immobilien“, wegen spätere Heirat, mehr Scheidungen, mehr Singles usw).

 

Daher reizt mich ein MFH in Essen, eventuell auch in Richtung Herne (eines das sehr günstig und in gutem Zustand ist, wobei Essen wäre meine deutliche Präferenz), einfach mal zum probieren bzw. Portfolioabrundung – das Zeug kostet ja keine Millionensummen in Essen. Es werden auch z.B. von Herne sicher nicht alle wegziehen, und Faktor < 10 bei gutem Zustand/Balkonen/Objekt solllte das schon klappen. Dumm wäre es halt, wenn ich mich nachher nur mit dem Hausverwalter im Konflikt bin und das meine Zeit stiehlt, weil beruflich bin ich andersweitig auch recht „busy“, und das für ein Objekt das nur 30-40k€ Miete bringt, was 3-4 Wohnungen hier in Stuttgart entspricht, die ich probemlos vermieten&managen kann.

 

Danke und viele Grüße

Bernhard

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Hallo Bernhard, ich kenne 2-3 gute Verwalter, die Sitzen aber in Wuppertal und Düsseldorf, sind sehr lange im Geschäft und machen keine Vetternwirtschaft. 

Essen hat weiteres Pontential aber wie Du schon im letzten Jahr bis heute festgestellt hast, selbst die letzten Kaschemmen verschwinden so langsam und alles inseriert mit hohen Preisen. Viele Sachen stehen seit 1-2 Jahren im Netz, kauft halt keiner... zu teuer und Lage überzeugt nicht. Mittlerweile gehts erst ab 300000 erst los, früher gab es bis 250000 "all mas"

Man muss das abwägen, klar kann man mehr zahlen aber der Exit wäre für mich wichtig und definitiv ist es bei den akt. Preisen und Lagen schwer, schnell den gleichen Preis wie beim Kauf zu erzielen...

halt uns auf dem lfd ;) 

Edited by Jb007
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Ich muss auch mal meinen Senf dazu geben :D

Nach MFH schaue ich mich in Essen inzwischen schon gar nicht mehr um. Wie schon gesagt sind die schon seuhr teuer. ETW gehen noch - besonders wenn du ein bisschen was machen musst oder die aktuell unter Marktmiete vermietet sind.

Du hast aber natürlich recht mit der Aussage, dass keiner weiß wie es zukünftig weiter geht. Zinsen steigen aktuell nicht und Essen entwickelt sich schon recht gut - evtl. sind die ordentlichen MFH für Faktor 10 so langsam Geschichte.

Wohnung die eher für den Eigennutzer angeboten werden sind m.E. auch schon recht teuer. Ich halte noch nach kleinen WE Ausschau (bis max 55m²). Die sind oft für Eigennutzer (mit Familie usw) nicht so interessant und eigentlich immer vermietbar.

Hausverwaltung habe ich auch eine an der Hand - ist ein ehemaliger Arbeitskollege, der lässt sich auch auf "Vermietungsflatrate" und sowas ein. Der hat sich da ein paar ganz interessante Sachen ausgedacht, die ich auch noch nicht kannte. ^^ Falls du da mal Kontakt willst, dann gerne eine PN an mich.

Ich hoffe du findest was - glaube aber allmählich muss man sich etwas beeilien, da hier immer mehr Leute den Markt entdecken.

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Hallo Zusammen,

@JB und @Nemo: Danke für die Infos, auf die Verwalter komme ich gerne bei Gelegenheit zurück.

Folgende Fragen habe ich noch:

Preise MFHS vor einigen Jahren in Essen? Wisst Ihr, was als Beispiel genommen ordentliche MFHs ca. vor 5 Jahren und ca. vor 10 Jahren pro m2 in Essen gekostet haben, sagen wir mal zur Eingruppierung folgende Profil: Frohnhausen oder ähnlicher mittlere Lage, 300-500m2, Zustand ok. Wie war der Faktor damals? ca. 10 oder besser?

Das ist für mich interessant um die Entwicklung des Marktes besser einschätzen zu können, bzw. in welcher Marktphase wir gerade sind. Bei uns in Stuttgart kosten solche MFHs jetzt zwischen 2000-3000 Euro/m2, je nach Lage, Faktor 20. Und die Neubaukosten mit Grundstück wären sicher noch drüber....

Da Ihr Euch in Euren Märkten toll auskennt (ich habe Eure alten Postings gelesen), bin ich ins Nachdenken gekommen, da Ihr geschrieben habt es kommt nur noch Schrott auf den Markt. Es ist sicher so, und auch mein Eindruck, dass viele MFHs bzw. die Mehrzahl die jetzt verkauft werden Probleme haben: Wer verkauft die Dinger jetzt, wenn es keine sichere andere Anlageform gibt, außer... er will Problem entsorgen (Ausnahmen gibts natürlich immer, aber die Masse der MFHs ist sicher nicht problemlos momentan, wegen dem einen oder anderen Faktor). Andererseits: Kann man nicht am meisten verdienen, wenn man Probleme löst - sofern die Probleme lösbar sind? Eine schlechte Lage oder schrottige Bausubstanz ist sicher nichts was Spaß macht.

Also warum nicht in Frohnhausen so ein Ding kaufen für 1000-1200€/m2, Faktor 12-14 wenn die Mieten noch unter Marktspiegel sind... Warum sollte Essen jetzt, nachdem 80%-90% vom Montan- und sonstigem veralteten Industriegewerbe weg ist, nicht wieder zulegen durch die Anziehungskraft als eine der letzten günstigen 10 großen Städte Deutschlands? Seit 2011 nimmt die Einwohnerzahl wieder zu, ebenso wie in Dortmund. Selbst wenn Essen nachgibt, habe ich immer noch mehr Mietrendite als hier in Stuttgart.

Sondereigentumsverwaltung von vermieten ETWs: Hat irgendjemand Erfahrung damit, ob einem das wirklich die allermeiste Arbeit abnimmt (Annahme man überwacht noch die Neuvermietung und überwacht größere Reparaturen)?

@Nemo: Wohnungsgröße <55m2. Sind die besser vermietbar als die großen Wohnungen? Wie oft muss man Neuvermieten, bei günstiger Mieterauswahl (Leute die tendenziell lange drinbleiben)? Der Mietspiegel von Essen zeigt für große Wohnungen >90m2 einen Punkte- bzw. Mietzuschlag, dass ist hier in Stuttgart z.B. anders - sind die Dinger eher selten in Essen, oder? In 55m2 Wohnungen kann man halt nicht soviel Geld parken, hat aber die gleiche Arbeit wie bei einer 85m2 Wohnung.

Vermieten in Essen: Hier in Stuttgart ist eher eine Frage der Auswahl aus 30+ Kandidaten nach ein paar Tagen annoncieren. Wie läuft das in Essen ab? Gibt es Stadtteile wo sich monatelang keiner findet trotz ordentlicher Wohnung ohne Probleme? Frohnhausen und Ostviertel usw. sollte ja eher kein Problem sein.

Ich freue mich auf Eure Erfahrungen&Meinungen.

Besten Dank und viele Grüße

Bernhard

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@Bernhard81   Bernhard, Du stellst gute Fragen. Ich kenne mich in Essen nicht aus und kann Dir das nicht beantworten. Aber Deine Überlegungen finde ich interessant. Ich wohne in Marburg und stelle mir ungefair die gleichen Fragen - nur in Bezug auf Leipzig.

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Also die Preise lagen in der Tat vor 5 Jahren beim 10-12 fachen in Frohnhausen, heute eher beim 15 bis 18-fachen, Tendenz zum 20-fachen.
Ich denke, bei 1100 EUR/m² ist der Deckel drauf. Die Häuser im Bereich 1000 EUR/m² stehen wie Steine im Netz.
Ausgenommen sind sehr gute Straßen in Frohnhausen, da gehen selbst die Preise, aber das betrifft nur 3-4 Straßenzüge dort.
In Frohnhausen ist in den letzten 3 Jahren unglaublich viel umgesetzt worden.

Allgemein
Mal ein Bsp aus dem Jahr 2013 rausgesucht, Friedrich-List-Str. XX, 336 m² für 160.000 EUR VHB
Mal ein Bsp aus dem Jahre 2014 rausgesucht, Rellinghauser Str. XXX 680 m² für 400.000 EUR VHB
Mal ein Bsp aus dem Jahre 2015 rausgesucht, Immestr. XX 450 m² für 280.000 EUR VHB

Heute liegen alle Häuser mind. beim 1,5fachen bzw. bis zum 3 fachen Angebotspreis.
Ich speichere mir alle relevanten Angebote und kann so ziemlich genau sagen, was wann wo angeboten worden ist. 

Die Vermietung in Essen kann man nicht Pauschal beantworten, sehr lageabhängig.
Es gibt Lagen im Essener Norden, die gehen wie geschnitten Brot und es gibt Lagen im Süd-Ostviertel, da muss man länger suchen.
Insgesamt ist der Mietmarkt, je nach Mietpreis aber noch sehr gut verglichen mit zB. Schwelm, Remscheid, Gladbeck, Duisburg etc.
 

Edited by Jb007

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Hallo JB007,

danke für Deine Antwort. Momentan ist mein Eindruck, dass ordentliche Objekte so um das 14-fache liegen in Frohnhausen und im Nordviertel (Engel Voelkers Commercial bepreist auch so). Von den 500€/m2 können wir uns wohl verabschieden.

Invesmentphilosophie und hohe Preise: Einerseits schade, andererseits wird der Ankauf auch sicherer, weil der Markt steigt gerade. "Payoff between higher Confirmation vs. lower Entry Price" würde man bei bei den Aktien im Momentum Investing sagen - 9 Uhr auf der Invesmtent-Uhr. Gut, die Value-Investoren sagen dann schon zu teuer, die kaufen auf 6 Uhr, aber bei einer hohen Preissteigerungsrate kaufen wenn die Preise noch deutlich unter Herstellkosten sind kann aber auch bewirken, dass man nicht 5-10 Jahre warten muss bis die Preissteigerungen losgehen, sondern man eher die Phase der maximalen Preissteigerung hat. Beide Ansätze funktionieren in der Aktien und Immobilienwelt. Nur eben zu spät kaufen ist nix, 12 Uhr auf der Investment-Uhr und deutlich über Herstellkosten, oder zu teuer in einem schlechten Standort, dann gehts danach nur wieder bergab... Natürlich würde ich auch gerne um 6 Uhr zu 500€ kaufen, aber das kann man wohl abhaken.

Und wir immer noch sehr weit von den Herstell- bzw. Ersatzkosten entfernt ist. Gut, wenns morgen zu Ende ist geht die Rechnung nicht auf, aber das glaube ich nicht. Ich könnte damit leben, für ein ordentliches Objekt in Frohnhausen/Nordviertel/usw. in ordentlicher Lage 1000€/m2 zu zahlen. Hab wohl rosarot eingefärbte Brillengläser aufgrund meiner Stuttgart Prägung :).

Was meinst Du mit " Heute liegen alle Häuser mind. beim 1,5fachen bzw. bis zum 3 fachen Angebotspreis."? Über den Angebotspreisen von damals vermutlich, also jetzt bei 1000€-1100€ je nach Zustand?

Vermieten und Lagen: Was wären denn diese guten Lagen im Norden? Bedingrade und so in der Art? Kann man beim Südostviertel die Problemlagen mit dem Capital-Immoatlas finden?

Mieter finden bzw. Mietmarkt:Wenn Du sagst insgesamt sehr gut im Vergleich, meint das dann sowas in der Art von "man findet einen vernünftigen Mieter in maximal 2-3 Monaten bei einer vernünftigen Wohnung (kein Nachtspeicher, keine 4. Etage, usw)?

Danke für Euer Lokal-Know-How schon im Voraus!

Viele Grüße

Bernhard

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Hi Bernhard, die Preissteigerungen beziehen sich auf die dort aufgeführten Angebote. Essener Norden halt, wie Altenessen, Stoppen- und Katernberg etc. 

Bei den steigenden Preisen sollte man sich bewusst sein, das das Klientel nach wie vor das gleiche bleibt und das ist tlw sehr verwaltungsintensiv.

Ich hatte letztes Jahr Besuch aus Pfortzheim, wir sind durch Essen gegangen und die meinten, das ist ne ganz andere Welt hier,,, hier wären ja nur Ausländer und es sieht richtig runtergekommen aus - so deren Eindrücke. Von der Sozialen Schicht fange ich garnicht erst an.

Aber irgendwann gewöhnt man sich an die Umstände (junkies, die im Treppenflur übernachten, Spritzen vor der Tür, Säufer überall die Dir vor das Objekt scheissen oder kotzen und Jugendliche die überwiegend durch aggressives Verhalten auffallen, Sachbeschädigung usw)

wenn man jetzt überlegt, man kauft für 6-7% Rendite, dann kannst Du besser für 5-6% in Düsseldorf kaufen, da hast Du solche Umstände garnicht

ps vom Nordviertel kann ich nur abraten, was da abgeht, geht auf keine Kuhhaut mehr...

Edited by Jb007

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Hi JB007,

danke für die Infos.

" Bei den steigenden Preisen sollte man sich bewusst sein, das das Klientel nach wie vor das gleiche bleibt und das ist tlw sehr verwaltungsintensiv. "

Beziehst Du Dich primär dabei auf   "Essener Norden halt, wie Altenessen, Stoppen- und Katernberg etc. " + Nordviertel?

Kann ich in Frohnhausen, Ostviertel, südliche Stadtteile nicht auch mit ordentlichen Wohnungen an normale Leute vermieten, oder treten da auch die gennanten Probleme mit nennenswerter Frequenz auf? Wir hier in Stuttgart haben in Stuttgart einen 3-4 so hohen Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund als in Essen, und ich habe noch nie Kontakt mit Problemen der von Dir genannten Art gehabt - gut, ich vermiete auch nicht in komischen Ecken, sind mir aber auch kaum welche bekannt. Meinst Du vielleicht eher wenn man nicht aufpasst bzw. in den falschen Ecken das falsche kauft, oder Pech hat, hat man die Probleme mit dem genannten Klientel?

Die 5-6% in Düsseldorf sind halt bei locker doppelt so hohen Quadratmeterpreisen als in Essen, und die Essener Mieten haben auch noch Luft nach oben. Ich suche  nach nachhaltigen oder sogar wachsenden Standorten mit Fokus eher auf günstigen Quadratmeterpreisen als nur guten Faktoren, da habe ich mehr Wertsteigerungspotential.

Viele Grüße

Bernhard

 

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Das Ruhrgebiet ist die Harz4 Hochburg, das Klientel hast Du flächendeckend, ausgenommen in den südlichen aufgelockerten Wohngegenden, mit hohem EFH Bestand.

Auch in den genannten Vierteln hast Du Probleme, ist normal bei der hohen Arbeitslosigkeit. Im Ostviertel direkt an der Innenstadt hatte ich letztes Jahr einen heftigen Fall gehabt, Mieter (drogendealer) bricht bei Mitmietern ein, schlägt anderen Mietern im Treppenhaus auf die Fresse, wurde per Polizei abgeholt mitgenommen, danach ist der im Vollrausch mit einem Messer auf die Familie losgegangen, hat versucht die tür einzutreten und die haben wohl zu 3 die tür zugegalten. Hat wohl mit dem messer durch die tür gersmmt, Wieder per polizei abgeholt, ein tag danach wieder draußen. danach waren nonstop drogenabhängige freunde von dem da, sachbeschädigung , schlägereien, einbrüche etc. wir haben dem dann 500 eur gezahlt und der war 1 tag danach weg.

Aber wenn man mit den Leuten spricht und so storys mitbekommt, dann weiß man, was wo alles abgeht, auch einbruchsrate ist heftigst in den vierteln

Edited by Jb007
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Kann man nicht pauschal sagen, selbst in den nördlichen Teilen hast du schöne und gut gepflegte Straßen und Stadtteile. Es ist nun in Essen alles etwas asozialer als in anderen Top Städten. 

Aber aus erster Hand weiß ich, das der Norden mit Millionen aus dem öffentlichen und privaten Bereich fit gemacht wird. Gutes Beispiel ist der AOK Bau und das neue Viertel dahinter. Die neuen harten Schickiemickie-Viertel Fäuste werden in den nächsten Jahren entstehen. Rüttenscheid, Altendorf und Nordviertel sind dort betroffen. 

Dann muss man den Single Tower (einer wird jetzt Fertig, einer wird noch fertig gestellt) in der City beachten mit zig Apartments und 2-Zimmer Wohnungen und Service!

Der Chef Immo-Investor der Sparkasse sagte mir heute noch: Altendorf! 

 

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@Bernhard81 Hättest Du das, was Du suchst nicht alles in Leipzig?

+ qm-Preise um 1000 Euro

+ 6 - 7% Bruttorenditen

+ 3,5% statt 6,5% Grunderwerbsteuer

+ mördermäßigen Zuzug

+ Topbausubstanz - meist quasi Neuzustand

+ Junge Leute, höchste Geburtenanzahl in ganz Deutschland

+ steigerbare Mieten (Durchschnittsmieten aktuell 5 - 6 Euro/qm)

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vor 8 Minuten schrieb Fröhn:

@Bernhard81 Hättest Du das, was Du suchst nicht alles in Leipzig?

+ qm-Preise um 1000 Euro

+ 6 - 7% Bruttorenditen

+ 3,5% statt 6,5% Grunderwerbsteuer

+ mördermäßigen Zuzug

+ Topbausubstanz - meist quasi Neuzustand

+ Junge Leute, höchste Geburtenanzahl in ganz Deutschland

+ steigerbare Mieten (Durchschnittsmieten aktuell 5 - 6 Euro/qm)

Kann ich so nicht bestätigen. Preise pro m2 weit über 1000€, eher 1200 -1400€. Faktor auf Düsseldorf und Köln Niveau, 18 - 20 Fach. Spreche aber von MFH. Find ich persönlich überhitzt. Wäre mir auch zu weit weg, da ich alles gerne selber mache.

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Ich verkaufe im 1. Quartal in Altendorf ein Zwillingshaus 18 WE, vieles neu gemacht ca 70-75t JNM für 950t eur bei 1100 m2 Wfl.

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@Heman16 Vor allem gibt es so gut wie keine MFH in Leipzig mehr. Ist schon alles weg. Was die MFH angeht, hast Du völlig recht.

Bei den ETW´s gibt es noch lohnende Offerten. Das liegt an dem sehr speziellen Leipziger Wohnungsmarkt.

85% der Wohnungen in Leipzig sind vermietet. Nur 15% sind Selbstnutzer. Die Vermieter sind in ganz Deutschland verteilt. Es sind eben keine Leipziger, die sich um die Whgen kümmern, sondern sog. Kapitalanleger, die irgendwo wohnen. Allerdings sind es Kapitalanleger, die eher Kapitalvernichter sind.

Ein Eigen-Beispiel: Whg wurde noch vor der Euroumstellung für 140.000 DM gekauft und stand 8 Jahre (richtig gelesen) leer. Nun ist die Whg gut vermietet und ich habe sie für knapp 40k (Euro) gekauft. Ein Riesenverlust für die Verkäufer, deren Zinsbindung nun ausläuft und die 0% Bock mehr auf Vermietungen haben. Wenn die Bank die Whg frei gibt, verkaufen die fast zu jedem Preis (was nun wieder der zweite Fehler ist) - Hauptsache die ScheißWhg ist verkauft. Solche Fälle gibt es 1000de - wenn nicht noch mehr. Deswegen kommt man in Leipzig an die Whg im Verhältnis günster dran, als an die MFh.

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Hallo Fröhn,

die Bausubstanz ist oft super in Leipzig, lauter Zeug aus den 90er Jahren für 1000-1400 €/m2, deutlich unter Jetzt-Herstellkosten. Aber die Mieten sind halt auch niedrig. Auf die 7%-9%+, die man locker in Essen bekommt (bei Mieten von 6-7 Euro, d.h. Instandhaltung schlägt nicht so durch wie bei 5 Euro-Mieten), komme ich nicht Leipzig nicht, zumindest nach einigen ersten Online-Recherchen nicht.

Kannst Du nochmal etwas über Deine Erfahrungen bezüglich Leipzig berichten? Wie bist Du an die Beispielwohnung gekommen? Wo investierst Du in Leipzig, in was (Objektgröße, Eigenschaften), was sind Zielrenditen, Erfahrungen bzw. Probleme bei Neuvermietungen usw. Wie ist Deine generelle Strategie für Leipzig?

Danke und viele Grüße

Bernhard

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Moin zusammen,

@Jb007 Ich muss noch mal was zum Mieterklientel loswerden in Essen.

Ich habe in Altendorf mal ne Räumung durchgeführt, da hat der Mieter sich gerächt indem er 2 Wochen lang jeden Tag vor seine alte Wohnung geschissen hat^^

Und in Katernberg haben wir uns mit Reinigungsdiensten darüber unterhalten, ob die Entfernung von Scheisse im Treppenhaus jetzt in der Vergütung inkludiert ist oder gesondert vergütet wird x D

Die Fälle passieren natürlich - sind aber trotzdem eigentlich die Ausnahme (gut, evtl nicht im Nordviertel - aber wir waren ja bei Frohnhausen :) ).

Die Beispiele sind natürlich krass und kommen so vor. Die findet man m.E. aber auch in den reichen Städten. Junkies gibt es halt überall. Solche Stories hört man ja aus Leipzig und anderswo auch. In D´dorf gibts die Ecken auch.

In Frohnhausen haben wir damals als Ansatz für unsere Kalkulation die JC Miete gewählt und gedacht wir machen die Buden mit Hartzern voll. Zum Schluss ist glaube ich 1 von 7 Wohnungen an Leistungsempfänger vermietet worden (und die Frau ist wirklich Top und hat ihre Angelegenheiten im Griff). Der Rest geht normal arbeiten und zahlt immer pünktlich. Kein Stress im Haus, alles absolut problemfrei. Wirklich nette Leute.

@Bernhard81 Noch zu den 55m² Wohnungen: Wenn du ne 2 Zimmer Wohnung in der Größe hast, dann hast du halt einfach eine große Zielgruppe (1 Personen HH, Paare, WG, Alleinerziehende,...). Bei ner großen WE ist die Zielgruppe schon etwas eingeschränkter. Dafür sind große WE seltener. Muss man ein bisschen abwägen. Mieter finden sich für beide.

Die Leerstandszeiten in Essen sind natürlich höher und du bekommst nicht 30 Anfragen am Tag und die Leute stehen auch nicht Schlange vor der Bude. Aber um bei dem Bsp in Frohnhausen zu bleiben. Ich hatte jetzt dieses Jahr 3 Mieterwechsel, die sind nahtlos über die Bühne gegangen. Wenn die WE vermietet war, dann habe ich in den 3 Monaten Kündigungsfrist bislang IMMER einen direkten Nachmieter bekommen und keinen Leerstand gehabt und bin keine Kompromisse bei der Mieterauswahl eingegangen.

In meiner Bude im Ostviertel geht es bei mir inzwischen sogar soweit, dass ausziehende Mieter mir in 80% der Fälle direkt Nachmieter bringen... Gerade einen solchen Fall gehabt - Mieter zieht aus, möchte ein paar Möbel verkaufen und früher aus dem MV raus, bekomme von ihm gute Nachmieter gebracht ohne Kosten für Inserate etc zu haben. Und die Miete hab ich auch noch direkt um 30% erhöht, weil der zu niedrige Miete hatte^^

Meine Meinung ist, dass sich in Essen noch immer sehr gute Investitionen finden lassen. Klar sind die Preise höher als früher. Aber bevor ich mir in D´dorf für Faktor 25 ein Haus kaufe würde ich mir in Essen was für Faktor 13-15 kaufen. Insbesondere weil ich der Meinung bin, dass sich heir durchaus was tut. Wir hatten gestern unseren Stammtisch - ich war bisschen früh dran und bin mal durch das Neubaugebiet an der Uni gelaufen um mir das mal anzusehen, da ist schon richtig was passiert in wenigen Jahren. Der Krupp Gürtel wird durch Thelen entwickelt usw, die Stadt ist für Studenten interessant und auch im Norden tut sich was.

Als ich 2012 nach Essen gezogen bin hab ich noch gesagt die Stadt ist Schrott^^ ging aber nicht anders wg Arbeit. Heute sehe ich das deutlich anders.

Ich glaube, dass man sich in 10 Jahren in Essen noch wundern wird, was aus der Stadt geworden ist. Ist aber meine Ansicht - die mag nicht jeder teilen ;)

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@Bernhard81 Berhard, gib mal Leipzig in die Suchfunktion ein, dann findest Du eine ganze Menge dazu. Es gibt hier einige, die in Leipzig investiert sind. Aber wenn Du konkrete Fragen hast - gerne.

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Ich bin aus der Nähe von München und wenn man die Region Essen, GE, Herne etc. anschaut ist das alles ein Traum mit der Rendite. Daher investiere ich auch seit ein paar Monaten dort, mit dem Flieger ist man auch schnell oben. Ich muss nur mein Netzwerk weiter ausbauen damit ich an die Off-Markt Objekte ran komm, denn wie ihr schon sagt, das Web ist sehr ausgelutscht. Gerade bin ich an einem MFH mit 11WE in der Goldschmidtstr/Ostviertel dran – Faktor 11,5 inkl. KNK

Und ETW kaufe ich bis jetzt gar nicht, erstens kenne ich mich noch nicht aus, was das alles zu beachten ist und der Aufwand bei der Finanzierung etc. ist derselbe. Daher bis jetzt immer MFH und ich kann selber entscheiden was wann gemacht wird.

Würde mich gerne mal über einen persönlichen Austausch freuen.

Edited by Markus Medele

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