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lexa

Mieterhöhung ohne Mietspiegel

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Hallo Freunde,

ich habe kürzlich eine Eigentumswohnung erworben. Der damalige Verkäufer hatte mir zugesichert vor dem Verkauf die Miete noch zu erhöhen.
Leider hat er dass nicht mehr getan. Vom Kauf wollte ich deswegen nicht zurück treten. Die Miete deckt bereits Zins und Tilgung.

In der Stadt gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel. Mit Mietvertrag ist keine Staffel vereinbart, auch keine Indexmiete.
Seit Einzug der Mieter 2011 wurde die Miete nicht mehr angepasst. Dies würde ich jetzt gerne machen.

Wenn ich es richtig verstanden habe, geht das nur über Vergleichsmieten. Ich habe im selben Objekt noch eine baugleiche Wohnung, welche zu einem angemessen Preis vermietet ist. 

Würde es reichen wenn ich meine andere Wohnung plus 2 weitere Angebote aus dem Internet benenne? Wie würden hier die Profis vorgehen?

Vielen Dank im voraus

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Servus Axel,

in den letzten Jahren habe ich bei einigen Wohneinheiten die Miete erhöht, bei denen es keine Index- oder Staffelmietverträge gibt. Hier bleibt nur die Möglichkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Paragraph 558 BGB durchzusetzen, wofür Du die Zustimmung des Mieters benötigst. Wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist musst Du Vergleichsmieten angeben. Diese müssen nach Art, Beschaffenheit, Größe, Lage etc. mit Deinem Mietobjekt vergleichbar sein. Generell genügen 3 Vergleichsmieten, die Du aus Anzeigen aus Tageszeitungen oder von Immoscout o.ä. entnehmen kannst. Aus meiner Erfahung würde ich Dir empfehlen, dass Du mind. 5 Vergleichsmieten angibst. Denn ein wesentlicher Schwachpunkt bei dieser Art von Mieterhöhungen ist, dass diese gerade bei den Vergleichsmieten angefochten werden. Wenn Du 5 Vergleichsmieten angibst, können gerne 2 angefochten werden und Du hast noch 3 übrig die trotzdem als Vergleichsmiete standhalten können. Zusätzlich würde ich Dir empfehlen streng die Vorschriften nach Paragraph 558 ff. BGB einzuhalten. Denn es müssen mehrere Bedingungen erfüllt werden, sodass die Mieterhöhung ohne große Probleme durchgesetzt werden kann.

Viel Glück bei Deinen Mieterhöhungen!

Viele Grüße aus München

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Solltest du eine Modernisierung der Wohnungen vorgenommen haben, hilft dir hier das Gesetz auch etwas weiter. Sofern ich mich richtig erinnern kann, steht auch hier etwas im BGB dazu. Eine Mieterhöhung lässt sich dann relativ leicht durchführen.

Die Erfahrung hat ach gezeigt, dass es oft wenig Probleme gibt die Miete in einem gewissen Rahmen zu erhöhen, wenn diese mehrere Jahre unverändert geblieben ist. Hier scheint auch oft die Angst der Mieter eine Rolle zu spielen.

Ob es dann gleich 5 Vergleichsmieten sein müssen ist fraglich. Ich bin schon so verfahren, dass ich ohne erst Vergleichsmieten zu nennen, erhöht habe und es keine Problem gab. Gibt es doch welche, kann man diese immer noch nachreichen. 

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Wenn du einen Mieter hast der sich damit auskennt oder gleich zum Anwalt dackelt, kannst du dich mit deinem Mietanpassungsgesuch schnell auf den Hosenboden setzen, wenn du nicht alles genau einhällst. Als Vermieter musst du da einiges beachten.

Am 22.1.2016 um 07:12 schrieb Andy22:

Ob es dann gleich 5 Vergleichsmieten sein müssen ist fraglich. Ich bin schon so verfahren, dass ich ohne erst Vergleichsmieten zu nennen, erhöht habe und es keine Problem gab. Gibt es doch welche, kann man diese immer noch nachreichen. 

Ich habe meinen Mieter auch nach dem Kauf einfach pauschal neue Mietverträge vorgesetzt mit den neuen Mieten, 5 von 6 habens so unterschrieben und es gab keine Probleme. Einer (mein "Lieblingsmieter"! Aber er fordert mich wenigstens etwas und zwingt mich zum lernen!) hat es nicht mitgemacht, daher kriegt er dann halt das was rechtlich möglich ist. Aber wie gesagt, da gibt es Fristen, Vorgaben und Voraussetzungen zu beachten.

Am 22.1.2016 um 07:12 schrieb Andy22:

Solltest du eine Modernisierung der Wohnungen vorgenommen haben, hilft dir hier das Gesetz auch etwas weiter. Sofern ich mich richtig erinnern kann, steht auch hier etwas im BGB dazu. Eine Mieterhöhung lässt sich dann relativ leicht durchführen.

Leicht ist immer so eine Sache ;)

Bei der Modernisierungsumlage kannst du 11% der tatsächlichen Modernisierungskosten, also der Kosten die eine Aufwertung der Mietsache betreffen, auf den Mieter umlegen, Kosten für eine Reparatur kannst du da z.B. nicht mit reinnehmen. Das muss strikt getrennt werden. Streichst du nur die Fassade, ist es keine Modernisierung im rechtlichen Sinne, weil sich daraus keine Wohnwerterhöhung ableiten lässt.

Auch hier gibt es gesetzliche Fallstricke, die es dir als Vermieter sehr schwer machen können, z.B. musst du dem Mieter 3 Monate vor der Modernisierung schriftlich ankündigen, dass du was machst, in welcher Höhe die Modernisierung anfällt und was im Detail im Endeffekt auf seine Mietsache entfällt und was für Auswirkungen das auf seinen Mietzins hat. Weichst du von der angekündigten Erhöhung ab, weil die Modernisierung doch teurer wurde, kannst du auch nur in einem bestimmten Rahmen gegenüber der Ankündigung erhöhen.

Es kommt da stark auf deinen Mieter an. Ist dieser einfach, ist eine Erhöhung auch meist einfach. Ist es jemand, der sich in der Sache auskennt oder alles über seinen Anwalt laufen lässt, kanns komplizierter werden, aber ich wünsche uns allen immer die einfachen Mieter ;) Man kann vieles probieren, was man durchkriegt, ist was anderes. Aber nicht entmutigen lassen.

Edited by Drolgosch
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Servus zusammen,

in meinem vorhergehenden Beitrag spiegle ich meine Erfahrungen auf dem Ingolstädter Wohnungsmarkt. Ingolstadt liegt im Einzugsgebiet von München und entwickelt sich daher fast parallel zum Münchner Wohnungsmarkt. Da es für Ingolstadt keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, meinen die Mieter immer gleich, dass die geforderten Mieterhöhungen ungerechtfertigt sind und der eine oder andere geht damit zum Mieterbund oder Anwalt, was deren gutes Recht ist -  wenn wir gute Beziehungen zu den Mietern haben und die Mieterhöhungen vorher ankündigen. Bisher hat unsere Vorgehensweise mit 5 Vergleichsmieten aus Zeitungen und Internet im Mieterhöhungsverlangen keine Schwierigkeiten bereitet, da der Mieterbund oder Anwalt immer unseren Mieterhöhungsverlangen zugestimmt haben und somit die Mieterhöhungen dann problemlos durchgegangen sind und zeugt von professionellen Vorgehen. Ich kann diese Vorgehensweise nur jedem weiterempfehlen. Und aus Gesprächen mit guten Hausverwaltungen aus München weiß ich, dass diese bei Mieterhöhungen in einem Markt ohne qualifizierten Mietspiegel genauso vorgehen. 

Auch dem vorhergehenden Beitrag von "Drolgosch" kann ich absolut zustimmen: Es kommt auf den Mieter an: bei einfachen Mietern kann man vieles probieren und kriegt auch vieles durch, manchmal auch Sachen, die nicht gerade absolut im rechtlichen Rahmen sind. Bei schwierigen Mietern kann es komplizierter werden und wenn man bei diesen Sachen einfach versucht durchzudrücken, dann kann das sehr schwierig werden und zerstört das Vertrauensverhältnis. Meines Erachtens ist das Vertrauensverhältnis die Basis für ein gutes und langfristiges Mietverhältnis. Professionelles Vorgehen stützt nur das Vertrauen und das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Denn haben wir nicht grundsätzlich ein Ziel: Zufriedene Mieter, die lange in der Wohnung bleiben, mit der Wohnung gut umgehen und brav und pünktlich die Mieten zahlen!

Viele Grüße

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Erstmal vielen Dank für die tollen Antworten.  5 Vergleichsmieten zu finden ist kein Problem.  Das Haus besitzt über knapp 100 Wohneinheiten. 

Ich wollte jetzt wie folgt vorgehen,  ich besuche den Mieter da ich mich sowieso nochmal persönlich vorstellen möchte.  Dabei versuche ich die Zustimmung für eine Mieterhöhung von ihm zu bekommen.  Wenn er zustimmt,  benötige ich dann immer noch das Schreiben mit den Vergleichsmieten?  Ansonsten gehe ich den Weg mit den Vergleichsmieten. 

@Drolgosch  

Ich dachte der alte Mietvertrag bleibt unverändert gültig?  Also wenn der Mieter einverstanden ist kann man einfach einen neuen Mietvertrag machen?  

Modernisierungen wurden keine durchgeführt. Möchte ich erst nach 3 Jahren nach Kauf machen,  wegen der Abschreibung. 

Gruß Axel 

P. S ich Poste hier mal den weiteren Verlauf 

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Am 23.1.2016 um 06:59 schrieb axel:

Ich wollte jetzt wie folgt vorgehen,  ich besuche den Mieter da ich mich sowieso nochmal persönlich vorstellen möchte.  Dabei versuche ich die Zustimmung für eine Mieterhöhung von ihm zu bekommen.  Wenn er zustimmt,  benötige ich dann immer noch das Schreiben mit den Vergleichsmieten?  Ansonsten gehe ich den Weg mit den Vergleichsmieten.

Generell sehr gut. Persönliche Vorstellung gibt immer ein gutes Bild ab und du kannst den Mieter ein wenig abklopfen, wie er so tickt und was für Möglichkeiten du so hast. Aaaaaber: eine normale Mieterhöhung würde ich trotzdem schriftlich machen. Es sei denn du gehst das Risiko ein, dass der Mieter die Erhöhung nachträglich anfechtet. Hast du nichts schriftliches, wirds für dich dann schwierig. Aber wie gesagt, kommt es ganz stark auf den Mieter drauf an. Im Zweifel lieber den rechtlich sicheren und sauberen Weg wählen.

 

Am 23.1.2016 um 06:59 schrieb axel:

@Drolgosch  

Ich dachte der alte Mietvertrag bleibt unverändert gültig?  Also wenn der Mieter einverstanden ist kann man einfach einen neuen Mietvertrag machen?  

 

Generell gilt : Kauf bricht Miete nicht! Du musst also eigentlich den bestehenden Mietvertrag so übernehmen. Ich habe meinen Mietern ein Anschreiben gegeben, in dem ich die neue Eigentumssituation erläutert und frech freundlich neue Mietverträge mit neuem Mietzins in doppelter Ausfertigung dazugelegt habe. Frist gesetzt und gebeten, nach Bedenkzeit mir die neuen Mietverträge zu übergeben.

In wie weit meine neuen Mietverträge vielleicht anfechtbar sind oder nicht, weiss ich nicht. Ich gehe das Risiko hier ein, weil ich bei meinen Mietern nicht von Problemen ausgehe, weil ich mich vorher auch mit allen unterhalten habe. 4 von 6 Wohnungen werden vom Amt gezahlt, daher gabs auch keine Probleme mit der Änderung und alle Mietverträge bis auf einen wurden auch unterschrieben. Einer wollte es nicht unterschreiben, weil er seit 36 Jahren da wohnt und auf seinen 3,13€/qm beharren will, aber der Mieter kriegt dann halt sein rechtlich sicheres Mietanpassungsbegehren innerhalb der Kappungsgrenze von 20% und mit 3 Monaten Frist, etc. und weitere Anpassungen nach den Modernisierungen werden ebenfalls rechtlich sicher später draufgehauen. Die anderen Mieter kriegen "als Ausgleich" keine Modernisierungumlagen...

Soweit ich mich schlau gelesen habe, sind Mietverträge anfechtbar, wenn :

  • Der Vermieter muss als „Unternehmer“ i.S.d. § 312 Abs. 1 BGB gehandelt haben. Das bedeutet, dass der Vermieter z.B. eine Vielzahl von Wohnungen hat und unabhängig von den Einkünften, die er damit erzielt, beabsichtigt, eine Tätigkeit gleicher Art zu wiederholen und dadurch zu einem dauernden oder wiederkehrenden Bestandteil seiner Beschäftigung zu machen (LG Karlsruhe, 06.06.2003, 4 O 181/02).
  • Der Mieter seinerseits muss als „Verbraucher“ gehandelt haben, was meist der Fall sein wird.
  • Der Mietvertrag muss dann im Rahmen einer typischen„Haustürsituation“ z.B. am Arbeitsplatz, oder im Bereich der Privatwohnung geschlossen worden sein. Die Initiative zum Vertragsschluss muss vom Unternehmer ausgehen und die Situation muss quasi eine Art „Überraschungseffekt“ für den Verbraucher beinhalten z.B. verbunden mit einer mangelnden Vorbereitungsmöglichkeit.

Eine "Haustürsituation" ist meiner Meinung nach nicht gegeben, wenn du den Mieter schriftlich informierst, ihm Überlegungszeit einräumst und nicht zwischen Tür und Angel zur Unterschrift drängst.

Aber bitte, bitte, bitte nicht meine Vorgehensweise pauschal übernehmen. Rechtsicherheit kann ich hier nicht geben ;) Es ist nur eine Erläuterung, wie ICH es gemacht habe.

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Am 23. Januar 2016 um 06:59 schrieb axel:

...

Ich wollte jetzt wie folgt vorgehen,  ich besuche den Mieter da ich mich sowieso nochmal persönlich vorstellen möchte.  Dabei versuche ich die Zustimmung für eine Mieterhöhung von ihm zu bekommen.  Wenn er zustimmt,  benötige ich dann immer noch das Schreiben mit den Vergleichsmieten?  Ansonsten gehe ich den Weg mit den Vergleichsmieten. 

...

Ich finde super, dass Du die Mieterhöhung mit Deinem Mieter besprichst - machen wir auch meistens. Aber ich würde Dir aus diversen Erfahrungen empfehlen, das Mieterhöhungsverlangen a) schriftlich mitzuteilen und b) über eine Zustimmungserklärung bestätigen zu lassen. Damit hättest Du dann die Mieterhöhung wasserdicht, vor allem wenn Du die Unterschrift des Mieters unter der Zustimmungserklärung hast. 

Mein Mieterhöhungsverlangen umfasst immer mehrere Seiten, in dem ich dem Mieter folgende wesentliche Positionen darlege:

  • was die gesetzliche Grundlagen sind (§ 558 BGB),
  • was seine gegenwärtige Miete (Brutto- und Nettomieten, Nebenkosten, Garagen, Küche usw.) sind,
  • wann diese das letzte mal erhöht wurden,
  • wie hoch die Vergleichsmieten sind (hier Auflistung der 5 Vergleichsmieten unter Beschreibung von Lage, Größe, Beschaffenheit und Mietpreis der Vergleichsobjekte),
  • die Einhaltung der Kappungsgrenze (Achtung: in Ballungsräumen nur mehr max. 15 % innerhalb von 3 Jahren möglich),
  • was seine neue Miete (wieder aufgegliedert in Brutto- und Nettomieten, Nebenkosten, Garagen, Küche usw.)
  • die Wirksamkeit der Mieterhöhung und
  • die Bitte um Rückgabe der unterschriebenen Zustimmungserklärung unter Fristsetzung, das als separates Dokument dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt ist.
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Sehr interessantes Thema,

habt ihr einige Quellen / Bücher / Blogartikel, wo man mehr über Mieterhöhungen lernen kann?

Sorry wenn ich mich hier dazwischen dränge @axel. Aber ich dachte, das passt vielleicht dazu.

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Am 26.1.2016 um 18:21 schrieb aweiss:

Ich finde super, dass Du die Mieterhöhung mit Deinem Mieter besprichst - machen wir auch meistens. Aber ich würde Dir aus diversen Erfahrungen empfehlen, das Mieterhöhungsverlangen a) schriftlich mitzuteilen und b) über eine Zustimmungserklärung bestätigen zu lassen. Damit hättest Du dann die Mieterhöhung wasserdicht, vor allem wenn Du die Unterschrift des Mieters unter der Zustimmungserklärung hast. 

Mein Mieterhöhungsverlangen umfasst immer mehrere Seiten, in dem ich dem Mieter folgende wesentliche Positionen darlege:

  • was die gesetzliche Grundlagen sind (§ 558 BGB),
  • was seine gegenwärtige Miete (Brutto- und Nettomieten, Nebenkosten, Garagen, Küche usw.) sind,
  • wann diese das letzte mal erhöht wurden,
  • wie hoch die Vergleichsmieten sind (hier Auflistung der 5 Vergleichsmieten unter Beschreibung von Lage, Größe, Beschaffenheit und Mietpreis der Vergleichsobjekte),
  • die Einhaltung der Kappungsgrenze (Achtung: in Ballungsräumen nur mehr max. 15 % innerhalb von 3 Jahren möglich),
  • was seine neue Miete (wieder aufgegliedert in Brutto- und Nettomieten, Nebenkosten, Garagen, Küche usw.)
  • die Wirksamkeit der Mieterhöhung und
  • die Bitte um Rückgabe der unterschriebenen Zustimmungserklärung unter Fristsetzung, das als separates Dokument dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt ist.

Sehr schön strukturiert. Bei so einer Vorbereitung und Präsentation wird es sicherlich einfach die Mieterhöhung und die damit verbundene Zustimmung zu erhalten.

 

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@aweiss Danke für die Infos und Auflistung, hatte noch keine Zeit zu antworten.

@Susu Ich habe folgende Bücher:

 

Kurzer Zwischenstand:

Ich hatte mittlerweile ein spannendes Gespräch mit einem bekannten Vermieterverein. Laut telefonischer Auskunft würde es ein Mietspiegel für die Gegend geben. Ich hatte bereits vor Monaten nach solch einem recherchiert, ohne Erfolg. Sprich es gibt keinen Mietspiegel für die Stadt. Ok mein Gegenüber am Telefon behauptete Felsenfest das es einen gibt, ich solle bitte bei der Gemeinde anrufen. Da das Gespräch nicht sichtlich voran ging, habe ich dann bei der Gemeinde angerufen, die nette Dame am Telefon wusste nix von einem Mietspiegel und schon gar nicht von qualifizert. Ich wurde an einen Kanzlei verwiesen.

Ok bei der Kanzlei angerufen, hier wurde mir mitegeteilt das es kein qualifizierten Mietspiegel gibt, aber den den sie hätten würde überall akzeptiert werden ( Mieterverein, Gericht usw...). Ich habe keine Kopie von diesem Mietspiegel erhalten, und die Preise sind unterirdisch von völlig veraltet. Ich weiß jetzt auch nicht wirklich was ich machen soll. Ich denke ich spreche mal mit dem Mieter, dieser wohnt ja seit 2011 ohne Mieterhöhung.

Falls jemand einen Tipp hat, sehr gerne

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@axel Ich habe noch eine Tipp für Dich: Wir sind Mitglied bei den örtlichen Haus- und Grundbesitzervereinen und dort kannst Du Dich kostenlos (also durch den Mitgliedsbeitrag abgedeckt) bei Anwälten und Experten für Mietrecht usw. beraten lassen. Bei ersten rechtlichen Fragestellungen nehmen wir immer diese Fachexperten in Anspruch um die Situation besser einschätzen zu können und erst danach gehen wir zum Anwalt. Oftmals setzen die Fachexperten und Anwälte bei kleineren Fällen auch gleich einen Schriftsatz auf, den man nur noch als Eigentümer unterschreiben braucht und verschicken kann. 

Haus- und Grundbesitzervereine gibt es in der Regel in jede größeren Städten. Einfach mal googeln. Die einen oder anderen haben auch eine Übersicht der Vergleichsmieten, die aus den Zumessungen der Mitglieder erstellt werden. 

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@aweiss danke für die Info, aber das hatte ich doch geschrieben :) Ich wollte nur nicht den Namen öffenltich nennen.

Die Beratung war unterirdisch. Ich werde die Tage nochmal anrufen, wenn das zweite Gespräch genauso gut läuft, überlege ich ernsthaft dort auszutreten. 

Zitat

Ich hatte mittlerweile ein spannendes Gespräch mit einem bekannten Vermieterverein.

 

Edited by axel

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vor 1 Minute schrieb axel:

@aweiss danke für die Info, aber das hatte ich doch geschrieben :) Ich wollte nur nicht den Namen öffenltich nennen.

Die Beratung war unterirdisch. Ich werde die Tage nochmal anrufen, wenn das zweite Gespräch genauso gut läuft, überlege ich ernsthaft dort auszutreten. 

 

@axel Ja, ich habe es gelesen. :zwinker: Nur, Mietervereine und Haus- und Grundbesitzervereine sind unterschiedliche Organisationen mit unterschiedlichen Interessen. D. h. Du warst schon beim Haus- und Grundbesitzerverein, der die Interessen für Eigentümer vertritt? Sorry, das ist bei mir so dann nicht angekommen. Wünsche Dir viel Glück beim zweiten Besuch! Wir haben mit dem Haus- und Grundbesitzerverein in Ingolstadt immer ganz gute Erfahrungen gemacht!

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@axel Ich habe in dieser Woche mal wieder eine Mieterhöhung an meine Mieter rausgeschickt und dabei an Dich und an unsere Diskussion hier gedacht. Ich war mal so frei und habe Dir ein Muster-Mieterhöhungsverlangen und eine Muster-Zustimmungserklärung als Beispiel zusammengestellt, wie wir die Mieterhöhungen soweit wasserdicht von den Mietern verlangen. Bisher ohne große Probleme, vor allem wenn Mieter damit zum Anwalt oder zum Mieterverein gelaufen sind! Vielleicht hilft Dir das oder den einen oder anderen hier im Forum.

Zu den Vergleichsmieten: diese listen wir immer im Mieterhöhungsverlangen auf, haben aber in der Hinterhand immer entsprechende Anzeigen aus Zeitung und Internet (z. B. Immobilienscout24)

Die Inhalte des folgenden Muster-Mieterhöhungsverlagens und der Muster-Zustimmungserklärung (Seite 4 des Dokuments) per Stand Februar 2016 sind alle unverbindlich und ohne Gewähr: Muster-Mieterhöhungsverlangen und Muster-Zustimmungserklärung.pdf

Edited by aweiss
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@aweiss vielen Dank für deine Mühe,  ich wollte gerade ein update Posten. Ich hatte gestern ein Gespräch beim Mieter vor Ort und wir haben uns unkompliziert auf eine einvernehmliche Mieterhöhung geeinigt.  Begründung das seit 5 Jahren nix erhöht worden ist und ich versichere in den nächsten drei Jahren nix zu erhöhen :)

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Am 25.1.2016 um 18:21 schrieb aweiss:

Mein Mieterhöhungsverlangen umfasst immer mehrere Seiten, in dem ich dem Mieter folgende wesentliche Positionen darlege:

  • was die gesetzliche Grundlagen sind (§ 558 BGB),
  • was seine gegenwärtige Miete (Brutto- und Nettomieten, Nebenkosten, Garagen, Küche usw.) sind,
  • wann diese das letzte mal erhöht wurden,
  • wie hoch die Vergleichsmieten sind (hier Auflistung der 5 Vergleichsmieten unter Beschreibung von Lage, Größe, Beschaffenheit und Mietpreis der Vergleichsobjekte),
  • die Einhaltung der Kappungsgrenze (Achtung: in Ballungsräumen nur mehr max. 15 % innerhalb von 3 Jahren möglich),
  • was seine neue Miete (wieder aufgegliedert in Brutto- und Nettomieten, Nebenkosten, Garagen, Küche usw.)
  • die Wirksamkeit der Mieterhöhung und
  • die Bitte um Rückgabe der unterschriebenen Zustimmungserklärung unter Fristsetzung, das als separates Dokument dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt ist.

Hättest du da mal ein Beispiel, wie das bei dir aussieht? Würde mich mal für so ein Schreiben interessieren..

 

Weißt jemand wo ich genau nachsehen kann, ob es einen Preisspiegel gibt und ob dieser auch richtig ist?

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Am 25.1.2016 um 17:15 schrieb Drolgosch:

In wie weit meine neuen Mietverträge vielleicht anfechtbar sind oder nicht, weiss ich nicht. Ich gehe das Risiko hier ein, weil ich bei meinen Mietern nicht von Problemen ausgehe, weil ich mich vorher auch mit allen unterhalten habe. 4 von 6 Wohnungen werden vom Amt gezahlt, daher gabs auch keine Probleme mit der Änderung und alle Mietverträge bis auf einen wurden auch unterschrieben. Einer wollte es nicht unterschreiben, weil er seit 36 Jahren da wohnt und auf seinen 3,13€/qm beharren will, aber der Mieter kriegt dann halt sein rechtlich sicheres Mietanpassungsbegehren innerhalb der Kappungsgrenze von 20% und mit 3 Monaten Frist, etc. und weitere Anpassungen nach den Modernisierungen werden ebenfalls rechtlich sicher später draufgehauen. Die anderen Mieter kriegen "als Ausgleich" keine Modernisierungumlagen...

 

Wenn du die Miete direkt um 20% erhöhst (da in den letzten 3 Jahren keine Erhöhung vorgenommen wurde) ist das ja rechtlich okay.. Kannst du danach trotzdem aufgrund von Modernisierung die bekannten 11% umlegen/erhöhen? Und wenn ja, wann kannst du wieder die nächste 20% Mieterhöhung vornehmen?

 

Weißt du das evtl.?

Ich habe auch solch einen Mieter.. Seit 1999 in einer Dachgeschosswohnung drin und zahlt für 44qm 217,18€ Kaltmiete. Seine Miete wurde im Oktober 2011 das erste mal erhöht von 189€ Die zweite Wohnung im Dachgeschoss ist genau gleich und wurde jetzt im Mai für 400€ kalt vermietet..

 

Das würde ich natürlich nun gerne ändern und hatte zuerst den Plan zum Januar 2018 die Miete um 20% zu erhöhen, da dann die 3 Jahre seit der letzten Erhöhung ca um sind.. Seine Wohnung würde ich danach gerne modernisieren.. Kann ich dann die 11% umlegen nach der regulären Erhöhung? Und kann man einfach sagen, dass man eine Wohnung modernisieren möchte? Ich muss doch bestimmte Gründe haben bzw. seine Einwilligung oder?

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vor 8 Stunden schrieb Ray:

Kannst du danach trotzdem aufgrund von Modernisierung die bekannten 11% umlegen/erhöhen?

Das kannst du machen.

Zitat: Darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung auch noch die Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558) anheben? Ja, urteilte der Bundesgerichtshof. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun oder: Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Quelle: http://deutschesmietrecht.de/mieterhoehung/197-die-doppelte-mieterhoehung.html

 

vor 8 Stunden schrieb Ray:

Und kann man einfach sagen, dass man eine Wohnung modernisieren möchte? Ich muss doch bestimmte Gründe haben bzw. seine Einwilligung oder?

Sicher, du musst aber entsprechend mit Vorlaufzeit ankündigen, aber die Begründung fällt doch relativ leicht! Du willst ja schliesslich die Wohnlichkeit der Mieträume erhalten und dem Mieter etwas Gutes tun. Zudem musst du ja die Bausubstanz deiner Immobilie erhalten.

Einwilligen brauch der Mieter nicht, vielmehr muss er es dulden, solange du form- und fristgerecht angekündigt hast und der Mieter nicht besondere Härtegründe vorweisen kann.

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vor 2 Stunden schrieb Drolgosch:

Das kannst du machen.

Zitat: Darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung auch noch die Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558) anheben? Ja, urteilte der Bundesgerichtshof. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun oder: Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Quelle: http://deutschesmietrecht.de/mieterhoehung/197-die-doppelte-mieterhoehung.html

 

Sicher, du musst aber entsprechend mit Vorlaufzeit ankündigen, aber die Begründung fällt doch relativ leicht! Du willst ja schliesslich die Wohnlichkeit der Mieträume erhalten und dem Mieter etwas Gutes tun. Zudem musst du ja die Bausubstanz deiner Immobilie erhalten.

Einwilligen brauch der Mieter nicht, vielmehr muss er es dulden, solange du form- und fristgerecht angekündigt hast und der Mieter nicht besondere Härtegründe vorweisen kann.

Okay danke.. Eine Frage noch die der Artikel nicht direkt beantwortet..

Mieterhöhung um 20% zum 01.01.2015

Modernisierung der Wohnung 01.06.2015

Mit 11% umgelegt

Mieterhöhung um 20% zum 01.01.2018

 

Wäre so denk- bzw. Machbar?

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Da das Eine mit dem Anderen nichts zu tun hat, würde ich sagen ja. Für ein richtige Beurteilung sollte vielleicht eher ein Fachmann/Fachanwalt gefragt werden.

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