Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
enterpreneur

Hilfe mit Annahmen für Kalkulation

Recommended Posts

Hallo!

Ich bräuchte mal etwas Hilfe mit ein paar Grundannahmen für eine abstakte Investitionsrechnung. Würde nämlich gerne mal in einem abstrakten Modell rechnen, wie sich der Multiplikator (also Verhältnis KP zu Jahresnettokaltmieten) auf den Cashflow auswirkt.

Wenn das Ziel ein möglichst hoher Cashflow ist, welche Annahmen zu folgenden Punkten sind realistisch:

- Bewirtschaftungkosten nehme ich mal pauschal 20% der Jahresnettokaltmieten. Ist das ok so, sowohl hinsichtlich ETW als auch MFH?
- Welche Zinshöhe ist aktuell realistisch?
- Welche Zinsbindungsfrist ist realistischerweise anzunehmen?
- Welchen Zeitraum sollte ich annehmen bis zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Fremdkapitals? Vor dem Hintergrund eines möglichst hohen Cashflows, einen möglichst langen Zeitraum?
- Welche Zinshöhe sollte ich nach Ende der Zinsbindungsfrist annehmen?

Wäre super wenn ihr mich mal mit ganz groben Werten versorgen könntet.
Letztendlich möchte ich anhand der Kalkulation sehen,  ab welchem Faktor (KP zu JNKM) ich ein Investment für interessant halte.
Wäre auch interessant zu wissen, bis zu welchem Faktor ihr kauft.

Vielen Dank für die Hilfe,
enterpreneur

Share this post


Link to post
Share on other sites

Man könnte jede Frage mit "ist Individuell" beantworten.

Aber gut ich sage gerne wie ich rechne:

- Bewirtschaftungkosten nehme ich mal pauschal 20% der Jahresnettokaltmieten. Ist das ok so, sowohl hinsichtlich ETW als auch MFH?

  • Instandhaltungskosten 1% vom Kaufpreis
  • Mietausfallwagnis 2% der Miete
  • Verwaltungkosten 0% weil ich es (noch) selber mache

- Welche Zinshöhe ist aktuell realistisch?

1,8% bei 100% und 1,3% bei 90% (10 Jahre)


- Welche Zinsbindungsfrist ist realistischerweise anzunehmen? - Welche Zinshöhe sollte ich nach Ende der Zinsbindungsfrist annehmen?

10 Jahre rentiert sich nach meinen berechnen am meisten wenn man von 5% Folgezins ausgeht.


- Welchen Zeitraum sollte ich annehmen bis zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Fremdkapitals? Vor dem Hintergrund eines möglichst hohen Cashflows, einen möglichst langen Zeitraum?
 

Für meine Berechnungen gehe ich immer von einem kalkulatorischen Verkauf nach 10 oder 20 Jahren aus. Deswegen ist das Datum der Rückzahlung für mich irrelevant..

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 29.9.2016 um 21:17 schrieb Marius Becker:

Mietausfallwagnis 2% der Miete

Einfach ausgedrückt: Du rechnest, dass jede 50. Miete langfristig nicht bezahlt wird?

Ist die Klausel im Mietvertrag gültig, dass der Mieter auch bei 3-Monatskündigungsrecht einen neuen Mieter besorgen MUSS?

Meinung interessant auch von @Marius Becker @Fröhn @Ray @79115Freiburg

@Arnd Uftring

Edited by sum

Share this post


Link to post
Share on other sites

Die Klausel wirst du nicht durchbekommen, da es den Mieter unangemessen benachteiligt. Häufig sucht dir ein Mieter jedoch einen Nachmieter, wenn er früher raus will. Und wenn dann alles passt: warum nicht?

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 2.10.2016 um 14:38 schrieb sum:

Einfach ausgedrückt: Du rechnest, dass jede 50. Miete langfristig nicht bezahlt wird?

Ist die Klausel im Mietvertrag gültig, dass der Mieter auch bei 3-Monatskündigungsrecht einen neuen Mieter besorgen MUSS?

Meinung interessant auch von @Marius Becker @Fröhn @Ray @79115Freiburg

@Arnd Uftring

In Verbindung mit einem Kündigungsauschluss Ja ansonsten nein

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. ...

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am 29.9.2016 um 20:52 schrieb enterpreneur:

Wenn das Ziel ein möglichst hoher Cashflow ist, welche Annahmen zu folgenden Punkten sind realistisch:

OKay.. Nehmen wir an, es geht ausschließlich um hohen Cashflow

- Bewirtschaftungkosten nehme ich mal pauschal 20% der Jahresnettokaltmieten. Ist das ok so, sowohl hinsichtlich ETW als auch MFH?

Kannst du bei MFH nutzen ja.. Ich rechne in Euro zwischen 8 und 15 Euro, je nach Alter.. Du gehst nur von CF aus, dann nimm eine niedrigere Zahl.. Oder eben prozentual vom Kaufpreis.. Da reichen aber 20% i.d.R. vollkommen bei MFH.. Außer du hast 40k Miete, aber 2000qm Wohnfläche..


- Welche Zinshöhe ist aktuell realistisch?

Von / Bis.. Und bei welcher Finanzierung? 60 /70 / 80 / 90 / 100%? Sagen wir 100% mit 10 Jahren, dann würde ich unter 2% sein wollen.. Wir hattn ein Angebot für 10 Jahre zu 100% bei 1,59 im Juni.. Wilslt du viel CF, solltest du weniger FK aufnehmen..


- Welche Zinsbindungsfrist ist realistischerweise anzunehmen?

Kommt auf deine Strategie an.. Ich habe einmal komplett finanziert, volle 26 Jahre.. Als nächstes sollen es 10 Jahre sein, danach kommt evtl. 15 Jahre.. Wie deine Strategie halt ist, hauptsache nicht alle Darlehen laufen zum selben Zeitpunkt ab.. Wilslt du aber viel CF, dann 10 Jahre.. Weniger kostet oftmals mehr und mehr Jahre kostet ebenfalls oft mehr..


- Welchen Zeitraum sollte ich annehmen bis zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Fremdkapitals? Vor dem Hintergrund eines möglichst hohen Cashflows, einen möglichst langen Zeitraum?

Je mehr CF du willst, desto länger sollte der Zeitraum sein.. Betrachtest du aber auch nach Abzahlen der Immobilie den Gewinn als CF kann es auch von Vorteil sein die Immobilie schneller zu tilgen..


- Welche Zinshöhe sollte ich nach Ende der Zinsbindungsfrist annehmen?

Dann musst du doch erst einmal sagen, wie hoch die Dauer ist, die du machst.. Sagen wir 10 Jahre, dann würde ich annehmen, dass der Zinssatz unter 4 bzw. nochd runter ist..

Wäre super wenn ihr mich mal mit ganz groben Werten versorgen könntet.
Letztendlich möchte ich anhand der Kalkulation sehen,  ab welchem Faktor (KP zu JNKM) ich ein Investment für interessant halte

Ist dann interessant, wenn es sich rechnet und du stattdessen höchstens die Eier hättest schaukeln lassen..


Wäre auch interessant zu wissen, bis zu welchem Faktor ihr kauft.

Kommt drauf an.. Reden wir von der Unistadt Flensburg? Dem Osten Zwickau? Oder doch von der Großstadt München? Schau mal lieber zwischendurcha uf dem Euro/qm und vergleiche mit ähnlichen Gegenden und Immobilien..



Vielen Dank für die Hilfe,
Gerne doch

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Marius Becker und Ray:
Super, vielen Dank, das hilft mir sehr weiter...bin jetzt am rumrechnen unter Berücksichtigung Eurer Infos.

@Ray
Kurze Nachfragen:
 

Zitat

Schau mal lieber zwischendurcha uf dem Euro/qm und vergleiche mit ähnlichen Gegenden und Immobilien..

Dass man v.a. auf €/qm schauen sollte und dem Kaufpreisfaktor etwas weniger Gewicht beimessen sollte, habe ich von Dir schon mehrmals im Forum gelesen. Und du hast es auch schon mal an einer Stelle begründet. - Aber ich checks noch nicht ganz.
Es ist doch egal, ob ich den KP (direkt) in Relation zu der Anzahl an qm setze oder ob ich den KP in Relation zur erzielbaren Miete (welcher ja die qm-Anzahl zu Grund liegt) setze. Der eine Weg ist direkt (KP zu qm) der andere Weg ist indirekt (über die Gesamtmiete), aber letztlich auch eine Relation von KP zu qm.
Ich sehe beide Wege als valide an, sehe also noch nicht den von Dir erwähnten Vorteil von €/qm-Betrachtung gegenüber Kaufpreisfaktor-Betrachtung.
 

Zitat

hauptsache nicht alle Darlehen laufen zum selben Zeitpunkt ab

Was wäre das Problem dabei?

Danke!!

Share this post


Link to post
Share on other sites
Am Thursday, October 06, 2016 um 18:10 schrieb enterpreneur:

Dass man v.a. auf €/qm schauen sollte und dem Kaufpreisfaktor etwas weniger Gewicht beimessen sollte, habe ich von Dir schon mehrmals im Forum gelesen. Und du hast es auch schon mal an einer Stelle begründet. - Aber ich checks noch nicht ganz.
Es ist doch egal, ob ich den KP (direkt) in Relation zu der Anzahl an qm setze oder ob ich den KP in Relation zur erzielbaren Miete (welcher ja die qm-Anzahl zu Grund liegt) setze. Der eine Weg ist direkt (KP zu qm) der andere Weg ist indirekt (über die Gesamtmiete), aber letztlich auch eine Relation von KP zu qm.
Ich sehe beide Wege als valide an, sehe also noch nicht den von Dir erwähnten Vorteil von €/qm-Betrachtung gegenüber Kaufpreisfaktor-Betrachtung.
 

Ganz einfach (Typisches Beispiel z.B. für Hamburg):

Immobilie:

2 Zimmer / 50qm

250.000€ Kaufpreis

850€ Kaltmiete/Monat

 

Maklerfaktor: 19,6.. Für Hambrug ziemlich ziemlich günstig..

€/QM: 4.081,63€

 

Wenn du diesen QM-Preis in HH-Eppendorf schießen kannst.. Herzlichen Glückwunsch.. Sofort machen !

Angenommen aber, du kaufst das Beispiel in HH-Billstedt oder HH-Horn (was realtiv zentral ist) oder HH-Rahlstedt.. Dann tust du mir (aktuell noch) leid.. Wobei Faktor 19,6 (wie oben bereits erwähnt) für Hamburg und egtl. ALLGEMEIN Hamburg ziemlich günstig ist..

 

ANDERSHERUM:

 

Gleiche Wohnung - Miete kalt im Monat 400,- (Faktor 41,6)

Wäre nicht mehr günstig für HH.. Wenn auch noch die Miete vorher erst angepasst wurde um 15% kannst du die nächsten drei Jahre nichts mehr daran erhöhen (im Normalfall!).. Jetzt könntest du aber in HH-Eppendorf diesen Deal machen.. Dann stimmt was nicht mit dir, wenn du das nicht machen würdest..

 

So verständlicher!?

 

Am Thursday, October 06, 2016 um 18:10 schrieb enterpreneur:

Was wäre das Problem dabei?

Die Frage solltest du dir selbst beantworten können!??

Nun stell dir vor du kaufst (im Jahr 2010) 2 Objekte (MFH).. Finanzierung 10 Jahre Zinsbindung.. Sagen wir Zins: 1,5

Du kaufst 5 Jahre später (im Jahr 2015) 2 Objekte (MFH).. Finanzierung 5 Jahre Zinsbindung.. Sagen wir Zins: 2,1

Du kaufst 2 Jahre später (im Jahr 2017) 2 Objekte (MFH).. Finanzierung 3 Jahre Zinsbidung.. Sagen wir Zins: 2,8

 

Im Jahr 10 laufen alle ab und die Zinsen sind nun bei 4%.. Mal abgesehen, davon dass du viel Stress hast mit Banken anfragen, Angebote einholen usw. (neben dem ganz anderen Stress) kommt nun noch hinzu, dass du überall mit 4% Zins Verträge bekommst.. Auch wenn sich das rechnen würde, ist es AUF EINMAL ein herber Schlag.. Mann kann sowas auch geschickter angehen.. Zudem ist es nicht immer von Vorteil (eher weniger sogar) alle Finanzierungen immer gleich laufen zu lassen (z.B. 10 Jahre).. Variabel sein.. Mal so, mal so.. Der Situation abhängig machen.. Hast du etwas, was viel Aufwertungspotenzial hat, dann weniger Bindung.. Hast du wenig Aufwertungsmöglichkeiten und erhälst für lange Bindung einen guten Zins, dann machst du eine lange Bindung.. Usw.

 

Edited by Ray
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ray, beide Sachen super erklärt, Danke!
Werde jetzt einfach mal mehr auch auf €/qm achten.
Eine Sache bei deinem Beispiel:
- 50 qm
- KP 250.000€ 
- 850 € Kaltmiete/Monat
Wo hab ich hier meinen Anfänger-Denkfehler drin? Das ist doch Faktor 24,5 (also 850€ x 12 Monate= 10.200 € Jahresmiete; 250.000/10.200= 24.5) und nicht Faktor 19,6 wie du schreibst?
Und €/qm ist doch hier: 250.000€/50qm = 5000€ und nicht 4081,63€ ???

Share this post


Link to post
Share on other sites

Und noch eine Frage:
Wie verschaff ich mir für eine bestimmte Lage an einem Standort einen realisitschen Eindruck von üblichen Kaufpreisen in €/qm? So dass ich vergleichen kann und weiß, ob der Kaufpreis des Angebots, das mir über den Weg läuft, gut oder schlecht ist.
Bisher hab ich dazu immoscout befragt, indem ich für einzelne Objekte den €/qm-Preis ausgerechnet habe.
Ist immoscout (und immowelt, etc.) eine verlässliche Basis, die die später tatsächlich erzielten Preise mehr oder weniger genau spiegelt?
Oder auf welchem Weg (z.B. Marktberichte?) bekomm ich einen Eindruck von marktüblichen Werten?
Oder eben nur über den Weg, sich zig Objekte selbst anzuschauen?

Danke!

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 15 Stunden schrieb enterpreneur:

Ray, beide Sachen super erklärt, Danke!
Werde jetzt einfach mal mehr auch auf €/qm achten.
Eine Sache bei deinem Beispiel:
- 50 qm
- KP 250.000€ 
- 850 € Kaltmiete/Monat
Wo hab ich hier meinen Anfänger-Denkfehler drin? Das ist doch Faktor 24,5 (also 850€ x 12 Monate= 10.200 € Jahresmiete; 250.000/10.200= 24.5) und nicht Faktor 19,6 wie du schreibst?
Und €/qm ist doch hier: 250.000€/50qm = 5000€ und nicht 4081,63€ ???

Sorry.. Da sollte 200.000€ stehen.. Um es genau zu nehmen 199.680€ ich wollte es auf 200 und nicht 250 aufrunden.. Das siehst du auch am Beispiel unten.. 400 Miete x 12 Monate x 41,6 Faktor = ca. 200k

 

vor 10 Stunden schrieb enterpreneur:

Und noch eine Frage:
Wie verschaff ich mir für eine bestimmte Lage an einem Standort einen realisitschen Eindruck von üblichen Kaufpreisen in €/qm? So dass ich vergleichen kann und weiß, ob der Kaufpreis des Angebots, das mir über den Weg läuft, gut oder schlecht ist.
Bisher hab ich dazu immoscout befragt, indem ich für einzelne Objekte den €/qm-Preis ausgerechnet habe.
Ist immoscout (und immowelt, etc.) eine verlässliche Basis, die die später tatsächlich erzielten Preise mehr oder weniger genau spiegelt?
Oder auf welchem Weg (z.B. Marktberichte?) bekomm ich einen Eindruck von marktüblichen Werten?
Oder eben nur über den Weg, sich zig Objekte selbst anzuschauen?

Danke!

Du siehst an allen Angeboten auf allen Seite  was der KaufpreiS ist und dadurch wie hoch der €/qm für eine bestimmte Ecke ist.. auch etwas darauf achten wie lange immobilien brauxhen bis sie da an den man gehen.. Und anhand dessen weißt du was in dieser Ecke pro qm genommen wird.. Das sind halt reale verkaufswerte.. Was man wirklich dafür zahlt.. egal wie hoch der Faktor ist.. Wenn du verkaufst und der Faktor bei dir ziemlich hoch ist und einer handeln will fragst du diesen Käufer was mit ihm nicht stimmt wenn alle anderen Angebote in dieser Ecke 1000€/qm höher liegen..

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb enterpreneur:

Ray, Danke! Komme weiter im Verständnis...

Wenn nicht immer weiter fragen stellen oder Threads mit bestimmten Fragen oder Projekte eröffnen ;-)

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...