Jump to content
Immopreneur.de | Community
Sign in to follow this  
D.Schumacher

Modernisierungskosten vor eigentlichem Eigentumsübergang / Ab wann gilt steuerliche Geltendmachung?

Recommended Posts

Hallo zusammen,

durch das Buch von Thomas Knedel bin ich nun auch auf diese Plattform gestoßen und bin begeistert von der großen Community. Ich werde noch dieses Jahr mein erstes Renditeobjekt kaufen und habe dazu ein paar Fragen aus steuerlicher Sicht.

Ich kaufe die Wohnung von meinen Großeltern zum 1.11.2016. Die jetzigen Mieter werden wohl bereits ab 1. Oktober aus der Wohnung sein, der Nachmieter kommt erst zum 1.11. rein. Idealerweise würde ich natürlich gerne den Oktober für eine komplette / teilweise Modernisierung nutzen (kein Problem, da OK von meinen Großeltern) aber wie sieht es mit der steuerlichen Betrachtung aus? Können diese Maßnahmen bereits als anschaffungsnaher Aufwand geltend gemacht werden? Zählt für die Steuer das Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten (Besitz) gemäß Kaufvertrag, also der 1.11. oder die Eintragung im Grundbuch (Eigentum)? Welche Möglichkeiten habe ich?

Schon mal vielen Dank vorab für die Unterstützung.

 

Gruß
Daniel

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 8 Stunden schrieb Daniel Schumacher1474379269:

Hallo zusammen,

durch das Buch von Thomas Knedel bin ich nun auch auf diese Plattform gestoßen und bin begeistert von der großen Community. Ich werde noch dieses Jahr mein erstes Renditeobjekt kaufen und habe dazu ein paar Fragen aus steuerlicher Sicht.

Ich kaufe die Wohnung von meinen Großeltern zum 1.11.2016. Die jetzigen Mieter werden wohl bereits ab 1. Oktober aus der Wohnung sein, der Nachmieter kommt erst zum 1.11. rein. Idealerweise würde ich natürlich gerne den Oktober für eine komplette / teilweise Modernisierung nutzen (kein Problem, da OK von meinen Großeltern) aber wie sieht es mit der steuerlichen Betrachtung aus? Können diese Maßnahmen bereits als anschaffungsnaher Aufwand geltend gemacht werden? Zählt für die Steuer das Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten (Besitz) gemäß Kaufvertrag, also der 1.11. oder die Eintragung im Grundbuch (Eigentum)? Welche Möglichkeiten habe ich?

Schon mal vielen Dank vorab für die Unterstützung.

 

Gruß
Daniel

Guten Morgen Daniel,

 

für das Finanzamt gilt das Datum des Kaufvertrages als "steuerlicher Start", hier beginnen alle Fristen zu laufen, wie z.b. die 10 Jahres Regel, etc.

 

Schöne Grüße

Christian

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hey @Daniel Schumacher1474379269

Am 21.9.2016 um 06:30 schrieb Christian Beyer:

für das Finanzamt gilt das Datum des Kaufvertrages als "steuerlicher Start", hier beginnen alle Fristen zu laufen, wie z.b. die 10 Jahres Regel, etc.

@Christian Beyer hat deine Frage bereits richtig beantwortet !

BEACHTE ABER AUCH DIESEN HINWEIS:

Am 20.9.2016 um 22:00 schrieb immovest:

Lass die Großeltern sanieren und zahle etwas mehr.....Falls es über 15% geht!

Wenn du viel sanierst und evtl. günstig einkaufst, dass du über die 15% (netto!) kommen könntest, dann wäre das eine Alternative.. Auch, wenn du vielleicht nur 5-10% an Kosten erreichst, aber in den nächsten drei Jahren ab Kaufvertragsdatum evtl. weitere Reperaturen/Sanierungen durchführen musst, womit du dann die 15% übersteigen könntest.. Diese Situation muss man abwägen können..

 

@immovest

A C H T U N G !

Daniel, wenn deine Großeltern steuerfrei verkaufen, dann sollte man hier Vorsicht walten lassen! Wenn deine Großeltern aufwendig sanieren und im direkten Anschluss verkaufen, dann könnten sie mit dem steuerfreien Verkauf Ärger mit dem Finanzamt bekommen.. Gerade wenn die 10 Jahre erst kürzlich um bzw. fast um sind und sie dann sanieren und kurz danach verkaufen..

 

Hier sollte aber dann ein Steuerberater befragt werden ! Deine Antwort hast du ja bereits durch Christian erhalten..

Share this post


Link to post
Share on other sites

Bzgl. der 15% Geschichte ist es fast richtig dargestellt...

vor 23 Minuten schrieb Ray:

Wenn du viel sanierst und evtl. günstig einkaufst, dass du über die 15% (netto!) kommen könntest, dann wäre das eine Alternative.. Auch, wenn du vielleicht nur 5-10% an Kosten erreichst, aber in den nächsten drei Jahren ab Kaufvertragsdatum evtl. weitere Reperaturen/Sanierungen durchführen musst, womit du dann die 15% übersteigen könntest.. Diese Situation muss man abwägen können..

Reparaturen sind davon ausgenommen. Wenn z. B. das Kaltwasserabsperrventil der Wohnung kaputt geht, sind die 200€ für Austauscharbeiten und Material eine Reparatur und Instandsetzung bestehenden Standards. Das ist dann außerhalb der 15% Regal. Wenn Du jetzt aber die Holzfenster durch 3fach verglaste Kunststofffenster austauscht, dann ist das eine Modernisierung die voll in die 15% Regel greift.

 

Das Thema mit den Renovierungen uns der steuerlichen Betrachtung ist aber auch schon mehrfach im Forum besprochen worden. Es ist für mich schon allein das dritte Mal das ich das schreibe. Einfach SuFu mal probieren oder so auch einmal durchschauen.

 

und

vor 26 Minuten schrieb Ray:

@immovest

A C H T U N G !

Daniel, wenn deine Großeltern steuerfrei verkaufen, dann sollte man hier Vorsicht walten lassen! Wenn deine Großeltern aufwendig sanieren und im direkten Anschluss verkaufen, dann könnten sie mit dem steuerfreien Verkauf Ärger mit dem Finanzamt bekommen.. Gerade wenn die 10 Jahre erst kürzlich um bzw. fast um sind und sie dann sanieren und kurz danach verkaufen..

.... ist das tatsächlich der Fall wenn ich das bei einer Wohnung mache? Ich hatte die Auslegung immer so verstanden, dass es passieren kann wenn man das bei der zweiten und dritten Wohnung macht, dass FA hergehen könnte und besteuert wie einen Gewerbetreibenden.

 

@Daniel Schumacher1474379269, wenn du es als Kapitalanlage nutzen willst, hast Du sicher schon mit einem Steuerberater gesprochen, oder? Der kann Dir das dann auch genau sagen. Anhand der Fragestellung drängt sich mir jedoch die Vermutung auf, das dies ggf. noch nicht geschehen ist. Solltest Du tun, nicht das dich die Nummer ggf. nach Kapitaldienst, sonstigen Kosten und Steuern noch zusätzlich jeden Monat Geld kostet...

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 5 Minuten schrieb growingIdeas:

.... ist das tatsächlich der Fall wenn ich das bei einer Wohnung mache? Ich hatte die Auslegung immer so verstanden, dass es passieren kann wenn man das bei der zweiten und dritten Wohnung macht, dass FA hergehen könnte und besteuert wie einen Gewerbetreibenden.

Ja das ist tatsächlich der Fall, dem Finanzamt ist es sogar egal, wenn du kurz vor (pi*Daumen ein Jahr) etwas großes reparieren musst, hier mal ein Auszug:

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) und das Bundesfinanzministerium (BMF) machen Vermietern einen Strich durch die Rechnung, wenn sie ihre Immobilien verkaufen oder selbst nutzen möchten, vorher aber noch schnell Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen wollen. Wer seine Vermietungsabsicht aufgibt, kann keine vorgelagerten Erhaltungskosten geltend machen (BFH-Urteil, Aktenzeichen: IX R 34/03, und BMF-Beschluss vom 26. November 2001, Aktenzeichen: IV C 3 – S 2211 – 53/01). Auf der sicheren Seite sind Sie nur, wenn Sie Ihre Immobilien deutlich vor Verkauf oder Selbstnutzung modernisieren.

ist aus dem Steuerschutzbrief, wollte nur nicht den Link einstellen, da der Text ellenlang ist..

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Minuten schrieb Christian Beyer:

Ja das ist tatsächlich der Fall, dem Finanzamt ist es sogar egal, wenn du kurz vor (pi*Daumen ein Jahr) etwas großes reparieren musst, hier mal ein Auszug:

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) und das Bundesfinanzministerium (BMF) machen Vermietern einen Strich durch die Rechnung, wenn sie ihre Immobilien verkaufen oder selbst nutzen möchten, vorher aber noch schnell Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen wollen. Wer seine Vermietungsabsicht aufgibt, kann keine vorgelagerten Erhaltungskosten geltend machen (BFH-Urteil, Aktenzeichen: IX R 34/03, und BMF-Beschluss vom 26. November 2001, Aktenzeichen: IV C 3 – S 2211 – 53/01). Auf der sicheren Seite sind Sie nur, wenn Sie Ihre Immobilien deutlich vor Verkauf oder Selbstnutzung modernisieren.

ist aus dem Steuerschutzbrief, wollte nur nicht den Link einstellen, da der Text ellenlang ist..

Sag ich doch.. Danke @Christian Beyer !

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 13 Minuten schrieb growingIdeas:

Bzgl. der 15% Geschichte ist es fast richtig dargestellt...

Reparaturen sind davon ausgenommen. Wenn z. B. das Kaltwasserabsperrventil der Wohnung kaputt geht, sind die 200€ für Austauscharbeiten und Material eine Reparatur und Instandsetzung bestehenden Standards. Das ist dann außerhalb der 15% Regal. Wenn Du jetzt aber die Holzfenster durch 3fach verglaste Kunststofffenster austauscht, dann ist das eine Modernisierung die voll in die 15% Regel greift.

 

Sorry, ich möchte da lieber auf eine tiefere Quelle verweisen, davon auszugehen, dass Reparaturen aus der 15% Regel fallen ist meines Erachtens nach zu kurz geschossen, Behebung der Funktionsuntüchtigkeit (ich liebe Beamtendeutsch) ist explizit nicht von der 15 % ausgeschlossen.

ein kurzer Auszug:

1. Sollen Aufwendungen, die zur Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit führen und für sich Anschaffungskosten sind, in die Prüfung der 15 %- Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG einbezogen werden?

§ 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG schließt nur Aufwendungen für Erweiterungen i.S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten von den zu berücksichtigenden Herstellungskosten aus. Aufwendungen für die Beseitigung der Funktionsuntüchtigkeit oder zur Hebung des Standards sind hiervon nicht berührt und daher in die Prüfung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

http://www.sis-verlag.de/archiv/einkommensteuer/verwaltungsanweisungen/6117-anschaffungsnahe-herstellungskosten-zweifelsfragen-anschaffungsnahe-herstellungskosten-zweifelsfragen

Edited by Christian Beyer
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

@Christian Beyer, gleiches Speil wie immer. Recht haben und Recht bekommen. Habe es bei einer Nummer schön getrennt gemacht und von vornherein so geplant. Alles gut durchgelaufen... daher habe ich dann meine Erfahrung der Annahme auf Richtigkeit gem Steuergesetzgebung hier kund getan... Aber top, wie immer vielen Dank für den konstruktiven und informativen Beitrag!

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 1 Minute schrieb growingIdeas:

@Christian Beyer, gleiches Speil wie immer. Recht haben und Recht bekommen. Habe es bei einer Nummer schön getrennt gemacht und von vornherein so geplant. Alles gut durchgelaufen... daher habe ich dann meine Erfahrung der Annahme auf Richtigkeit gem Steuergesetzgebung hier kund getan... Aber top, wie immer vielen Dank für den konstruktiven und informativen Beitrag!

Ziemlich viel Glück gehabt würde ich sagen.. Da aber ganz vorsichtig sein beim nächsten Mal !

Kann auch ins Auge gehen..

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 10 Minuten schrieb Ray:

Ziemlich viel Glück gehabt würde ich sagen.. Da aber ganz vorsichtig sein beim nächsten Mal !

Ist evtl. auch dahingehend nicht in die Waagschale geworfen worden weil ich gesamt unter den 15% geblieben bin...

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Minuten schrieb growingIdeas:

@Christian Beyer, gleiches Speil wie immer. Recht haben und Recht bekommen. Habe es bei einer Nummer schön getrennt gemacht und von vornherein so geplant. Alles gut durchgelaufen... daher habe ich dann meine Erfahrung der Annahme auf Richtigkeit gem Steuergesetzgebung hier kund getan... Aber top, wie immer vielen Dank für den konstruktiven und informativen Beitrag!

@growingIdeas

Danke, ich möchte hier auch nicht widersprechen, nur darauf hinweisen, respektive warnen, dass man besser nicht damit rechnet. Im Endeffekt bekommt das Finanzamt von mir auch keine Belege mehr in die Hand, aber mir geht es da wie so vielen hier, die Steuerbescheide werden meist nur vorläufig ausgestellt, je nach Verjährungsfrist kann das auch gern mal bei einer Steuerprüfung aufgehoben werden.

@Ray Lesen bildet, meiner Meinung nach ist Schimmel keine Beseitigung einer Funktionsuntüchtigkeit, aber ich bin eben kein Steuerrechtsanwalt.. nur auch so ein armer Teufel, der täglich versucht dem Steuerteufel von der Schippe zu springen :-)

Edited by Christian Beyer

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 19 Minuten schrieb growingIdeas:

Ist evtl. auch dahingehend nicht in die Waagschale geworfen worden weil ich gesamt unter den 15% geblieben bin...

@growingIdeas aber genau da liegt doch dann schon das "Problem"/ die Begründung.. du kamst noch garnicht in die Verlegenheit... Genau darum gebe ich lieber stichhaltig belegte Tatsachen und nicht "kannst ja Glück haben" Tipps (nicht falsch verstehen, dafür sind wir hier ein Forum), gibt genügend Leute, die viel mehr von der Materie wissen als ich. Aber gerade newbies nehmen hier vieles für bare Münze und nach drei Jahren komt dann der große Hammer..

Edited by Christian Beyer
  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hallo zusammen,

ich möchte mich für die vielen Antworten bedanken und bin über die Nebendiskussionen ebenso dankbar. In der Tat habe ich bisher keinen Steuerberater hinzugezogen und muss auch ehrlich gestehen, dass ich die 15% Regel bislang falsch ausgelegt habe. Der anschaffungsnahe Erhaltungsaufwand von 15% entspricht bei meiner Immobilie rund 10000€, womit man keine Luftsprünge machen kann. Ich habe daher meine Strategie nochmal überdacht und werde nur geringfügige Modernisierungsmaßnahmen durchführen (1000-2000€) und eine kleine Mietsteigerung erzielen. Mein Ziel ist es erstmal genügend Reserven auf die 15% zu haben, falls sich nach Kauf doch noch unerwartete Instandhaltungsmaßnahmen ankündigen.

Ich werde mich aber nun noch intensiver mit den steuerlichen Aspekten der Immobilie als Kapitalanlage beschäftigen, um meine Wissenslücken zu schließen. Einen Steuerberater möchte ich eigentlich noch nicht hinzuziehen.

 

Habt ihr hier eine Buchempfehlung für mich?
Wenn ich bei Amazon die Stichworte "Steuer" und "immobilie" eingebe bekomme ich etliche Vorschläge aber vielleicht gibt es ja noch einen Tipp von Euch.

 

Grüße
Daniel

Edited by Daniel Schumacher1474379269

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 12 Stunden schrieb Daniel Schumacher1474379269:

Der anschaffungsnahe Erhaltungsaufwand von 15% entspricht bei meiner Immobilie rund 10000€, womit man keine Luftsprünge machen kann. Ich habe daher meine Strategie nochmal überdacht und werde nur geringfügige Modernisierungsmaßnahmen durchführen (1000-2000€) und eine kleine Mietsteigerung erzielen. Mein Ziel ist es erstmal genügend Reserven auf die 15% zu haben, falls sich nach Kauf doch noch unerwartete Instandhaltungsmaßnahmen ankündigen.

Andersherum wieder:

Wenn du 5€/qm Miete erzielen kannst und durch die Modernisierung (mit der du gleich über die 15% kommst oder evtl. annähernd) dann 10€/qm nehmen kannst, dann würde ich wiederum anders handeln.. Also überlege dir das genau.. Du kannst nicht pauschal einmal sagen ich mache das und einmal nein, ich lass Puffer bzgl. der 15%.. In meinem Beispiel (sagen wir 50qm) verleirst du monat für moant 50% Miete.. Dann würde ich doch nicht die 15% beachten..

 

Zudem musst du aufpassen..

=> Wenn du die Wohnung leer kaufst, dann funktioniert die 15% sowieso nicht so (meines Wissens)

Außerdem

=> Nicht jede Reparatur muss in die 15% hineingezogen werden.. Es gibt notgedrungene Sachen, die du machen kannst und nicht mit einbeziehen musst (dazu hat @Christian Beyer gestern in einem Thread was zu geschrieben)

UND denk dran

=> 15% NETTO.. Also ohne MwSt. Das gibt noch einmal einen Puffer mehr ;-)

 

Also nicht gleich immer diese Sätze, wie "Mein Ziel ist es ..." und "Ohh, dann muss ich die 15%-Regel doch beachten" usw.

 

=> Informieren => Verstehen => Plan ausarbeiten (also dein Ziel dann!) => Handeln

So die Reihenfolge -_-

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Am Besten machst Du eine langfristige Steuerstrategie. Das nachfolgende soll keine Steuerberatung sondern nur meine Meinung sein. Spricht mit einem StB.

Je nach der Objektsituation (Zustand, Sanierungsgebiet oder Denkmalschutz) und Deinen persönlichen Zielen (Händler, Bestandshalter mit langfristigem oder schnellem Wachstum) würde ich sehr unterschiedlich vorgehen.

Falls das Objekt im Sanierungsgebiet/Denkmalschutz liegt/handelt würde ich alles gleich zu Anfang machen, damit Du eine gute Miete bekommst. Falls Du schnell  wachsen möchtest (wenige EK und Ziel einer schnellen Nachbeleihung) und das Objekt in sehr schlechtem Zustand ist, könnte eine Komplettsanierung interessant sein, weil Du sonst ohnehin leicht über die 3 Objekt-Regel stolperst.

Ich persönlich hatte bei meinen Immobilien immer erst nur das nötigsten (15%) gemacht und den Rest (d.h. auch Modernisierungen) über einen längeren Zeitraum gestreckt (Ausnahme: 2 Häuser mit Sanierungsgebiet/Denkmalschutz). Dabei war ich in der Lage einen Teil der Modernisierung in den ersten 3 Jahren zu machen und den Rest dann nach über 5 Jahren.

Alles Gute, aber Steuern und Immobilien ist wirklich ein sehr weites Feld mit vielen Fallstricken.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 20 Minuten schrieb Andreas:

Alles Gute, aber Steuern und Immobilien ist wirklich ein sehr weites Feld mit vielen Fallstricken.

 

Deswegen erst einmal hier Tipps holen und dann Gedanken machen und erst danach den Steuerberater kontaktieren ;) Kostet weniger und spart Zeit, wenn man dem Steuerberater nicht komplett ahnungslos gegenüber sitzt.. Machst du schon gut so @Daniel Schumacher1474379269 mit dem Thread hier im Forum ;-)

 

vor 20 Minuten schrieb Andreas:

Alles Gute, aber Steuern und Immobilien ist wirklich ein sehr weites Feld mit vielen Fallstricken.
 

Das ist wohl wahr.. Aber alles kein Hexenwerk & machbar ^_^

Edited by Ray

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 4 Stunden schrieb Ray:

Zudem musst du aufpassen..

=> Wenn du die Wohnung leer kaufst, dann funktioniert die 15% sowieso nicht so (meines Wissens)

 

hierzu höre ich immer wieder unterschiedliche Meinungen. Vor ner Woche noch mit meinem Lohnsteuerhilfeberater gesprochen, der meinte, dass das trotzdem funktioniert (Werbungskosten sofort abziebar). Ich selber dachte auch mal, dass es geht, hab dann aber wieder das Gegenteil gehört. 

 

Gibt es jemanden der tatsächlich real mal das erlebt hat, dass er die Werbungskosten sofort abziehen konnte / es ihm verwehrt wurde? 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Minuten schrieb Muehlenzwick:

 

hierzu höre ich immer wieder unterschiedliche Meinungen. Vor ner Woche noch mit meinem Lohnsteuerhilfeberater gesprochen, der meinte, dass das trotzdem funktioniert (Werbungskosten sofort abziebar). Ich selber dachte auch mal, dass es geht, hab dann aber wieder das Gegenteil gehört. 

 

Gibt es jemanden der tatsächlich real mal das erlebt hat, dass er die Werbungskosten sofort abziehen konnte / es ihm verwehrt wurde? 

Ich habe das aus dem Webinar, dass hier mal Thema war. Das war ja mit einem versierten Steuerberater.. Schau mal weitere oben im Forum utner den "Ankündigungen", da war das glaub ich noch Thema..

@Cordell hattest du dir das nicht damals auch mit angeschaut?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 45 Minuten schrieb Muehlenzwick:

 

hierzu höre ich immer wieder unterschiedliche Meinungen. Vor ner Woche noch mit meinem Lohnsteuerhilfeberater gesprochen, der meinte, dass das trotzdem funktioniert (Werbungskosten sofort abziebar). Ich selber dachte auch mal, dass es geht, hab dann aber wieder das Gegenteil gehört. 

 

Gibt es jemanden der tatsächlich real mal das erlebt hat, dass er die Werbungskosten sofort abziehen konnte / es ihm verwehrt wurde? 

Meine erste Wohnung habe ich leer gekauft und dann komplett renoviert. Ich habe alle Werbungskosten sofort abgezogen. Ich bin mir aber sicher, dass meine Steuererklärung nicht geprüft wurde. Ich habe sogar eine komplette Einbauküche sofort in voller Höhe abgesetzt, was ja eigentlich nicht geht..

Edited by chrisbre

Share this post


Link to post
Share on other sites

ich bin auch kein Profi, bin aber der Meinung, dass wenn Vermietabsicht besteht und man das gegebenenfalls Nachweisen kann (z.B. Inserat), kann man auch die Werbungskosten abziehen. Denn die Werbungskosten können eigentlich nur abgezogen werden, wenn die der Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen. Inseriert man z.B. für Vermietung und parallel zum Verkauf, wird es kritisch mit der Vermietabsicht.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...