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mosithefirst

15%-Regel in der Praxis

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Hallo,

ich habe meine 2. ETW gekauft. Die 1. ist selbstgenutzt, daher bitte ich um ein paar Hinweise im Bezug auf die Praxis. Bereits vor dem Kauf war klar, dass die Steigleitungen gemacht werden müssen (14. Parteien) und die oberste Geschossdecke gedämmt werden muss. Die Kosten waren mir auch vor Unterschrift bekannt. Im Notarvertrag wurde vereinbart, dass der jetzige Eigentümer für diese Kosten nicht mehr aufkommt. Ab Januar 2017 bin ich Eigentümer.

Gestern war eine außerordentliche Versammlung, an der ich mit Vollmacht vom jetzigen Eigentümer teilgenommen habe. Beschlossen wurde u. a. eine Sonderumlage von 1.500 Euro die bereits im Oktober zu zahlen ist (Dachdämmung und Kellerdämmung).Kann ich diese nachträglich bei der Steuer geltend machen, obwohl mir die Wohnung derzeit noch nicht gehört?

Die Kosten lassen sich ja immer erst dann absetzen wenn sie verbraucht sind. Wie läuft es hier in der Praxis? Lässt die Verwaltung jedem Eigentümer die Rechnungen der Handwerker als Nachweis zukommen? Oder wie belegt man ggü. dem FA, welcher Anteil auf einen entfällt?

Außerdem ist mir unklar, ob ich den Teil der Instandhaltungsrücklage der mit Kauf auf mich übergeht auch steuerlich geltend machen kann, da ich dieses Geld ja nicht selbst eingezahlt habe?

Kostentreiber ist die Sanierung der Steigleitungen. Hier wird eine Umlage voraus. 2017 auf mich zukommen, die den 15%-Rahmen leider geringfügig sprengt. Gibt es hier eine Möglichkeit (z. B. durch Aufnahme von einem Modernisierungskredit) die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen, sodass ich doch in den Genuss der 15%-Regel komme?

Eine letzte Frage: Wie hält das FA die 15%-Regel nach? Da die Kosten ja über 3 Jahre gesehen werden müssen schaut das FA dann nach drei Jahren was alles eingereicht wurde und wie verhält es sich wenn das FA im z. B. dritten Jahr sieht, dass man drüber lag?

Für Antworten bin ich euch sehr dankbar.

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vor 51 Minuten schrieb mosithefirst:

Hallo,

ich habe meine 2. ETW gekauft. Die 1. ist selbstgenutzt, daher bitte ich um ein paar Hinweise im Bezug auf die Praxis. Bereits vor dem Kauf war klar, dass die Steigleitungen gemacht werden müssen (14. Parteien) und die oberste Geschossdecke gedämmt werden muss. Die Kosten waren mir auch vor Unterschrift bekannt. Im Notarvertrag wurde vereinbart, dass der jetzige Eigentümer für diese Kosten nicht mehr aufkommt. Ab Januar 2017 bin ich Eigentümer.

Gestern war eine außerordentliche Versammlung, an der ich mit Vollmacht vom jetzigen Eigentümer teilgenommen habe. Beschlossen wurde u. a. eine Sonderumlage von 1.500 Euro die bereits im Oktober zu zahlen ist (Dachdämmung und Kellerdämmung).Kann ich diese nachträglich bei der Steuer geltend machen, obwohl mir die Wohnung derzeit noch nicht gehört?

1. Das werdet ihr unter euch ausmachen müssen, die Sonderumlage bekommt er vom Vrewalter, da er aktuell für ihn noch der Besitzer ist!

2. für das Finanzamt gilt dein Kaufvertragsdatum dies betrifft mehrere "Steuermomente, z.b. Beginn der 10 oder 3-Jahresfrist)

3. Lass dir die Rechnung der Sonderumlage mit einem Schreiben des aktuellen Besitzers geben, das nimmt das FA an

Die Kosten lassen sich ja immer erst dann absetzen wenn sie verbraucht sind. Wie läuft es hier in der Praxis? Lässt die Verwaltung jedem Eigentümer die Rechnungen der Handwerker als Nachweis zukommen? Oder wie belegt man ggü. dem FA, welcher Anteil auf einen entfällt?

verbraucht heißt: du hast gezahlt!

Außerdem ist mir unklar, ob ich den Teil der Instandhaltungsrücklage der mit Kauf auf mich übergeht auch steuerlich geltend machen kann, da ich dieses Geld ja nicht selbst eingezahlt habe?

Du kaufst das Objekt wenn nicht andres im Kaufvertrag geregelt inkl. der Rücklage ich lasse die als Verkäufer immer gerne extra zum Kaufpreis ausweisen, als Käufer natürlich nicht) Denk nur daran, die Rücklagenzahlung ist bis zur Nutzung steuerneutral zu bewerten.

Kostentreiber ist die Sanierung der Steigleitungen. Hier wird eine Umlage voraus. 2017 auf mich zukommen, die den 15%-Rahmen leider geringfügig sprengt. Gibt es hier eine Möglichkeit (z. B. durch Aufnahme von einem Modernisierungskredit) die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen, sodass ich doch in den Genuss der 15%-Regel komme?

wieviel darüber? Denk auch bitte daran, die MwSt zählt nicht zu den 15% macht ja auch schon viel aus)

Eine letzte Frage: Wie hält das FA die 15%-Regel nach? Da die Kosten ja über 3 Jahre gesehen werden müssen schaut das FA dann nach drei Jahren was alles eingereicht wurde und wie verhält es sich wenn das FA im z. B. dritten Jahr sieht, dass man drüber lag?

Nach drei Jahren addieren die Kollegen alle Ausgaben der letzten drei Jahre und wenn darüber, passen Sie die zurückliegenden Steuererklärungen an (heißt nachzahlen) des Weiteren müsstest du dann die AfA anpassen, was man noch gegenrechnen könnte

Für Antworten bin ich euch sehr dankbar.

 

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Danke für deine ausführlichen Antworten.

Du gibts an, dass die Rücklagen immer steuerneutral sind bis zum Verbrauch. Bei der Sonderumlage schreibst du hingegen, dass meine Zahlung bereits der "Verbrauch" ist?

Wie viel es darüber liegt kann ich noch nicht genau sagen weil erst 1 KVA für die Steigleitungen vorliegt. Warsch. 2-3 k. Gibt es Möglichkeiten das zu strecken z. B. durch Aufnahme eines Ratenkredits?

Zitat

Der Verkäufer erklärt, dass die Eigentümerversammlung demnächst darüber beschließen wird, sämtliche Steigleitungen im Gemeinschaftseigentum des Objekts zu erneuern sowie das Dach dämmen zu lassen. Nach den derzeit vorliegenden Kostenvoranschlägen wird dies zu einer Sonderumlage führen, die den Eigentümer des heute verkauften Wohnungseigentums mit voraussichtlich 10.000,00 € belasten wird. Eine Haftung für diese Summe wird seitens des Notars und des Verkäufers nicht übernommen. Der Notar hat dem Käufer dringen empfohlen, aktuelle Auskünfte zum anstehenden Beschluss und zur voraussichtlichen Sonderumlage beim Verwalter einzuholen. Der vorgenannte Umstand ist bei der Kaufpreisfindung entsprechend berücksichtigt worden.

Zitat aus dem Notarvertrag. Wenn ich das Zitat richtig deute muss ich jetzt schon für die 1500 Euro aufkommen (so ist es m. E. nach fair), kann es aber auf der anderen Seite nicht steurlich geltend machen. Oder ist hier rechtlich trotzdem der bisherige Eigentümer zuständig da ich noch kein Eigentümer bin und noch gar nicht offiziell Bestandteil der Gemeinschaft bin?

Edited by mosithefirst

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Ja die Rücklage wird gewertet als sparst du einfach Geld, ergo keine Ausgabe im Steuersinne, die Sonderumlage sparst du nicht an, die zahlst du, ergo Ausgabe.

Hmm, ehrlich, mit dem "Strecken" da redest du besser mit einem Steuerberater.. ich habe mich bisher immer strictest (einmal 1,48 Euro darunter) an die 15% Regel gehalten.

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Mal ganz ehrlich.. Einige Fragen okay, berechtigt.. Aber einige Fragen die ich lese.. Sowas klärt man doch nicht nach einem Kauf ab!?

Den Rest hat dir @Christian Beyer astrein und vollkommen richtig erklärt !

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Welche meinst du genau? Ich finde es schon legitim zu Fragen. Über die Höhe der anstehenden Kosten war ich mir natürlich vor dem Kauf im klaren. Das jetzt noch dieses Jahr eine außerordentliche Versammlung einberufen wurde konnte ich nicht ahnen. Expertenrat in Form von Steuerberater und RA wurde vorher auch von mir in Anspruch genommen.

Nur ist es für mich ganz klar: viele Sachen insbes. Feinheiten lernt man erst wenn es wirklich soweit ist und die Dinge bevorstehen. Der grobe Rahmen sollte natürlich vorher klar sein.

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vor einer Stunde schrieb Christian Beyer:

Du kaufst das Objekt wenn nicht andres im Kaufvertrag geregelt inkl. der Rücklage ich lasse die als Verkäufer immer gerne extra zum Kaufpreis ausweisen, als Käufer natürlich nicht) Denk nur daran, die Rücklagenzahlung ist bis zur Nutzung steuerneutral zu bewerten.

Hi Christian,
warum weist Du die Rücklage nicht im Kaufvertrag aus, wenn Du der Käufer bist? Auf die Rücklage musst du, soweit ich weiß, keine Grunderwerbssteuer zahlen. 

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Wegen der 15% wird Dir vermutlich in Deinem Fall nur ein Stb konkret weiterhelfen können.

Nur ein paar Hinweise als Ideen:

- die 15% beziehen sich auf den Nettobetrag der Rechnungen und werden nur auf dem Gebäudewert berechnet.

- Wenn Du neben den allgemeinen Sanierungen noch Dinge in Deiner Wohnung machst, könntest Du z.B. einzelne Belege/Ausgaben nicht als Kosten geltend machen. Evtl. bleibst Du dann unterhalb der 15%?!

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vor 12 Minuten schrieb lg2016:

Hi Christian,
warum weist Du die Rücklage nicht im Kaufvertrag aus, wenn Du der Käufer bist? Auf die Rücklage musst du, soweit ich weiß, keine Grunderwerbssteuer zahlen. 

Da steht nicht, dass ich sie nicht ausweise um GerwSt zu sparen, ich zahle die nur nicht extra zum KP an den Verkäufer, wenn ich verkaufe dann verlange ich die aber zusätzlich zum Kaufpreis. ;-)

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vor 3 Minuten schrieb Christian Beyer:

Da steht nicht, dass ich sie nicht ausweise um GerwSt zu sparen, ich zahle die nur nicht extra zum KP an den Verkäufer, wenn ich verkaufe dann verlange ich die aber zusätzlich zum Kaufpreis. ;-)

ach ok. Für mich ist die Instandhaltungsrücklage immer Bestandteil vom Gesamtpreis. Wann informierst Du den Käufer, dass Du das Geld noch extra haben willst?

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vor 8 Minuten schrieb Christian Beyer:

Da steht nicht, dass ich sie nicht ausweise um GerwSt zu sparen, ich zahle die nur nicht extra zum KP an den Verkäufer, wenn ich verkaufe dann verlange ich die aber zusätzlich zum Kaufpreis. ;-)

und was machst du mit dem Geld, an das du ja nicht mehr rankommst, weil Bestandteil der WEG, wenn er dir die nicht abkauft? 

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vor 8 Minuten schrieb Muehlenzwick:

und was machst du mit dem Geld, an das du ja nicht mehr rankommst, weil Bestandteil der WEG, wenn er dir die nicht abkauft? 

wenn er sie mir nicht abkauft? Also Verhandlungstaktik gehört hier ja nicht hin, aber mal ehrlich, wenn ich eine Wohnung für 100k verkaufe, dann steht da nirgendwo, dass ich die Rücklage im KP inkludiert habe, daher verlange ich die zusätzlich, wenn man 10 Jahre halt und keine Kernsanierung dazwischen kam, dann sind das ja ein paar Euro.... Bisher haben das alle anstandslos extra bezahlt, es sollte ja auch immer beim Verkauf vom WEG Verwalter schriftlich ausgewiesen werden.

und nur weil jeder denkt und sagt der Käufer zahlt die GerwSt ist da kein Gesetz dahinter, das ist eben alles Verhandlungsspielraum, wer ihn nicht nutzt... also ich werfe (bei o.g. Wohnung) nicht einfach knapp 900 Euro weg..

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vor 29 Minuten schrieb lg2016:

ach ok. Für mich ist die Instandhaltungsrücklage immer Bestandteil vom Gesamtpreis. Wann informierst Du den Käufer, dass Du das Geld noch extra haben willst?

Sorry zu spat gesehen: Das steht bei mir im Kaufvertragsentwurf, da der Kaufprozess sich etwas hinzieht ist der Satz so in etwa (sorry bin gerade nicht im Büro) Der Käufer übernimmt die vom Verkäufer angesammelten Rücklagen zum Tag der Übergabe. Dies sind beim zuständigen Hausverwalter hinterlegt und werden mit Stichtag der Übergabe schriftlich durch den Verwalter bestätigt. Im Endeffekt ist es dasselbe, als wenn man den KP einfach um den Wert der Rücklage erhöht.

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vor 46 Minuten schrieb Christian Beyer:

Also Verhandlungstaktik gehört hier ja nicht hin, aber mal ehrlich, wenn ich eine Wohnung für 100k verkaufe, dann steht da nirgendwo, dass ich die Rücklage im KP inkludiert habe, daher verlange ich die zusätzlich, wenn man 10 Jahre halt und keine Kernsanierung dazwischen kam, dann sind das ja ein paar Euro.... Bisher haben das alle anstandslos extra bezahlt, es sollte ja auch immer beim Verkauf vom WEG Verwalter schriftlich ausgewiesen werden.

In meinen Verträgen stand immer drin, dass die Rücklage im Kaufpreis enthalten ist. Wenn nichts vermerkt ist, dann ist die Rücklage meines Wissens auch mit drin.

Das ist die übliche Verfahrensweise bei ETW.

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vor 3 Minuten schrieb JB:

In meinen Verträgen stand immer drin, dass die Rücklage im Kaufpreis enthalten ist. Wenn nichts vermerkt ist, dann ist die Rücklage meines Wissens auch mit drin.

Das ist die übliche Verfahrensweise bei ETW.

Ja klar, aber wer entscheidet was drin steht? ;-)

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kommt auf die Verhandlungsposition an...

Man muß natürlich zugeben, dass die Verkäufer mit denen ich zu tun hatte sich nur sehr selten mit dem Thema beschäftigt haben

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Man kann die Rücklage doch gar nicht vom KP ausschließen? Daher erschließt sich mir nicht warum ein Käufer dafür noch extra zahlt? Er kommt an das Geld nie wieder direkt ran. Grundsätzlich ist die Instanthaltungsrücklage immer zweckgebunden und geht somit anteiligi zwangsweise auf den Erwerber über. Ich kenne es nur so, dass es über den Kaufpreis gemacht wird.

Was hat deine Methode für Vorteile?

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vor 1 Stunde schrieb Christian Beyer:

Da steht nicht, dass ich sie nicht ausweise um GerwSt zu sparen

Lt. meinem Notar letzte Woche haben die das gekappt.
Man kann nur noch Einbauküchen/Schränke und Gartenhäuser ausweisen

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vor 18 Minuten schrieb mosithefirst:

Man kann die Rücklage doch gar nicht vom KP ausschließen? Daher erschließt sich mir nicht warum ein Käufer dafür noch extra zahlt? Er kommt an das Geld nie wieder direkt ran. Grundsätzlich ist die Instanthaltungsrücklage immer zweckgebunden und geht somit anteiligi zwangsweise auf den Erwerber über. Ich kenne es nur so, dass es über den Kaufpreis gemacht wird.

Was hat deine Methode für Vorteile?

Versteh ich nicht? Man kann die nicht ausschließen? Wie ich schon schrieb, klar kann man die auch im KP inkludieren, aber wo steht, dass man das muss? Der Vorteil ist einfach, der KP sieht geringer aus, das Geld fließt trotzdem? Zudem - im Widerspruch zu untenstehendem Zitat:

vor 4 Minuten schrieb Jb007:

Lt. meinem Notar letzte Woche haben die das gekappt.
Man kann nur noch Einbauküchen/Schränke und Gartenhäuser ausweisen

Laut dem was ich bisher (letzter Verkauf im Mai 2016) weiss, ist das einfach falsch, die GerwSt ist zumindest damals nicht auf die Rücklage fällig gewesen. Ich kann sogar neben dem Kaufvertrag einen extra Vertrag ohne Notar machen, in dem ich die Rücklage überschreibe.. ergo taucht das als Geld nie im KV auf... sorry viele Wege die nach Rom führen aber das Thema ist jetzt denke ich gegessen, ich verkaufe nächstes Jahr meine letzte ETW. Bei den anderen Objekten gibt es sowas nicht.

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vor 18 Minuten schrieb Christian Beyer:

Das hat mich nun nicht losgelassen, Du hast Recht, das wurde dieses Jahr gekippt:

 

http://www.meineimmobilie.de/geld-steuern/steuern-sparen/grunderwerbsteuer-zaehlt-die-instandhaltungsruecklage-mit-beim-kaufpreis

 

funny, na dann bringt es dem Käufer also nichts mehr..

 

dann hab ich ja nochmal glück gehabt, dass mein Finanzamt scheinbar sehr träge ist. 

 

Bei meinem Kauf im April diesen Jahres wurde die noch abgezogen. 

 

Edit: Sorry, dass ich grade ein wenig vom Thema abweiche, aber habe grade noch das hier gelesen: 

 

http://www.meineimmobilie.de/geld-steuern/steuern-sparen/grunderwerbsteuer-so-werden-die-maklerkosten-nicht-mitgerechnet

 

Das ist bei mir so auch nicht geschehen. Makler wurde im Kaufvertrag erwähnt. GEst fiel nur auf den Kaufpreis an. 

Muss ich mir bei meinem nächsten Kauf sorgen machen und darauf bestehen, dass der Makler nicht drinne steht? 

Edited by Muehlenzwick

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vor 47 Minuten schrieb Jb007:

Lt. meinem Notar letzte Woche haben die das gekappt.
Man kann nur noch Einbauküchen/Schränke und Gartenhäuser ausweisen

Bei dem Urteil ging es um den Kauf per Zwangsversteigerung. 

Bei der ZV konnte man meines Wissens noch nie die Grunderwerbsteuer für die Rücklage abziehen.

Die Frage ist die Übertragbarkeit des Urteils auf den normalen Verkauf

 

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vor 26 Minuten schrieb Muehlenzwick:

Das ist bei mir so auch nicht geschehen. Makler wurde im Kaufvertrag erwähnt. GEst fiel nur auf den Kaufpreis an. 

Muss ich mir bei meinem nächsten Kauf sorgen machen und darauf bestehen, dass der Makler nicht drinne steht? 

Die Makler machen das gerne, inkl. einer Ausfertigung für Sie. Ich habe das immer komplett gestrichen und dem Makler gesagt: wenn du eine Ausfertigung willst, dann zahlst du die, wenn du mit drin stehen willst zahlst du anteilig den Kaufvertrag....aber rein steuerrechtlich gehören die Maklerkosten nicht zum Kaufpreis, also da zumindest Entwarnung was die GeSt angeht.

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