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JungeInvestorin

Gutes Investment?

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vor 31 Minuten schrieb Christian Beyer:

aber mal ehrlich:

 

1. kann man das doch mit der Bank klären, dass man bereits nach 5 Jahren rauskommt, etc? Die werden doch froh sein..

2. Bitte nicht vergessen: nicht die AfA ziehen, wenn du so früh wieder raus willst, sonst.. geht die per Nachveranlagung wieder weg..

kannst du deinen 2. Punkt etwas genauer erläutern? verstehe das nicht und spiele auch mit dem Gedanken meine ETW nach 10 Jahren wieder zu verkaufen. 

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vor 4 Minuten schrieb alex.ko:

hmm, lönntest du dazu bitte ausführlicher berichten? wie ist das gemeint?

Zu 1. Also die Bank geht bei der aktuellen Zinsentwicklung wohl eher von steigenden Zinsen in der Zukunft aus, da liesse die bestimmt mit sich reden, hier einen Vertrag auf 15 Jahre zu machen, aber nach 5 Jahren kündbar. Des Weiteren könnte man den Kredit auch splitten, ein Teil 5 Jahre, eines 10, eines 15.

Zu 2. Wenn du in der Steuererklärung die Afa (2% auf Kaufpreis der Immobilie-Grundstücksanteil) jährlich ansetzt und dann die Immobilie vor den 10 Jahren verkaufst, wird das Finanzamt die Afa nachveranlagen, heißt diese dann im Verkaufsjahr wieder "zurückfordern"...

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vor 6 Minuten schrieb Muehlenzwick:

kannst du deinen 2. Punkt etwas genauer erläutern? verstehe das nicht und spiele auch mit dem Gedanken meine ETW nach 10 Jahren wieder zu verkaufen. 

nach 10 Jahren geht die AfA durch.. aber vorher ist das eher ein Problem.

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vielen Dank Euch =) einiges wieder gelernt :daumen:

 

Ich kann es noch nicht genau sagen, ob die Immobilie im Bestand bleibt oder ob diese nach ein paar Jahren veräußert wird, kommt auf die Entwicklung an.

 

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vielen Dank Euch =) einiges wieder gelernt :daumen:

 

Ich kann es noch nicht genau sagen, ob die Immobilie im Bestand bleibt oder ob diese nach ein paar Jahren veräußert wird, kommt auf die Entwicklung an.

 

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vor einer Stunde schrieb Christian Beyer:

kann man das doch mit der Bank klären, dass man bereits nach 5 Jahren rauskommt, etc? Die werden doch froh sein..

Warum sollte die Bank froh sein? Sie hat sich z.B. für 10 Jahre refinanziert und du möchtest früher raus. Genau deshalb kommt ja die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ins Spiel.

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vor 3 Minuten schrieb ekki54:

Warum sollte die Bank froh sein? Sie hat sich z.B. für 10 Jahre refinanziert und du möchtest früher raus. Genau deshalb kommt ja die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ins Spiel.

Ich kenne Banken, die bieten in der aktuellen Zinslage nicht einmal mehr >10 Jahre als Zinsbindung an...

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Am 5.9.2016 um 10:15 schrieb rorro:

Lieber 2% Tilgung und die Möglichkeit der alljährlichen Sondertilgung wählen. Ist flexibler und daher besser im Risikomanagement.

Bitte Bitte DANKE !

Hör bloß nicht auf dieses "So wenig tilgen wie möglich!".. Ich kann das nicht mehr hören.. Es kommt drauf an, wie DEINE STRATEGIE ist !!!!!!!!!

Im Idealfall (wenn man diese noch nicht so genau kennt), dann gehst du den Weg, den @rorro dir vorschlägt ! Tilgung 2%, aber dann mit Sondertilgung..

Am 5.9.2016 um 14:07 schrieb Fröhn:

@PBInvest Ist das wirkich so? Ich hätte geschworen, dass ich auch bei einer 15er Finanzierung nur bis zum 10. Jahr die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Aber wenn das wirklich so ist, dann habe ich eben wieder etwas Neues gelernt. Danke für die Info.

Nein, ist nicht so und du brauchst auch nicht darauf schwören.. Ein Vertrag kann nach 10 Jahren gekündigt werden (Frist von 6 Monaten).. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange dieser noch laufen würde.. Ich habe 26,2 Jahre die Zinsen gesichert.. Nach 10 Jahren kann ich kündigen und zahle KEINE Vorfälligkeitsentschädigung.. Diese zahlst du, wenn du z.B. vor 10 Jahren raus willst, obwohl deine Bindung 10 oder noch mehr Jahre läuft..

 

Am 5.9.2016 um 15:28 schrieb Christian Beyer:

aber mal ehrlich:

 

1. kann man das doch mit der Bank klären, dass man bereits nach 5 Jahren rauskommt, etc? Die werden doch froh sein..

2. Bitte nicht vergessen: nicht die AfA ziehen, wenn du so früh wieder raus willst, sonst.. geht die per Nachveranlagung wieder weg..

AFA ganz WICHTIGER Hinweis ! Deswegen auch nicht unbedingt ratsam vor 10 Jahren zu verkaufen..!

 

So.. Nun mal zu meiner Meinung bzw. wie ich diesen Deal angehen würde..

1) Wenn ich mir nicht sicher bin, ob ich das Objekt wirklich verkaufen wollen würde, würde ich wohl auf 15 Jahren gehen.. Ich würde zumindest so darüber nachdenken

2) Wenn ich nicht verkaufen möchte würde ich die volle Laufzeit binden oder zumindest 20 Jahre.. Hierbei kommt es aber darauf an, ob man evtl. viel Entwicklungspotenzial hat.. Sowohl am Objekt, als auch an den Mieteinnahmen (Stichworte: Sachwert/Ertragswert).. Kann ich da noch sehr viel rausholen, dann binde ich 3-5 Jahre und verhandele dananch neu mit der Bank !

 

3) Wenn ich wieder verkaufen möchte, dann FRÜHSTENS nach 10 Jahren.. Sonst solltest du

a) keine AFA ziehen

b) zahlst du (bei 10 Jahresbindung) Vorfälligkeitsentschädigung

c) zahlst du auch noch Steuern!

 

Wo ist denn da bitte der Sinn dann zu verkaufen? Am Besten macht der Deal dann auch nur noch ein paar Euro aus und die ganze Geschichte war unnötig und sinnfrei..

 

Mein Tipp:

Ich gehe dabei von folgenden drei Punkten aus:

1) Nicht wirklich viel Aufwertungspotenzial

2) Nicht viel Mieterhöhungspotenzial

3) Ganz sicher verkaufen wollen

 

Kaufen.. Zinsbindung 10 Jahre.. 10 Jahre halten.. 2% Tilgung.. Sondertilgung vereinbaren.. Den CF aus dem Objekt im darauffolgenden Jahr (wenn sonst nichts anstehen sollte wie Renovierungen etc.) als Sondertilgung rein in das Objekt stecken.. Damit tilgst du evtl. sogar 3% jährlich.. Nach 10 Jahren hast du schon viel getilgt und das Objekt ist im Idealfall mehr wert.. Dann verkaufst du höher als du gekauft hast und hattest viel getilgt und sogar noch steuerfreier Verkauf und yeaaahhh, Geld verdient..

 

UND wenn du es hinbekommst, das Objekt im Einkauf noch etwas runterzuhandeln und evtl. nach so 7-8 Jahren die Wohnung schön zu sanieren (Vorsicht nicht kurz vor Verkauf!), dann erzielst du beim Verkauf noch eine viel höhere Marge.. Evtl. auch schon nach 5-6 Jahren oder früher sanieren und 11% der Sanierungskosten auf die Miete umlegen..

 

Dann hättest du einen idealen Deal gemacht.. Und als Investor gearbeitet..

 

Jetzt wieder zu dem Anfang dieses Beitrages.. Es kommt auf DEINE STRATEGIE an !

Edited by Ray
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Meine Strategie sieht wie folgt aus:

Die ETW befindet sich in einem sehr guten Zustand, so dass sich die Kaltmiete im oberen Preissegment einfinden wird.

Ich werde die ETW zu einem Zinssatz von 1,6% für 15 Jahre mit 2% Tilgung finanzieren, Sondertilgungen von 5% von der zu finanzierenden Summe pro Jahr von dem Cash-Flow tilgen und abwarten, wie sich die Preisstruktur entwickeln wird. Nach Ablauf von 7-9 Jahren werde ich schauen, zu welchem Preis die ETW verkauft werden kann.

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vor 4 Minuten schrieb PBInvest:

Meine Strategie sieht wie folgt aus:

Die ETW befindet sich in einem sehr guten Zustand, so dass sich die Kaltmiete im oberen Preissegment einfinden wird.

Ich werde die ETW zu einem Zinssatz von 1,6% für 15 Jahre mit 2% Tilgung finanzieren, Sondertilgungen von 5% von der zu finanzierenden Summe pro Jahr von dem Cash-Flow tilgen und abwarten, wie sich die Preisstruktur entwickeln wird. Nach Ablauf von 7-9 Jahren werde ich schauen, zu welchem Preis die ETW verkauft werden kann.

darf ich fragen warum der zeitliche Rahmen von 7 bis vorallem 9 Jahren? Ein Jahr mehr und du kannst jedes Jahr 2% AfA ziehen und dann auch noch steuerfrei verkaufen? Ich kenne deinen Steuersatz nicht, aber wer schmeißt 30-42% in die Steuertonne + den 14-18% AfA über die Laufzeit? Rechne dir das einmal hoch, nimm den "worst case" Preis in der Zukunft und rechne dir diese Prozente bei der Wohnung mal aus... du verbrennst dann einfach Geld.

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Vielliecht habe ich mich etwas ,,blöd" ausgedrückt. Es ist so gemeint, dass man in dem Zeitraum von 7-9 Jahren schauen kann, wie sich der Immobilienmarkt speziell in dieser Stadt entwickelt. Lohnt sich ein Verkauf nach dem 10ten Jahr oder nicht.

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vor 10 Stunden schrieb PBInvest:

Vielliecht habe ich mich etwas ,,blöd" ausgedrückt. Es ist so gemeint, dass man in dem Zeitraum von 7-9 Jahren schauen kann, wie sich der Immobilienmarkt speziell in dieser Stadt entwickelt. Lohnt sich ein Verkauf nach dem 10ten Jahr oder nicht.

Also dann doch erst nach den 10 Jahren wenn verkaufen!

Edited by Jägermeister
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Am 6. September 2016 um 21:05 schrieb PBInvest:

Meine Strategie sieht wie folgt aus:

Die ETW befindet sich in einem sehr guten Zustand, so dass sich die Kaltmiete im oberen Preissegment einfinden wird.

Ich werde die ETW zu einem Zinssatz von 1,6% für 15 Jahre mit 2% Tilgung finanzieren, Sondertilgungen von 5% von der zu finanzierenden Summe pro Jahr von dem Cash-Flow tilgen und abwarten, wie sich die Preisstruktur entwickeln wird. Nach Ablauf von 7-9 Jahren werde ich schauen, zu welchem Preis die ETW verkauft werden kann.

Darf ich mal fragen bei welcher Bank du 1,6 % Zinsen bekommst (Laufzeit 15 J.)? Stehe aktuell auch kurz vor einem Kauf und bekomme lediglich 2,13 % auf 15 Jahren. 

Edited by Basti Stölten

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vor einer Stunde schrieb Basti Stölten:

Darf ich mal fragen bei welcher Bank du 1,6 % Zinsen bekommst (Laufzeit 15 J.)? Stehe aktuell auch kurz vor einem Kauf und bekomme lediglich 2,13 % auf 15 Jahren. 

Dieses Angebot enthielt einen Fehler..... Für 15 Jahre war der Sollzinssatz bei 2,10 %. Dies war ein Angebot der Spasskasse.

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Am 23.9.2016 um 23:18 schrieb PBInvest:

Dieses Angebot enthielt einen Fehler..... Für 15 Jahre war der Sollzinssatz bei 2,10 %. Dies war ein Angebot der Spasskasse.

Achso okay :) Hab jetzt auch nochmal nachverhandelt bei der Bank (auch Sparkasse) bekomme nun 2,08 %. Also sehr ähnliche Werte. 

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Ich habe in der Sparkasse nachgefragt. Antwort war folgende: Aufgrund der neuen Kreditrichtlinienverordnung müssen auch die Nebenkosten wie Notar und Grundbucheintragung für den Darlehensnehmer aufgeführt werden. Der Betrag ist auch eingertagen aber im Vergleich gesehen finde ich es auch sehr hoch. Gibt es weitere Meinungen/Erfahrungen?

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