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Conne

Angst vor vielen Miteigentümern

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Hallo liebe Immos,

ich habe mal eine Frage an die erfahreneren Investoren hier. Ich habe gewisse Vorurteile gegen gewisse Größen von Wohnanlagen, im Bezug auf die Miteigentümer. Was ist so euer Maximum?

Ich bin vor kurzem auf eine Immobilie gestoßen, die von privat angeboten wurde und augenscheinlich recht gute Zahlen darbot. Als ich allerdings erfuhr dass die Wohnung in einem Block lag mit mehr als 30 Miteigentümern, nahm ich von der Wohnung Abstand (lag aber auch am Verkäufer der wenig mitteilungsfreudig war und nichts raus rücken wollte, zumal ich noch in der "Einlernphase" bin).

Nun die Frage an euch, wie geht man als Einzelner mit großen Eigentümerstrukturen und Eigentümerversammlungen um, vor allem wenn der Großteil Eigennutzer ist?

Habt ihr eine gewisse Grenze bis oder auch ab welcher Eigentümeranzahl ihr euch ein Investment überlegt?

Außen vor bleibt natürlich die Wirtschaftlichkeit, die passen muss.

Gruß Conne

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Ich denke es gibt dazu zwei Faktoren:

1) Die reine Anzahl der Einheiten wie von dir angesprochen.

2) Die Konzentration der Eigentümer. Also gibt es jemanden der einen großen Anteil besitzt, vielleicht sogar die Mehrheit?

Punkt 2 ist für mich persönlich noch viel wichtiger. Klar ist eine große Gemeinschaft schwierig und du wirst gerade kleine "Sonderwünsche" kaum durchbringen können. Aber wenn du ein großes Klumpenrisiko in der Gemeinschaft hast für das du mit zahlen musst oder eine oder zwei, die praktisch die Mehrheit haben würde ich die Finger davon lassen außer es ist ein unschlagbares Objekt und das Risiko wert.

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Ich selbst habe 5 Objekte in Anlagen, die jeweils 20 bis 30 Eigentümer haben. Sicherlich ist nicht immer einfach, soviele Stimmen und Meinungen, unter einem Hut zu bekommen, aber meist geht das schon. Vor allem, wenn man Verwaltungsbeirats-Mitglied ist. Ich sehe vor allem den Vorteil, dass sich Indstanhaltungskosten, auf viel Schultern verteilt! Vor allem richtig teure Maßnahmem wie Dach- oder Balkonsanierungen lassen sich dadurch meißt besser tragen. Hängt aber natürlich auch von der Höhe der Instandhaltungsrücklage ab.

Ich selbst, komme mit solchen Objekten also gut zu recht und suche erher sogar so etwas. 

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Um eventuellen Mißverständnissen vorzubeugen: ich bin noch kein Immobilienbesitzer sondern erst in der Startphase. Aber meine Ansichten gebe ich meistens schon ab - wenn es Müll ist, wird man dankenswerter Weise schnell korrigiert.

 

Aber zu einem Bereich habe ich bereits eine sehr strikte Doktrin: keine ETWs. Begründung: meist zu teuer. Eben die bereits angeprochene Abhängigkeit von Miteigentümern und daraus sich ergebende Risken wie plötzliche Sanierungen ohne entsprechende Rücklagen sowie mögliche Abhängigkeit zu einem Mehrheitseigentümer, der im Grunde alles verschleppen kann oder sonst was. ETWs sind mMn eher Instrumente für Kapitalanleger (so wie manche MFHS und Vertriebskonzepte) - entsprechende Überhahme der Risken zu einem nicht in Verhältnis stehende Renditeansatz als quasi vorletzter Teil der Nahrungskette. 100%iger Ausfall der Kapitaldienstfähigkeit und des CFs bei Leerstand einer ETW - bei einem MFH geschieht dies nicht so schnell und total.

 

ABER es gibt auch Vorteile: Möglichkeit des Einsteigs im Immobereich mit überschaubaren Kapitaleinsatz. Ausgezeichnete Renditemöglichkeit für Kapitalanleger (steht nicht im Widerspruch zum oben genannten da Perspektivwechsel). Abgabe des Verwaltungsaufwandes da man ja nur Miteigentümer ist und somit eine bestehende Verwalterinfrastruktur bereits zur Verfügung steht.

 

Fazit (für mich): es wäre nichts für mich, da ich einfach nicht Herr im eigenem Hause bin und stark eingeschränkt bin was Modernisierungen bzw. Aufwertungen anlangt u.dgl.

 

AUSNAHME: schrittweise Übernahme eines MFHs durch schrittweisen Ankauf von ETWs im selben Objekt. Kann uU sogar sinnvoller sein als ein Direktkauf.

Edited by Georg J. Heininger
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vor 41 Minuten schrieb Georg J. Heininger:

0%iger Ausfall der Kapitaldienstfähigkeit und des CFs bei Leerstand einer ETW - bei einem MFH geschieht dies nicht so schnell und total.

Naja, Vergleich eines MFH mit einer ETW macht wenig Sinn! Eher z.B. eines MFH mit 6 Parteien mit 6 ETW (d.h. etwa gleicher Investitionssume). Dann habe ich mit den ETW eine deutlich bessere Risikotreuung, schon da sie eben nicht im gleichen Gebäude/ am gleichen Standort sind. 

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ich habe ebenfalls eine ETW in einem 21 parteien haus und finde es nicht schlimm, sondern eher von vorteil. das risiko und die kosten werden auf mehrere schultern aufgeteilt. die investitionen werden sachlich diskutiert und wirtschaftlich getätigt. die versammlungen machen sogar richtig spass, weil die leute sehr nett sind. eine weitere ETW befindet sich in einem 4 parteien haus, hier hat ein eigentümer 2 parteien davon und das ist schon viel schwieriger. hier ist das wohngeld auch um 50% höher, obwohl die ETWs fast identisch sind.

im anhang auch ein auszug aus einem versammlungsprotokoll einer anlage mit ca. 150 eigentümern O.o

nach dem durchlesen des protokolls, habe ich die finger vom invest gelassen :D

Capture1.JPG

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Ich habe zwei ETW in einer Anlage von 136 ETW und würde dort auch weitere kaufen, denke es hängt stark davon ab wie der Verwalter ist und wie die Struktur der Eigentümer ist.

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Vielen Dank für eure Meinungen!

@alex.ko ein lustiger Schwenk aus der Realität.

Gestern begegnete er mir auch, beim Lesen von Protokollen einer mittlerweile nicht mehr verfolgten ETW in einem vier-Parteienhaus.

Dort stand, dass ein Eigentüber vom Insolvenzverwalter vertreten wird und dass mein potentielle Wohnungsverkäufer selbst sein rückständiges Hausgeld nicht mehr zahlt und man rechtliche Schritte gegen ihn prüft xD

Es stand übrigens in jedem Protokoll dass die Versammlung wegen mangelnder Beschlussfähigkeit vertagt werden musste.

Also immer schön das Protokoll lesen;)

 

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@Eihoff ja das stimmt, gerade durch das gestrige Protokoll fiel mir auf, dass eben die "Querschläger" bei geringer Eigentümeranzahl besonders ins Gewicht fallen

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vor 57 Minuten schrieb Eihoff:

Ich habe zwei ETW in einer Anlage von 136 ETW und würde dort auch weitere kaufen, denke es hängt stark davon ab wie der Verwalter ist und wie die Struktur der Eigentümer ist.

In Überruhr?

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vor 12 Minuten schrieb Eihoff:

Ja, du auch?

Nein, bin in Überruhr beruflich unterwegs und war die letzten Wochen in den besagten Wohnungen unterwegs. Trotz der netten Ausstrahlung der Häuser oder des gesamten Wohnbereiches, konnte ich dort gute Geschäfte Abwickeln.

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