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MatBo

EUR 2.500 Cashflow nach 10 Jahren möglich?

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Angenommen es kommt zu der Absprache, dass der Verkäufer die Provision des Maklers übernimmt, dafür der Kaufpreis um den entsprechenden Betrag angehoben wird. In welcher Form lässt sich denn festhalten, dass die Maklerprovision vom Verkäufer übernommen wird? Ansonsten kommt der Makler noch auf die Idee und verlangt seine Provision auf den erhöhten Preis vom Käufer.

Edited by bigApple

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Gerade eben schrieb bigApple:

Angenommen es kommt zu der Absprache, dass der Verkäufer die Provision des Maklers übernimmt, dafür der Kaufpreis um den entsprechenden Betrag angehoben wird. In welcher Form lässt sich denn festhalten, dass die Maklerprovision vom Verkäufer übernommen wird? Ansonsten kommt der Makler noch auf die Idee und verlangt seine Provision auf den erhöhten Preis vom Käufer.

1) Vertraust du den Leuten überhaupt nicht, dann mach auch keine Geschäfte mit denen (Makler)

2) Im Notarvertrag wird angegeben,d ass es eine Provisionszahlung gibt.. Das XY Makler diese erhält.. UND da schreibt ihr dann rein, dass der Verkäufer alleine für diese aufkommt..!

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vor 16 Minuten schrieb bigApple:

Zu 2): Dann spielt aber die Bank vermutlich nicht mit bei einer 100% Finanzierung? Insofern kann man es dann auch lassen.

1) Dann hast du die falschen Banken

2) Schlechte Argumente

3) Schlechte Verhandlungs- & Durchsetzungsvermögen

 

Dann kannst du es aber auch sein lassen zu investieren..

 

Die Bank interessiert es zudem nicht, wer den Makler bezahlt.. Es kann auch sein, dass ein Verkäufer einen Makler beauftragt und diesen von Beginn an selbst bezahlen möchte.. Meinst du die Bank wird dir dann sagen, dass sie dir kein Darlehen diesbezüglich geben?

Bei Grunderwerbssteuer / Notar würde solltest du dies selbst zahlen, sonst denkt die Bank, dass du sie verarschen willst, wenn du eine 100% Finanzierung machst und selbst keine Kosten hast.. Wobei auch da klappt es mit den Notarkosten i.d.R., wenn du geschickt handelst.. Bereits selbst mehrmals erlebt.. Bei meinem ersten Objekt hätte es der Verkäufer auch mitgemacht.. Ich war nru zu vorsichtig.. Fehler!

 

Der große Posten ist die Grunderwerbssteuer.. Und diese wirst du (Notarkosten wohl auch) selbst zahlen müssen.. Die Bank, die dir Probleme wegen der Maklerprovision machen würde, ist definitiv die falsche Bank !

Edited by Ray

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Am 17.8.2016 um 20:15 schrieb ShaiHulud79:

Wenn Du von diesem Darlehen bspw. 10 TEUR tilgst, dann ist die Bank überwuchert bzw. Du hast 10 TEUR "auf der GS frei".

Hallo Shai und community :)

Beispiel ich habe ein Darlehen über 500.000 und tilge 10.000 im Jahr 2016. Anfang 2017 kontaktiere ich die Bank mit  Erlaubnis der Freigabe einer Grundschuld in Höhe von 10.000 .

Frage:

Wie läuft der Prozess genau ab, um die getilgte Darlehenshöhe wieder freizubekommen?

Wie aufwendig ist sowas?

Akzeptiert es jede Bank?

Kann die Bank Bedingungen stellen?

Wie schnell passiert die Freigabe?

 

Wäre sehr dankbar über eine ausführliche Antwort und eure Erfahrungen. 

 

Vielen Dank, Grüsse sum

Edited by sum
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Guest
vor 16 Stunden schrieb sum:

Hallo Shai und community :)

Beispiel ich habe ein Darlehen über 500.000 und tilge 10.000 im Jahr 2016. Anfang 2017 kontaktiere ich die Bank mit  Erlaubnis der Freigabe einer Grundschuld in Höhe von 10.000 .

Frage:

Wie läuft der Prozess genau ab, um die getilgte Darlehenshöhe wieder freizubekommen?

Wie aufwendig ist sowas?

Akzeptiert es jede Bank?

Kann die Bank Bedingungen stellen?

Wie schnell passiert die Freigabe?

 

Wäre sehr dankbar über eine ausführliche Antwort und eure Erfahrungen. 

 

Vielen Dank, Grüsse sum

Das zitierte "überwuchert" gefällt mir zwar gut, allerdings hat die Autokorrektur da zugeschlagen ... sollte natürlich "übersichert" heißen.

Darlehen und GS werden durch Vereinbarung einer Zweckerkläring verbunden. Aus diesem Verhältnis schuldet die Bank Freigabe immer dann, wenn die Sicherheiten das Sicherungsbefürfnis übersteigen.

Da liegt aber zugleich das Problem. Während der Freigabeanspruch selbst klar ist, verlagern die Banken das ganze in eine Bewertungsproblematik, weil sie natürlich Sicherheiten nicht gern freigeben. So passiert es häufig, dass Banken trotz Tilgung nichts freigeben und argumentieren, der Beleihungswert sei parallel zum Darlehen weniger geworden (etwa durch Abnutzung etc). Daher sollte man solche Sachen mit der Bank immer susdrücklich in der Sicherungsvereinbarung fixieren.

Edited by Guest

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vor 4 Minuten schrieb ShaiHulud79:

Das zitierte "überwuchert" gefällt mir zwar gut, allerdings hat die Autokorrektur da zugeschlagen ... sollte natürlich "übersichert" heißen.

Darlehen und GS werden durch Vereinbarung einer Zweckerkläring verbunden. Aus diesem Verhältnis schuldet die Bank Freigabe immer dann, wenn die Sicherheiten das Sicherungsbefürfnis übersteigen.

Da liegt aber zugleich das Problem. Während der Freigabeanspruch selbst klar ist, verlagern die Banken das ganze in eine Bewertungsproblematik, weil sie natürlich Sicherheiten nicht gern freigeben. So passiert es häufig, dass Banken trotz Tilgung nichts freigeben und argumentieren, der Beleihungswert sei parallel zum Darlehen weniger geworden (etwa durch Abnutzung etc). Daher sollte man solche Dacheb mit der Bank immer susdrücklich in der Sicherungsvereinbarung fixieren.

Und wenn man den Wert der Immobilie über der Grundschule beleihen möchte?

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Am 17. September 2016 um 15:11 schrieb ShaiHulud79:

Darlehen und GS werden durch Vereinbarung einer Zweckerkläring verbunden.

d.h ich muss ein Antrag auf Neubewertung der Sicherheit/Immobilie stellen? Kostenpunkt Antrag? evtl. Kostenpunkt neues Gutachten?Muss das ein Gutachter der Bank machen?

Gibt es gesetzliche Faktoren die die Bank verpflichtet Sicherheiten bei entsprechend höherem Verkehrswert freizugeben? LG sum

Edited by sum

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vor 10 Stunden schrieb sum:

d.h ich muss ein Antrag auf Neubewertung der Sicherheit/Immobilie stellen? Kostenpunkt Antrag? evtl. Kostenpunkt neues Gutachten?Muss das ein Gutachter der Bank machen?

Du musst es mit deinem Berater besprechen, ja..

Kosten für den Antrag gibt es i.d.R. nicht

Kosten für das Gutachten trägst du

Gutachter ist Absprachesache.. Die Bank hat ja i.d.R. bereits deine Immobilie beim Kauf von einem Gutachter (den die ausgewählt haben) begutachten alssen.. Ich würde dann mit der Bank besprechen, dass der gleiche kommt.. Der hat noch das alte Gutachten und wenn du dann nachweisen kansnt Miete angepasst das repariert und hier modernisiert, dann weiß er sofort, dass der Wert höher ist und bewertet das auch dementsprechend..

vor 10 Stunden schrieb sum:

Gibt es gesetzliche Faktoren die die Bank verpflichtet Sicherheiten bei entsprechend höherem Verkehrswert freizugeben? LG sum

Nein.. Deswegen mit der Bank besprechen und nach Zusage (mit Zeitpunkt wann und unter welchen Bedingungen) dann auch gleich in den Darlehensvertrag miteinbeziehen !

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Am ‎17‎.‎09‎.‎2016 um 15:11 schrieb ShaiHulud79:

Da liegt aber zugleich das Problem. Während der Freigabeanspruch selbst klar ist, verlagern die Banken das ganze in eine Bewertungsproblematik, weil sie natürlich Sicherheiten nicht gern freigeben. So passiert es häufig, dass Banken trotz Tilgung nichts freigeben und argumentieren, der Beleihungswert sei parallel zum Darlehen weniger geworden (etwa durch Abnutzung etc). Daher sollte man solche Sachen mit der Bank immer susdrücklich in der Sicherungsvereinbarung fixieren.

Das ist abet totaler Schwachsinn, den die Bank da versucht dem Kreditnehmer zu verkaufen.

Der Beleihungswert mag sich verschlechtert haben. Das hat aber nichts mit der Grundschuld zu tun. Die Bank kann doch ohnehin nur den aktuellen Saldo (+ aufgelaufener Kosten) aus einer Verwertung beanspruchen. Was bereits getilgt ist fließt bei Verwertung in die Tasche des Kreditnehmers, sofern nach Befriedigung der Bank noch was zu verteilen ist.

Die Bank macht sich damit auch öffentlich zum Deppen. Dein Objekt ist weniger Wert, ich kann aber deswegen nicht auf die volle Grundschuld verzichten und muss mich überbesichern? Wenn lt. Meinung der Bank das Objekt nur noch 90% wert ist, dann dürfen die doch auch nicht mehr mit dem alten Beleihungswert als Verwertungserlös rechnen. Oder noch deutlicher formuliert: Eine höhere Grundschuld verbessert doch nicht den Beleihungswert.

Ich befürchte aber, dass die Frontkämpfer der Banken sich auf solche Diskussion nicht einlassen werden. Deshalb gleich mit in die Sicherungsvereinbarung aufnehmen, dann gibt es später auch keine Diskussionen.

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vor einer Stunde schrieb lasso:

Das ist abet totaler Schwachsinn, den die Bank da versucht dem Kreditnehmer zu verkaufen.

Der Beleihungswert mag sich verschlechtert haben. Das hat aber nichts mit der Grundschuld zu tun. Die Bank kann doch ohnehin nur den aktuellen Saldo (+ aufgelaufener Kosten) aus einer Verwertung beanspruchen. Was bereits getilgt ist fließt bei Verwertung in die Tasche des Kreditnehmers, sofern nach Befriedigung der Bank noch was zu verteilen ist.

Die Bank macht sich damit auch öffentlich zum Deppen. Dein Objekt ist weniger Wert, ich kann aber deswegen nicht auf die volle Grundschuld verzichten und muss mich überbesichern? Wenn lt. Meinung der Bank das Objekt nur noch 90% wert ist, dann dürfen die doch auch nicht mehr mit dem alten Beleihungswert als Verwertungserlös rechnen. Oder noch deutlicher formuliert: Eine höhere Grundschuld verbessert doch nicht den Beleihungswert.

Ich befürchte aber, dass die Frontkämpfer der Banken sich auf solche Diskussion nicht einlassen werden. Deshalb gleich mit in die Sicherungsvereinbarung aufnehmen, dann gibt es später auch keine Diskussionen.

Zwei Möglichkeiten:

1) Gleich mit in den Vertrag aufnehmen

2) Der Bank drohen nächste Darlehen bei denen aufzunehmen!

 

Der Wert der Immobilie sinkt nicht unbedingt.. Auch wenn die Immobilie älter wird.. Der Wert steigt eher.. z.B. durch Mietanpassungen..

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Ich hab mir das mal zum Spaß durchgerechnet. Es geht eigentlich ganz gut, es ist aber sehr sportlich.

Annahme: 30.000€ Startkapital, 500€ Sparrate im Monat, 7% Kaufnebenkosten, 1,8% Zinssatz und Immobilienkauf zum 15 Fachen möglich.

1.PNG

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vor 5 Stunden schrieb Rene Bohsem:

Was ist mit Mietüberschuss und abgetilgter Grundschuld?

Die spalten rechts ist der positive Cashflow pro Immobilie nach Abzug aller Kosten lautes meines Excel.

Abgetilgte Grundschuld würde als Vermögenszuwachs noch dazu kommen. Ich würde das aber nicht als Cashflow ansehen...

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@Marius Becker  kann es sein, dass du das von uns allen geschätzte Finanzamt aussen vor gelassen hast bei deiner Berechnung?

 

Die KNK mit 7% ist allerdings auch etwas schön rechnen. Aber kommt darauf an, in welchem Bundesland zu kaufst.

 

Um meine konstruktive Kritik nach voll ziehen zu können: mir geht es um weitestgehende Präzision bei solchen Projektionen i.d. Zukunft. natürlich kann man nicht alles berücksichtigen, aber man sollte zumindest tragfähige und realistische Näherungswerte bekommen. ZB kann man nicht immer davon ausgehen off-market zu kaufen d.h. man sollte einen Durschnittswert bei den gängigen Maklerprovisionen ermitteln und dies in die Berechnung mit einfliessen lassen.

 

beim Steuersatz kann man auch so vorgehen. Ist zwar immer noch nicht präzise genug aber aussagekräftiger.

Edited by Georg J. Heininger

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Wie viel sollte man denn für den Plan noch an Reserve einplanen? So ein MFH für nur Nebenkosten bei fast 0 EUR Restkapital ist schon wirklich eher sportlich, oder?

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vor 14 Stunden schrieb freeone:

Wie viel sollte man denn für den Plan noch an Reserve einplanen? So ein MFH für nur Nebenkosten bei fast 0 EUR Restkapital ist schon wirklich eher sportlich, oder?

Genug.. Du brauchst z.B. auch die Nebenkosten im Voraus.. Weil du das vorfinanzieren musst.. Genauso direkt von Beginn an Reperaturen etc. Ich hab z.B. gleich in der ersten Woche eine nicht funktionierden Heizung gehabt.. Und etliche Kleinigkeiten.. Usw. Und das von Beginn an ohne vorher eine IHR zurücklegen zu können..

Edited by Ray

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