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MatBo

EUR 2.500 Cashflow nach 10 Jahren möglich?

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Moin Zusammen,

Ich habe hier eine etwas längere Anfänger/Verständnis Fragestellung und hoffe Ihr verliert nicht nach der hälfte die Lust am lesen. :-)

Wie ich dem Forum soweit entnehmen konnte, ist die Beschaffung bzw. das Vorhandensein von Eigenkapital eine der größten Hürden, wenn nicht sogar die größte Hürde im Investorengeschäft.

Auch ich würde mich dort gerne einmal einklinken und nachhaken. Grundsätzlich, je nach Strategie, sollte doch die Absicht sein so schnell wie möglich eine ausreichende Anzahl an Cashflow Immobilien zu erwerben?!

In einer Podcast Folge wurde thematisiert, dass die persönliche Startegie auf einen bestimmten Zeitraum aufgeteilt werden sollte (z.B. 2.500 Euro/Mon. = 30.000 EUR Cashflow/Jahr nach 10 Jahren, aufgeteilt in 5 x 2 Jahre a 500 Euro/Mon. = EUR 6.000 Cashflow/Jahr).

Ich möchte einmal folgendes annehmen:

Startkapital in Jahr 1 = 30.000 EUR

Weitere Annahme, Maklerkosten könne auf Kaufpreis aufgeschlagen werden und somit mitfinanziert werden, sowie die Bank finanziert 100% (Selbst das scheint nicht immer möglich zu sein).

Überlegung:

Kaufpreis ETW: 100.000 EUR
Maklerkosten 6,5%: 6.500 EUR
Gesamtkosten ohne NK: 106.500 EUR

Notar 1,5%: 1.598 EUR
Grunderwerbsteuer 6,5%: 6.923 EUR
Gesamt NK nicht finanzierbar: 8.521 EUR

Bedeutet ich kann in Jahr 1-2 ca. 3 Immobilien kaufen (NK = 25.563 EUR), solange die Bank mitspielt. Ich habe dann für das Jahr zwei noch 30.000 EUR - 25.563 EUR = 4.437 EUR. Am Ende des Jahres zwei habe ich, mit der Annahme eines Cashflows von 100 EUR/Unit 4.437 EUR + 12x3x100 EUR = 8.037 EUR als EK zur Verfügung. Das reicht gerade einmal für eine neue Einheit, sodass nach Jahr 2 ein CF von EUR/Mon. 400 steht. Geplant waren EUR/Mon. 500. Jetzt könnte man sagen, dass die Differenz aus einer monatlichen Sparrate von EUR 355 gedeckt werden könnte (EUR 8.512/24 Monate). Das kann ich akzeptieren.

Aber ab Jahr drei (nächste Periode) wird es denn noch schwieriger, da kein EK mehr zur Verfügung steht. Ich würde für diese Periode 5 x 8.521 EUR = 42.605 EUR an EK benötigen, generiere aber alleine aus dem Cashflow der bisherigen Immobilien in zwei Jahren max. 12.000 EUR. Jetzt fehlen mir zur Erfüllung des Planes (Ende der zweiten Periode EUR/Mon. 1.000 Cashflow) noch 42.605 EUR - 12.000 EUR = 30.605 EUR. Das würde eine Sparrate von 1.275 EUR/Mon. bedeuten. Das ist natürlich ein riesen Problem.

Nun stelle man sich vor nicht EUR/Mon. 2.500 sondern EUR/Mon. 3.500 haben zu wollen. Das wäre doch für Normalsterbliche nicht möglich zu erreichen. Ggf. habe ich hier als Anfänger auch einen Denkfehler und bin über jeden Kommentar aus der Community dankbar.

Gruß
Matthias

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Guest

Du bist ja nicht Sklave Deines Plans/Vorsatzes. Er soll Dir nur helfen, Deine Ziele im Auge zu behalten.

Rechnerisch scheint mir das alles zu stimmen, aber Du hast die Tilgung nicht mitgerechnet.

Angenommen, Du tilgst jeweils 3% im ersten Jahr, dann hast Du am Ende des ersten Jahres mit drei Objekten 9.585,- EUR getilgt (3% von 319.500,-). In dieser Höhe hast Du also freie Sicherheiten, die Du dann auch wieder wie EK einbringen kannst.

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1) Einmal das (also die freinen Grundschulden)

2) Dann zahlst du weniger Zinsen (wenn Annuitätendarlehen), da du ja immer nur auf die Darlehensrate bezogen deine Zinsen zahlst

3) Keiner hat gesagt, dass du in diesen drei Jahren nicht sparsam mit deinem Geld umgehen sollst (Geld aus dem Hauptjob)

usw.

 

Ich gehe mal von echt wenig aus.. Sagen wir, du hast einen Job.. Dieser bringt dir 1500€ netto.. Wenn du über drei Jahre davon 500€ beiseite legen kannst, dann hast du 18.000€ aus deinem Job gespart.. Zusätzlich dein CF aus den anderen Immobilien.. Usw.

 

Und nun ein wichtiger Punkt.. Man hört ja immer wieder, dass im Einkauf der Gewinn liegt.. Hättest du die drei Immobilien, die einen Wert von 100k haben für 80-90k gekauft.. Dann könntest du mit einer cleveren Strategie darauf aufbauen.. Stichwort Nachbeleihung etc.

 

Das mal nur so als Beispiele für einen Ansatz.. Aber im allgemeinen hast du natürlich recht.. Nur durch Cf und Immobilien erwerben läuft das nicht.. Strategie ist wichtig und wie du mit deinem Geld umgehst.. Wer nur Immobilien hintereinander kauft und völlig überteuert,d er wird später eher Probleme haben, als 2500€ CF im Monat ;-)

Edited by Ray
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Vor genau 10 Jahren habe ich meine erste ETW für 22 TEUR (63 qm - 3 Raum) ersteigert. Die Preise waren damals so günstig, dass man etliche Wohnungen zu aus heutiger Sicht unglaublichen Schnäppchenpreisen ersteigern konnte. In den ersten Jahren bekam ich keine Hypothekenkredite... stattdassen habe ich mein Aktierndepot beliehen und dann nach und nach aufgelöst.  Im Ergebnis ist der Cashflow nun weit über dem o.g. Zielwert von 2.500 EUR im Monat gestiegen.

Ich glaube unter den heutigen Marktbedingungen ist es ungleich schwerer zu starten. Die Sicherheitsmarge (siehe Warren Buffet) ist nur noch minimal. Jeder spricht von Immobilien. Vor 10 Jahren wurde man schief angeschaut .... da hörte man nur etwas von riesigen Leerständen oder Mietnomaden bzw. Aussagen wie "Immobilien sind doch was für ältere Männer"

Der günstige Einkauf ist der wichtigste Schlüssel zum Erfolg, im Zweifelsfall sollte man lieber weiter suchen.

Ich sehe immer wieder die Schicksale von Leuten die im Boom der 90er Jahre ETW über Strukturvertriebe gekauft haben. Diese Leute zahlen noch heute jeden Monat drauf (d.h. der Cashflow ist negativ), ein Teil konnte es schultern, aber viele sind in die Privatinsolvenz gegangen.

 

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Der Beleihungswert stellt immer den Objektwert bzw. bei Kauf den Kaufpreis dar, die Maklerkosten sind also immer "ontop" zu rechnen, in deinem Beispiel liegst du bereits über 100% Beleihung.

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vor 12 Minuten schrieb Rene Bohsem:

Der Beleihungswert stellt immer den Objektwert bzw. bei Kauf den Kaufpreis dar, die Maklerkosten sind also immer "ontop" zu rechnen, in deinem Beispiel liegst du bereits über 100% Beleihung.

Ist das nicht der Verkehrswert abzgl einem Abschlag, den die Bank als Finanzierungsgrundlage verwendet bzw verwendet hat? Aber richtig, die Maklerkosten sind immer on top

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Ist das nicht der Verkehrswert abzgl einem Abschlag, den die Bank als Finanzierungsgrundlage verwendet bzw verwendet hat? Aber richtig, die Maklerkosten sind immer on top

Genauso.

Allerdings kannst du dem Verkäufer ein bruttoangebot machen, dann ist der Makler nicht mehr ontop.

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vor 18 Minuten schrieb Akkarin:

Genauso.

Allerdings kannst du dem Verkäufer ein bruttoangebot machen, dann ist der Makler nicht mehr ontop.

Ich versuche das aktuell immer wieder, derzeit lässt sich keiner auf nur 1cent verhandlung ein und Makler machen da auch keine Deals

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vor 26 Minuten schrieb Jb007:

Ich versuche das aktuell immer wieder, derzeit lässt sich keiner auf nur 1cent verhandlung ein und Makler machen da auch keine Deals

Du meinst die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufrechnen?

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Moin, erstmal vielen Dank für die Antworten. 

vor 4 Stunden schrieb ShaiHulud79:

Angenommen, Du tilgst jeweils 3% im ersten Jahr, dann hast Du am Ende des ersten Jahres mit drei Objekten 9.585,- EUR getilgt (3% von 319.500,-). In dieser Höhe hast Du also freie Sicherheiten, die Du dann auch wieder wie EK einbringen kannst.

@ShaiHulud79 Das verstehe ich nicht. Wie kann ich das wieder als EK einsetzten? 

 

vor 3 Stunden schrieb Ray:

2) Dann zahlst du weniger Zinsen (wenn Annuitätendarlehen), da du ja immer nur auf die Darlehensrate bezogen deine Zinsen zahlst

@Ray Weniger Zinsen habe ich verstanden. Aber um den Sinn zu verstehen, muss ich wohl erst den Punkt von ShailHulud79 verstanden haben, Sorry.

vor 3 Stunden schrieb Ray:

Das mal nur so als Beispiele für einen Ansatz.. Aber im allgemeinen hast du natürlich recht.. Nur durch Cf und Immobilien erwerben läuft das nicht.. Strategie ist wichtig und wie du mit deinem Geld umgehst.. Wer nur Immobilien hintereinander kauft und völlig überteuert,d er wird später eher Probleme haben, als 2500€ CF im Monat ;-)

Das versuche ich zu vermeiden, deswegen sind wir hier :-)

vor 2 Stunden schrieb Rene Bohsem:

Der Beleihungswert stellt immer den Objektwert bzw. bei Kauf den Kaufpreis dar, die Maklerkosten sind also immer "ontop" zu rechnen, in deinem Beispiel liegst du bereits über 100% Beleihung.

vor 11 Minuten schrieb Julian Kri:

hat dieses Prozedere für den Verkäufer eigentlich irgendeinen nennenswerten Nachteil ?? Nein, oder ?

@Julian Kri ; @Rene Bohsem Ist das ganze ggf. Illegal, da wir der Bank einen höheren Objekt darstellen, als eigentlich vorhanden ist?

 

Gruß

Matthias 

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Guest

@MatBo

Du nimmst ein 100 TEUR Darlehen aufnimmst und sicherst das mit einer 100 TEUR GS für die Bank ab.

Die Konditiom des Darlehens ist dann eine sog. 100%-Kondition. Wenn Du von diesem Darlehen bspw. 10 TEUR tilgst, dann ist die Bank überwuchert bzw. Du hast 10 TEUR "auf der GS frei".

Wenn Du jetzt das nächste Objekt für 100 TEUR voll finanzierst mit neuer erstrangiger GS, dann wird Dir die Bank auch 110 TEUR geben, weil Du die über 100 TEUR hinausgehenden 10 TEUR auf dem Bestand absichern kannst. 

Dazu muss nur die Zweckerklärung für das neue Darlehen entsprechend gestaltet sein.

In der Wirkung ist der getilgte Betrag daher wie EK.

Edited by Guest

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vor 1 Stunde schrieb Ray:

Du meinst die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufrechnen?

Ja, das meint er wohl, und ich kann bestätigen, dass es einiger Überzeugungsarbeit bedarf und es bei Leibe nicht jeder Verkäufer mitmacht, obwohl es nicht illegal ist und auch keine Nachteile für den  Verkäufer birgt.

Von drei Wohnungskäufen mit Makler habe ich es einmal geschafft. Bei den anderen beiden hat es die Bank letzt endlich mitfinanziert (d. h. > 100%) trotz anders lautender Ankündigung meines Finanzierungsvermittlers. Juhuu!

Illegal ist es nicht, da die Bank zunächst einmal die Preisfindung zwischen Verkäufer und Käufer als gegeben hinnimmt. Umgekehrt bekommst du ja auch keinen Vorteil bei Zinssatz oder Beleihungsauslauf, wenn du den Kaufpreis herunter handelst.

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Bei meinem letzten Kauf habe ich dem Verkäufer (ohne Makler) 1,5 K mehr angeboten, damit er im Gegenzug den Notar übernimmt. Hat er auch gemacht -Grundsätzlich geht das mit den gesamten KNK, der Käufer muss diese nicht zahlen . Vorteil Verkäufer : keiner - Nachteil Verkäufer : keine

Vorteile  Käufer: KNK können mitfinanziert werden- Nachteil Käufer: Bei VV können diese nicht mit abgezogen werden, da nicht "gezahlt".

Bank: Irrelevant, solange man nicht auf die Idee kommt Kaufpreis 107.500 davon 5K Makler und 1,5 K Notar 1 K Grundbuchamt in den Vertrag zuschreiben.

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also ich denke schon, dass es Nachteile für den Verkäufer geben kann. Z.B. müsste er im Falle des Falles Spekulationssteuer auf höhere Summe bezahlen.

Also eher im steuerrechtlichen Bereich.

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vor 4 Minuten schrieb alex.ko:

also ich denke schon, dass es Nachteile für den Verkäufer geben kann. Z.B. müsste er im Falle des Falles Spekulationssteuer auf höhere Summe bezahlen.

Also eher im steuerrechtlichen Bereich.

Das dürfte eigentlich kein Thema sein. Du hast ja die Rechnungen vom Makler etc. Diese kannst Du als Ausgabe geltend machen.

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vor 12 Stunden schrieb SMS:

Ja, das meint er wohl, und ich kann bestätigen, dass es einiger Überzeugungsarbeit bedarf und es bei Leibe nicht jeder Verkäufer mitmacht, obwohl es nicht illegal ist und auch keine Nachteile für den  Verkäufer birgt.

Von drei Wohnungskäufen mit Makler habe ich es einmal geschafft. Bei den anderen beiden hat es die Bank letzt endlich mitfinanziert (d. h. > 100%) trotz anders lautender Ankündigung meines Finanzierungsvermittlers. Juhuu!

Illegal ist es nicht, da die Bank zunächst einmal die Preisfindung zwischen Verkäufer und Käufer als gegeben hinnimmt. Umgekehrt bekommst du ja auch keinen Vorteil bei Zinssatz oder Beleihungsauslauf, wenn du den Kaufpreis herunter handelst.

Ich kann wiederum bestätigen, dass es fast immer klappt.. Es kommt auf die Überzeugungsarbeit an, deswegen gehe ich auch mit Freunden zu deren Gesprächen.. Bisher immer funktioniert..

 

vor 10 Stunden schrieb Akkarin:

Bei meinem letzten Kauf habe ich dem Verkäufer (ohne Makler) 1,5 K mehr angeboten, damit er im Gegenzug den Notar übernimmt. Hat er auch gemacht -Grundsätzlich geht das mit den gesamten KNK, der Käufer muss diese nicht zahlen . Vorteil Verkäufer : keiner - Nachteil Verkäufer : keine

Vorteile  Käufer: KNK können mitfinanziert werden- Nachteil Käufer: Bei VV können diese nicht mit abgezogen werden, da nicht "gezahlt".

Bank: Irrelevant, solange man nicht auf die Idee kommt Kaufpreis 107.500 davon 5K Makler und 1,5 K Notar 1 K Grundbuchamt in den Vertrag zuschreiben.

Da wäre ich vorsichtig.. Hatte ich beim ersten Kauf vor, da ich günstig eingekauft habe.. Wenn du das machst wird die Bank zu 95% fragen, ob du sie verarschen willst, da sie erkennen, was du vor hast.. Wenn eine Bank zu dir sagt max. 100%, dann achtet sie da auch i.d.R. drauf..

 

Von der Theorie her könnte man aber so vorgehen.. Wenn man den Verkäufer auch kennt und traut, kann man das auch ohne Beurkundung machen.. Zumindest bei Grunderwerbssteuer & Notar, denn hierfür können beide haftbar gemacht werden.. Sprich, wenn du den Verkäufer sehr gut kennst und ihr euch bedingungslos vertraut, kann man den Kauf ganz normal durchziehen und dann bezahlt einfach der Verkäufer Grunderwerbssteuer & Notar.. Man muss halt immer nur aufpassen, wie man mit der Bank umgeht..

 

In diesem Fall ist das kein Tipp! Denn bedingungsloses Vertrauen bei Geld ist ja immer so eine Sache.. Und vorallem bei so hohen Summen..

vor 26 Minuten schrieb alex.ko:

also ich denke schon, dass es Nachteile für den Verkäufer geben kann. Z.B. müsste er im Falle des Falles Spekulationssteuer auf höhere Summe bezahlen.

Also eher im steuerrechtlichen Bereich.

Wieso denn?

Verkauft der Eigentümer privat und nach 10 Jahren ist es für ihn eh steuerfrei.. Noch besser, wenn er weitere Immobilie hat kann er die Maklerkosten z.B. absetzen (mit Steuerberater vorher sprechen!)

Wenn der Verkäufer gewerblich handelt, dann ist es auch egal, da er sowieso steuern zahlen muss.. Jedoch nicht auf den erhöhten Kaufpreis, da der durch die Zahlung des Verkäufers an den Makler wieder gemindert wird auf den ursprünglichen Kaufpreis..

Und wenn man es genau nimmt, dann dürfte es auch während der 10-Jahresfrist genauso kein Problem, da auch dort der Kaufpreis wieder mit der Zahlung des Eigentümers an den Makler  gemindert wird..

Den einzigen Nachteil hier hat der Käufer, da er diese Kosten dann nicht mehr absetzen kann.. Jedoch spart er dadurch an EK und daher ist auch dies nicht unbedingt ein Nachteil..

@MatBo

Ich hab deine Nachricht mit deiner Nummer gesehen, können ja die Tage telefonisch und  deine Fragen dann noch einmal am Telefon erörtern.. Wenn du magst.. Dann erkläre ich dir auch was @ShaiHulud79 meinte..

Edited by Ray

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Wurde schon angesprochen das ein höherer Kaufpreis auch höhere Grunderwerbssteuern bedeuten? Könnte ja auch relevant sein.

Edited by lexa

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vor 1 Minute schrieb lexa:

Wurde schon angesprochen das ein höherer Kaufpreis auch höhere Grunderwerbssteuern bedeuten?

Nein, aber wenn du Maklerkosten von 40k hast und diese auf den Kaufpreis abwälzen kannst, dann zahlst du dafür ca. 2600€ Grunderwerbssteuer (bei Bundesländern mit 6,5%).. Ich denke, dass ist zu akzeptieren ;-)

 

Dafür erhöht sich aber auch die AFA automatisch.. Ist zwar nur minimalistisch, jedoch je nach wie hoch dein Einkommen ist und dann auch auf 40 bzw. 50 Jahre..

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vor 16 Minuten schrieb lexa:

Wurde schon angesprochen das ein höherer Kaufpreis auch höhere Grunderwerbssteuern bedeuten? Könnte ja auch relevant sein.

Ich habe dies zumindest in meiner anfänglichen Berechnung betrachtet.

 

vor 1 Stunde schrieb Ray:

Ich hab deine Nachricht mit deiner Nummer gesehen, können ja die Tage telefonisch und  deine Fragen dann noch einmal am Telefon erörtern.. Wenn du magst.. Dann erkläre ich dir auch was @ShaiHulud79 meinte..

Gerne. Da wir beide aus HH sind, wäre auch ein treffen möglich.

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Am 18.8.2016 um 09:01 schrieb Ray:

Verkauft der Eigentümer privat und nach 10 Jahren ist es für ihn eh steuerfrei.. Noch besser, wenn er weitere Immobilie hat kann er die Maklerkosten z.B. absetzen (mit Steuerberater vorher sprechen!)

 

Wie sieht denn in diesem Fall die Konstruktion aus? Ich dachte man kann nur was absetzen, wenn man für den dadurch entstehenden Gewinn auch Steuern zahlt? Oder wird das dann im Ganzen auch mit anderen Immos als "Unternehmen" angesehen? Oder geht es um eine andere Konstruktion mit dem Makler? ;)

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Hi,

lassen sich Makler/Verkäufer wirklich häufiger auf den Deal ein den Verkäufer die Maklerkosten zahlen zu lassen? Zusätzlich zu dem oben geschriebenen bekommt der Makler vom Käufer seine Provision nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. Wenn der Verkäufer nun zahlen soll, muss der in Vorleistung gehen (wollen) oder der Makler sein Geld erst nach Zahlung des Kaufpreises bekommen (wollen). Lassen Makler/Verkäufer sich darauf ein? Oder habe ich hier einen Denkfehler?

Q.

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@Quillian Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern folgt Marktusancen. Im Norden und Osten von D übernimmt meist der Käufer die vollständige Provision von idR 6% + Märchensteuer. In anderen Bundesländern wird die Prov oft aufgeteilt. Manche Maklerfirmen (z.B. Abaco) arbeiten ausschließlich mit Innenprovision, d.h. der Verkäufer übernimmt die komplette Provision. Auch beim Vertrieb von Neubauwohnungen wird meist die Prov komplett vom Verkäufer übernommen.

Wann die Rechnung bezahlt werden muss (ob gleich oder nach Zahlung des Kaufpreises), kann indivuell verhandelt werden

Edited by ekki54

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Auch im Norden wird oft geteilt.. Nur halt in den Top Lagen der Großstädte eher nicht, weil sich hier die Leute drum schlagen..

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