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envriel

Commerzbank warnt vor Blase am Immobilienmarkt

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vor 4 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Könnte Teil des Suchprofils für ein Akquiseprojekt sein .....

Ich hab deine PN gelesen und bereits schnellgespräche in unserer WA-Gruppe geführt.. Hab aktuell auch 5 interessierte.. Aber ich möchte das beim nächsten Treffen persönlich vorstellen und vorher müssen wir unbedingt ausführlicher darüber sprechen bzw. telefonieren! Mir ist wichtig, dass Leute die dabei sind, auch wirklich dabei sind.. Ich hasse Schnacker.. Deswegen will ich das auch persönlich machen und habe noch nicht konkret auf deine PN reagiert..

 

Ich hab das auf meinem Zettel ! Versprochen !

Nächstes Treffen ist der 02.09. in Lübeck.. Dort werden bestimmt an die 15 Leute sein.. Vorher sprechen wir !

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vor 2 Minuten schrieb Ray:

Deswegen will ich das auch persönlich machen und habe noch nicht konkret auf deine PN reagiert..

Kein Stress und keine Eile - Deine Zeile war nur eine perfekte Vorlage!

Komm einfach durch, sobald Du soweit bist, meine Telefonnummer hast Du ja.

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Das Problem lässt sich elegant umschiffen. Zu maximal 60-80% Beleihungswert kaufen in einer nachhaltigen Region. Mit rollierendem Eigenkapital finanzieren, so dass wir von Anfang an nur bei maximal 80% sind. Erweitern, umnutzen, aufwerten, so dass der Beleihungsauslauf auf unter 60% sinkt. Wenn man mit 2% tilgt, kann dann in 5 Jahren der Markt auch mal um 10% einbrechen...

Die Reserve liegt bekanntlich im Einkauf (auch wenn das jetzt wieder 5 Euro ins Phrasenschwein kostet!). 

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vor 13 Minuten schrieb 79115Freiburg:

Das Problem lässt sich elegant umschiffen. Zu maximal 60-80% Beleihungswert kaufen in einer nachhaltigen Region. Mit rollierendem Eigenkapital finanzieren, so dass wir von Anfang an nur bei maximal 80% sind. Erweitern, umnutzen, aufwerten, so dass der Beleihungsauslauf auf unter 60% sinkt. Wenn man mit 2% tilgt, kann dann in 5 Jahren der Markt auch mal um 10% einbrechen...

Die Reserve liegt bekanntlich im Einkauf (auch wenn das jetzt wieder 5 Euro ins Phrasenschwein kostet!). 

Und 5€ zusätzlich für " Zu maximal 60-80% Beleihungswert kaufen in einer nachhaltigen Region ".. Denn das muss man erst einmla hinbekommen..

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Wobei man sagen muss, dass die diversen "Wertberichtigungen" nach der Lehman Pleite im Grunde absolut nötig waren. Es wurden ja bekanntlich während sich die Immoblase in den Staaten aufbaute, Klitschen nachbeliehen mit der Vorwegnahme zukünftiger Wertsteigerungen bis zu 30 jahre (!)...

 

Das muss man sich mal vorstellen!! Und wenn man sich die Buden anguckt, versteht man nicht, von welchem Stern die Banker da gekommen sind. Aber man sieht natürlich, wohin Provisionswahn führen KANN.

 

Was die aktuelle "Blase" anlangt: die Mehrheit der jetzigen Immokäufer sind im Grunde keine INvestoren: es sind Festgeldleute die aber mit 100% EK kaufen (um das Geld von den Konten zu retten) und MöchtegernInvestoren (Wo ich mich immer noch einreihe), die zu jedem absurden Preis kaufen, mit hohem Leverage operieren und sich nicht mal die Mühe machen, zum mindestens die Lage zu analysieren.

 

By the way.....für uns doch ein klarer Vorteil: viele dieser Konstruktionen werden im Zuge der unvermeidlichen Korrektur notleidend...also gute Einkaufsmöglichkeiten. Dabei möchte ich betonen, dass ich mich sicher nicht am Unglück dieser Menschen labe, aber wenn man unreflektiert in das Geschäft einsteigen möchte, dann.......

Die Reserve liegt nicht nur im Einkauf (jeder der diese Phrase verwendet, muss allen Immopreneuren ein Bier zahlen in Zukunft) sondern auch im zu hebendem Potential des Objektes.

 

Edited by Georg J. Heininger

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vor 12 Minuten schrieb Georg J. Heininger:

Wobei man sagen muss, dass die diversen "Wertberichtigungen" nach der Lehman Pleite im Grunde absolut nötig waren. Es wurden ja bekanntlich während sich die Immoblase in den Staaten aufbaute, Klitschen nachbeliehen mit der Vorwegnahme zukünftiger Wertsteigerungen bis zu 30 jahre (!)...

 

Das muss man sich mal vorstellen!! Und wenn man sich die Buden anguckt, versteht man nicht, von welchem Stern die Banker da gekommen sind. Aber man sieht natürlich, wohin Provisionswahn führen KANN.

 

Was die aktuelle "Blase" anlangt: die Mehrheit der jetzigen Immokäufer sind im Grunde keine INvestoren: es sind Festgeldleute die aber mit 100% EK kaufen (um das Geld von den Konten zu retten) und MöchtegernInvestoren (Wo ich mich immer noch einreihe), die zu jedem absurden Preis kaufen, mit hohem Leverage operieren und sich nicht mal die Mühe machen, zum mindestens die Lage zu analysieren.

 

By the way.....für uns doch ein klarer Vorteil: viele dieser Konstruktionen werden im Zuge der unvermeidlichen Korrektur notleidend...also gute Einkaufsmöglichkeiten. Dabei möchte ich betonen, dass ich mich sicher nicht am Unglück dieser Menschen labe, aber wenn man unreflektiert in das Geschäft einsteigen möchte, dann.......

Die Reserve liegt nicht nur im Einkauf (jeder der diese Phrase verwendet, muss allen Immopreneuren ein Bier zahlen in Zukunft) sondern auch im zu hebendem Potential des Objektes.

Sehr schön geschrieben, kann ich so unterschreiben!

 

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vor 8 Minuten schrieb Georg J. Heininger:

die Mehrheit der jetzigen Immokäufer sind im Grunde keine INvestoren: es sind Festgeldleute die aber mit 100% EK kaufen

Kann nur zustimmen! Kenne sehr viele, die mit großen Erbschaften gerade jetzt in Sachwerte gehen. Und viele, die sich neuordnen - sprich EFH im grünen Speckgürtel verkaufen und eine Neubau-ETW mit Aufzug in der Stadt holen. Alles mit EK!

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Gerade eben schrieb MMM:

Kann nur zustimmen! Kenne sehr viele, die mit großen Erbschaften gerade jetzt in Sachwerte gehen. Und viele, die sich neuordnen - sprich EFH im grünen Speckgürtel verkaufen und eine Neubau-ETW mit Aufzug in der Stadt holen. Alles mit EK!

Das schmälert die ankommende Blase um einiges ;-)

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Hab genau die Thematik vor einigen Wochen mit meinem Berater von der Interhyp gesprochen. Dessen Eindruck ist, natürlich räumlich (München) und auf seine Person/sein Umfeld beschränkt, dass derzeit reihenweise Erben bei ihm auflaufen, die über so viel Eigenkapital verfügen dass steigenden Zinsen/fallende Werte in Zukunft null Problem sind. Denke zumindest für Deutschland kann man noch lange nicht eine Situation erkennen, wie sie 2008 in den USA zum Vorschein kam......(sehr unterhaltsam dazu finde ich übrigens den Film "the big short"

).

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Dieser Film ist absolut sehenswert...auch den Film "margin call" sollte man sich mal reinziehen....

 

Sind sehr faktentreu und geben einen guten Einblick in das Denksystem von Banken.

Edited by Georg J. Heininger
Rechtschreibfehler kann man so oder so behalten...

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vor 7 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Ja!

Gemäss Basel III sind Banken sogar verpflichtet, die Kreditengagements ihrer Kundel regelmäßig auf

  • die Werthaltigkeit der Sicherheiten (meistens Grundschulden)
  • die Bonität des Kunden (passt das Einkommen noch zur Finanzierungshöhe)

zu überprüfen und ggfls. Sanktionen auszusprechen!

Insbesondere der erste Punkt ist bei einer Kurskorrektur am Markt kritisch!

Den zweiten Punkt habe ich im Freundeskreis vor einigen Jahren erlebt (seinerzeit noch unter Basel II):

Ein Freund von mir hat in seinen einkommensstarken Jahren drei ETW gekauft, die Bank wollte in unregelmäßigen Abständen den Einkommensnachweis sehen und als erkennbar war, dass das Einkommen dauerhaft unter der ursprünglichen Marke war gab es von der Bank eine klare Ansage:

Entweder

  • Einkommen steigern oder
  • Nachbesichern oder
  • eine Wohnung verkaufen

Die Bank war da knallhart - nach einigen Monaten hin und her musste er eine Wohnung verkaufen!

Haben sich die Wohnungen deutlich selbst getragen? Also nach allen kosten, IHR, steuer etc. nach ALLEM! ??

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vor 7 Stunden schrieb pesdroid:

Haben sich die Wohnungen deutlich selbst getragen? Also nach allen kosten, IHR, steuer etc. nach ALLEM! ??

Ja!

Es gab auch sonst keine negativen Merkmale.

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vor 7 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Ja!

Es gab auch sonst keine negativen Merkmale.

Das habe ich mir gedacht.. Die Bank interessiert so etwas dann auch nicht bzw. muss den Vorgaben nachgehen..

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ich find sowas krass! Wenn sich das Objekt trägt, besteht ja an sich kein Handlungsbedarf...

@Arnd Uftring : magst/kannst du uns einen Einblick in die finanzielle Struktur in diesem Fall geben: Wie hoch war der Kapitaldienst, wie viel hat er vorher verdient und wie viel danach?    - Danke schonmal :) 

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vor 8 Minuten schrieb finanzdurchblick:

ich find sowas krass! Wenn sich das Objekt trägt, besteht ja an sich kein Handlungsbedarf...

@Arnd Uftring : magst/kannst du uns einen Einblick in die finanzielle Struktur in diesem Fall geben: Wie hoch war der Kapitaldienst, wie viel hat er vorher verdient und wie viel danach?    - Danke schonmal :) 

Kann Arndt vielleicht tun.. Ändert aber an der Sache nichts.. Ich denke, dass ist total irrelevant.. Die Immbilie hat einen Wert von 500T und du kaufst sie auch hierfür... Der Preis sinkt irgendwann auf 400T.. Dann will die Bank weitere Sicherheiten, da du die eine Grundschuld über 500T haben, das was du denen aber stellst, hat nur 400T an wert.. Problematisch wenn die Zinsen irgendwann ziemlich hoch gehen, da ich nicht glaube, dass Immobilienpreise UND Zinsen beide gleichzeitig weit nach oben gehen werden..

 

Trotzdem denke ich, dass es viel schwarzmalerei ist.. Wenn die Banken wissen, was sie an dir haben, dann gehen sie anders mit dir um..

Frage ist nur, wie es sich verhält, wenn du 10 MFH hast.. Aber jedes bei einer anderen Bank..

 

P.S. @Thomas Knedel @Stephan Steup

Spannendes Thema, um dies auch mal in einem Podcast zu besprechen.. Dieser Thread ging gestern innerhalb einer Stunde durch die Decke.. Wäre vielleicht mal ein Interessantes Thema.. Evtl. auch für eine Q&A-Folge, wenn man das kurz halten möchte..

Edited by Ray

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vor 7 Minuten schrieb Ray:

Trotzdem denke ich, dass es viel schwarzmalerei ist.. Wenn die Banken wissen, was sie an dir haben, dann gehen sie anders mit dir um.

Ich denke wenn du nicht gerade Jürgen Schneider heißt und es die gesetzlichen Vorgaben verlangen ist es der Bank vollkommen egal, was sie an dir haben/hatten.....

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vor 14 Minuten schrieb Ray:

Kann Arndt vielleicht tun.. Ändert aber an der Sache nichts.. Ich denke, dass ist total irrelevant.. Die Immbilie hat einen Wert von 500T und du kaufst sie auch hierfür... Der Preis sinkt irgendwann auf 400T.. Dann will die Bank weitere Sicherheiten, da du die eine Grundschuld über 500T haben, das was du denen aber stellst, hat nur 400T an wert.. Problematisch wenn die Zinsen irgendwann ziemlich hoch gehen, da ich nicht glaube, dass Immobilienpreise UND Zinsen beide gleichzeitig weit nach oben gehen werden..

 

Trotzdem denke ich, dass es viel schwarzmalerei ist.. Wenn die Banken wissen, was sie an dir haben, dann gehen sie anders mit dir um..

Frage ist nur, wie es sich verhält, wenn du 10 MFH hast.. Aber jedes bei einer anderen Bank..

 

P.S. @Thomas Knedel @Stephan Steup

Spannendes Thema, um dies auch mal in einem Podcast zu besprechen.. Dieser Thread ging gestern innerhalb einer Stunde durch die Decke.. Wäre vielleicht mal ein Interessantes Thema.. Evtl. auch für eine Q&A-Folge, wenn man das kurz halten möchte..

 

Du gehtst ja davon aus, dass die Gebäudepreise sinken...

In dem Beispiel von Arnd hat sich jedoch das Einkommen verändert - und da mal einen Einblick zu haben fänd ich shcon spannend...

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vor 3 Minuten schrieb finanzdurchblick:

 

Du gehtst ja davon aus, dass die Gebäudepreise sinken...

In dem Beispiel von Arnd hat sich jedoch das Einkommen verändert - und da mal einen Einblick zu haben fänd ich shcon spannend...

Aber muss dann nicht im Vertrag sowas stehen, dass man die Einkommenssteuerbescheide regelmäßig haben möchte und was dann passiert, wenn sie nicht so sind, wie sie sein sollten?

Man kann ja auch seinen Job verliere bzw. kündigen, von Erspanissen leben und die Immobilie trägt sich trotzdem von selbst..

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vor 27 Minuten schrieb Ray:

Aber muss dann nicht im Vertrag sowas stehen, dass man die Einkommenssteuerbescheide regelmäßig haben möchte und was dann passiert, wenn sie nicht so sind, wie sie sein sollten?

Man kann ja auch seinen Job verliere bzw. kündigen, von Erspanissen leben und die Immobilie trägt sich trotzdem von selbst..

Ich habe hier jetzt schon eine ganze Weile mitgelesen und finde es ehrlich gesagt ziemlich krass, wenn es so sein sollte wie hier beschrieben... Man wäre ja der Bank völlig schutzlos ausgeliefert. Im Prinzip könnten dir die Banken ja das Leben zur Hölle machen wenn denen dein Gesicht nicht passt... 

Ich sehe es wie @Ray, sowas muss doch im Vertrag festgelegt werden und explizit vereinbart sein. 

Das Banken am Ende der zinsbindung eine Neubewertung vornehmen kann ich ja verstehen,  aber mitten im laufenden Vertrag? Finde ich echt übel... Würde einen Podcast hierzu auch begrüßen... An welche politische entscheidungsstelle müsste man sich mit diesem Thema denn wenden? Die BaFin? 

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vor 56 Minuten schrieb finanzdurchblick:

ich find sowas krass! Wenn sich das Objekt trägt, besteht ja an sich kein Handlungsbedarf...

@Arnd Uftring : magst/kannst du uns einen Einblick in die finanzielle Struktur in diesem Fall geben: Wie hoch war der Kapitaldienst, wie viel hat er vorher verdient und wie viel danach?    - Danke schonmal :) 

Nein!

Zum einen liegen diese Ereignisse nun mehr als 4 Jahre zurück und zum anderen plaudere ich nicht über wirtschaftliche Details Dritter - auch nicht anonymisiert!

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Ich halte das Thema Nachbesicherung auch für überwertet, wenn nichts im Vertrag vereinbart ist. Problematisch wird es natürlich bei der Anschlussfinanzierung, wenn man 100m (110%) finanziert hat sagen wir 5 Jahre mit 1,5 Tilgung und die Immo fällt in dem Zeitraum um 10%..

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vor 6 Stunden schrieb Ray:

Aber muss dann nicht im Vertrag sowas stehen, dass man die Einkommenssteuerbescheide regelmäßig haben möchte und was dann passiert, wenn sie nicht so sind, wie sie sein sollten?

Man kann ja auch seinen Job verliere bzw. kündigen, von Erspanissen leben und die Immobilie trägt sich trotzdem von selbst..

Meiner Meinung nach steht das im Vertrag. In meinem vor ca 3 Wochen abgeschlossenen Vertrag stand auf jedenfall sowas das die Bank über Änderungen informiert werden muss und das ansonsten mit Strafen bestraft wird.

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vor 1 Minute schrieb pesdroid:

Meiner Meinung nach steht das im Vertrag. In meinem vor ca 3 Wochen abgeschlossenen Vertrag stand auf jedenfall sowas das die Bank über Änderungen informiert werden muss und das ansonsten mit Strafen bestraft wird.

Ich kann mir aber schlecht vorstellen, dass eine Bank dich bestrafen kann, wenn du lieber einen anderen Job machen möchtest mit weniger gehalt oder lieber freiberuflich o.ä.

 

Außerdem wenn du ein paar Objekte hast und von dem Überschuss leben kannst, dann gehen doch auch viele raus aus ihren Jobs alla "finanzielle Freiheit".. Diese generiert sich ja auch aus den Überschüssen und nicht mehr aus Gehälter.. Wäre das so, dann gebe es keine finanzielle Freiheit, solange Kredite noch bedient werden müssen..

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vor 40 Minuten schrieb Ray:

Ich kann mir aber schlecht vorstellen, dass eine Bank dich bestrafen kann, wenn du lieber einen anderen Job machen möchtest mit weniger gehalt oder lieber freiberuflich o.ä.

 

Außerdem wenn du ein paar Objekte hast und von dem Überschuss leben kannst, dann gehen doch auch viele raus aus ihren Jobs alla "finanzielle Freiheit".. Diese generiert sich ja auch aus den Überschüssen und nicht mehr aus Gehälter.. Wäre das so, dann gebe es keine finanzielle Freiheit, solange Kredite noch bedient werden müssen..

Bestraft ist ein wenig hart ausgedrückt, doch meiner Meinung nach ist sie sogar dazu dazu verpflichted die Bonität des Geschäftspartners aus Eigenrisiko-Gründen kontinuierlich zu prüfen. "Ich" als Aktionär dieser "Firma/Bank" möchte ja auch das die Bank ein Risikomanagement durchführt und das natürlich immer und immer wieder.

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