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envriel

Commerzbank warnt vor Blase am Immobilienmarkt

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vor 13 Minuten schrieb Jb007:

Nö, wenn Du Kernschrott für 300-400 eur/m2 kaufst, neu aubaust, sanierst und letzlich irgendwo beim 5-fachen bist, hast Du keine Probleme :D 

so etwas muss man erst einmal finden :|

 

vor 21 Minuten schrieb EAEA:

hohem Leverage

Was das heißen? :$

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vor 3 Minuten schrieb Ray:

 Aber in Städten wie Zwickau kann ich mir gut vorstellen, dass ein extrem überteuerter Einkauf ein Risiko darstellt, den die Bank so gar nicht gerne sieht.

 

 

So weit volle Zustimmung:daumen:

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vor 24 Minuten schrieb Ray:

das würde ja wiederum gegen 100/110% Finanzierungen sprechen..

In der Tat. Unter Risikoaspekten kann daher eine Investition mit 50% FK zu Faktor 17 durchaus eine sinnvollere Investition sein als eine Investition mit 100% FK und Faktor 12 (rein beispielhaft).

Edited by EAEA

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Reicht es denn in Falle einer Neubewertung bei sinkenden Preisen, wenn man die entsprechende Differenz als Eigenkapital vorzeigen kann oder müsste man dann das EK an die Bank verpfänden/abtreten...

 

welchen Puffer würdet ihr halten? (B-Standorte)...

 

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Wobei ich auch denke, dass da viel Schwarzmalerei dabei ist.. Hat man 6 MFH und man muss Sicherheiten bieten, dann muss man eben ein MFH verkaufen.. Ebenso mit ETWs.. Dann ist das halt so.. Es darf nur nicht in die 10 Jahresfrist fallen bzgl. Steuern..

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vor 44 Minuten schrieb Ray:

das würde ja wiederum gegen 100/110% Finanzierungen sprechen..

Nein, nicht pauschal. Wenn du zum höheren Risiko eine höhere Rendite erzielst, ist das weder besser noch schlechter, sondern hoffentlich nur passend zu deinen Wünschen. Gefährlich ist nur, dass höhere Rendite zwar ein höheres Risiko per Definition bedeutet, dies aber nicht umgekehrt gilt. Wenn man zu hohes Risiko für zu geringe Rendite kauft, ist man nicht effizient gewesen (siehe Effizienzkurve). Bei börsengehandelten Aktien ist dies beispielsweise unproblematisch, weil der Markt (Börse) dort extrem effizient ist. Bei Immobilien ist deutlich mehr Unsicherheit enthalten, weswegen ich hier beispielsweise versuche so viel zu lernen, wie es geht.

Siehe https://de.wikipedia.org/wiki/Capital_Asset_Pricing_Model

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Aber wir können uns doch darauf einigen, dass eine höhere Fremdkapitalquote für die selben Objekte ein höheres Risiko bedeutet? ;)Denn das beantwortet m. E. die Fragestellung....

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vor 18 Minuten schrieb finanzdurchblick:

Reicht es denn in Falle einer Neubewertung bei sinkenden Preisen, wenn man die entsprechende Differenz als Eigenkapital vorzeigen kann oder müsste man dann das EK an die Bank verpfänden/abtreten...

 

welchen Puffer würdet ihr halten? (B-Standorte)...

 

 Im Buch von Jörg Winterlich wurde, wenn ich mich recht erinnere, vom ihm eine bankenseitige Idealquote von 67% LTV angegeben. Da hat man noch etwas an Spielraum, wenn der Preis fällt

Vielen Dank an die Teilnehmer der Diskussion. Mir war nämlich auch so, dass das schon innerhalb der Laufzeit passieren kann. Aus diesem Grund bin ich auch bei meinen ersten beiden Investments davon ausgegangen, dass ich die in einer vertretbaren Zeit (in meinem Fall nach zehn Jahren und auch unter Inkaufnahme von bis dahin negativem Cashflow) abbezahlt habe, um dann zumindest den Wert auch tatsächlich in der Bank zu haben und zum anderen das ganze auch als Einkommen deklarieren zu können. Das heißt natürlich nicht, dass einem da nicht trotzdem bis dahin noch etwas auf den Kopf fallen kann. Da die DKB aber ohnehin nicht mehr als 80% des Kaufpreises ohne zusätzliche Sicherheiten vergibt, habe ich da zumindest aktuell noch Puffer.

Wenn man natürlich Immobilien mit Potential kauft, aufwertet und dann ein Preisrückgang kommt, ist das ganze dann vermutlich ohnehin nicht so kritisch. :)

 

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Absolut! Wenn man dies aber möchte, dann spricht dies nicht gegen eine 100/110% Finanzierung. Das war das einzige was ich sagen wollte. :winke:

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vor 14 Minuten schrieb Ray:

Wobei ich auch denke, dass da viel Schwarzmalerei dabei ist.. Hat man 6 MFH und man muss Sicherheiten bieten, dann muss man eben ein MFH verkaufen.. Ebenso mit ETWs.. Dann ist das halt so.. Es darf nur nicht in die 10 Jahresfrist fallen bzgl. Steuern..

Hat mit Schwarzmalerei nichts zu tun. Man sollte sich der Risiken nur bewusst sein.

Der (zwangsweise) Verkauf bei sinkenden Bewertungen und hohen Leverage ist im Übrigen in den meisten Fällen nicht die Lösung, sondern genau das Problem.

Zur Verdeutlichung ein abstraktes Beispiel mit 100%-Finanzierung und 2 MFH:

  • MFH 1:
    • FK 500 TEUR
    • Ursprünglicher Wert 500 TEUR
    • Wertverlust 10 % (-> 450 TEUR)
  • MFH 2
    • FK 400
    • Wert 400
    • Kein Wertverlust

Bei einem Wertverlust von 10% bringt Dir der Verkauf von MFH 1 nichts, weil durch den Verkauf (abstrakt) allenfalls 450 TEUR realisiert würden. Da der Bank weiterhin 500 TEUR geschuldet werden, verbleiben nach Verkauf somit Schulden von 50 TEUR . Verkauf von MFH 2 wäre ein Nullsummenspiel, bringt also auch nichts. Bei einem zeitgleichen Wertverlust von Wertverlust von MFH 2 wäre das Desaster dann perfekt.

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Das ganze Problem kann man schon einfacher lösen.....

wie gesagt: Der Gewinn wird beim Kauf gemacht!

wenn Ihr in den Lagen zu entsprechend günstigen Konditionen kauft steht die Immobilie zwar mit diesem Wert in den Büchern, Markttechnisch kann der Wert aber deutlich drüber sein. Wenn dann ein Gutachter neu bewertet kann trotz eines abwertenden Marktes deine Immobilie mehr wert sein.

Also bleibt zur Sicherheit KLUG EINKAUFEN!

Grüße

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vor 7 Minuten schrieb Stephan Steup:

Das ganze Problem kann man schon einfacher lösen.....

wie gesagt: Der Gewinn wird beim Kauf gemacht!

wenn Ihr in den Lagen zu entsprechend günstigen Konditionen kauft steht die Immobilie zwar mit diesem Wert in den Büchern, Markttechnisch kann der Wert aber deutlich drüber sein. Wenn dann ein Gutachter neu bewertet kann trotz eines abwertenden Marktes deine Immobilie mehr wert sein.

Also bleibt zur Sicherheit KLUG EINKAUFEN!

Grüße

Du beziehst Dich auf den aktiven, informierten Käufer, der sich als Investor positioniert.

Das trifft auf den Großteil der Immobilienkäufer aber nicht zu (wie man auch hier im Forum sehen kann), die meisten wollen bei den niedrigen Zinsen einfach nur dabei sein und kaufen als Kapitalanleger zu entsprechenden Konditionen => hier beginnt dann das Problem!

Das allerdings wird dann in einer späteren Marktphase zum Vorteil der Investoren!

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vor 3 Minuten schrieb Arnd Uftring:

hier beginnt dann das Problem!

Das allerdings wird dann in einer späteren Marktphase zum Vorteil der Investoren!

Absolut richtig!!!!

Genau mein reden, ohne sich mit der Materie zu befassen und zu wissen was man tut ist es wie bei jeder anderen Anlage auch ein Glücksspiel. Leider wird das wieder einige Lebensplanungen kosten. Aber als Investor wird die Zukunft sehr interessant wenn die Leute sich übernehmen.

Grüße

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Die erfahrenen Investoren von euch haben sicherlich die eine oder andere Korrektur erlebt. 

Um wie viel Prozent wurden die Liegenschaften abgewertet? 

Ich weiß man kann es nicht pauschal beantworten, dennoch habt Ihr doch den einen oder anderen Richtwert an dem man sich grob orientieren kann. 

Bein Bauchgefühl sagt um die 30%, ist halt nur ein Bauchgefühl. 

Außerdem ist die spannende Frage die Fremdkapitalbeschaffung. Welche Anforderungen werden sich die Banken bzw. der Gesetztgeber einfallen lassen solche Korrekturen künftig zu "verhindern".  

 

Lasst die Jungen an euren Erfahrungen teilhaben.

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Jetzt kann ich beruhigt das Hinterhaus abreißen und die Fläche begrünen.. Dadurch und die Mietsteigerungen steigt der Wert meiner Immobilie locker um 50T.. Mit dem günstigeren Einkauf von 65T als die Gutachterbewertung der Bank, sehe ich das bei mir also nicht so als Problem :D Zumal meine Zinsen auf 26,2 Jahre gesichert sind :klatsch: Danke @Arnd Uftring @Stephan Steup @Dagobert@EAEA @JohnnyNoCash & Co.

 

Eins noch:

Würdet ihr diese Reserve von etwas über 100T dann freilassen für solche Fälle oder trotzdem neubeleihen für weitere Objekte?

 

 

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vor 3 Minuten schrieb Aleks:

Um wie viel Prozent wurden die Liegenschaften abgewertet? 

Im Nachgang zur Lehman-Pleite gab es 2008/2009 Wertberichtigungen von bis zu 30% über alle Objektarten.

vor 5 Minuten schrieb Aleks:

Welche Anforderungen werden sich die Banken bzw. der Gesetztgeber einfallen lassen solche Korrekturen künftig zu "verhindern".  

Gar nichts!

Korrekturen bedeuten Neugeschäft und nur daran sind Banken interessiert!

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vor 3 Minuten schrieb Ray:

Würdet ihr diese Reserve von etwas über 100T dann freilassen für solche Fälle oder trotzdem neubeleihen für weitere Objekte?

stell dir die Frage mal wenn du sagst das du mit evtl 50k davon nochmal so einen deal in der nächsten Größenordnung machst und dadurch evtl dann nicht nur 100K frei sind sondern 200k oder mehr ^^.

Immer Markt und Objektabhängig, wenn du es vernünftig nutzt kannst du einen Teil davon als Zusatbesicherung schon in Erwägung ziehen

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vor 3 Minuten schrieb Stephan Steup:

stell dir die Frage mal wenn du sagst das du mit evtl 50k davon nochmal so einen deal in der nächsten Größenordnung machst und dadurch evtl dann nicht nur 100K frei sind sondern 200k oder mehr ^^.

Den Deal geh ich jetzt suchen ! :thumbsup:B|xD

 

Danke Männer.. Macht spass mit euch ! :klatsch:^_^

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vor 10 Minuten schrieb Stephan Steup:

Immer Markt und Objektabhängig, wenn du es vernünftig nutzt kannst du einen Teil davon als Zusatbesicherung schon in Erwägung ziehen

Wobei man bei einer Risikobetrachtung genauer schauen sollte, was und wieviel man miteinander verquickt - nicht das am Ende des Tages mit einem Federstrich alles weg ist, weil die Objekte wechselseitig zur Haftung herangezogen werden.

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