Jump to content
Immopreneur.de | Community für erfolgreiche Immobilieninvestoren
Sign in to follow this  
envriel

Commerzbank warnt vor Blase am Immobilienmarkt

Recommended Posts

Auch gelesen. Vernünftig, das langsam die Banken auch Wind davon kriegen.
Der IVD Maklersprecher hat dieses natürlich von sich gewiesen. Er sieht keine Blase. Es sei genug Nachfrage da :) 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Die wissen das schon länger. Aber wenn mal die Banken anfangen dies öffentlich kund zu tun, dann werde ich zumindestens hellhörig.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Lass sie kommen.....

wie die Experten ja in ihren eigenen Ausführungen auch wieder revidieren ist die eigentliche Blasenbildung bisher noch in weiter ferne. 

Bisher wird nur der Punkt erfüllt, dass die Kaufpreise sich innerhalb der Schwarmstädte von den Mieten entkoppeln und schneller Steigen. 

Die anderen Indikatoren (schwindende Nachfrage, überproportionaler Bauboom, Leerstand, Übertreibung der Verschuldung (hier vorallem Eigenheim) Regionen übergreifende Effekte) sind allesamt nicht im Blasenbereich.

Wir haben in Deutschland momentan noch die Nachholeffekte, grade bei den Mieten sind diese noch stark verlangsamt. Leider ist bei der Wohnungsbaupolitik auch hier in Zukunft für Normaleverdiener noch einiges nach oben offen.

Einzelne Übertreibungen führen eben noch nicht zu einer flächendekenden Blase. Und da die Internationalen Investoren grade erst loslegen wird das wohl auch noch etwas dauern. Aber schauen wir mal wie es in 5 Jahren aussieht.

Grüße

 

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites

Was aber auch gleichzeitig schade ist....würde eine Blase quasi angestochen tun sich Möglichkeiten auf. Ich erinnere an den kaputten Immomarkt in Frankfurt.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Minuten schrieb Georg J. Heininger:

würde eine Blase quasi angestochen tun sich Möglichkeiten

Kommt auch wieder, jeder Markt ist Zyklisch, dauert eben nur noch ein bischen......oder es knallt mal wieder irgendwo und alle spielen aufgeschäuchtes Huhn

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ich hoffe auf die nächste Blase.. Solange man etwas aufpasst, dass sie einen selber nicht trifft ist doch alles gut.. Dann geht das günstige einkaufen wieder los..

Mein Kolelge hat 2008 in Barcelona Innenstadt eine Dreizimmerwohnung für knapp 60.000€ geschossen.. Die hat nun 200-300% Wertsteigerung seitdem wieder..

Share this post


Link to post
Share on other sites

Wäre nicht gerade die Wertminderung finanzierter Immobilien ein Risiko? Die Bank hat dann auch einmal Immobilien in den Büchern die ggf. deutlich unter dem Beleihungswert liegen. Wie geht eine Bank damit um?

Oder ist nach der neuen Kreditrichtlinie wirklich nur interessant, ob sich die Immobilie trägt, unabhängig davon, wie hoch der LTV ist?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Stunden schrieb Daniel H.:

Dem Kapitalanleger, bei dem die Mieten die Kosten locker tragen und Überschuss da ist, kratzt die Immoblase kaum!

Genauso sieht es aus. Ich würde mich auch darauf freuen. "Kaufen wenn die Kanonen feuern" ist hier meine Devise. Außerdem muss einfach mal eine Korrektur kommen. Es gibt keine Einbahnstraßen nach oben oder nach unten
 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 13 Stunden schrieb freeone:

Wäre nicht gerade die Wertminderung finanzierter Immobilien ein Risiko? Die Bank hat dann auch einmal Immobilien in den Büchern die ggf. deutlich unter dem Beleihungswert liegen. Wie geht eine Bank damit um?

Oder ist nach der neuen Kreditrichtlinie wirklich nur interessant, ob sich die Immobilie trägt, unabhängig davon, wie hoch der LTV ist?

Das ist eine berechtigte Frage und diese würde mich auch mal interessieren..

 

Egtl. wurde der Darlehensvertrag ja vor Jahren unterschrieben und die Immobilie trägt sich von selbst.. Macht die Bank dann trotzdem Stress? Und wie sieht es aus, wenn man einen höheren Wert hatte und diesen dann für andere Immobilien beleiht, die sich auch von selbst tragen? Dann aber sinkt später der Wert der Immobilien.. Gibt es von der Bank bei 100% Finanzierungen etc. Stress, obwohl sich die Immobilien weiterhin selbst tragen?

 

@Thomas Knedel @Stephan Steup @Arnd Uftring

Weißt das jemand von euch zufällig?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 7 Minuten schrieb Ray:

Weißt das jemand von euch zufällig?

Die Bank wird Stress machen, wenn sie es merkt - also, wenn sie die Immobilie neu bewertet.

Im kleineren Bereich kommt es eher seltener vor.

Großinvestments werden regelmäßig überprüft und die Darlehensverträge enthalten entsprechende "Covenants" - also Strafen / Bedingungen. Beispiel: Der Wert der Immo sinkt um x%, dann steigt der Zins um 0,x%, etc.

Ich habe einmal aber selbst erlebt, dass mich eine Bank (genauer es war eine Immobilie) los werden wollte. Sie machte mir nach dem Ende der Zinsbindung einfach ein Abwehrangebot (also Zinsaufschlag 3% oder so9_9) - ich habe dann einfach woanders für einen Zinsabschlag von 2% finanziert.

Die Bank hatte meine Immobilie einfach nicht verstanden.

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 8 Minuten schrieb Thomas Knedel:

Die Bank wird Stress machen, wenn sie es merkt - also, wenn sie die Immobilie neu bewertet.

Aber sie kann es einfach so machen? Auch während der Zinsbindung & Laufzeit? Oder erst bei Anschlussfinanzierung dann?

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Minuten schrieb Ray:

Auch während der Zinsbindung & Laufzeit?

Ja!

Gemäss Basel III sind Banken sogar verpflichtet, die Kreditengagements ihrer Kundel regelmäßig auf

  • die Werthaltigkeit der Sicherheiten (meistens Grundschulden)
  • die Bonität des Kunden (passt das Einkommen noch zur Finanzierungshöhe)

zu überprüfen und ggfls. Sanktionen auszusprechen!

Insbesondere der erste Punkt ist bei einer Kurskorrektur am Markt kritisch!

Den zweiten Punkt habe ich im Freundeskreis vor einigen Jahren erlebt (seinerzeit noch unter Basel II):

Ein Freund von mir hat in seinen einkommensstarken Jahren drei ETW gekauft, die Bank wollte in unregelmäßigen Abständen den Einkommensnachweis sehen und als erkennbar war, dass das Einkommen dauerhaft unter der ursprünglichen Marke war gab es von der Bank eine klare Ansage:

Entweder

  • Einkommen steigern oder
  • Nachbesichern oder
  • eine Wohnung verkaufen

Die Bank war da knallhart - nach einigen Monaten hin und her musste er eine Wohnung verkaufen!

Edited by Arnd Uftring
  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 3 Minuten schrieb Arnd Uftring:

Ja!

Gemäss Basel III sind Banken sogar verpflichtet, die Kreditengagements ihrer Kundel regelmäßig auf

  • die Werthaltigkeit der Sicherheiten (meistens Grundschulden)
  • die Bonität des Kunden (passt das Einkommen noch zur Finanzierungshöhe)

zu überprüfen unf ggfls. Sanktionen auszusprechen!

Insbesondere der erste Punkt ist bei einer Kurskorrektur am Markt kritisch!

Den zweiten Punkt habe ich im Freundeskreis vor einigen Jahren erlebt (seinerzeit noch unter Basel II):

Ein Freund von mir hat in seinen einkommensstarken Jahren drei ETW gekauft, die Bank wollte in unregelmäßigen Abständen den Einkommensnachweis sehen und als erkennbar war, dass das Einkommen dauerhaft unter der ursprünglichen Marke war gab es von der Bank eine klare Ansage:

Entweder

  • Einkommen steigern oder
  • Nachbesichern oder
  • eine Wohnung verkaufen

Die Bank war da knallhart - nach einigen Monaten hin und her musste er eine Wohnung verkaufen!

Dann hat ja jeder von uns ein Problem, der mehrere Immobilien kauft zu aktuellen Preise, wenn diese dann sinken..

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 2 Minuten schrieb Ray:

Dann hat ja jeder von uns ein Problem, der mehrere Immobilien kauft zu aktuellen Preise, wenn diese dann sinken..

Wie die Banken im Krisenfall hiermit umgehen können wir heute nicht wissen!

Grundsätzlich hast Du dann ein Problem, wenn zum Stichtag die hinterlegte Sicherheit weniger wert ist als die aktuelle Valuta, dann müsstest Du nachbesichern oder die Bank wickelt ab!

100% Finanzierungen (oder darüber) sind im Zusammenhang mit Basel III kritisch - da muss EK rein um erst gar nicht in die Nähe einer kritischen Zone zu kommen.

PS.: Dies soll keine Panikmache sein, es ist nur sinnvoll, die gesetzlichen Bestimmungen zu kennen und ggfls. pro-aktiv zu handeln.

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 19 Minuten schrieb Ray:

kauft zu aktuellen Preise

Die aktuellen Preise und Faktoren sind hier Teil des Problems!

Wer Faktor 18 in Zwickau akzeptiert hat sich eigentlich schon die Schlinge um den Hals gelegt, da eine Krise an solchen D-Standorten deutlich stärker und nachhaltiger einschlägt!

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
Gerade eben schrieb Arnd Uftring:

Wer Faktor 18 in Zwickau akzeptiert hat sich eigentlich schon die Schlinge um den Hals gelegt

Zu dem Thema sag ich besser nichts mehr xD

Share this post


Link to post
Share on other sites

Der Faktor spielt doch für die Bank eine untergeordnete Rolle im Vergleich zum Wert, oder? Ich würde lieber zu höherem Faktor und niedrigerem qm-Preis kaufen als andersherum (innerhalb eines Standortes)......

Ansonsten würde ich auch eher vermuten, dass an A-Standorten mit in den letzten Jahren deutlich stärkeren Steigerungen eine Krise evtl. sogar stärker einschlägt als an D-Standorten, die in der Preisentwicklung eher stagnieren. Evtl. kann man es auch nicht so einfach verallgemeinern?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Klarstellend zu den inhaltlich nicht ganz richtigen Ausführungen betreffend den rechtlichen Hintergrund folgende Anmerkungen:

 

Basel III (richtigerweise: die Umsetzung von Basel III durch die CRR/CRDIV + KWG, SolvV etc.) ist ausschließlich ein aufsichtsrechtliches Regelwerk, das "lediglich" die Frage der regelt, mit wie viel regulatorischen Eigenmitteln die Bank das regulatorische Kreditrisiko unterlegen muss. Hat die Bank die Sicherheit risikomindernd angerechnet (was nicht zwingend der Fall sein  muss) und mindert sich der Wert der Sicherheit, erhöht sich das regulatorische Kreditrisiko, d.h. die Bank  muss mehr Eigenmittel für den Kredit vorhalten. Dies ist für die Bank ungünstig, weil die Refinanzierung des Kredits für die Bank hierdurch (jedenfalls rechnerisch) teurer wird und hierdurch die Eigenmittelquote belastet werden. Ein Recht der Bank bei Wertminderung zusätzliche Sicherheiten zu verlangen ergibt sich hieraus allerdings nicht.

Ob und unter welchen Voraussetzungen die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen kann, ist ausschließlich eine zivilrechtliche Frage, die anhand der Vorschriften der §§ 488 BGB (insbesondere § 490 Abs. 1 BGB) sowie der Regelungen im Darlehensvertrag zu beantworten ist. In der Regel wird ein grundsätzliches Recht der Bank bestehen, bei Wertminderung der Sicherheit zusätzliche Sicherheiten verlangen zu können. Für viele hier im Forum, die ihr Glück in hohem Leverage suchen, könnten daher auch schon relativ geringe Bewertungsabschläge zu einem ernsthaften Problem werden.

Edited by EAEA
  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 47 Minuten schrieb Ray:

Dann hat ja jeder von uns ein Problem, der mehrere Immobilien kauft zu aktuellen Preise, wenn diese dann sinken..

Nö, wenn Du Kernschrott für 300-400 eur/m2 kaufst, neu aubaust, sanierst und letzlich irgendwo beim 5-fachen bist, hast Du keine Probleme :D 

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 18 Minuten schrieb JohnnyNoCash:

Der Faktor spielt doch für die Bank eine untergeordnete Rolle im Vergleich zum Wert, oder? Ich würde lieber zu höherem Faktor und niedrigerem qm-Preis kaufen als andersherum (innerhalb eines Standortes)......

Auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Miete spielt es doch keine Rolle, ob ich es über den qm oder den Faktor betrachte:

€ 6,-- / qm Miete bedeutet bei Faktor 18 einen qm-Preis von ca.€ 1.300,-- und das ist für Zwickau ebenso meilenweit von der nachhaltigen Realität entfernt wie Faktor 18 (Objekte zum 8-9 fachen findet man in Zwickau problemlos!)

Wenn es hier zu Nachbewertungen kommt knallt die Sicherheit locker um € 500,-- / qm runter - dann viel Spass bei der Nachbesicherung!

Edited by Arnd Uftring
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Danke für die Antwort:daumen: Ich bezog mich auch nicht auf Zwickau im Speziellen, dass überteuerter Einkauf im Falle sinkender Preise sehr problematisch werden kann war mir schon klar;)

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 16 Minuten schrieb EAEA:

Klarstellend zu den inhaltlich nicht ganz richtigen Ausführungen betreffend den rechtlichen Hintergrund folgende Anmerkungen:

Danke für die korrekte rechtliche Einordnung!

vor 17 Minuten schrieb EAEA:

Für viele hier im Forum, die ihr Glück in hohem Leverage suchen, könnten daher auch schon relativ geringe Bewertungsabschläge zu einem ernsthaften Problem werden.

Davor verschliessen leider zu viele die Augen!

Share this post


Link to post
Share on other sites
vor 25 Minuten schrieb JohnnyNoCash:

Der Faktor spielt doch für die Bank eine untergeordnete Rolle im Vergleich zum Wert, oder? Ich würde lieber zu höherem Faktor und niedrigerem qm-Preis kaufen als andersherum (innerhalb eines Standortes)......

Ansonsten würde ich auch eher vermuten, dass an A-Standorten mit in den letzten Jahren deutlich stärkeren Steigerungen eine Krise evtl. sogar stärker einschlägt als an D-Standorten, die in der Preisentwicklung eher stagnieren. Evtl. kann man es auch nicht so einfach verallgemeinern?

Stimmt, verallgemeinern kannst du es nicht.. Aber ich denke, dass die Preise in den boomenden Super 1A Lagen der Big Citys (Hamburg, München, Berlin, Köln, Düsseldorf) auch dann nicht signifikant sinken werden.. Allein schon, wenn man sieht, dass man im Vergleich zu anderen europäischen Top-Städten weit hinterher läuft.. Aber in Städten wie Zwickau kann ich mir gut vorstellen, dass ein extrem überteuerter Einkauf ein Risiko darstellt, den die Bank so gar nicht gerne sieht..

 

@EAEA @Arnd Uftring

Trotzdem noch einmal zu meiner Frage:

Wann kann bzw. tut eine Bank so etwas? Wenn ich 10 Jahre Laufzeit habe, dann während dieser? Oder erst bei Anschlussfinanzierung? Ich konnte im Darlehensvertrag so etwas nicht herauslesen..

Ich z.B. habe über einen BSV ja komplett die Zinsen gesichert auf 26 Jahre..

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

×
×
  • Create New...