25 Beiträge in diesem Thema

No Go!

 

Erbpacht/ Erbbaurecht

Wohnrecht

Sanierungsstau (ETV)

keine Baugenehmigung

eingetragene Lasten und Beschränkungen

Nießbrauch (Grundbuch)

 

(6 Punkte)

 

Lärm

problematische Nachbarschaft

Hausschwamm

(3 Punkte)

 

Ich habe mir diese Liste erstellt. Könnt ihr mir noch weiter helfen in welchen Unterlagen ich finden kann:

1.Erbpacht/ Erbbaurecht, 2. Wohnrecht, 3.eingetragene Lasten und Beschränkungen, 4. keine Baugenehmigung

 

Vielen Dank.

LG Clemens

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Ich würde die Liste nicht verallgemeinern, Nur weil du keine Wohnungen mit Sanierungsstau kaufen willst heißt das ja nicht, dass das ein generelles No-Go ist. Ebenso wie ein Wohnrecht. Auch eingetragene Lasten oder Beschränkungen müssen nicht immer dramatisch sein.

 

Punkt 2 und 3 findest du im Grundbuch. 

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vor 23 Minuten schrieb Clemens:

No Go!

 

Erbpacht/ Erbbaurecht

Wohnrecht

Sanierungsstau (ETV)

keine Baugenehmigung

eingetragene Lasten und Beschränkungen

Nießbrauch (Grundbuch)

 

(6 Punkte)

 

Lärm

problematische Nachbarschaft

Hausschwamm

(3 Punkte)

 

Ich habe mir diese Liste erstellt. Könnt ihr mir noch weiter helfen in welchen Unterlagen ich finden kann:

1.Erbpacht/ Erbbaurecht, 2. Wohnrecht, 3.eingetragene Lasten und Beschränkungen, 4. keine Baugenehmigung

 

Vielen Dank.

LG Clemens

Du gehst falsch an das Thema heran.

Jeder einzelne dieser Punkte ist ein Grund, sich erst recht mit einer Immobilie zu beschäftigen.

Mach Dich fit zu einem Spezialthema und die Konkurrenz im Einkauf wird deutlich kleiner.

Entziehe Dich dem Treck der Lemminge, das gilt auch für Anfänger.

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Je mehr dieser Punkte, desto besser. Muss einfach alles eingepreist werden. 

Jedes Problem hat eine Lösung.

Du bekommst für jedes Problem eine angemessene Preisreduktion.

Was du dann aus der Immobilie machst, ist komplett dein Gewinn!

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@Clemens:

Was ist an Erbpackt negativ? Ich bin gerade in Immoscout auf ein Inserat mit Erbpachtvertrag bis 2076 gestoßen.

In Alex Fischers (jaja...) Video wurde folgendes beschrieben: Kaufpreis = Objektwert (bzgl Abschreibung und Erhaltungsaufwand), Pacht steuerlich absetzbar, Bank sieht es ungern -> geringere Beleihung

Was spricht noch dagegen, wenn sich das Objekt nun trägt Kaltmiete - Zins - Tilgung - Pacht - Rückstellungen = positiv trägt? (+ die erhöhten Abschreibungen nicht einmal mitgerechnet).

Welche Negativ-Argumente gibt es noch, um den Kaufpreis zu drücken?

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Wenn der Erpachtgeber nicht verlängert, muss man das Grundstück grün übergeben, d.h. du kannst noch für die Abrisskosten aufkommen. Die Erbpacht sollte noch lange genug laufen.

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vor 9 Minuten schrieb AnneB:

Wenn der Erpachtgeber nicht verlängert, muss man das Grundstück grün übergeben, d.h. du kannst noch für die Abrisskosten aufkommen

Wo steht denn dieser Unfug?

Die Regelungen hierzu sind im "Gesetz über das Erbbaurecht", Abschnitt V zu finden

http://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/BJNR000720919.html#BJNR000720919BJNG001800314

 

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Den Gesetzestext hab ich gestern auch schon überflogen. Leider kann ich da auch keine gravierenden Nachteile rauslesen. Bin aber noch kompletter Neuling im Immobilienbereich. Sollte ich allein deshalb die Finger davon lassen?

Gibt es weitere Bedenken Eurerseits?

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Bei der Grunderwerbsteuer wird der fiktive Wert des Grundstücks auch herangezogen und erhöht die Grunderwerbsteuer

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vor 9 Stunden schrieb MadMax:

Leider kann ich da auch keine gravierenden Nachteile rauslesen.

Du wirst auch nichts nachteiliges finden, da Erbbaurecht grundsätzlich nichts nachteiliges ist, es ist nur eine andere Verfahrensweise (Beleihungswertermittlung, Ermittlung der Grunderwerbsteuer, etc.), die man sich aneignen muss.

Die Vorurteile zu diesem Thema entstehen in den Köpfen der Leute, dies ist aber wieder positiv, da es zu einer Kaufzurückhaltung bei solchen Objekten führt => bessere Verhandlungsposition für tatsächliche Interessenten.

vor 9 Stunden schrieb MadMax:

Sollte ich allein deshalb die Finger davon lassen?

Du solltest von zwei Dingen die Finger lassen

  1. wenn Du keine Ahnung hast (gemeint ist selbst erworbene Ahnung, kein Stammtischgewäsch oder Stille-Post Spiel)
  2. wenn es alle machen

Mein Tipp für Dich als Anfänger:

Schaffe Dir Dein doppeltes Expertengebiet

  1. räumlich (zum Beispiel Wohnort plus 50 Km) - besorge Dir alle Informationen die Du zu diesem Standort benötigst (Größe, Einwohnerzahl, Kaufkraft, Arbeitslosigkeit, Lagebewertungen, Kaufpreise, Mietansätze, etc.), so dass Du sicher bist in der Standortbewertung
  2. inhaltlich - Geld verdienen kann man nur gegen den Strom, suche Dir einen Schwerpunkt (Erbbau, Nachtspeicherheizung, Nießbrauch, etc), bei dem davon auszugehen ist, dass die meisten anderen ihn meiden und mach Dich hierzu fit! Du wirst sehen, der Einkauf macht so umso mehr Freude, da Du nicht einer von vielen Interessenten bist sondern einer der wenigen Problemlöser!

 

bearbeitet von Arnd Uftring
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Am 1.8.2016 um 13:13 schrieb Arnd Uftring:

Du gehst falsch an das Thema heran.

Jeder einzelne dieser Punkte ist ein Grund, sich erst recht mit einer Immobilie zu beschäftigen.

Mach Dich fit zu einem Spezialthema und die Konkurrenz im Einkauf wird deutlich kleiner.

Entziehe Dich dem Treck der Lemminge, das gilt auch für Anfänger.

Sehe ich ganz genau so !

 

Ich habe im Sanierungsgebiet sowie mit eingetragenen Lasten und Beschränkungen  gekauft

Ein Kollege mit Nießbrauch

 

Beides Top Deals !

 

Das schöne daran ist.. Viele denken wie du und die Objekte (beides MFH) standen dementsprechend lange im Netz.. Sehr geil, wenn viele sowas gleich aussortieren ;)

bearbeitet von Ray
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OK, Ihr macht mir auf der einen Seite Mut (etwas Spezielles zu kaufen, wo die Nachfrage und entsprechend der Preis gering ist), auf der anderen Seite Angst (gleich bei soetwas Speziellen einzusteigen ohne überhaupt praktische Ahnung von Immobilien zu haben). Wie auch immer, ich werde mir die Wohnung einmal anschauen, ist ja nur einige Minuten zu Fuß.

Jetzt wieder zurück zum eigentlichen Thema!

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@Ray beide mfhs waren im netz....also normale öffentl. Portale? 

 

Und beide sehr lange? Cool...normalerweise bekommt man gute Gelegenheiten kaum noch im www.

 

Auf alle Fälle zahlt es sich aus sich über Objekte darüber zu trauen wenn es Spezialitäten sind (gutes wissen und plan vorausgesetzt). ☺

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@MadMax du musst doch erst einmal schauen, was da los ist.. Und um das zu tun, musst du dich damit beschäftigen!

 

Ein Kollege hat in Hamburg an der Alster ein MFH gekauft.. Günstig geschossen... Warum?? Weil es 7 Wohnungen waren und dahinter Fläche und dahinter eine kleines Gewerbe mit einer Tischlerei.. Diese bringt Mieteinnahmen von ca 3.700€.. Dort gibt es aber ein Nießbrauchsrecht.. Der Eigentümer ist verstorben und seine Schwester erhält diese Summe der Tischlerei solange sie lebt.. Also was hat der Kollege gemacht?

=> Gerechnet ob sich das Projekt mit den Wohnungen rechnet.. PASST

=> Mieteinnahmen & Verträge durchgeschaut.. PASST

=> Die kleine Fläche dahinter im Auge behalten und vorne schauen, ob es einen Durchgang gibt.. PASST

=> Wie alt die Schwester ist.. Weit über 90, also? PASST

 

Das Geschäft rechnet sich so oder so mit den 7 Wohneinheiten vorne.. Zudem sind die Mieten so günstig, dass er mit der Zeit auf fast doppelt so hoch gehen kann pro qm.. Oder eben bei Mieterwechsel.. Hinten wird er nun die Fläche etwas versiegeln etc. und da kommen locker 5 Parkflächen hin, da ja eine Durchfahrt möglich ist und das Parken dort zwischenzeitlich fast unmöglich ist.. Wenn die Frau auch nicht mehr da ist (Gott segne sie), dann kommen noch einmal weitere Mieteinnahmen durch die Tischlerei als Leckeri dazu.. Die Fläche ist auch groß genug um die Tischlerei abzureißen und dort noch ein ganz neues Wohngebäude mit 7 Wohneinheiten zu bauen..

 

UND JETZT KOMMTS..: Mitten in der Hamburger City !! An der Alster !! Wo mittlerweile über 6000€ pro QM bezahlt werden ! Zu einem sehr guten Schnäppchenpreis! Und das Ding stand fast ein Jahr im Netz und keiner hat sich getraut.. Warum denn bloß? Richtig.. Wegen dem Nießbrauchrsrecht.. Viele dumme.. ein intelligenter.. Und das coole.. Er ist auch Mitlgied hier im Forum ;-)

 

Ich könnte dir jetzt auch noch über mich und mein Objekt in Flensburg (Sanierungsgebiet) erzählen.. Aber ich denke, du findest sicher hier genug Beiträge von mir, wo ich das bereits erzähle.. Nur kurze Fakten: Eingekauft zu Faktor 11,3.. Faktor 9,5 wird es sein nach realisten Mieterhöhungen.. Zentral gelegen in Flensburg.. War über 6 Monate im Internet.. Warum? Weil sich keiner getraut hat bzgl. der Auflagen der Stadt, wo die Stadt auch noch die Kosten hierfür übernimmt! Wieder viele dumme.. und ein intelligenter ;-) Meine Ex.-Freundin fuhr letztens mit einem Typen mit (Mitfahrgelegenheit) und er erzählte ihr, dass er ein Objekt besichtigt hat, aber aufgrund der ganzen Themen, wie Sanierungsgebiet, Verkäufer, Abrisse usw. sich nicht getraut hat.. Da er aber trotzdem noch daran gedacht hat, hat ihm meine Ex gepflegt erklärt, dass das Gebäude nun leider weg ist.. MEINS ! ;-)

 

Das ist die Langform und ein paar reale Beispiele zu dem, was @Arnd Uftring und ich ungefähr damit sagen wollen!

 

Augen aufhalten liebe Immoprenuere! ;-)

bearbeitet von Ray
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vor 20 Stunden schrieb MadMax:

Jetzt wieder zurück zum eigentlichen Thema!

Wir sind hier schon im richtigen Thema!

Auf dieser Plattform ist sehr häufig vom "richtigen Mindset" zu lesen, Menschen geben viel Geld für Bücher aus, die ihnen genau das versprechen! Gleichzeitig gibt es hier viele Beiträge im Sinne von "Wie kommst Du nur an Objekte zum 10-fachen heran - unter dem 20-fachen finde ich nie etwas!"

HIER fehlt das richtige Mindset und dafür muss man nicht einmal Unsummen für mitunter zweifelhafte Bücher ausgeben sondern einfach nur den Verstand einschalten!

Die hier formulierte "No Go"-Liste sollte eigentlich "will haben"-Liste heißen

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Gerade eben schrieb Arnd Uftring:

Die hier formulierte "No Go"-Liste sollte eigentlich "will haben"-Liste heißen

Der Spruch wird heute gefeiert ! Ich tanze jetzt mal hierfür :klatsch::thumbsup:

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@Arnd Uftring dem ist nichts hinzufügen. Ich bin seit knapp über einer woche hier und habe hinsichtlich Vorgehensweise und Strategie (wenn es sein muss nennt man es mindset) mehr gelernt als in diversen "Büchern" über mindset.

 

Man muss nur aufmerksam lesen und Fragen stellen. Und daraus die richtigen Schlußfolgerungen ziehen.

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Am 4.8.2016 um 10:40 schrieb Arnd Uftring:

Gleichzeitig gibt es hier viele Beiträge im Sinne von "Wie kommst Du nur an Objekte zum 10-fachen heran - unter dem 20-fachen finde ich nie etwas!

In meinem Suchgebiet gibt es unter rein gar nichts mehr. Deshalb bin ich bei dem Angebot <20 (und sogar positiven Cashflow nach Zins, Tilgung, Verwaltung, Rücklagen, Erbpacht :o) eben extrem stutzig. Meine Hausbank fand das gar nicht so schlimm, hat mich jedoch auf einen Punkt bzgl Erbpachtzins hingewießen, den man im Erbpachtsvertrag nachschlagen sollte. Der Vollständigkeit halber erwähne ich es hier noch:

  • ist der Erbpachtzins für die gesamte Laufzeit festgeschrieben?
  • ist der Erbpachtzinssatz für die gesamte Laufzeit festgeschrieben mit regelmäßiger Schätzung des Grundwertes und Anpassung des Erbpachtzinses?
  • ist im Vertrag schon eine Steigerung des Zinses oder Zinssatzes festgeschrieben.

Von meiner Hausbank habe ich noch kein Angebot bekommen, aber der Finanzierungsvermittler hat mir gleich 9 unterschiedliche Angebote mit 80/90/100% Finanzierung und 10/15 Jahre Zinsbindung geschickt.

Nun habe ich das Problem, dass sich der Makler auf meine Emails nicht meldet und entweder niemand ans Telefon geht oder derjenige nicht zuständig ist... und dafür 4% vom Kaufpreis kassieren... :S Besichtigung hatte ich auch nicht. Auch eine tolle Erfahrung: dachte, auf die Bank wartet man am längsten...

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@MadMax wenn du noch am Anfang bist, dann lass es sein und schau dich weiter um.. Ich hatte auch so einen Makler, das kann ziemlich anstrengend werden..

In welcher Gegend bist du unterwegs? Und in jeder Gegend gibt es etwas! Und auch preiswert! Man muss es eben nur finden.. Und da reicht I24 oder Immowelt eben nicht aus ;-)

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@Ray

hab in einem anderen Beitrag gute Hinweise bekommen, wie mit einem solchen Makler umzugehen ist. Ich werde die Tage mal zum Haus fahren und nett klingeln. Ist nur 1km von meiner Wohnung entfernt und deshalb kein Problem.

Ich bin im Landkreis Ludwigsburg unterwegs. Alternativ habe ich auch noch meine Fühler nach einer geeigneten WG-Wohnung in Mosbach ausgestreckt. Wobei mir Alternative 1 lieber ist aufgrund der räumlichen Nähe...

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Am Friday, August 05, 2016 um 13:22 schrieb MadMax:

@Ray

hab in einem anderen Beitrag gute Hinweise bekommen, wie mit einem solchen Makler umzugehen ist. Ich werde die Tage mal zum Haus fahren und nett klingeln. Ist nur 1km von meiner Wohnung entfernt und deshalb kein Problem.

Ich bin im Landkreis Ludwigsburg unterwegs. Alternativ habe ich auch noch meine Fühler nach einer geeigneten WG-Wohnung in Mosbach ausgestreckt. Wobei mir Alternative 1 lieber ist aufgrund der räumlichen Nähe...

Ich hab ein Finanzinterview als Podcast, wo @Thomas Knedel interviewt wird.. Dort sagte er u.a. dass er es nicht ganz versteht, wieso man unbedingt in seiner Umgebung bzw. an seinem Ort investieren will/muss.. Das KANN durchaus gut sein, MUSS aber nicht..

 

Meine Einstellung dazu:

MFH kaufe ich da, wo ich Kontakte habe (z.B. Eltern, allg. Familie, Freunde, Bekannte, Handwerker Kontakte etc.).. So habe ich zu Beginn Sicherheit, bis ich mir einen Kreis aufgebaut habe..

 

ETWs ist mir vollig egal, aber sowas von, solange sich das Investment rentiert natürlich.. Das ist die Voraussetzung für jedes investment !

 

Wieso meine Einstellung so ist? Ganz einfach..

MFH will ich selber verwalten.. Von Nebenkostenabrechnung bis hin zur Weiterentwicklung des Objektes.. Alles aus meiner Hand und über mein Auge hinweg.. Ich will kontrollieren, sehen, mitfühlen, alles mitbekommen.. Auch wenn es dann Handwerker und andere Dienstleister sind, die die Arbeiten ausführen.. Ich bin der Projektmanager meines Projektes.. Und auch gerne und oft vor Ort !

 

ETW kaufe ich, gebe sie an eine Verwaltung ab und habe dann meine Ruhe, wenn ein ordentlicher Mieter etc. gefunden wurde.. Da entwickelst du auch nicht ewig weiter.. Solange dein Mieter drin ist, musst du nur die Miete anpassen (zumindest die Anpassungen im Auge behalten) und evtl. renovieren/sanieren, wenn mal ein Mieterwechsel ansteht.. Auch das Anpassen der Miete sollte hier jedoch dann Aufgabe der Hausverwaltung sein.. Du kannst natürlich auch die Mietersuche und und und über deinen Verwalter abwickeln, wenn du das möchtest.. Also!? So viel hast du dann damit nicht zu tun..

 

ACHTUNG!

Immobilie besichtigen, durchrechnen etc. solltest du natürlich tun! Eigentlich muss man das nicht erwähnen, da es selbstverständlich sein sollte! NEIN.. IST !

Nicht, wie in den 90er einfach kaufen, weil die Bank oder ein Vermittler das empfiehlt..!!!!!

 

Und auch noch wichtig.. Mach dir nicht zuuuuu vielllll Kopf.. Kaufst du links nicht.. Kaufst du eben rechts.. Hast du heute nicht gekauft, dann kaufst du morgen.. Mach dir keinen Stress.. Aber tue es und komme voran!

 

In diesem Sinne.. Du machst das schon! ;-)

bearbeitet von Ray
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