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rorro

Respekt vor MFH - Aufwand

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Hallo zusammen,

ich weiß nicht, ob dieser Thread hier richtig steht (könnte auch in die Startanleitungen passen) - ggf. kann man den ja herumschieben.

Also zum Thema: ich habe Respekt davor, ein MFH zu erwerben (der eine oder andere mag dann denken: dann lass es auch lieber! :-) ), aber andererseits reizt es mich auch - schließlich schaffen es andere auch.

Als Vollzeitbeschäftigter mit Familie schätze ich den Aufwand als ungleich höher ein als den von mehreren ETW - stimmt das überhaupt? Oder ist das nur am Anfang so? Natürlich hat man auch mehr Einfluß, weil man selbst bestimmt, wer was wie macht (also an Handwerkern) - aber hat man dann noch überhaupt für anderes Zeit, mal so salopp gefragt? Und wer bautechnisch unbeleckt ist wie ich (und davon wird es auch andere geben), trotz Zusammenarbeit mit Bausachverständigen etc. - habt Ihr nicht manchmal das Gefühl, Unvorbereitetes (Dach doch mies, Heizung plötzlich im Eimer, Rohre müssen erneuert werden!) könnte Euch voll treffen?

Aktiv suche ich gerade nicht (muß gerade was renovieren), aber ich bin kein Investor-Haudegen und dennoch an dem möglichen Projekt MFH interessiert.

 

Daher raus mit der Sprache: wie ist es Euch ergangen, würdet ihr es nochmal so machen - oder warum investiert ihr NICHT in ein MFH?

 

Viele Grüße,

Ralf

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Also ich kann Dir mitteilen, mit 1 MFH hält sich der Aufwand in Grenzen. Es hängt aber auch davon ab, wieviel Parteien, welche Lage, Wohnungsgröße, technische Ausstattung des Hauses etc. 

Vorteile: höherer Überschuss, höherer Wert, keine Verwalterkosten und keine WEG auszuführenden Beschlüsse
Nachteile: mehr Aufwand, mehr Kontrolle, höhere Kosten in Punkto Sanierung, mehr Eigenverantwortung

Ich kaufe nach wie vor beides und kann beides empfehlen, wenn man die Zeit dafür hat.
Als Angestellter könnte ich heute nicht mehr arbeiten, ich müsste ständig von der Arbeit wegfahren, weil ich zu viel mit den Objekten beschäftigt bin.
 

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Beides lässt sich mitunter delegieren, wenn man das möchte.

Und die Gebäudeversicherung deckt Sturmschäden oder Rohrbrüche ab, wenn das Haus vorher gecheckt worden ist und noch Sondereffekte wie Nutzungsänderungen hinzukommen ist es nur aufgrund des höheren Kaufpreises ein höheres "Risiko".

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Wie ist das, wenn man das komplett selbst managed? Da gibts doch die berühmten Rohrbrüche an Heiligabend...oder es passiert was "schlimmes", wenn man gerade im Urlaub ist. Das kann man doch nur umgehen, wenn man wirklich einen Hausverwalter hat, der da zwischengeschaltet wird. Oder gibts da auch eine "light"-Version, die man irgendwie in Anspruch nehmen kann (mal abgesehen, dass ich jemanden aus dem Verwandten- oder Freundeskreis temporär damit beauftrage).

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Klar ist das sich die Rohrbrüche, Sturmschäden, Stromausfall nicht den Tag Uhrzeit aussuchen. Das muss der Vermieter der selber verwaltet halt seine Hausaufgaben gemacht haben. Sollte er mal im Urlaub sein ist eine erreichbarkeit nicht schlecht.  Im Notfall muss dann von da aus delegiert werden und entsprechende Handwerker bestellt werden. Heutzutage mit dem Handy doch kein großes Problem. 

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ich habe ähnlich gedacht wie du am anfang.. habe auch kürzlich (sogar mein erstes Investment) gekauft.. MFH mit 10 Einheiten.. Die Arbeit zu Beginn ist bei mir aufwendig, da es noch baurechtliche Maßnahmen zu erledigen gibt.. Ansonsten aber hält sich der Aufwand sehr in Grenzen..

Ich habe das Objekt mit einem Zimmermannmeister (hat auch eine eigene Firma) besichtigt.. Mir ging es da speziell um Dach etc. Fassade usw. sah okay aus.. Leitungen etc. kannst du auch nicht alles wirklich genau prüfen.. Wenn später was bricht, dann bricht es halt.. Dann muss man es reparieren lassen..

 

Zum Thema Zeit:

Wenn es dein Baby ist, dann wirst du dort gerne mal selbst vorbeischauen.. Gerade bei Neuvermietungen würde ich dir das sogar raten, das selbst zu übernehmen.. Den Rest kann z.B. einen Hausverwaltung für dich übernehmen (ich mache das alles selbst).. Die Mieter haben eine Emailadresse und eine Telefonnummer (zu meinem Anrufbeantworter).. Wenn was ist können sie sich dahin melden und ich lese bzw. höre es ab, sobald ich die Zeit hierfür habe.. I.d.R. hört man einmal Abends den Anrufbeantworter ab, WENN überhaupt mal was drauf ist..

 

Kleiner und guter Tipp.

Such dir einen Hausmeister bzw. einen handwerklich begabten Bekannten der als Hausmeister arbeiten könnte.. ODER du suchst dir allgemein einen Hausmeisterservice und buchst die dann eben, wenn es bei Mietern was zu tun gibt..

 

Ich mache das so: Der Nachbar meiner Eltern hat einen Sohn, der sich selbstständig gemacht hat als Gas/Wasserinstallateur etc... Ich habe mit ihm gesprochen und seine Nummer genommen.. Wenn was ist, soll ich direkt anrufen, egal wann.. Zudem habe ich noch in der gleichen Straße einen Bekannten, der sich mit Heizungen etc. auskennt und auch handwerklich was drauf hat.. Der läuft direkt rüber, wenn ich den anrufe.. Und so musst du auch arbeiten.. Kennst du keine Leute da, dann such dir welche =)

 

Im Großen & Ganzen sehe ich das viel positiver als ETWs.. Du hast die Verantwortung, das Sagen und der Ertrag ist mehr.. Egal ob als CF im Monat/Jahr oder halt, wenn die Immobilie abbezahlt ist als Wert..

Edited by Ray
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Am 28.7.2016 um 13:29 schrieb Jb007:

Als Angestellter könnte ich heute nicht mehr arbeiten, ich müsste ständig von der Arbeit wegfahren, weil ich zu viel mit den Objekten beschäftigt bin.

@Jb007

wie viele Einheiten (ETW + Mietwohnungen in MFH) hast Du (nur so in etwa), wenn ich fragen darf ? Möchte auch wissen, wie lange ich noch arbeiten kann ;-). Sind sie bei Dir in der Nähe ? 

Edited by Markus-aus-Berlin

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vor 22 Minuten schrieb Markus-aus-Berlin:

@Jb007

wie viele Einheiten (ETW + Mietwohnungen in MFH) hast Du (nur so in etwa), wenn ich fragen darf ? Möchte auch wissen, wie lange ich noch arbeiten kann. Sind sie bei Dir in der Nähe ? 

55, aber ich suche akt noch 1-2 Häuser je 8-10 einheiten. Meine Frau wird mich danach mit unterstützen. Problem ist halt, das ich das neben der Selbstständigkeit alles mache. Wenn ich nur Bestand verwalte, würde ich das schaffen. Alle im Umkreis ca 50 km

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vor 23 Stunden schrieb Jb007:

55, aber ich suche akt noch 1-2 Häuser je 8-10 einheiten. Meine Frau wird mich danach mit unterstützen. Problem ist halt, das ich das neben der Selbstständigkeit alles mache. Wenn ich nur Bestand verwalte, würde ich das schaffen. Alle im Umkreis ca 50 km

Wie hast du das mit der Finanzierung gemacht? Alles zu jeweils 100% durch Bank finanziert? Müsstest du EK beisteuern oder "zeigen"? Ich frage mich immer wieder wie ihr mehrere Ojekte nacheinander finanziert? Wenn ich an meine evtl. 1.Investition denke, wird dann wohl eine Weile Ruhe eintreten, da mein EK weg oder "blockiert sein wird! Respekt euch Serieninvestoren! :-) 

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vor 32 Minuten schrieb Spaglafaz:

Wie hast du das mit der Finanzierung gemacht? Alles zu jeweils 100% durch Bank finanziert? Müsstest du EK beisteuern oder "zeigen"? Ich frage mich immer wieder wie ihr mehrere Ojekte nacheinander finanziert? Wenn ich an meine evtl. 1.Investition denke, wird dann wohl eine Weile Ruhe eintreten, da mein EK weg oder "blockiert sein wird! Respekt euch Serieninvestoren! :-) 

Im kommenden Jahr habe ich die 5 Jahre durch und wollte mal ein Resümee schreiben. Aber ja - immer EK, geht nur, wenn man viel verzichtet.

Investieren und konsumieren auf hohen Niveau (rolex, ferrari 4-5 mal im Jahr Urlaub) gleichzeitig geht nicht

selbst heute lebe ich noch sehr bescheiden, nur damit ich so schnell wie möglich noch 2-3 weitere Häuser verbriefen kann

achso... Und ich gehöre nicht zu denen, die von Beruf "sohn" sind

Edited by Jb007
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vor 16 Stunden schrieb Jb007:

Im kommenden Jahr habe ich die 5 Jahre durch und wollte mal ein Resümee schreiben. Aber ja - immer EK, geht nur, wenn man viel verzichtet.

Investieren und konsumieren auf hohen Niveau (rolex, ferrari 4-5 mal im Jahr Urlaub) gleichzeitig geht nicht

selbst heute lebe ich noch sehr bescheiden, nur damit ich so schnell wie möglich noch 2-3 weitere Häuser verbriefen kann

achso... Und ich gehöre nicht zu denen, die von Beruf "sohn" sind

Ok....wieviel EK musstest du jeweils einsetzen je Objekt? 10%......oder mehr? 

In welchem Rhytmus hast du dies auf die Beine gestellt?

Hast du dies alles in 5 Jahren geschafft? Hut ab!

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vor 42 Minuten schrieb Spaglafaz:

Ok....wieviel EK musstest du jeweils einsetzen je Objekt? 10%......oder mehr? 

In welchem Rhytmus hast du dies auf die Beine gestellt?

Hast du dies alles in 5 Jahren geschafft? Hut ab!

Genau manchmal bis zu 30% , die renovierung aus ek und alle etws auch aus ek

bis jetzt sinds erst 4 jahre

Edited by Jb007
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Nochmal zum Thema MFH und Verwaltungsaufwand. Ray hat das ganz gut geschildert.

Wenn du ein MFH kaufst, hast du natürlich am Anfang schon etwas zu tun...bis die ganze Umschreibung erfolgt ist, Mieter und Dienstleister etc informiert sind usw... Je nach Objekt natürlich auch ggf Renovierungen und Vermietungen von Leerständen.

Danach wird es aber relativ schnell ruhiger. Wenn erst einmal alles vermietet ist und du nur die normalen Mieterwechsel oder Reparaturen / Versicherungsschäden hast.

Ich halte es eigentlich fast wie Ray: Habe überall einen Hausmeister installiert, mit dem ich schon eine Weile zusammenarbeite. Der bietet gleichzeitig den Notdienst an und ist 24h erreichbar. DIe Mieter sollen sich in technischen Dingen auch grundsätzlich erst an den HM wenden - der hat eine gewisse Freigabegrenze und holt sich ansonsten bei mir das OK - bzw weiß auch welche Firmen er im Notfall beauftragen kann. Außerdem führt er die Reparaturen idR aus, wenn er ohnehin am Haus ist - was mir wieder Fahrtkosten etc spart. Das läuft eigentlich sehr gut.

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Am 13.8.2016 um 21:39 schrieb nemo:

Nochmal zum Thema MFH und Verwaltungsaufwand. Ray hat das ganz gut geschildert.

Wenn du ein MFH kaufst, hast du natürlich am Anfang schon etwas zu tun...bis die ganze Umschreibung erfolgt ist, Mieter und Dienstleister etc informiert sind usw... Je nach Objekt natürlich auch ggf Renovierungen und Vermietungen von Leerständen.

Danach wird es aber relativ schnell ruhiger. Wenn erst einmal alles vermietet ist und du nur die normalen Mieterwechsel oder Reparaturen / Versicherungsschäden hast.

Ich halte es eigentlich fast wie Ray: Habe überall einen Hausmeister installiert, mit dem ich schon eine Weile zusammenarbeite. Der bietet gleichzeitig den Notdienst an und ist 24h erreichbar. DIe Mieter sollen sich in technischen Dingen auch grundsätzlich erst an den HM wenden - der hat eine gewisse Freigabegrenze und holt sich ansonsten bei mir das OK - bzw weiß auch welche Firmen er im Notfall beauftragen kann. Außerdem führt er die Reparaturen idR aus, wenn er ohnehin am Haus ist - was mir wieder Fahrtkosten etc spart. Das läuft eigentlich sehr gut.

Und das beste ist.. Soooooo fot geht nun auch nicht immer was kaputt ^^

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Hallo zusammen,

nach meinen Erfahrungen würde ich bei einem MFH immer wieder eine Hausverwaltung einkalkulieren und beauftragen. Gerade wenn man noch nicht in der Verwaltung erfahren ist, kein großes Netzwerk hat und vor allem, wie auch in meinem Fall, voll berufstätig mit Familie nur "nebenbei" investieren kann, sind sehr gute Hausverwaltungen ihr Geld wert. 

Mir hat die Hausverwaltung sowohl bei problematischen Mietern, als auch bei der Neuvermietung (Maklerhonorar fiel zusätzlich an) und bei der Abwicklung (Angebote einholen, Kontrolle der Ausführung) von Renovierungen usw. bis auf die (grundsätzlichen) Entscheidungen alles abgenommen. Vor allem am Anfang eines Projekts fällt idR der ganze Einrichtungsaufwand an. 

Das mindert die Rendite (in meinem Fall aber nur um 210 Euro je Einheit p.a.). 

Sollte man nach zwei Jahren das Gefühl haben, das alles läuft und weiterhin gern Kontakt zu seinen Mietern in Bezug auf die Dinge des täglichen Mieterlebens haben, kann man die Hausverwaltung auch wieder kündigen.

Zusammenfassung: wer wenig Erfahrung und/oder keine Zeit hat, sollte m.E. immer eine sehr gute Hausverwaltung bei MFH-Projekten einkalkulieren.

VG,

Robert

 

 

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Ich bin zurzeit auf der suche nach einem MFH mit ca. 3-4 Wohnungen, soll am Anfang noch nicht so groß  sein. Und die Frage stelle ich mir ebenfalls oft wie man das am besten managen kann, alleine oder mit einer HV. Aber 210€ pro je Einheit finde ich schon bisschen viel... finde die Alternative jedoch ganz gut, wenn man das Ganze von der Zeit einfach nicht mehr schafft, als Anfänger macht man das Ganze ja neben dem Beruf, dann lieber mit HV. 

@Jb007 Respekt!

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Ich bin gerade dabei mein erster MFH zu kaufen, hier habe ich 4 Wohneinheiten drin.

Auch über die Verwaltung habe ich mir meine Gedanken gemacht, werde aber wohl erst einmal selbst managen und schauen wie hoch der Aufwand der Verwaltung ist. Handwerkliche Tätigkeiten können mein Bruder oder ein weiterer Kollege der Innenausbau macht übernehmen, denen zahle ich dann 10€/Std. oder so auf die Hand. ..Sollte etwas spezielles sein muss man halt mal nen Klempner oder Fliesenleger organisieren. Auch die Lösung eines Hausmeisterservice finde ich nicht all zu schlecht.

Auf lange Sicht werde ich aber einen größeren Bestand aufbauen bei dem Ich nicht selbst managen möchte, ..sobald es mir zu viel wird gebe ich alles an Hausverwaltungen ab, ..ein schöner Cashflow sollte dann natürlich schon vorherrschen :-)

 

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vor 27 Minuten schrieb Dre:

Ich bin gerade dabei mein erster MFH zu kaufen, hier habe ich 4 Wohneinheiten drin.

Auch über die Verwaltung habe ich mir meine Gedanken gemacht, werde aber wohl erst einmal selbst managen und schauen wie hoch der Aufwand der Verwaltung ist. Handwerkliche Tätigkeiten können mein Bruder oder ein weiterer Kollege der Innenausbau macht übernehmen, denen zahle ich dann 10€/Std. oder so auf die Hand. ..Sollte etwas spezielles sein muss man halt mal nen Klempner oder Fliesenleger organisieren. Auch die Lösung eines Hausmeisterservice finde ich nicht all zu schlecht.

Auf lange Sicht werde ich aber einen größeren Bestand aufbauen bei dem Ich nicht selbst managen möchte, ..sobald es mir zu viel wird gebe ich alles an Hausverwaltungen ab, ..ein schöner Cashflow sollte dann natürlich schon vorherrschen :-)

 

... so auf die Hand... rechnet sich das zum einen da es dann nicht mit in die Steuererklärung kann und die Einnahmen zu Deinen Gunsten nicht mindert und zum anderen wie sieht es aus mit Gewährleistung auf die Gewerke. Gut, beim Bruder und Freund wird da wohl nicht das riesen Drama ausbrechen, aber fällt mir dazu gerade direkt ein.

 

Ich denke auch darüber nach MFH`s zu kaufen. Ich denke ich würde zur Verwaltung tendieren um meine Resourcen möglichst frei zu halten. Man muss da denke ich abwägen was mehr Sinn macht. Kapazität zu haben für ggf. weitere Deals oder etwas Geld sparen und zeitlich gebunden sein...

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Vielleicht gibt es von dieser Sorte hier nicht soviele,  aber das ist auch eine Typfrage. Wenn man einen riesen Berg mit Dingen vor sich hat, die man noch nicht kennt, verharren viele im Nichtstun. Mit Hausverwaltung kann man sich das alles in Ruhe eins nach dem anderen zeigen lassen, mischt sich ein, fragt nach, entscheidet selbst oder überlässt es in anderen Fragen komplett der HV. Das ist entspannter und die Meisten von uns haben ja noch einen Fulltimejob zu erledigen.

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Und ich habe auch noch Familie mit Kindern - diese Situation scheint hier im Forum aber eher seltener anzutreffen zu sein (beim Stammtisch war ich der einzige).

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vor 36 Minuten schrieb rorro:

Und ich habe auch noch Familie mit Kindern - diese Situation scheint hier im Forum aber eher seltener anzutreffen zu sein (beim Stammtisch war ich der einzige).

ich habe das im Doppelpack, aber trotzdem geht es.. ;-) Wenn du Bammel hast (glaub mir ging mir damals auch so), such dir hier einen der dir ggfs. unter die Arme greift.

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Zwei Firmen, zwei Kinder, drittes kommt, Familienleben, Privates und Freunde intakt - trotzdem werden MFH mit größeren Flächen gesucht und gekauft, Bewirtschaftung mache ich dann selber, mit Hilfe und Untersützung für die Anfangszeit -> geht alles, wenn man will!

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vor 4 Stunden schrieb growingIdeas:

@Heman16 und @Christian Beyer, Hut ab und Respekt!

@growingIdeas Danke, aber ich denke das ist garnicht soo schwierig. Klar hat man zeitliche Einbußen, aber wer erst plant dann losläuft hat hier einen extremen Vorteil. Klar gibt es ungeplante Aktionen, aber da muss man eben flexibel sein.

MFH sind meist am Anfang ein größerer Aufwand ( Papierkram, Tools befüllen, erste NBK, etc), aber wenn die erst einmal laufen, dann ist das "Alltag", ab und an geht was kaputt (da kann man für jedes Objekt einen Pool an Handwerkern haben, die die Mieter selbst rufen dürfen, wenn man weiter weg ist), oder man hat nen guten Hausmeister, der dann einspringt. Ich lege auch selber Böden, streiche, etc. aber hey, das passiert nicht so oft, die Fluktuation der Mieter sollte ja eher gering sein.

Klar auch die Reparaturen hängen vom Zustand der Immobilie ab, daher kaufe ich auch nur aus maximal den 90ern oder in der Zeit sanierte Objekte.

Wenn ich sehe wie flexibel ich manchmal im Job (selbständig) sein muss, dann ist das mit dne Häusern keine Herausforderung mehr.

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