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TimAlbrecht

Frage zum Marktfaktor

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Hallo zusammen,

ich habe jetzt mal angefangen die ersten Schritte umzusetzen und mich mit den Märkten an einzelnen Standorten vertraut zu machen. Dazu habe ich mir folgende Suchkriterien definiert:

- Art: Eigentumswohnung

- Stadt: Paderborn

- Zimmer: 2 - 3

- Baujahr: bis max. 2012 (Um Neubauten auszuschließen)

Mit diesen Kriterien habe ich einfach mal alle Wohnungen die mir Immoscout ausgespuckt hat durchgerechnet. Und zwar wie folgt:

Ich habe den Kaufpreis des Inserats hergenommen und nochmal ca 12% Kaufnebenkosten (Annahme aus diversen Büchern) draufgerechnet. Als Mietpreis habe ich mir das Mittel der Mietspreisspanne aus dem offiziellen Mietspiegel von Paderborn herangezogen. Mit diesen Werten habe ich mir nun den Marktfaktor der Wohnungen ausgerechnet und auch den Schnitt aller Wohnungen die ich gefunden habe und kam dabei auf einen mittleren Marktfaktor von 28 für Paderborn. Da ich in Gesprächen und in Thomas Knedels Buch meist von Faktoren um die 15 höre/lese kommt mir mein errechneter Wert arg hoch vor.

Bestehen eventuell Fehler in meinen annahmen, oder der Herangehensweise? Wie seid Ihr damals in euren Anfängen vorgegangen?

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Hallo Tim,

was genau hast du denn berechnet? Der Faktor bzw. Multiplikator muss ja nicht bei 15 liegen! Faktor 28 würde bedeuten; ggf. relativ geringes Risiko aber auch geringe Rendite (1/28=3,57%). Dein errechneter Faktor würde theoretisch - ohne weitere Details zu Paderborn und den jeweiligen Objekten zu kennen - z. B. für Sicherheit, gute Vermietbarkeit, relativ hohes Preisniveau (ab 3.000€/qm), etc passen.

Marktwert = Jahresnettomieteinnahmen * Multiplikator

bedeutet im Umkehrschluss

Multiplikator = Marktwert/Jahresnettomieteinnahmen

 

Grüße

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Ah, danke für die Erklärung. 

Mein Ziel war es erstmal mir einen Überblick über den Markt vor Ort zu machen um bei einzelnen Objekten dann einschätzen zu können ob sie eher teuer, oder günstig sind. Ich habe nur das Problem dass ich bei der allerersten Prüfung, ja noch keine festen werte für Mieteinnahnem, oder Kaufnebenkosten habe und diese annehmen muss. Allerdings möchte ich in meinen Einschätzungen auch vergleichbar mit anderen Personen sein um Missverständnisse zu vermeiden. Ich hoffe du verstehst was ich meine. ^^ Es kann ja z.B. sein, dass ich die Mieteinnahmen mit der Mitte der Preisspanne des Mietspiegels völlig unterschätze und mir den Faktor damit unnötig schlecht rechne. 

Gerechnet habe ich genau:

Kaufpreis inkl. Knk geteilt durch die Nettomieteinnahmen basierend auf demoffiziellen  Mietspiegel

Edited by TimAlbrecht

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vor 11 Minuten schrieb Jägermeister:

 Um Faktoren von 15 zu finden muss man lange suchen.

@Jägermeister Korrekt, für Bielefeld und Paderborn oder auch Marburg. Aber nicht in Leipzig, da geht es auch bis 12 und tiefer runter. (Noch)

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@Jägermeister Ich beobachte den Markt nur im Kernbereich der Stadt. Aber in den Außenbezirken geht es preislich nochmal deutlich runter. Wieso interessiert Du Dich für den Umkreis von Leipzig (Du bist der erste, der das macht.) Lohnt das aus Deiner Sicht mehr? Mir würde da der Mut fehlen.

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vor 5 Stunden schrieb Fröhn:

@Jägermeister Ich beobachte den Markt nur im Kernbereich der Stadt. Aber in den Außenbezirken geht es preislich nochmal deutlich runter. Wieso interessiert Du Dich für den Umkreis von Leipzig (Du bist der erste, der das macht.) Lohnt das aus Deiner Sicht mehr? Mir würde da der Mut fehlen.

Sorry ich glaube ich habe mich missverständlich ausgedrückt.  Ich meinte das ich den Markt um Paderborn Bielefeld im Umkreis beobachte da ich hier wohne.  Leipzig ist nicht meine Gegend. Am liebsten würde ich meinen Text von Gestern abend löschen. Das macht es vermutlich nur noch schlimmer. O.o

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@TimAlbrecht

ich beobachte seit längerem den Markt in Paderborn, der hat sich in den letzten Jahren überraschend in vielen Bereichen sehr positiv entwickelt vor allem der südliche Bereich im Innenstadt ist sehr gefragt. Wahrscheinlich weil auch hier die Uni ist.

Halte definitiv Abstand von Kaukenberg. Hier werden dir selbst beim gehen, die Schuhe geklaut ;)

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Danke für die Tipps. Ich denke ich kann dann schonmal etwas mehr Vertrauen in meine eigenen Überlegungen und Analysen stecken. ^^

Was meint Ihr wie sich der Markt hier entwickelt wenn die ganzen briten abziehen? Die sollen ja bis 2020 komplett weg sein und dieses Jahr wird schon die Kaserne neben meiner Arbeitsstätte geräumt. Gestern konnte ich aus dem Fenster sehen wie die ganzen Panzer abtransportiert wurden. Da wo manche Kasernen jetzt sind sollen ja einige Neubaugebiete entstehen.

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@TimAlbrecht

Und bitte bei der Kalkulation nicht vergessen, dass die aufgerufenen Preise in Immobilienscout24.de zunächst mal nur die geforderten Preise sind. Die tatsächlich im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und bezahlten können davon (erheblich) abweichen (nach oben und unten). Hast Du schon beim Gutachterausschuss der Stadt geschaut?

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@orimos

Die Info habe ich im hinterkopf, danke. :-) In meinem Ingenieursdenken sitzt ziemlich fest, dass alle Zahlen möglich schlecht gerechnet werden sollen und reproduzierbar sein müssen. Daher war mein primäres ziel hier ein Gefühl dafür zu bekommen, ob ich mit meinem Faktor völligst daneben liege, oder ob die Zahlen die mir meine Excel-Liste ausgespuckt hat plausibel sind. das Ziel habe ich erreicht.

Das mit dem Gutachterausschuss ist aber auch ein guter Tipp. Danke :-)

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Am 27.7.2016 um 22:08 schrieb Fröhn:

@Jägermeister Korrekt, für Bielefeld und Paderborn oder auch Marburg. Aber nicht in Leipzig, da geht es auch bis 12 und tiefer runter. (Noch)

Ich hab dazu eine Frage Fröhn.. Aber per PN! ;-)

 

@TimAlbrecht

Keine Annahmen aus Büchern bitte! Kaufnebenkosten kansnt du ausrechnen!

Notar 1,5 (vorsichtige gehen von 2% aus)

Maklercourtage steht im Expose, evtl. ist das ja von privat

Grunderwerssteuer kann man googlen..

 

Und Baujahr bis 2012 wird teuer.. Guck zwischen 1900 und (max.) 2000..

 

Ich habe leider zu Paderborn noch nicht einmal nachgeschaut.. Aber hast du mehrere Objekte miteinander verglichen? Hast du eine Berechnungstabelle womit du mal rechnen kannst? Wenn nicht, dann schick mir deine Emailadresse per PN!

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Ich hab mir selbst eine Berechnungstabelle mit den oben genannten Daten angelegt. Bei Immoscout habe ich dann nach den oben genannten Kriterien gesucht und ALLE Exposes in diese Tabelle eingetragen um einmal einen generellen Überblick über den Markt zu bekommen. Ich hab erstmal pauschalen angenommen um für den generellen Überlick nicht so viel Zeit aufzuwenden, bei den einzelbewertungen wollte ich dann mehr ins Detail gehen. Aber ich bin diese Woche nochmal auf Dienstreise, da werde ich die Zeit im Hotel mal nutzen und die Tabelle noch etwas verfeinern.

Danke für die Tipps. :thumbsup:

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vor 28 Minuten schrieb ekki54:

Investoren kaufen nur ausnahmsweise bei Immoscout :zwinker:. Der Einkaufsmarkt findet woanders statt.

Das stimmt nur bedingt! Ich bezeichne mich schon als Investor und bisher habe ich viel in Hamburg gemacht. Das meiste lief tatsächlich über die Bekannten Portale! Viele Kontakte ergeben sich über die Portale die später noch Gold wert sein könnten. Alles andere ist ausserordentlich schwierig - grad für Neueinsteiger! 

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Ich bin noch lange nicht in der Phase in der ich kaufen kann.

Phase 1: Einen Überblick über den Markt bekommen. Dazu ist Immoscoit sehr gut.

Phase 2: Einzelne Wohnungen im Detail ausrechnen und das Besichtigen "üben".

Phase 3: Klinkenputzen bei den Banken um eine Finanzierung in der Hinterhand zu haben.

Phase 4: Bisher erworbene Kontakte aktivieren, neue aufbauen und kaufen.

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Am 27.7.2016 um 14:40 schrieb TimAlbrecht:

Hallo zusammen,

ich habe jetzt mal angefangen die ersten Schritte umzusetzen und mich mit den Märkten an einzelnen Standorten vertraut zu machen. Dazu habe ich mir folgende Suchkriterien definiert:

- Art: Eigentumswohnung

- Stadt: Paderborn

- Zimmer: 2 - 3

- Baujahr: bis max. 2012 (Um Neubauten auszuschließen)

Mit diesen Kriterien habe ich einfach mal alle Wohnungen die mir Immoscout ausgespuckt hat durchgerechnet. Und zwar wie folgt:

Ich habe den Kaufpreis des Inserats hergenommen und nochmal ca 12% Kaufnebenkosten (Annahme aus diversen Büchern) draufgerechnet. Als Mietpreis habe ich mir das Mittel der Mietspreisspanne aus dem offiziellen Mietspiegel von Paderborn herangezogen. Mit diesen Werten habe ich mir nun den Marktfaktor der Wohnungen ausgerechnet und auch den Schnitt aller Wohnungen die ich gefunden habe und kam dabei auf einen mittleren Marktfaktor von 28 für Paderborn. Da ich in Gesprächen und in Thomas Knedels Buch meist von Faktoren um die 15 höre/lese kommt mir mein errechneter Wert arg hoch vor.

Bestehen eventuell Fehler in meinen annahmen, oder der Herangehensweise? Wie seid Ihr damals in euren Anfängen vorgegangen?

Diese Vorgehensweise der Faktorberechnung ist mir neu. Zunächst erreichnest du den jeweiligen Faktor indem du den KP (ohne Nebenkosten iHv 12%) druch die Jahresnettokalmiete teilst. Wenn man wie du, die 12% hinzurechnet ist klar warum die Faktoren schlechter werden. Beim Ankauf interessiert mich der ortsübliche Faktor eher wenig, da mich zunächst wichtig ist, inwieweit der dezeitige oder erzielbare Mietzins für den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) reicht. Ab Objekt-Faktor 15 wird dieser in der Regel gedeckt und ich würde den Verkäufer / Makler nach weiteren Infos z.B. zum Wirtschaftsplan / Hausgeldzusammensetzung fragen. Die Faktorenbetrachtung ist letztlich nichts anderes als ein Filter, um groben Schmutz an unprofitablen Objekten auszusortieren. Mehr Aussagekraft hat er an dieser Stelle leider nicht, da er weder die KNK noch die nichtumlagefähigen Kosten und Wagnisabschläge unberücksichtigt lässt. Liegt der Objekt-Faktor unter dem ortsüblichen Faktor kann dies allerdings ein Indiz dafür sein, dass eine Beleihungsreserve besteht.

Die aktuelle Miete zur Berechnung des ortsüblichen Faktors würde ich auch nicht aus irgendwelchen Meitspiegeln herleiten, sondern wenn dann ebenfalls die Miete vergleichbarer Objekekte aus vergelichbaren Lagen bei IS24 suchen. (Vergleich mehrerer und Errechnung der durchschnittlichen Miete). Es macht mM nach wenig Sinn, wenn du die aktuellen hohen Verkaufspreise bei IS24 nimmst, aber uU sehr alte und niedrigere Mieten aus den Mietspiegeln annimmst. Mietspiegel berücksichtigen die Mieten der letzten 4 Jahre vor Erstellung des Mietspiegels (der von Paderborn ist aus 2015). Auch so wirst du zu schlechten Faktoren kommen.

Zur Ermittlung des ortsüblichen Faktors würde ich persönlich allerdings eher nach ein paar Objekten suchen, die vermietet verkauft werden und würde den jeweiligen Faktor ausrechenen (10 sollten es schon sein, je merh desto besser) und im Anschluss einen Durchschnittswert des Faktors berechnen. Das ist mM nach der aussagekräftigste Weg wie du die aktuellen Kosten im Verhältnis zu den Erträgen abbilden kannst, da du nicht nur Neuvermietungen, sondern auch Bestandsmieten berücksichtigst.

Noch ein Hinweis: Ist das Objekt, dass dich interessiert nicht vermietet, ist es sinnvoll für die eigene Planung nicht die aktuellen hohen Mieten anzunhemen, sondern mit einer konservativen und nachhaltigen Miete zu rechnen. Hierzu suche ich z.B. nach vergleichbaren Wohnungen, ermittle die durchschnittliche Miete (bei IS der Mittelwert der Spanne) und ziehe 10% ab. Wenn das Ding danach einen Faktor 15 aufweist schaue ich es mir näher an. Das betrifft nur die Ankaufsplanung, wie ich sie aber auch gegenüber der Bank kommunizieren würde. Bei der tatsächlichen Vermietung versuche ich natürlich so viel Miete zu erzielen wie möglich. Erzielst du mehr Miete als geplant freut das natürlich auch deinen Banker, den du immer mit guten Neuigkeiten versorgen solltest ;-)

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Danke @Flo,

das war eine sehr hilfreiche Antwort. Bei dem Faktor habe ich in einem Podcast von Thomas Knedel nach dem Eröffnen dieses Threads die richtige Berechnung aufgeschnappt. Was die Vergleichsmieten angeht war meine Annahme bisher immer, dass sowohl Paderborn, als auch Bielefeld der Mietpreisbremse unterliegen. Ich dachte immer da wäre die Mietspiegel plus 10% der Wert der rechtlich Bestand hat. Ist das nicht so?

Klar, ich möchte natürlich auch die höchstmögliche rendite erzielen, aber wenn ich so konservativ mit dem Mietspiegel rechne komme ich doch am Ende nur besser bei rum.

Edited by TimAlbrecht

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@TimAlbrecht Klar, wenn die Mietpreisbremse in Paderborn gilt, musst du diese grundsätzlich bei deiner Planung berücksichtigen.

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