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rorro

Von Fehlern lernen

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Hallo zusammen,

neben den schönen Erfolgsstories, die hier gepostet werden, dachte ich, daß wir ja im allgemeinen am meisten durch Fehler lernen. Da es so viele mögliche Fehler gibt, kann ja jeder seine Anfänger- oder Fortgeschrittenenfehler mitteilen, damit der Leser nicht mehr alle selbst machen muss. :-)

Ich fange gleich mal an: ich habe zwar nur zwei Immobilien, aber schon bei der ersten habe ich - jetzt erst bemerkt - zehn Jahre lang was falsch gemacht. Nichts dramatisch Schlimmes, aber lehrreich allemal. Dazu gehört die Info, daß ich sie mir damals aus elterlichem Antrieb heraus gekauft und mich nie wirklich so richtig damit beschäftigt habe. Jetzt, älter und vor der Anschlußfinanzierung, sah das anders aus.

Also gekauft hatte ich eine 62qm ETW in sehr guter Lage im Düsseldorfer Zooviertel. 62qm standen in der Anzeige damals, in jeder Jahresabrechnung, 62qm habe ich angegeben und vermietet.

Doch als ich der Bank den Grundriß zeigen sollte, stand da was von 64qm. Und tatsächlich: wer die Teilungserklärung dieser WEG wirklich liest, der sieht, daß der 4qm-Balkon in der Abrechnung nie mit eingerechnet wird (zumindest in diesem Objekt). Ich habe also zehn Jahre lang die Wohnung zu klein gemacht und somit zu günstig vermietet. Nicht viel, aber über die Jahre kam das ein bißchen was zusammen und dumm war es allemal.

Also: Teilungserklärung gründlich lesen!

Edited by rorro
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Sehr cooler Beitrag! 

2 qm haben und nicht haben sind 4:D oder anders ausgedrückt: in Düsseldorf bestimmt schon 5 TEUR mehr Beleihungsreserve, von daher macht Kleinvieh auch Mist.

Ich rechne mir meine qm immer(!) komplett selbst schon beim Ankauf durch bzw. lasse dies machen - es gibt in über 80% der Fälle immer erhebliche Abweichungen. Aktuell wurden mir rd. 450 qm angeboten, sind aber 550 qmB|

:winke:

P.S.: werde diesen Beitrag mal in einen neues Unterforum verschieben: "Mein schlimmster Fehler" - das wird gut:klatsch:

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Am Tuesday, July 26, 2016 um 14:47 schrieb Thomas Knedel:

P.S.: werde diesen Beitrag mal in einen neues Unterforum verschieben: "Mein schlimmster Fehler" - das wird gut:klatsch:

Gibt es das Unterforum schon irgendwo hier?

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Am 26.7.2016 um 14:47 schrieb Thomas Knedel:

Sehr cooler Beitrag! 

2 qm haben und nicht haben sind 4:D oder anders ausgedrückt: in Düsseldorf bestimmt schon 5 TEUR mehr Beleihungsreserve, von daher macht Kleinvieh auch Mist.

Ich rechne mir meine qm immer(!) komplett selbst schon beim Ankauf durch bzw. lasse dies machen - es gibt in über 80% der Fälle immer erhebliche Abweichungen. Aktuell wurden mir rd. 450 qm angeboten, sind aber 550 qmB|

:winke:

P.S.: werde diesen Beitrag mal in einen neues Unterforum verschieben: "Mein schlimmster Fehler" - das wird gut:klatsch:

Hallo Thomas,

auf welcher Basis rechnest du dir die Fläche selbst aus? Vermisst du die Immo dann nochmal oder gehst du auch von der Teilungserkärung aus?

VG, freeone

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vor 3 Stunden schrieb freeone:

Hallo Thomas,

auf welcher Basis rechnest du dir die Fläche selbst aus? Vermisst du die Immo dann nochmal oder gehst du auch von der Teilungserkärung aus?

VG, freeone

Bei der Ankaufsprüfung nutze ich in der Regel die Pläne und rechne nach. Dann vergleiche ich mit der TE (Teilungserklärung).

Die Pläne plausibilisiere ich bei der Besichtigung - auch das ist wichtig.

Damit bekommst 99% aller Flächen gut in den Griff. :winke:

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6000€ Wasserschaden - erlaubt kein Aquarium!

Hier seht ihr einen 6000€ Wasserschaden (mündl. laut Gutachter) und Vermieterfehler par excellence 

Ursache: Das Aquarium des Mieters im Dachgeschoss läuft aus – Wasser durchdringt 2 Decken und läuft bis ins Erdgeschoss. (3-Fam. Haus aus 1890, Problemlage aber 11% Rendite).

Privathaftpflicht des Mieters zahlt nicht. Mieter beruft sich darauf, dass man ihm nichts vorwerfen könne und droht mit Privatinsolvenz. Somit Fall für den Anwalt.

  • Erlaubt kein Aquarium!
  • Wenn ihr euch dennoch auf eine solche nervige Angelegenheit einlassen wollt, achtet darauf, dass Aquarienschäden in der Leitungswasserversicherung inkludiert sind, dies ist oftmals NICHT der Fall.

webklein1.jpg

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webgroß.jpg

Edited by Skipper

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So viel ich weiß darf man Aquarien nicht verbieten, ebenso wie z.B. Hamster. Hunde ja, aber ich glaube selbst bei Katzen wird es schwierig.

hierzu ein Auszug:

Allgemein erlaubte Tierhaltung

Allgemein erlaubt ist nach überwiegender Ansicht die Haltung von Kleintieren in Käfigen, Terrarien usw. Dies gilt auch dann, wenn nichts im Mietvertrag steht. Die Anzahl oder Menge der gehaltenen Kleintiere darf aber das übliche Maß nicht wesentlich übersteigen.

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Hallo, als absolut fehlbarer Mensch habe ich mal wieder ein wenig Rennerei.

(Und lange nicht mehr hier gwesen bin ich erstaunt ob des enormen Umfanges hier im Forum - kann also sein, daß das Thema schon andernorts bearbeitet wurde, auch wenn die Suchfunktion nichts dazu brachte...)

Also, in einer Wohnung ist der Altmieter Anfang Mitte letzten Jahres ausgezogen. Nach kleineren Renovierungen habe ich ihm die leicht gekürzte Kaution zurücküberwiesen.

Nun konnte ich erst die NK-Abrechnung von 2016 machen - und warte seither auf seine Nachzahlung!!! Keine Riesensumme, aber doch ärgerlich! Passiert mir das erste Mal! Wie geht ihr damit um? Behaltet Ihr die Kaution bis nach der letzten NK-Abrechnung, also ggf. länger als ein Jahr??

 

Tja, ich werde alt wie 'ne Kuh und lern' immer noch dazu ...

Edited by rorro
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Am 3.9.2016 um 12:27 schrieb Conne:

So viel ich weiß darf man Aquarien nicht verbieten, ebenso wie z.B. Hamster. Hunde ja, aber ich glaube selbst bei Katzen wird es schwierig.

hierzu ein Auszug:

Allgemein erlaubte Tierhaltung

Allgemein erlaubt ist nach überwiegender Ansicht die Haltung von Kleintieren in Käfigen, Terrarien usw. Dies gilt auch dann, wenn nichts im Mietvertrag steht. Die Anzahl oder Menge der gehaltenen Kleintiere darf aber das übliche Maß nicht wesentlich übersteigen.

Ach ja, mein Mietvertrag von H&G Düsseldorf erlaubt es dem Vermieter, bei Vertragsabschluß mögliche Einwände gegen Tierhaltung einzutragen (mache ich reichlich) und außerdem steht drin, daß der Tierhalter alle durch die Haltung entstandene Schäden zu begleichen hat. Ich empfehle daher H&G-Verträge!

Edited by rorro

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vor 18 Stunden schrieb rorro:

Hallo, als absolut fehlbarer Mensch habe ich mal wieder ein wenig Rennerei.

(Und lange nicht mehr hier gwesen bin ich erstaunt ob des enormen Umfanges hier im Forum - kann also sein, daß das Thema schon andernorts bearbeitet wurde, auch wenn die Suchfunktion nichts dazu brachte...)

Also, in einer Wohnung ist der Altmieter Anfang Mitte letzten Jahres ausgezogen. Nach kleineren Renovierungen habe ich ihm die leicht gekürzte Kaution zurücküberwiesen.

Nun konnte ich erst die NK-Abrechnung von 2016 machen - und warte seither auf seine Nachzahlung!!! Keine Riesensumme, aber doch ärgerlich! Passiert mir das erste Mal! Wie geht ihr damit um? Behaltet Ihr die Kaution bis nach der letzten NK-Abrechnung, also ggf. länger als ein Jahr??

 

Tja, ich werde alt wie 'ne Kuh und lern' immer noch dazu ...

Ich behalte immer einen Sicherheitseinbehalt zurück. Orientiere mich da an den Nachzahlungen der Vergangenheit und setze noch ein paar % drauf. Damit versuche ich genau das Problem zu vermeiden, dass die Mieter dann nicht mehr zahlen wollen...

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Kannst du doch mit einer Zwischenabrechnung eigentlich umgehen.

Kaution behälst du und dann machst du eine Zwischenabrechnung und siehst den offenen Saldo...

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Was meinst du mit Zwischenabrechnung?

Ich behalte einfach einen Einbehalt zurück und rechne ab, wenn ich sowieso den Rest abrechne. Warum so einen Aufwand betreiben? o.O Ist doch Problem des Mieters und nicht meins^^

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vor 1 Stunde schrieb nemo:

Ich behalte einfach einen Einbehalt zurück und rechne ab, wenn ich sowieso den Rest abrechne. Warum so einen Aufwand betreiben? o.O Ist doch Problem des Mieters und nicht meins^^

Sehe ich auch so. Vor allem ist es ja nicht mal mehr dein Mieter. Man sollte zwar korrekt bleiben, aber auch versuchen so wenig Aufwand wie möglich zu betreiben. Dieser Ex-Mieter bringt dir kein Geld mehr, kann aber noch Geld und Zeit kosten, wenn du da ewig hinterherrennen musst. Wenn man einmal sowas hatte, lernt man für die Zukunft. Ich mache es genauso wie Nemo :daumen:

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ZB Wasser müsst ihr doch sowieso ablesen bei Auszug. Dann könnt ihr sobald alle Belege vorliegen die Abrechnung machen. 

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Es macht immer Sinn Deponat so lange einzubehalten wie @nemo sagt in etwa in Höhe etwaiger Vorauszahlungen der Vorjahre. Es kommt ja auch manchmal zu Unstimmigkeiten bei der NK-Abrechnung dann sitzt man auf jeden Fall am längeren Hebel.

Wie @Eduard H.  schon sagt korrekt bleiben, aber auch versuchen so wenig Aufwand wie möglich zu betreiben. Dieser Ex-Mieter bringt dir kein Geld mehr, kann aber noch Geld und Zeit kosten, wenn du da ewig hinterherrennen musst.

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Zum Einbehalt der Kaution sind ein paar Zahlen und Urteile unter http://www.mietrecht.org/mietkaution/kaution-nach-auszug-bis-zur-nebenkostenabrechnung-einbehalten/ zu finden.
Zusammenfassung: Es darf nicht pauschal die gesamte Kaution einbehalten werden und der Vermieter muss schon zeitnah die Abrechnung liefern. Auf der Seite wird grob von 6 Monaten gesprochen.

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vor 21 Stunden schrieb Denno:

ZB Wasser müsst ihr doch sowieso ablesen bei Auszug. Dann könnt ihr sobald alle Belege vorliegen die Abrechnung machen. 

Ich rechne sowieso nicht nach Verbrauch ab. Ist mir auch zuviel Aufwand^^ Einfach nach Wohnfläche alles und gut ist. Ist am einfachsten und keine Diskussionen.

Und Kaution behlte ich wie gesagt nicht alles ein, aber schon einen guten Teil. ;) Beim Einbehalt kannst du auch länger als 6 Monate gehen. 6 Monate ist nur Richtwert.

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Zu dem oben erwähnten Wasserschaden, für den der Mieter offenbar nicht haftbar zu machen war, noch ein Hinweis:

In guten Wohngebäudeversicherungen sind Nässeschäden, die durch Wasser aus Aquarien entstehen, regelmäßig mitversichert. Hier empfehle ich, durchaus mal einen Taler mehr für die Wohngebäudeversicherung auszugeben und einen Tarif mit ordentlichem Deckungsumfang zu wählen (das wird durch die Umlage eh von den Mietern getragen), dann braucht´s auch kein Aquarienverbot im Mietvertrag ;-).

In meinem Versicherungsmaklerunternehmen erleben wir es leider immer wieder: unbedacht werden alte (vermeintlich "günstige") Versicherungen nach dem Hauskauf ungeprüft fortgeführt. Wenn uns sowas zum Check vorgelegt wird, blicke ich dann gelegentlich in erstaunte Augen, wenn ich über einen antiken Deckungsumfang oder gar eine Unterversicherung (falsche Flächenangaben...) im vorhandenen Vertrag berichten muss.

Der Policencheck gehört daher auf jede to-do-Liste für die Objektübernahme.

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vor 18 Stunden schrieb nemo:

Ich rechne sowieso nicht nach Verbrauch ab. Ist mir auch zuviel Aufwand^^ Einfach nach Wohnfläche alles und gut ist. Ist am einfachsten und keine Diskussionen.

Und Kaution behlte ich wie gesagt nicht alles ein, aber schon einen guten Teil. ;) Beim Einbehalt kannst du auch länger als 6 Monate gehen. 6 Monate ist nur Richtwert.

Wenn jede Wohnung einen Wasserzähler hat, musst du verbrauchsabhängig das Wasser abrechnen...:

 

Der Fall: Die Vermieterin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche ab obwohl alle Wohnungen mit einer Ausnahme, mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Dabei ergab sich zu Lasten eines Mieters ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €. Die Mieter weigerten sich den Nachzahlungsbetrag zu begleichen, sie machten geltend, dass die Vermieterin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Vermieterin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

 

Bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt (BGH,Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07).

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Am 15.7.2017 um 11:58 schrieb Denno:

Wenn jede Wohnung einen Wasserzähler hat, musst du verbrauchsabhängig das Wasser abrechnen...:

 

Der Fall: Die Vermieterin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche ab obwohl alle Wohnungen mit einer Ausnahme, mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Dabei ergab sich zu Lasten eines Mieters ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €. Die Mieter weigerten sich den Nachzahlungsbetrag zu begleichen, sie machten geltend, dass die Vermieterin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Vermieterin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

 

Bloße Zweifel der Mieter an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt (BGH,Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07).

Ja das ist schon klar. Darum hab ich ja keine Zähler^^ kostet nur Geld und irgendjemand muss die auch noch ablesen. Macht m.E. keinen Sinn aus Sicht des Vermieters.

Edited by nemo

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Nach dem Urlaub erst einmal ein Hallo.

Was nemo schreibt gilt ja von der Umsetzbarkeit für MFH, aber nicht für ETW in WEG. Bspw. habe ich bis heute von einem Appartement immer noch nicht die NK-Abrechnung von 2016 (nicht wegen der Verwaltung, die ist gut, sondern wegen der blöden Ablesefirma).

Normalerweise kommt so etwas hier in der Region (Düsseldorf) in der ersten Jahreshälfte. Zieht ein Mieter bspw. im ersten Quartal aus, kommt erst 15 Monate später die NK-Abrechnung.

Ich werde demnächst auch etwas einbehalten, muß das aber dann auch in den Vertrag schreiben.

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Am ‎13‎.‎07‎.‎2017 um 15:11 schrieb freeone:

@rorro

Was trägst du für Einwände mit ein?

Als Einwände habe ich die möglichen Schäden durch Tiere und durch Wasser genannt: Schäden an Böden und Bausubstanz, Schäden an elektrischen Geräten (das betroffene Appt. hat eine Einbauküche).

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