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ajb13

Berechnung der Eigenkapitalrendite

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Hallo zusammen,

bei der Berechnung meiner Eigenkapitalsrendite komme ich etwas in Stocken, da ich eine Wohnung zu 100% (inkl. aller Nebenkosten) finanziert habe. Da ich ja nicht durch 0 teilen kann, habe ich jetzt 1€ Eigenkapital angenommen, jedoch sind die Werte, dann etwas hoch :)

Als Sicherheit hat die Bank auf zwei meiner Wohnungen Grundbucheinträge in voller Höhe getätigt. Wie würdet Ihr es in diesem Fall rechnen, da ich zwar kein Geld auf den Tisch gelegt habe, aber für 100% Sicherheit durch die Grundbucheinträge sorge.

Liebe Grüße,

Jashar

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0 EK ist doch alleine mit den Nebenkosten umöglich außer man lässt diese auch finanzieren.

Aber was anderes:
Welchen Wert hat es für dich zu wissen welche EK-Rendite du hast wenn du kein/kaum EK einsetzt?

Mal ganz abgesehen davon dass die EK Rendite unendlich ist. Welchen Sinn hat das?

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vor 3 Stunden schrieb Ajtothec:

0 EK ist doch alleine mit den Nebenkosten umöglich außer man lässt diese auch finanzieren.

Am 23.7.2016 um 07:31 schrieb ajb13:

bei der Berechnung meiner Eigenkapitalsrendite komme ich etwas in Stocken, da ich eine Wohnung zu 100% (inkl. aller Nebenkosten) finanziert habe.

B|

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Die EK-Rendite halte ich für uninteressant... insbesondere beim Einkauf einer Immobilie. Wichtig ist die Mietrendite bezogen auf den Kaufpreis. Ist diese hoch kauft man billig und es besteht die Aussicht auf hohe laufenden Einnahmen bezogen auf den Kapitaleinsatz. Wenn die Mietrendite hoch ist bleibt ausreichend Puffer für die Finanzierungsrate und einen möglichst hohen Cashflow.

Es gibt ja Fälle, da kann man sich im Nachgang den doppelten Kaufpreis von der Bank als Kredit holen. Das macht aber nur Sinn, wenn der Kredit dann für die nächsten Objektkäufe eingesetzt wird.

Bei einem größeren Bestand sollte man sich auch Gedanken über die Effizienz des Einsatzes der eigenen Arbeitskraft machen. Wenn man viele Objekte mit schlechter Mietrendite kauft hat man viel Arbeit und kaum Einkommen

 

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vor 5 Stunden schrieb Dagobert:

B|

Das in Klammern habe ich ausgeblendet ;)

Es bleiben dennoch die anderen Punkte zu beantworten: was soll es bringen?

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Ziehe für die Berechnung der Eigenkapitalrendite die Kaufnebenkosten heran die die Bank nicht finanziert. 

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Die Berechnung der Eigenkapitalrendite finde ich hilfreich, um zum Beispiel zwei Kreditangebote zu vergleichen. Nehmen wir an du hast zwei Angebote auf dem Tisch, eines mit etwas höherem Zinssatz und weniger Eigenkapital und ein anderes mit etwas niedrigerem Zins und mehr Eigenkapitaleinsatz.  

In so einem Fall nehme ich dann das Angebot mit der höheren Eigenkapitalrendite.

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Gibt es denn einen realistischen Fall in dem ein Angebot mit höherem EK zur Finanzierung besser sein kann? Ich meine der Hebel ist so stark dass der Zinssatz schon deutlich schlechter sein muss was er in der Regel eigentlich nicht ist.

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Klar kann man eine Wohnung zu 100% finanzieren (inkl. NK) was in meinem Fall auch passiert ist. Bei entsprechender Eintragung verteilt auch mehrere Grundbücher. Die hypothetische Eigenkapitalrendite geht mathematisch gegen unendlich, aber natürlich müssen, andere Werte betrachtet werden und stimmen. Wollte nur mal nachhaken, wie Ihr damit umgeht :)

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Für das ein Objekt ist die EK Rendite, wie meine Vorrender schon richtig erkannt haben, natürlich quasi unendlich.

Eine andere Perspektive: Rechne doch mal die EK Rendite deines bisherigen Portfolios und zusätzlich die EK Rendite Deines neuen Porfolios aus und vergleiche die Werte.

Außerdem würde ich auf den monatlichen oder jährlichen Cashflow nach Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten und Steuer achten.

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Ich habe eine grundsätzliche Frage zur Eigenkapitalrendite. 

Nehmen wir z.B. die EK-Rendite im 1.Jahr von einem willkürlich gewählten Objekt:

Kaufpreis+NK: 100.000€ + 10.000€ = 110.000€

EK: 20.000€

Tilgung 1 Jahr: 2000€

Cash Flow 1.Jahr: 0€

 

Dann errechnet sich die EK-Rendite mit (Tilgung+CF)/EK = 2.000/20.000 = 10%

Ist diese Rechnung nicht falsch? Ich habe von dem eingesetzten Kapital nicht mehr 20.000€. Es steht ja nur 10.000€ ein Vermögenswert gegenüber, die KNK sind ja "weg". Dadurch wird in den ersten Jahren eine negative Rendite erwirtschaftet. 

Vermögen nach einem Jahr (vorausgesetzt die Immobilie ist im Wert nicht gestiegen): 12.000€ <> Kapitaleinsatz 20.000€

Lasse ich die Wertsteigerung sowie Steuern bei der Immobilie außen vor, so dauert es knappe 5 Jahre bis meinem Kapitaleinsatz von 20.000€ überhaupt der entsprechende Vermögenswert gegenübersteht. Oder habe ich da einen Denkfehler dahinter?

Ich bin schon gespannt auf eure Antworten :)

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Dein Störgefühl halte ich auch für berechtigt. Die sog. EK-Rendite ist m.E. nur als Vergleichsgröße sinnvoll. Denn wenn in Du in Deinem Beispiel unter Marktwert gekauft hast und Dein Objekt sofort für 150.000 weggehen könnte und Du das auch machst: Wie würdest Du dann Deine EK-Rendite errechnen? Wie wäre es, wenn Du verkaufen musst und Dein Objekt nur für 70.000 los wirst?

Welche Rendite Dir eine Immobilie letztlich bringt, kann man m.E. allein nach der Veräußerung und Besteuerung des Veräußerungserlöses wissen. Erst dann kannst Du alle Deine Ausgaben gegen alle Deine Einnahmen rechnen.

Deswegen scheint mir die "EK-Rendite" nur Messgröße / Anhaltspunkt / Entscheidungshilfe geeignet. Sie sagt Dir halt, welchen freien Cashflow Du im Verhältnis zum eingesetzten Kapital bei Kauf hattest bzw. erwartest.

 

VG,

Robert

Edited by Nick Random
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