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Waldemar Merkel

Kapitalanlage in zentraler Lage von Bielefeld

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Es handelt sich um eine sanierte Single-Wohnung mit Süd Balkon in einem 12 Familienhaus, welches 1973 erbaut wurde und sich in einem sehr gepflegten Zustand präsentiert. Dieses tolle Apartment bietet durch die gegebene Raumaufteilung viel Gemütlichkeit und Platz für ein modernes Wohnen. Die Wohnung, die mit einer Gaszentralheizung versorgt wird, verfügt in jedem Zimmer über doppelisolierverglaste Kunststofffenster. Die komplette Sanitärtechnik als auch die Elektrik in der Küche, wurden dieses Jahr Rahmen der Sanierungsmaßnahme erneuert. 
Eine hochwertige Einbauküche, das Badmöbel sowie ein Außenstellplatz runden das Angebot ab.

Die Wohnung befindet sich im Stadtteil Gellershagen, zwischen der Universität und der Bielefelder Innenstadt, die ideal mit dem Fahrrad oder den öffentlichen Verkehrsmitteln in wenigen Minuten zu erreichen ist.
Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Gebrauch sind ebenfalls fußläufig in der Nähe.
Die Wohnung ist mtl. für 430€ kalt vermietet. Das Hausgeld beträgt 150€ davon sind 120€ umlagefähig auf den Mieter.

 

Eckdaten:

Größe: 48qm

Zimmer: 1 

Sonstiges: Erstvermietung nach Sanierung, gehobene Ausstattung, Außenstellplatz, EBK, Badmöbel.. Und vieles mehr 

Preis: 100.000€

 

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Waldemar, die Whg sieht super aus. Sie trifft auch den Geschmack von Studis - auch von der Lage her - das ist klar. Aber hast Du mal den Faktor ausgerechnet? Ich komme auf 20. Mietmäßig bist Du schon am oberen Ende und Aufwertungspotential sehe ich auch keinen. Der Deal wäre gewesen, die Whg für 75k im 70er Jahre Look zu kaufen, dann aufzuwerten. (Bad+Küche) und dann verkaufen - oder? Aber die Whg ist doch fertig. Ich sehe da ehrlich gesagt kein Geschäft mehr. Richtig - oder nicht richtig?

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@daeda

@Fröhn

Die Wohnung gehört mir und ich stelle sie zum Verkauf. Das ist eine reine Kapitalanlage mit über 5% Rendite, wo in der letzen Zeit (fast) alles erneuert wurde und somit für die nächsten 20 Jahre Ruhe gibt 😄

Bei einem Kapitaldienst von 3,5%-4% bringt das Investment, einen attraktiven Cashflow monatlich. Für den Einstieger ideal. 

 

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@Waldemar Merkel Ok, ich dachte Du willst sie kaufen. Aber Bad und Küche sehen super aus. Ich habe eine ähnliche Whg hier in Marburg - aber noch nicht in schön, sondern in 70er-braun-orange. :xAber sie soll in etwa so aussehen wie Deine, wenn sie fertig ist. Ich muss aber noch zwei Jahre mit der Sanierung warten. Stichwort 3/10.

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Sieht gut aus die Wohnung. Ich unterstelle mal das du die Wohnung bedeutend günstiger gekauft und modernisiert hast. Beim Verkauf musst du den Gewinn mit deinem Steuersatz versteuern. Warum nicht halten und den Cashflow ansammeln und damit neue Investition starten.

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Gerne werde ich das Projekt mit allen zahlen, Daten, Fakten euch vorstellen. Auch Sanierungsphasen, Ziele und Probleme jedoch erst nach dem Verkauf 

Daher bitte ich euch noch um etwas Geduld 😉

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vor 40 Minuten schrieb Jägermeister:

Sieht gut aus die Wohnung. Ich unterstelle mal das du die Wohnung bedeutend günstiger gekauft und modernisiert hast. Beim Verkauf musst du den Gewinn mit deinem Steuersatz versteuern. Warum nicht halten und den Cashflow ansammeln und damit neue Investition starten.

Habe ich lange überlegt, da ich aber ungeduldig bin und meine nächsten Projekte skalieren möchte auf Mehrfamilienhäuser, habe ich mich entschlossen die Wohnung zu verkaufen. Da es aber kein Notverkauf ist, werde ich auch nicht großartig den KP verändern und mich ,,zur Not" über den sehr attraktiven Cashflow freuen müssen 😄😄😄

 

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vor 52 Minuten schrieb Fröhn:

@Waldemar Merkel Ok, ich dachte Du willst sie kaufen. Aber Bad und Küche sehen super aus. Ich habe eine ähnliche Whg hier in Marburg - aber noch nicht in schön, sondern in 70er-braun-orange. :xAber sie soll in etwa so aussehen wie Deine, wenn sie fertig ist. Ich muss aber noch zwei Jahre mit der Sanierung warten. Stichwort 3/10.

Ich hatte Glück gehabt, als ich die Wohnung gekauft habe war sie leerstehend und somit konnte ich mit der Sanierung  richtig los legen. 

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@Waldemar Merkel Was hat die Sanierung von Küche und Bad denn gekostet? Ich frage mich, ob Du damit noch unter der 15% Grenze bleibst und wenn die Whg leer stand, ist da noch das Problem, dass die Sanierungskosten als  Herstellungskosten gewertet werden können - oder hast Du es schw.... gemacht?

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vor 7 Stunden schrieb Fröhn:

@Waldemar Merkel Was hat die Sanierung von Küche und Bad denn gekostet? Ich frage mich, ob Du damit noch unter der 15% Grenze bleibst und wenn die Whg leer stand, ist da noch das Problem, dass die Sanierungskosten als  Herstellungskosten gewertet werden können - oder hast Du es schw.... gemacht?

Wenn eine Wohnung beim Erwerb leer steht dann sieht der Fiskus es ein wenig anders.  Die 15 % (netto) abzgl Grund & Boden sollten nicht überschritten werden jedoch bis es dazu kommt,  sieht das Finanzamt, die Wohnung so an, dass sie zuerst ,,betriebsbereit" gemacht werden muss.   Hier ist man nicht an die 15 % Regel gebunden genau so wie bei Herstellungskosten. 

Die Sanierung von Bad und Küche haben mir inklusive Material (EBK, Bad-Armaturen, Fliesen etc) und Arbeit rund 7000€ gekostet.

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vor einer Stunde schrieb Waldemar Merkel:

Wenn eine Wohnung beim Erwerb leer steht dann sieht der Fiskus es ein wenig anders.  Die 15 % (netto) abzgl Grund & Boden sollten nicht überschritten werden jedoch bis es dazu kommt,  sieht das Finanzamt, die Wohnung so an, dass sie zuerst ,,betriebsbereit" gemacht werden muss.   Hier ist man nicht an die 15 % Regel gebunden genau so wie bei Herstellungskosten. 

Die Sanierung von Bad und Küche haben mir inklusive Material (EBK, Bad-Armaturen, Fliesen etc) und Arbeit rund 7000€ gekostet.

Die 15% Regelung interessiert doch bei einem sofortigen Verkauf überhaupt nicht, oder? Die Sanierungskosten werden bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns abgezogen oder habe ich einen Denkfehler?

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vor 20 Minuten schrieb chrisbre:

Die 15% Regelung interessiert doch bei einem sofortigen Verkauf überhaupt nicht, oder? Die Sanierungskosten werden bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns abgezogen oder habe ich einen Denkfehler?

Richtig, in falle einer Veräußerung, ja. 

Jedoch lasse ich mir noch die ,,Halte-Strategie" offen und dann sollte man die 15% Regel im Auge behalten. 

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vor 3 Stunden schrieb Fröhn:

@Waldemar Merkel 7k für Bad und Küche inkl. allem finde ich einen super Hammerpreis. Das sind aber Sondersonderkonditionen nur für dich oder?

Incl 50% Eigenleistung und sehr guten Kontakt zum Handwerker (Fliesenarbeit)

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Am 16.7.2016 um 09:09 schrieb Fröhn:

@Waldemar Merkel 7k für Bad und Küche inkl. allem finde ich einen super Hammerpreis. Das sind aber Sondersonderkonditionen nur für dich oder?

Mit ein paar netten Kontakten denke ich machbar..

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Am 14. Juli 2016 um 07:41 schrieb Waldemar Merkel:

Wenn eine Wohnung beim Erwerb leer steht dann sieht der Fiskus es ein wenig anders.  Die 15 % (netto) abzgl Grund & Boden sollten nicht überschritten werden jedoch bis es dazu kommt,  sieht das Finanzamt, die Wohnung so an, dass sie zuerst ,,betriebsbereit" gemacht werden muss.   Hier ist man nicht an die 15 % Regel gebunden genau so wie bei Herstellungskosten. 

Die Sanierung von Bad und Küche haben mir inklusive Material (EBK, Bad-Armaturen, Fliesen etc) und Arbeit rund 7000€ gekostet.

Hi Waldemar,

habe aktuell ein ähnliches Objekt in Aussicht an dem vorher einiges gemacht werden müsste deshalb interessiert mich der Part mit den 15% am meisten.

Sprich bei Leerstand der Wohnung kann ich Kosten höher als die 15% voll Steuerlich geltend machen und muss nicht die 3 Jahre warten bis ich über diese Grenze gehen kann?

Hast du mir eventuell entsprechnde Paragraphen?

Danke :)

LG Marius

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Wenn du die wohnung erst herrichten musst, damit diese vermietbar ist, dann musst du die Aufwendungen aktivieren und 50 Jahre abschreiben. 

Hier gibt es keine Möglichkeit die Kosten direkt geltend zu machen.

 

Edited by lg2016
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Die 15%-Grenze gilt immer. Die Steuerbescheide werden im Bereich VuV für die ersten 3 Jahre nach Erwerb vorläufig erlassen und ggf. abgeändert.

Die Berechnungsgrundlage ist immer exkl. MwSt.

 

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Am ‎21‎.‎08‎.‎2016 um 18:27 schrieb MMM:

Die 15%-Grenze gilt immer. Die Steuerbescheide werden im Bereich VuV für die ersten 3 Jahre nach Erwerb vorläufig erlassen und ggf. abgeändert.

Die Berechnungsgrundlage ist immer exkl. MwSt.

 

So ist auch mein Kenntnisstand im Großen und Ganzen.

 

Habe auch unbewohnt gekauft und hergerichtet. Teils Reparaturen, Teils Modernisierung und Herstellung. Da wird unterschieden zwischen Repa/Instandsetzung und Herstellung.

Wenn zum Beispiel Türen hergerichtet werden und im Sinne von Instandsetzung/Repa Kosten verursachen, wird das als Reparatur betrachtet werden können, dann fällt das aus der 15% Regel raus und ist sofort abzugsfähig. Alles was Herstellung und Modernisierung, welche letztlich auch als Herstellung betrachtet wird, darf die 15% Regel (netto) nicht überschreiten um sofort abschreiben zu können.

 

Es macht grundsätzlich Sinn mit den Handerkern abzustimmen wie er die Rechnungen ausstellen soll/muss. Das kann man dann nach den KV mit seinem Steuerfachmenschen abstimmen.

Natürlich sind die FA-Beamten auch nicht auf den Kopf gefallen. Wer also nun hergeht und alles irgendwie als Reparatur deklarieren möchte, wird damit natürlich auch nicht weit kommen. Im sinnvollen, nachvollziehbaren Rahmen ist das aber möglich, so mein Kenntnisstand.

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