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Stefan-RheinMain

Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer, vermietetes sanierungsbedürftiges Haus als Erbe

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Hallo zusammen,

ich habe eine steuerliche Frage zur Vererbung und Verschenkung. Auch hätte ich gerne eure allg. Meinung.

Zur Situation:

Meine Tante möchte mir demnächst ein kleines Häuschen vermachen. Das Haus ist in einer strukturschwachen Gegend und hat einen Marktwert von ca. 100.000€ (Wohnfläche ca. 110 qm, Grundstück ca. 200 qm). Aufteilung in eine Wohnung mit etwa 70 qm und eine Anliegerwohnung mit etwa 40 qm.

Momentan bewohnt, also vermietet an Mutter und Sohn. Weitere Daten (Mieteinnahmen, genaue Wohnfläche usw.) habe ich leider noch nicht. Die Mieteinnahmen dürften geschätzt insgesamt etwa 650€/Monat betragen.

Was weiterhin bekannt ist: Massivbauweise (Baujahr 1965), etwas Sanierungsbedürftig (neu Verputzen, Sanierung der Bäder) und vollständige Renovierung der beiden Wohnungen ist wohl auch nötig. Heizungen wurden vor einigen Jahren wohl gemacht. Ich rechne damit, dass ich etwa 30.000€ (Sanierung und Renovierung) investieren muss. Dazu kommt die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer. Hier habe ich einen schönen Rechner auf https://www.smart-rechner.de/ gefunden. Anbei (Anhang) auch die Ergebnisse der Berechnung.

 

Es würden etwa 40.000€ insgesamt an Kosten (Erbschaftssteuer, Sanierung, Renovierung) anfallen, für eine Immobilie, die nur etwa 100.000€ wert ist. Nach Sanierung/Renovierung ggf. etwas mehr. Geplant ist für mich dann weiterhin eine Vermietung des Häuschens. Ich bin Angestellter in Steuerklasse 1.

Wie würdet Ihr vorgehen? Hat jemand Erfahrungen oder kann mir einen Tipp geben. Ggf. könnte meine Tante die Wohnung an meine Mutter schenken, und meine Mutter dann wiederum an mich? Was wäre zu beachten bzw. wie könnte am geschicktesten verfahren werden?

Viele Grüße

Stefan

Schenkung.PNG

Erbe.PNG

Edited by Stefan Schulz

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vor 23 Minuten schrieb Stefan Schulz:

Es würden etwa 40.000€ insgesamt an Kosten (Erbschaftssteuer, Sanierung, Renovierung) anfallen, für eine Immobilie, die nur etwa 100.000€ wert ist. Nach Sanierung/Renovierung ggf. etwas mehr. Geplant ist für mich dann weiterhin eine Vermietung des Häuschens. Ich bin Angestellter in Steuerklasse 1.

Machen wir die einfachste aller Betrachtungen:

Du bekommst ein (wie ich vermute lastenfreies) Objekt im Wert von € 100.000,-- für ein Invest von € 40.000,-- !!!!

In Verhältnis zur von Dir vermuteten Miete in Höhe von € 650,-- / Monat (€ 7.800,-- / Jahr) ergibt sich ein Faktor von 5,12 - analog eine Rendite von 19,53% !!!

Worauf wartest Du?

Ist Dir die Rendite zu gering?

 

Edited by Arnd Uftring
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Hi Arnd,

 

danke für die Antwort. Klar, werde ich das Erbe bzw. die Schenkung annehmen. Aber vlt. ist steuerlich noch was zu "deichseln". Die Sanierungskosten kann ich doch bestimmt in den Folgejahren auch absetzten? Ja ist lastenfrei.

 

Grüße

Edited by Stefan Schulz

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vor 3 Minuten schrieb Stefan Schulz:

Aber vlt. ist steuerlich noch was zu "deichseln"

Ja, ggfls. über eine Stiftung - aber das wäre in diesem Fall mit Kanonen auf Spatzen geschossen!

Alles was man "deichselt" ist im Regelfall mit Abhängigkeiten und Kosten verbunden. Aber warum, die Zahlen sind gut genug!

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Habe ich auch darüber nachgedacht @Jägermeister. Mir könnte die Tante das Haus ggf. einfach zum "Freundschaftspreis" verkaufen. Aber das geht mit Sicherheit nicht so einfach bzw. das FA wird genau hinsehen. Sonnst könnte man die Erbschafts- und Schenkungssteuer einfach umgehen. Ich dachte eher an folgendes: Tante vermacht das Haus meiner Mutter (unter Geschwistern weniger Steuer) und dann vermacht meine Mutter mir das Haus (Steuerfrei bis 400K). Habe auch gehofft, dass jemand hier etwas Erfahrung hat. Natürlich soll alles rechtens bzw. legal oder noch präziser ausgedrückt - im Rahmen der Möglichkeiten - durchgeführt werden. Ich sehe es wie @Arnd Uftring, ist definitiv rentabel aber warum nicht noch rentabler machen, sofern es eine Lücke gibt.

Grüße

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Es ist sicherlich auch immer eine Frage dessen, was man erreichen möchte.

Der direkte Weg einer vorweggenommenen Schenkung ist steuerlich gesehen möglicherweise etwas teurer, bietet aber Die Möglichkeit sofort von den Vorteilen zu profitieren. Cashflow, Beleihungsmöglichkeit für andere Objekte, bessere Darstellung der persönlichen Vermögenssituation, etc.

vor 37 Minuten schrieb Stefan Schulz:

Ich dachte eher an folgendes: Tante vermacht das Haus meiner Mutter (unter Geschwistern weniger Steuer) und dann vermacht meine Mutter mir das Haus (Steuerfrei bis 400K).

Dieser Weg ist steuerlich betrachtet möglicherweise günstiger, er wird sich (und das kann man allen Beteiligten nur wünschen) im Zweifel einige Jahre hinziehen. Die vordergründig günstigere Lösung könnte tatsächlich teurer ausfallen, da die o.g. Punkte erst Jahre später zum tragen kommen. Hinzu kommt, dass das Objekt Jahre später möglicherweise einen höheren Renovierungs- / Sanierungsbedarf hat.

Die komplizierten Konstruktionen erweisen sich langfristig oft als Sackgasse, häufig ist der direkte Weg der bessere.

Edited by Arnd Uftring
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