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Stephan Steup

Podcastfolge 007 ist online

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Es ist wieder soweit!

seit gestern ist die Podcastfolge 007 mit dem Thema" Buy & Hold Strategien" online

dieses mal wieder mit Thomas und meiner einer.

Würde mich sehr über euer Feedback und Anregungen freuen. Und bitte gebt uns eine Bewertung auf ITunes, da wir so mehr power bekommen um noch besseren Inhalt durch Experten etc generieren zu können.

Zudem lohnt sich die Folge richtig wenn du FINANZIELL FREI werden willst :daumen:

http://immopreneur.de/007-finanzielle-freiheit-mit-der-investment-strategie-buy-and-hold-refinanzierung-steuern-sparen-mit-immobilien-vermietung-und-verpachtung-vermoegensverwaltende-gmbh-projektent/

Danke schon mal für eure Zeit.

Grüße

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Super Folge und sehr spannende Modell, die ihr da vorgestellt habt. Eine Frage habe ich dazu.

Ist es nicht so, dass wenn ich eine Immobilie nach 10 Jahren an meine Ehefrau verkaufe, ich zwar den Verkaufserlös steuerfrei erhalte, wir jedoch einen neuen und höheren (durch Wertsteigerungsmaßnahmen, etc.) Kredit an der Backe habe (oder besser meine Frau :) und wieder min. 10 Jahre Risiko)  und ich somit auch nicht den Cashflow der Immobilie genießen kann?

Angenommen das Haus wäre ab-bezahlt. Anstatt den Gewinn voll einzustreichen, könnte ich doch dann den vollen monatlichen Cashflow genießen. Ist vielleicht Ansichtssache, oder sehe ich einen Aspekt nicht? (Mal Liquidität vor Rentabilität außen vor gelassen).

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Hallo @Cordell

die Frage ist sehr häufig, am besten verdeutliche ich diese Strategie kurz an einem Beispiel (Zahlen vereinfacht): @Thomas Knedel bei Fehler bitte korrigieren.

angenommen du kaufst eine Immobilie für 100.000€ und erwirtschaftest, mit einer Miete von 700€, einen Netto Cashflow (Steuern nicht betrachtet) von 100€ im Monat. Du entwickelst die Immobilie über die nächsten 10 Jahre und erhöhst die Miete insgesamt auf 1.000€. dein Cashflow liegt dann (ohne andere Preisanpassungen!) bei 400€.

nach 10 Jahren verkaufst du steuerfrei an deine Frau die Immobilie für 150.000€. Dieser Kredit benötigt natürlich eine höhere Rate, da du aber die Immobilie entwickelt hast, hast du ja auch einen höheren Cashflow. Durch den neuen Kredit bleibt nun wieder ein Cashflow von 100€ pro Monat bei dieser Immobilie.

Ergo hat deine Frau nun wie du am Anfang 100 € p. Monat in der Familienkasse plus 50.000€ Steuerfrei. Diese hast du dir dadurch erkauft das du auf 300€ Cashflow im Monat "verzichtest" (was eigentlich nicht stimmt, da sie teilweise ja wieder in die Immobilie gehen). 

Wenn du nun hier aufhörst würde die Rechnung sagen das du über 166 Monatsmieten zu 300 Euro auf einmal eingesackt hast und diese frei ausgeben könntest.

ABER

jetzt kommt der Clou.

Nutzt du nun diese 50.000€ um eine weitere Immobilie anzuzahlen für 500.000€ die einen nettocashflow von 500 p.Monat erzeugt sieht die Rechnung sogar wie folgt aus.

In die Familienkasse kommen 600€ p. M. (anstelle von 400) , Ihr besitzt 2 Immobilien mit mehreren Einheiten und könnt dadurch das Risiko von Leerstand minimieren.

Es Zahlen sich 2 Immobilien ab, Ihr nutzt von 2 Immobilien die Steuervorteile und Ihr könnt 2 Immobilien weiter entwickeln wodurch der Cashflow viel stärker gesteigert werden kann. 

Wie gesagt die Zahlen sind stark vereinfacht und im Realen können diese deutlich besser ausfallen.

Grüße

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Am 30.6.2016 um 20:04 schrieb Cordell:

Hallo @Stephan Steup,

 

einfach klasse und vielen Dank für Deine sehr einleuchtende Antwort. TOP!

 

Liebe Grüße

Und jetzt stelle dir mal vor, deine Objekte sind keine ETWs für 100.000€, sondern größere Immobilien (MFH) für 500.000€ - 600.000€.. Dann spricht hier keiner mehr von 100€/400€ Cashflow, sondern von etwas anderen Zahlen.. Hast du drei Immobilien im Wert von 500.000€ die du dann an deine Frau verkaufst (Achtung! Regeln beachten) dann hast du es gleich getan mit der Beschreibung von @Stephan Steup, nur mit einer anderen Dimension von Summen (Immobilienpreis, Wertsteigerung, Cashflow usw.)..

 

Das ist auch was Thomas in der Folge meinte, mit seiner Strategie.. Entwicklungsfähige MFH.. Nach der 10/3 Strategie arbeiten.. Und danach an seine Frau verkaufen.. Wertsteigerung.. Mietanpassung, Immobilienpreiserhöhung und dann dem folgen, was Stehpan oben beschrieben hat..

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Ja @Ray das ist wirklich eine schöne Perspektive. Hab das auch schon meiner Frau erzählt und sie freut sich schon :)

Jetzt müssen nur noch zwei MFH in deinem geschilderten Preissegment dazu kommen. Bin ja immer auf der Suche und halte die Augen offen.

(Investiere im Raum Gießen)

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Eine Frage ist mir dazu noch eingefallen. Wenn ich nach 10 Jahren ein Objekt meiner Frau verkaufen möchte, natürlich über Bankfinanzierung, muss dann meine Frau ein nachhaltiges Gehalt beziehen oder reiche ich z.B. als Bürge? 

 

Danke im Voraus

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Am 5.7.2016 um 12:22 schrieb Cordell:

Ja @Ray das ist wirklich eine schöne Perspektive. Hab das auch schon meiner Frau erzählt und sie freut sich schon :)

Jetzt müssen nur noch zwei MFH in deinem geschilderten Preissegment dazu kommen. Bin ja immer auf der Suche und halte die Augen offen.

(Investiere im Raum Gießen)

Guck in Unistädte, die sich lohnen.. Das heißt, die noch nicht übertrieben hoch sind von den Preisen.. Beispiele:

=> Flensburg

=> Kiel

=> Lübeck

=> Lüneburg (wobei auch schon teuer)

=> Braunschweig

 

Das sind Beispiele aus dem Norden, weil ich mich da auskenne.. Das gilt natürlich für ganz Deutschland..

 

vor 1 Stunde schrieb Cordell:

Eine Frage ist mir dazu noch eingefallen. Wenn ich nach 10 Jahren ein Objekt meiner Frau verkaufen möchte, natürlich über Bankfinanzierung, muss dann meine Frau ein nachhaltiges Gehalt beziehen oder reiche ich z.B. als Bürge? 

 

Danke im Voraus

Das ist jetzt von mir keine qualifizierte Antwort.. Aber:

 

Bürgen würde ich nicht, da es deine Bonität schlechter macht.. Außer man könnte das Objekt in deine Vermögensaufstellung nehmen, was ich aber eher nicht sehe, da du es ja offiziell an deine Frau verkauft hast.. Du bürgst aber dann über eine große Summe.. Wenn ihr hier ajedoch über einen geregelten Ehevertrag verfügt, denke ich, dass die Bank mit sich reden lässt.. Die kennen solche Fälle ja schließlich auch..

 

Sind aber, in diesem Fall, eher Vermutungen von mir.. Ich bin ja noch nicht verheiratet, habe nur schon einmal grob den Ehevertrag fertig für alle Fälle B|:D

Edited by Ray
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Das Wichtige an meiner Frage ist für mich eher, ob meine Frau über nachhaltiges Einkommen verfügen muss, was ich allerdings denke. Also für den Fall, dass meine Frau in der Zeit während des Verkaufs bspw. nur die Kinder hütet, geht ein verkauf ja schon mal nicht. Bitte mich korrigieren falls ich falsch liege.

 

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Bei einem "normalen" Verkauf gelten die gleichen Bedingungen für eine Finanzierung wie für einen selbst.

Aber auch hier gibt es ja massig Möglichkeiten entsprechende Lösungen zu erarbeiten. (Siehe entsprechende Finanzierungstipps im Forum)

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Wie würdet ihr den Kaufpreis einer ETW beim Verkauf in der Verwandtschaft ansetzen/berechnen, um den Wertzuwachs nach 10 Jahren steuerfrei zu realisieren? 

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vor einer Stunde schrieb lg2016:

 

Wie würdet ihr den Kaufpreis einer ETW beim Verkauf in der Verwandtschaft ansetzen/berechnen, um den Wertzuwachs nach 10 Jahren steuerfrei zu realisieren? 

 

Markttypisch bzw gemäß Gutachter

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vor 3 Stunden schrieb Stephan Steup:

Markttypisch bzw gemäß Gutachter

kommt drauf an, was die Frau sagt:D

Nein, halbwegs marktgerecht sollte der Preis schon sein, aber ein wenig Spielraum ist natürlich da.

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