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Quillian

Fristlose Kündigung über Rechtsanwalt

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Am 5.10.2016 um 18:45 schrieb Quillian:

Nein. Der Mieter hat dann gezahlt und es war erstmal Ruhe ... jetzt ist er wieder zwei Mieten im Verzug ;-/

Herausforderung (evtl. nur auf meiner Seite) ist folgendes: die Hausverwaltung will nur über einen Anwalt kündigen. Der ist a) familiär mit der Hausverwaltung verbunden und b) möchte er gleich eine Vollmacht mich bei der Kündigung und vor Gericht bei Streitigkeiten vertreten zu können. Ich sehe hier sehr wenig Steuerung und Kostentransparenz für mich.

Frage: muss eine Hausverwaltung auf meinen Wusch auch ohne einen Anwalt kündigen?

Q.

Wäre aber immer noch interessant zu wissen was für eine "lustige" Konstellation das mit der HV auf sich hat...

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Am 10.10.2016 um 19:07 schrieb Christian Beyer:

Wäre aber immer noch interessant zu wissen was für eine "lustige" Konstellation das mit der HV auf sich hat...

Einer der Eigentümer der HV ist gleichzeitig der Rechtsanwalt der die Kündigung als Anwalt übernehmen würde.

Hab die HV jetzt "überzeugen" können zunächst mal schriftlich eine fristlose Kündigung auszusprechen ohne über einen Anwalt zu gehen. Obwohl das nicht deren normalen Prozessen entspricht. 

Q.

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vor 55 Minuten schrieb Quillian:

Einer der Eigentümer der HV ist gleichzeitig der Rechtsanwalt der die Kündigung als Anwalt übernehmen würde.

Hab die HV jetzt "überzeugen" können zunächst mal schriftlich eine fristlose Kündigung auszusprechen ohne über einen Anwalt zu gehen. Obwohl das nicht deren normalen Prozessen entspricht. 

Q.

naja.. wie schon mehrfach erwähnt.. wirf die Knaben raus..

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vor 2 Stunden schrieb Quillian:

Einer der Eigentümer der HV ist gleichzeitig der Rechtsanwalt der die Kündigung als Anwalt übernehmen würde.

Hab die HV jetzt "überzeugen" können zunächst mal schriftlich eine fristlose Kündigung auszusprechen ohne über einen Anwalt zu gehen. Obwohl das nicht deren normalen Prozessen entspricht. 

Q.

Ist das geil deren geschäftsart 😅

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Klngt mir stark nach Vetternwirtschaft.

ok, ich bin kein Anwalt und dies ist keine Rechtsveratung!

ich hatte jetzt erst eine Räumung durchexerziert daher kann ich Einiges dazu berichten.

Selber machen geht, ja, aber wenn man es nicht richtig macht, zB aufgrund eines Form-/Formulierungsfehlers dann ist die Kündigung nichtig. Spontan fällt mir hier die Zusatzformulierung ein, dass die Kündigung auch gilt wenn der Säumige zwischenzeitlich zahlt!

Anwalt kostet, sollte damit aber das meiste vermieden werden. Streitwert ist immer die JNK plus die ausstehenden Mieten.

Fristlos kündigen darfst Du sobald die Rückständige Summe zwei Monatsmieten entspricht. Die Summe ist entscheident! Und Achtung, laut meiner Anwältin bedarf es vorher nicht zwingend einer Abmahnung. Macht sich vor einer etwaigen Verhandlung wohl besser, brauchts aber nicht zwingend.

Meine Empfehlung ist, geh zum ansässigen Haus- und Grundbesitzerverein und lass dort von deren Anwalt ein Schreiben aufsetzen. Kostet vielleicht ca 50€, passt formell und Du bist safe.

Soviel in aller Kürze.

Gruß ausm Hotelzimmer

Dominic

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Moin. 

Nur um das Thema hier abzuschliessen: der Mieter hat die Kündigung ohne anwaltliches Schreiben akzeptiert und schriftlich erlaubt die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen. Die HV setzt das in den nächsten Wochen um. Die Wohnung (möbliertes Studentenappartment in Berlin) war 14 Tage später wieder vermietet und der Mietzins sogar 30 Euro höher als der alte.

So wie es aussieht also alles gut.

Q.

 

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vor 4 Stunden schrieb Quillian:

und schriftlich erlaubt die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen.

Moment ... ER hat DIR das erlaubt? Ist ja alles gutgegangen scheinbar, aber du weist schon, dass er dazu kein Recht hat und DU IHM das höchstens erlauben könntest. 

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vor einer Stunde schrieb Muehlenzwick:

Moment ... ER hat DIR das erlaubt? Ist ja alles gutgegangen scheinbar, aber du weist schon, dass er dazu kein Recht hat und DU IHM das höchstens erlauben könntest. 

Bei Auszug des Mieters steht ihm seine Kaution zu. Ohne Zustimmung, darf die Kaution bei beschädigungen des Eigentums einbehalten werden.

Bei Rückständen von Miete oder Nebenkosten, darf dieser Betrag ohne Zustimmung des Mieters nicht einbehalten werden.

Somit ist das Vorgehen von @Quillian meiner Meinung nach korrekt.

 

Gruß

Marvin

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vor 47 Minuten schrieb MT Immobilien:

Bei Auszug des Mieters steht ihm seine Kaution zu. Ohne Zustimmung, darf die Kaution bei beschädigungen des Eigentums einbehalten werden.

Bei Rückständen von Miete oder Nebenkosten, darf dieser Betrag ohne Zustimmung des Mieters nicht einbehalten werden.

Somit ist das Vorgehen von @Quillian meiner Meinung nach korrekt.

 

Nach deiner Ansicht wäre es quasi sinnlos Kautionen zu nehmen. Kautionen dienen ALLER Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter für das Mietverhältnis, für die die Kaution geleistet wurde, sofern diese berechtigt sind.

Natürlich behalte ich die Kaution ein und verrechne die ausstehenden Zahlungen damit. Es sei denn, es ist strittig, ob ich Anspruch darauf habe. Bei Mietrückständen ist das jedoch regelmäßig nicht der Fall. Ich kann das anhand meiner Geldeingänge (oder in diesem Fall nicht durchgeführten Geldeingängen) auf meinem Vermieterkonto belegen. Und selbst wenn es strittig ist, würde ich die Kaution zunächst einbehalten, bis ein richterliches Urteil gefällt wurde.

Nichtsdestotrotz hat es @Quillian gut gemacht und die Sache aus der Welt geschaffen. Letztlich ist es egal wie es zustande kam. Man muss nicht immer auf sein Recht bestehen, wenn am Ende das Ziel trotzdem erreicht wird.

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vor 1 Stunde schrieb Muehlenzwick:

Nein, nicht korrekt. 

http://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-wegen-mietrueckstand-bzw-mietschulden-einbehalten/

Habs zur Sicherheit nochmal nachgelesen. Dachte grade schon, ich hätte da was gehörig missverstanden. 

Krass, wurde mir von drei unabhängen Personen falsch dargelegt.

Wieder etwas gelernt, danke dir.

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vor 23 Stunden schrieb MT Immobilien:

Krass, wurde mir von drei unabhängen Personen falsch dargelegt.

Wieder etwas gelernt, danke dir.

Bei öffentlich geförderten Objekten ist die Verrechnung mit Mietrückständen meines Wissens nicht möglich, da bereits im MAW der Kostenmiete enthalten. Bei freifinanzierten Objekten ist es kein Problem. Wenn bei mir jmd auszieht und ich noch eine Nachzahlung aus der BK- Abrechnung erwarte halte ich den Bertrag der Kaution ein, bis ich die Abrechnung erstellt habe. Da geht regelmäßig über 1 Jahr nach Auszug ins Land. Das hat bislang auch jeder mit gemacht - und wenn nicht soll er klagen, mir ist lieber er rennt seinem Geld hinterher als ich später meinem :P

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Am Tuesday, December 06, 2016 um 15:38 schrieb MT Immobilien:

Krass, wurde mir von drei unabhängen Personen falsch dargelegt.

Wieder etwas gelernt, danke dir.

Du solltest immer zumindest einen Teil einbehalten bis zur nächsten Abrechnung

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Ebenfalls spannend in diesem Zusammenhang das Thema Vermieterpfandrecht. So wie ich es gesehen habe, hat dazu noch Niemand etwas gepostet, deswegen möchte ich euch gerne auf den nachfolgenden Beitrag von Rechtsanwalt und Immobilieninvestor Amin El Gendi hinweisen. Inhaltlich wird folgendes aufgegriffen:

Wie setzt man als Vermieter sein Pfandrecht durch?

Welche Dinge sind pfändbar, welche Gegenstände dürfen nicht gepfändet werden?

Wie weit darf man (theoretisch) gehen, um sein Vermieterpfandrecht durchzusetzen?

Hier der Artikel: http://www.derimmobilienblog.de/5-tipps-zum-vermieterpfandrecht/

 

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Am 5.10.2016 um 19:56 schrieb Chris Wurzer:

@Quillian Die Hausverwaltung kann doch  eine Kündigung den Mieter aussprechen, dafür sind sie nun mal da. Ein reiner Verwaltungsakt. Kündigen ist kein großer Aufwand dafür gibt es sogar Vordrucke. 

 

Der Anwalt braucht nur deine Vollmacht um dich anwaltlich in deinen Namen vertreten zu können.

ich denke der Anwalt kann dir auch ein genauen Preis nennen. Denn er rechnet nach dem Streitwert.

 

Aber eins ist Fakt der Mieter muss raus.

Eine Hausverwaltung ist keine Behörde und handelt nicht auf dem Gebiet des Öffentlichen Rechts. Schon daher handelt es sich hier nicht um einen Verwaltungsakt. Ein Verwaltungsakt ist hier legaldefiniert (durch den Gesetzgeber):

https://www.gesetze-im-internet.de/vwvfg/__35.html

Ich schreibe das nicht als Besserwisser, sondern weil ich alle Investoren dafür sensibilisieren möchte, immer die Begriffe im Sinne der richtigen Definitionen zu benutzen. Andernfalls kann es in der Immobilienwirtschaft sehr teuer werden. Wenn Verträge durch euch abgeschlossen werden, müssen diese möglichst auslegungsfrei formuliert werden. Eine spätere Auslegung durch ein Gericht kostet viel zu viel Geld.

Eine Hausverwaltung, die keine fristlose Kündigung aussprechen kann, sollte man so schnell wie möglich wechseln. Für mich wäre das ein Indiz, dass sie auch andere Selbstverständlichkeiten nicht beherrscht. Die Kündigungsszenarien des Mieters durch eine Hausverwaltung sind schon Prüfungsgegenstand der Zwischenprüfung des Immobilienkaufmanns.Warum wohl? Es sind absolute Basics. In Kürze werde ich dazu einen kleinen Beitrag hier ins Forum (Recht) einstellen. 

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