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Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Denkmal geschützten Immobilien

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Hallo alle zusammen,

ich bin im Zuge ein sanierungsbedürftiges, denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Sanierungsbedürftig heißt in meinem Fall, Badezimmer neu und die üblichen Erhaltungsaufwendungen (Tapezieren, Streiche, ....) 

Wie sieht das Steuerrechtlich innerhalb der ersten 3 Jahre aus?

Was ich bisher rausgefunden habe:

  • Herstellungskosten ohne Denkmalschutz: lineare Afa über 50 Jahre, 2%
  • Herstellungskosten mit Denkmalschutz: 8 Jahre 9%; 4 Jahre 7%
  • Erhaltungskosten mit oder ohne Denkmalschutzbescheinigung fallen immer unter die 15% Grenze. 

Kann das jemand so bestätigen oder hat jemand diesbezüglich schon Erfahrungen gemacht? 

 

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Wenn du in den 3 Jahren unter den 15% Gebäudewert bleibst, setzt du es direkt ab. Kommst du drüber, musst du abschreiben, entweder über die lineare AfA oder die Denkmalschutz-AfA.

Wichtig für die Berechnung der 15% ist, dass du nicht vom Kaufpreis ausgehst, sondern den Grundstückswert aus dem Kaufpreis rausrechnest um auf deine tatsächlichen 15% zu kommen.

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vor 7 Stunden schrieb sim:

Hallo alle zusammen,

ich bin im Zuge ein sanierungsbedürftiges, denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus zu kaufen.

Meine Empfehlung:
Informiere Dich erst beim Denkmalamt wer der zuständige Sachbearbeiter ist und lote kurz aus, wie der eingestellt ist.
Denkmalobjekte sind nicht zu empfehlen. Die Sachbearbeiter können Dir auflagen machen, welches Unternehmen Du für die Sanierung zu nehmen hast.

Egal welcher Preis aufgerufen wird. Ein guter WEG Verwalter, kenne ich seit 12 Jahren, sagte mir letztens, das der Sachbearbeiter sich beim Fenstertausch dermaßen angestellt hat, da mussten nur vorderseitig alle Fenster getauscht werden, da alle ziemlich morsch waren und nicht mehr gewechselt werden konnten. Auf die Fenster mussten die gleichen Holzornamente drauf wie vorher, das war eine Sonderanfertigung, fast 80000 EUR sagte er mir.

Ein anderen Fall kenne ich, das war unser Versuch eine Videogegensprechstation zu installieren. Wäre nicht möglich, wäre zu modern. Eine Edelstahlplatte würde auch nicht gehen. Also musste wir weiterhin im MFH die kaputte klingelplatte drin lassen und das nötigste Aufarbeiten. Meiner Meinung nach ist der Staat hier selbst schuld, das die Objekte vergammeln, wenn die Sachbearbeiter teilweise extra Steine in den Weg legen können und dürfen.

Richtig hatte der OB das in Düsseldorf gemacht, während er den 1000-Füssler abgerissen hat, meinten das Denkmalamt, das wäre unmöglich und versuchten es mit einer einstweiligen Verfügung. Da war er aber schon weg. Da waren selbst alle Sachbearbeiter vom Denkmalschutz machtlos.

Welche Bank finanziert eigentlich noch Denkmal-MFHs?

Edited by Jb007

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vor 15 Minuten schrieb Jb007:

Meine Empfehlung:
Informiere Dich erst beim Denkmalamt wer der zuständige Sachbearbeiter ist und lote kurz aus, wie der eingestellt ist.
Denkmalobjekte sind nicht zu empfehlen. Die Sachbearbeiter können Dir auflagen machen, welches Unternehmen Du für die Sanierung zu nehmen hast.

Ich habe bereits mit zwei Personen vom Denkmalamt gesprochen, die waren recht offen eingestellt.

 

vor 18 Minuten schrieb Jb007:

Welche Bank finanziert eigentlich noch Denkmal-MFHs?

Ich habe einmal bei der Deutschen Bank angefragt und bei der Pax Bank (kleine Privatbank), für Beide war der Denkmalschutz zwar nicht das wünschenswerteste aber haben darin kein Hindernis gesehen.

 

vor 1 Stunde schrieb Drolgosch:

Wenn du in den 3 Jahren unter den 15% Gebäudewert bleibst, setzt du es direkt ab. Kommst du drüber, musst du abschreiben, entweder über die lineare AfA oder die Denkmalschutz-AfA.

Wichtig für die Berechnung der 15% ist, dass du nicht vom Kaufpreis ausgehst, sondern den Grundstückswert aus dem Kaufpreis rausrechnest um auf deine tatsächlichen 15% zu kommen.

Werden die Erhaltungskosten bei der 15%-Grenze auch nach Afa oder Denkmalschutz-Afa aufgeteilt? Ich habe es so verstanden, das die Erhaltungskosten sobald sie über die 15%-Grenze (des Gebäudewertes) gehen, über die lineare Afa abgeschrieben werden. 

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Am 20.6.2016 um 14:56 schrieb Drolgosch:

Wenn du in den 3 Jahren unter den 15% Gebäudewert bleibst, setzt du es direkt ab. Kommst du drüber, musst du abschreiben, entweder über die lineare AfA oder die Denkmalschutz-AfA.

Wichtig für die Berechnung der 15% ist, dass du nicht vom Kaufpreis ausgehst, sondern den Grundstückswert aus dem Kaufpreis rausrechnest um auf deine tatsächlichen 15% zu kommen.

Das heißt wenn ich in den ersten 3 Jahren über 15% Gebäudewert komme kann ich 8 Jahre 9%; 4 Jahre 7% abschreiben?

Nur auf den Denkmalgeschützen Teil oder auf alles?

Dazu: Wie kombiniert man das mit einer KFW Förderung mit Tilgungszuschuss?

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Am 20.6.2016 um 08:48 schrieb sim:

Hallo alle zusammen,

ich bin im Zuge ein sanierungsbedürftiges, denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Sanierungsbedürftig heißt in meinem Fall, Badezimmer neu und die üblichen Erhaltungsaufwendungen (Tapezieren, Streiche, ....) 

Wie sieht das Steuerrechtlich innerhalb der ersten 3 Jahre aus?

Was ich bisher rausgefunden habe:

  • Herstellungskosten ohne Denkmalschutz: lineare Afa über 50 Jahre, 2%
  • Herstellungskosten mit Denkmalschutz: 8 Jahre 9%; 4 Jahre 7%
  • Erhaltungskosten mit oder ohne Denkmalschutzbescheinigung fallen immer unter die 15% Grenze. 

Kann das jemand so bestätigen oder hat jemand diesbezüglich schon Erfahrungen gemacht? 

 

Zu Deinen Fragen:

1. Falls das Gebäude vor 1924 gebaut wurde, kannst Du 2,5% des Gebäudewerts absetzen.

2. Die 15% beziehen sich auf den reinen Gebäudewert. Du kannst aber die Mehrwertsteuer aufschlagen, d.h. wenn der Gebäudewert 1 Mio. beträgt kannst Du 150.000 Euro plus 19% in den ersten 3 Jahren absetzen.

3. Ich hatte bisher bei meinem denkmalgeschützten/im städtebaulichem Erhaltungsgebiet stehenden Häusern keine größeren Probleme, weder mit der Bank noch mit den Sachbearbeitern im Bauamt. Allerdings muß man alles genehmigen lassen und Dinge wie Fenster werden deutlich teurer (Kunstoff ist ein No go). Kläre bitte auch vorher mit dem zuständigem Sachbearbeiter, ob du alle Baumaßnahmen steuerlich geltend machen kannst. Teilweise geht nur die Fassade...

4. Du kannst natürlich nur die Baumaßnahmen steuerlich degressiv abschreiben, falls Du über 15% kommst.

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Am 23.10.2017 um 09:14 schrieb Marius Becker:

Das heißt wenn ich in den ersten 3 Jahren über 15% Gebäudewert komme kann ich 8 Jahre 9%; 4 Jahre 7% abschreiben?

Nur auf den Denkmalgeschützen Teil oder auf alles?

Dazu: Wie kombiniert man das mit einer KFW Förderung mit Tilgungszuschuss?

Ich beantworte mir mal meine Frage selber.

Unter 15%:  sofort oder verteilt über 2-5 Jahre

Über 15%:

soweit für die Kosten eine Bescheinigung der Denkmalbehörde vorliegt – im Wege der erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler nach § 7i Abs. 1 EStG (mit 9 % oder 7 % pro Jahr).

Quelle : https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/ofd-kommentierung-15-grenze-inkl-denkmalschutzaufwendungen_164_145696.html

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