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DennyN60

Hausgeld und Nebenkosten

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Hallo alle zusammen!

Ganz kurz vorweg: Bin total begeistert von der Community und dem großen Input für angehende Immobilieninvestoren. Super Anlaufstelle, freue mich auf den gegenseitigen Austausch.

Hier zu meiner Frage: Ich möchte gerne in meiner Wohnregion (15xxx) Eigentumswohnungen als Renditeobjekt kaufen. Bei IS24 finde ich häufig einen sehr hohen Wert beim Hausgeld (zwischen 200€ - 250€). Ich weiß, dass ich das Hausgeld als Eigentümer an die Hausverwaltung zahlen muss, zum Beispiel für anstehende Reparaturen, Instandhaltungskosten etc. Aber wie gehe ich bei Renditeberechnungen mit diesem Posten um, da Sie ja den monatlichen Kaltmieteertrag mindert.

Muss ich beim Objektergebnis das Hausgeld von der Nettokaltmiete abziehen?

Ist ein Großteil des Hausgeldes umlagefähig auf die Nebenkosten des Mieters?

Zählt das Hausgeld zu den Bewirtschaftungskosten "Hausverwaltung"? 

Bin dankbar für eure Hilfe und etwas Orientierung bei diesem Thema "Hausgeld"

Danke,

Denny

 

Edited by DennyN60

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Hallo Denny! :winke:

Schau Dir einfach mal eine Abrechnung eines guten (!) Verwalters an. Dann siehst Du den Anteil, welcher umlagefähig ist und welcher nicht. Gute Verwalter splitten dies nämlich direkt auf.

Ansonsten gilt:

Bruttorendite = JahresnettoKALTmiete / Kaufpreis (bzw. Invers = Multiplikator) => keine Beachtung des Hausgeldes für die schnelle Einordnung.

Bei der Eff. Nettomiete fließt hingegen der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes ein. CF-Berechnungen gelten natürlich analog ebenfalls inkl. des selbst zu tragenden Hausgeldes.

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Hi Dagobert - guter Name ;)

danke für Deinen Input.

Ok, also wird bei der Berechnung der Bruttorendite dieser Wert außen vorgelassen und erst bei der effekt. Nettomietrendite eingerechnet (der nicht umlagefähig ist) - got it.

Aber wie kann ich vorab das Hausgeld bei einer ETW bewerten (umlagefähig / nicht umlagefähig), ohne jedes mal beim Makler auf IS24 explizit danach zu fragen? Gibt es einen "Rule of Thumb" zu den Hausgeld-Angaben auf IS24 oder fällt das jedes mal unterschiedlich aus? 

Gibt es Erfahrungswerte, wie hoch das Hausgeld normalerweise bei ETW ausfällt? (pro m²-Vergleichswerte oder ähnliches?)

Wie gehen Investorenprofis mit diesem Faktor "Hausgeld" um. Meiner Auffassung nach ist es in diesem hohen Rahmen von ca. 250 € pro Monat (normal?) sehr stark schmälernd bei der Berechnung der effektiven Nettomietrendite.  

Vielleicht geht es ja nur mir so, aber i-wie beunruhigt mich dieser Posten in seiner Höhe...

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Die Höhe des Hausgelds hängt sehr von der Wohnanlage ab. Wenn es eine große Wohnanlage mit Aufzug, Tiefgarage, älteres Baujahr,... ist, dann ist dementsprechend das Hausgeld höher. Wenn du magst, kann ich dir was dazu schicken, damit du dir das besser vorstellen kannst.

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Wenn du es genau wissen willst, musst du den Makler fragen...

ansonsten sagt man pauschal, dass 25% der KM für Instandhaltungskosten, Verwalter und so draufgehen...

durchachnittswerte bei der Instandhaltungskosten sind 8-14€/qm pro Jahr..

 

du wirkst noch als ein ziemlicher Anfänger. Als Tipp lies dir erstmal ein paar Bücher durch. Die Basic musst du blind können!

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Das ist richtig. Vor allem Tiefgarage und Aufzug sind echte Kostentreiber.
Ansonsten guck dir bei IS24 doch mal einfach Mietwohungen in der Lage an.
Womit muss ein Mietinteressent generell an Nebenkosten rechnen, wenn er in die Gegend ziehen möchte?

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Kann aber auch sein, das die Heizung mit drin ist und der Mieter hohe Kosten verursacht hat.
Auch Wasserkosten können je nach Mieter explodieren

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vor 5 Stunden schrieb Breena:

Die Höhe des Hausgelds hängt sehr von der Wohnanlage ab. Wenn es eine große Wohnanlage mit Aufzug, Tiefgarage, älteres Baujahr,... ist, dann ist dementsprechend das Hausgeld höher. Wenn du magst, kann ich dir was dazu schicken, damit du dir das besser vorstellen kannst.

Hi Breena. Ja danke, das wäre super!

Ich scheibe Dir eine kurze Nachricht.

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vor 4 Stunden schrieb finanzdurchblick:

Wenn du es genau wissen willst, musst du den Makler fragen...

ansonsten sagt man pauschal, dass 25% der KM für Instandhaltungskosten, Verwalter und so draufgehen...

durchachnittswerte bei der Instandhaltungskosten sind 8-14€/qm pro Jahr..

 

du wirkst noch als ein ziemlicher Anfänger. Als Tipp lies dir erstmal ein paar Bücher durch. Die Basic musst du blind können!

Danke für die Werte. Die hatte ich so auch schon mal gehört und notiert.

Bin halt erstaunt, weil in den meisten Fallbeispielen das Hausgeld 50% +x von der KM ausmacht. Das erscheint mir halt als sehr (zu) viel.

Stimmt, arbeite mich gerade in die Materie rein. Praxisleitfaden Immo.-anschaffung und Immo.-finanzierung von Guido Rennert ist sehr empfehlenswert.

Welche Bücher hast Du noch zum Einstieg gelesen / kannst du empfehlen? 

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Du hast einen Denkfehler. Du musst auf das nicht umlegbare hausgeld achten.

bei is24 ist das hausgeld angegeben, das umlegbare und nicht umlegbare kosten enthält 

 

sehr gut - einfach viel lesen, dann hast du be gute Grundlage!

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@DennyN60 Einberechnen sollte man natürlich wie @finanzdurchblick schreibt nur den nicht umzulegenden Teil. Allerdings schau bei der allgemeinen Objektbewertung trotzdem auf die gesamten NK des Objektes, da der Mieter meist nur auf die Warmmiete schaut (ergo weniger KM für uns). 

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@finanzdurchblick ich will ja auf den nicht umlegbaren Teil des Hausgeldes achten. Diesen Wert muss ich ja schließlich von der KM abziehen. Nur lässt sich für mich nicht erschließen, wie die Angabe "Hausgeld" bei IS24 beispielsweise einzuordnen ist. Ist dieser Wert nochmal unterteilt in umlegbar und nicht umlegbar? 20-25 % für Instandhaltung und Renovierung zu kalkulieren ist ja ok, nur wenn das Hausgeld über 50% der KM ausmacht, will ich natürlich wissen, wie sich der Wert nochmal unterteilt.

Aber da es keine pauschale Antwort dazu zu geben scheint, werde ich wohl jedes mal den Makler / Verwalter wegen der genauen Aufsplittung fragen.

Danke an alle für den großen Input für mein Anliegen! :heart:

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Es gibt keine pauschale Antwort, weil es eben so unterschiedlich ist. Normal sollte es kein Problem sein, bei Interesse vom Makler die Abrechnungen der letzten drei Jahre anzufordern. Meist ist darin auch schon angegeben, was umlegbar ist. Falls nicht lässt es sich schneller ergooglen, welche Posten umlagefähig sind. Zur Einordung der Kosten auf immoscout vor allem immer auch berücksichtigen, ob eine Zentralheizung oder Gasetagenheizung verbaut ist.

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vor 26 Minuten schrieb DennyN60:

ich will ja auf den nicht umlegbaren Teil des Hausgeldes achten. Diesen Wert muss ich ja schließlich von der KM abziehen. Nur lässt sich für mich nicht erschließen, wie die Angabe "Hausgeld" bei IS24 beispielsweise einzuordnen ist. Ist dieser Wert nochmal unterteilt in umlegbar und nicht umlegbar?

Damit ist i.d.R. das gesamte Hausgeld gemeint. Wenn du Glück hast, wird es sogar schon aufgesplittet angegeben. Sehe ich leider nicht so oft. Deshalb bleibt dir nichts anderes übrig als nachzufragen.

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vor 3 Stunden schrieb JohnnyNoCash:

Zur Einordung der Kosten auf immoscout vor allem immer auch berücksichtigen, ob eine Zentralheizung oder Gasetagenheizung verbaut ist.

@JohnnyNoCash Wie wirkt sich der Unterschied von Zentral- und Gasetagenheizung auf die Unkosten aus?

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Es wirkt sich auf die Angabe bei immoscout aus. Ist es eine Zentralheizung ist das dort angegebene Hausgeld höher, da es die Kosten für die Heizung enthält.

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Hallo, da mich das Thema auch sehr Interessiert, würde ich gerne fragen:

- Welche Heizungsarten sind in der Regel im Hausgeld enthalten?

- Aus meiner Vermieteten Wohnung weiß ich, dass Heizkosten direkt der Mieter selber zahlt. In dem Objekt befindet sich eine Gas Etagen Heizung.

- In der Anlage von meinem Wirtschaftsplan ist zu sehen, was umlagefähig und was nicht Umlage fähige kosten sind. Die Posten die mit einem Stern gekennzeichnet sin Umlagefähig.

- Warum sind hier z.B. nicht die Kleinreparaturen und die Kontoführungsgebühren nicht umlagefähige kosten ?

 

 

Grüße aus Heidelberg

Bild (16).jpg

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Kleinreparaturen sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält.

Die Kosten der Kontoführung sind grundsätzlich nicht umlagefähig, ebenso wie Verwalterkosten oder Rücklagen.

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Servus,

ich hätte dazu ein paar Rückfragen und Anmerkungen. Ich kenne diese pauschalen %-Werte aus verschiedenen Büchern oder excel-templates. Leider weiß ich auch nicht, was darin alles abgefrühstückt wird.

Mir ist z.B. nicht klar, was in den 8-12 € für Instandhaltungen enthalten ist. Bei Wohnungen man muss grds. zwei Dinge unterscheiden. 1. Die konkrete Wohnung als Sondereigentum (SE) und 2. das Gemeinschaftseigentum (GE) der WEG. Instandhaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, weder für SE noch GE. Die Kosten der Instandhaltung für das GE wird über das Hausgeld gezahlt und unterscheidet sich von Haus zu Haus je nach Wirtschaftsplan. Ist in der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 8-12 € die Kosten für Instandhaltungen meiner Wohnung auch enthalten oder müsste ich die on top von der Kaltmiete abziehen? Sind hier beide Positionen in der Instandhaltungsrücklage eingepreist?

Auch der Posten Hausverwaltung ist nicht auf den Mieter umlegbar. In den Kolkulationshilfen findet man Pauschalen für Hausverwaltung von 25-30€ pro Wohnung. Aber sind das jetzt die Kosten der WEG-Verwaltung oder der Hausverwaltung, die meine Wohnung betreut? Falls letzteres nicht erfasst wird, müsste ich den Wert von 30 € x 2 nehmen für meine persönliche Kalkulation.

Wenn ich z.B. ein Hausgeld von knapp 300 €/mtl. habe und davon rund 100 EUR nicht umlegen kann, macht es einen riesen Unterschied, ob ich dann nochmal 8-12 € berechnen muss und noch mal 30 € Verwalterkosten /mtl. kalkulieren muss.

Wenn mir hier einer weiter helfen könnte, wäre ich demjenigen sehr dankbar.

Welche Positionen berücksichtigt ihr denn bei der NKM in welcher Höhe:

1. Instandhaltung,

2. Mietausfallwagnis,

3. Hausverwaltung,

4. Sonstige nicht umlagefähgigen Kosten?

Was Denny glaube ich wissen wollte und was mich auch interessiert ist,m ob es eine Art Maximalwert zur schnellen Analyse von Angeboten im Hinblick auf das Hausgeld gibt. Wo liegt er denn bei euch? Klickt ihr auf IS24 z.B. ein Angebot weg, wenn ihr 200 € Hausgeld lest, ohne euch Näher damit auseinander zu setzen wie sich das HG zusammensetzt?

Bin gespannt auf eure Antworten.

Viele Grüße aus Mainz,

Flo

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Am 18.6.2016 um 11:02 schrieb finanzdurchblick:

Wenn du es genau wissen willst, musst du den Makler fragen...

ansonsten sagt man pauschal, dass 25% der KM für Instandhaltungskosten, Verwalter und so draufgehen...

durchachnittswerte bei der Instandhaltungskosten sind 8-14€/qm pro Jahr..

 

du wirkst noch als ein ziemlicher Anfänger. Als Tipp lies dir erstmal ein paar Bücher durch. Die Basic musst du blind können!

Bezog sich auf diese Aussage.

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Am 23.9.2016 um 10:18 schrieb Flo:

Servus,

ich hätte dazu ein paar Rückfragen und Anmerkungen. Ich kenne diese pauschalen %-Werte aus verschiedenen Büchern oder excel-templates. Leider weiß ich auch nicht, was darin alles abgefrühstückt wird.

Mir ist z.B. nicht klar, was in den 8-12 € für Instandhaltungen enthalten ist. Bei Wohnungen man muss grds. zwei Dinge unterscheiden. 1. Die konkrete Wohnung als Sondereigentum (SE) und 2. das Gemeinschaftseigentum (GE) der WEG. Instandhaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, weder für SE noch GE. Die Kosten der Instandhaltung für das GE wird über das Hausgeld gezahlt und unterscheidet sich von Haus zu Haus je nach Wirtschaftsplan. Ist in der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 8-12 € die Kosten für Instandhaltungen meiner Wohnung auch enthalten oder müsste ich die on top von der Kaltmiete abziehen? Sind hier beide Positionen in der Instandhaltungsrücklage eingepreist?

Auch der Posten Hausverwaltung ist nicht auf den Mieter umlegbar. In den Kolkulationshilfen findet man Pauschalen für Hausverwaltung von 25-30€ pro Wohnung. Aber sind das jetzt die Kosten der WEG-Verwaltung oder der Hausverwaltung, die meine Wohnung betreut? Falls letzteres nicht erfasst wird, müsste ich den Wert von 30 € x 2 nehmen für meine persönliche Kalkulation.

Wenn ich z.B. ein Hausgeld von knapp 300 €/mtl. habe und davon rund 100 EUR nicht umlegen kann, macht es einen riesen Unterschied, ob ich dann nochmal 8-12 € berechnen muss und noch mal 30 € Verwalterkosten /mtl. kalkulieren muss.

Wenn mir hier einer weiter helfen könnte, wäre ich demjenigen sehr dankbar.

Welche Positionen berücksichtigt ihr denn bei der NKM in welcher Höhe:

1. Instandhaltung,

2. Mietausfallwagnis,

3. Hausverwaltung,

4. Sonstige nicht umlagefähgigen Kosten?

Was Denny glaube ich wissen wollte und was mich auch interessiert ist,m ob es eine Art Maximalwert zur schnellen Analyse von Angeboten im Hinblick auf das Hausgeld gibt. Wo liegt er denn bei euch? Klickt ihr auf IS24 z.B. ein Angebot weg, wenn ihr 200 € Hausgeld lest, ohne euch Näher damit auseinander zu setzen wie sich das HG zusammensetzt?

Bin gespannt auf eure Antworten.

Viele Grüße aus Mainz,

Flo

Hallo und ich grabe dies hier nochmal aus.

 

Das würde mich auch brennend interessieren wie ihr damit umgeht?

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Das Hausgeld besteht ja aus 2 Teilen.

Ich guck mir ueber IS24 zuerst an, welche NKs andere Vermieter in der Gegend aufrufen, die Differenz zum Hausgeld sollten dann nicht allzu gross sein.

Wenn in der Ecke 140 NKs normal und das Hausgeld 350€ beträgt, werde ich mit der Wohnung nicht glücklich werden. Gleiches gilt wenn wegen Tiefgarage und Aufzug die Nebenkosten. So hoch sind, dass sie prozentual nicht mehr zur KM passen.

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Zurzeit rechnet man mangels besserer Zahlen im Durchschnitt mit etwa 2,70 Euro/qm. Wenn der Durchschnitt stark überschritten ist, sollte die Wohnanlage (etc.) dementsprechend höherwertig sein.

https://www.wohnen-im-eigentum.de/service/Hausgeld_transparent.html

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article106139274/Eigentuemer-unterschaetzen-Kosten-fuer-Hausgeld.html

Zu beachten ist, dass z. B. (energetische) Sanierungen nicht im Hausgeld enthalten sind und daher auch nicht aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden dürfen. In diesen Fällen wäre eine zusätzliche Sonderumlage fällig.

 

 

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Hallo Zusammen,

 

das ist ein interessantes Thema, wo ich eine allgemeine Frage hätte, bzw. Erfahrungsberichte.

wie verhaltet ihr euch, wenn ich eine ETW gefunden habt, die euren Kriterien entspricht, aber das Hausgeld sehr hoch erscheint(200€ für 40qm, ohne TG und Aufzug)

Dadurch wird die Warmmiete relative hoch und hält potenzielle Mieter ab, bzw. drückt die Kaltmiete. Aber wenn mir nicht das ganze Gebäude gehört, habe ich sich wenig Einfluss auf energetische Sanierungen und dadurch Einsprpotenziale.

Wie seht ihr das Thema?

 

Viele Grüße 

Dennis

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