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Stefan Frankfurt

Hochhäuser

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Hallo,

ich hätte eine Frage zu Investments in Wohnungen in Hochhäusern in Großstädten bzw. näherer Umgebung.

Die Wohnungen sind ja allgemein günstiger als in einem klassischen Mehrfamilienhaus. Dafür eher höheres Hausgeld und Instandhaltungsaufwand.

Was haltet Ihr davon? Ist das auch abhängig von der Anzahl der Stockwerke?

Vielen Dank.

 

 

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Ich persönlich halte da nicht viel von.

Hatte mal zwei Wohnungen in einer Anlage mit 184 Wohnungen, und da war das Hausgeld auch exorbitant hoch.

Mieter zu finden war schwierig.

Garantiert war die Anlage verrufen was ich im nach hinein raus gefunden habe.

Letztendlich habe ich versucht die Wohnungen zu verkaufen.

Innerhalb von 4 Wochen gelang mir das auch beide Wohnungen mit sattem Gewinn zu veräußern.

Nochmal Glück gehabt.

Muss aber nicht überall gleich sein.

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Hallo zusammen,

der Fragestellung würde ich mich anschließen. Als Beispiel: Im Raum Frankfurt a. M., insbesondere zwischen Frankfurt a. M. und Hanau stehen etliche solcher Wohnhochhäuser, Wohnsilos etc. aus den 70ern oder 80er. Zum Teil haben diese auch eine sehr gute Lage. Ich frage mich jedoch ernsthaft, ob die ETW in solchen Anlagen zukunftsfähig sind? Schöner werden die Bauten auch bei Sanierungen in den seltensten Fällen, Tageslichtbäder gibt es kaum und das Image ist eher ein bisschen abgeranzt.

Grüße Jo

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Mit Blick auf der Vermietbarkeit, Instandhaltungskosten, Sonderumlagen, etc. würde ich mich da auch eher nicht dranwagen. Das ist eher was für Vollprofis oder Vermögende :D meiner Meinung nach.

Ob sich aufgrund des, aus meiner Sicht, erhöhtem Risiko das Ganze noch über die Rendite rechnet, muss jeder für sich selbst entscheiden. Für mich müsste da die Rendite schon recht hoch ausfallen um das einzupreisen.

Was macht man z.B. wenn die Gemeinschaft sagt, dass die Fassade, Dach oder Rohrleitungen unbedingt jetzt gemacht werden muss, der Rücklagen aber nicht ausreichen? Grade bei so großen Objekten können da schon mal recht hohe Sonderumlagen auf die einzelnen Eigentümer zukommen. Ob die vorherige Rendite das noch hergegeben hat...

 

 

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vor 2 Stunden schrieb bigApple:

Als Beispiel: Im Raum Frankfurt a. M., insbesondere zwischen Frankfurt a. M. und Hanau stehen etliche solcher Wohnhochhäuser, Wohnsilos etc. aus den 70ern oder 80er

Die "skyline" von Maintal sieht tatsächlich richtig "nett" aus.

@Stefan Frankfurt bat mich per PN um eine Einschätzung, ich kopiere das hier mal rein - eventuell trägt es zur Meinungsbildung bei.

"Das langfristige Kostenrisiko bei solchen Objekten ist nicht beherrschbar und unterliegt nicht selten externer Einflussgrößen (Wartungskosten der Aufzüge, TÜV-Auflagen, etc.).

Darüber hinaus sind Eigentümergemeinschaften in Hochhäusern nicht selten notorisch blank (solche Objekte sind häufig über Strukturvertriebe platziert worden, die nicht unbedingt selektiv vorgegangen sind), was zum einen zu einer Belastung der zahlungsfähigen Eigentümer wird (Haftung von Gesamthand) und zum anderen dazu führt, dass oftmals notwendige Reparaturen verschleppt oder gar nicht vorgenommen werden."

und

"Wohnhochhäuser sind irgendwann aus der Mode gekommen und von den Planern und Investoren erst vor wenigen Jahren als Wohnform wieder entdeckt worden (wobei die neueren Wohnhochhäuser im lifestyle-Segment angesiedelt sind).

Daher gibt es in diesem Bereich entweder alt und (im wesentlichen) "verschrammelt" oder neu und hochpreisig.

Bei den älteren Baujahren sind die langfristigen Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie die Anforderungen an das Thema "Energieeffizienz" die größten Herausforderungen (einer der wesentlichen Gründe, warum Hochhäuser in Einzeleigentum umgewandelt wurden und werden - es werden "Dumme" für das langfristige Risiko gesucht). Hinzu kommt die in Hochhäusern ständig problematische Müllentsorgung ....

Um Deine Frage zu beantworten: ETW `s in Hochhäusern sind aus meiner Sicht grundsätzlich uninteressant."

 

 

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ich tue mich mit der Frage etwas schwer. An sich ist die Frage einfach und genauso wie Arndt sie beschrieben hat. Bezieht man die Frage aber konkret auf Frankfurt wird es zwar nicht besser, aber ist hier die Wohnungsnot so groß, dass ich mich frage, ob man die bestehenden HH nicht schlicht und einfach doch braucht? Handelt es sich also ehr um eine Besonderheit des Frankfurter Marktes? oder ist das auch hier nix?

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vor 39 Minuten schrieb Akkarin:

ob man die bestehenden HH nicht schlicht und einfach doch braucht?

Definitiv, im Frankfurter Markt werden sie gebraucht, was zu einer guten Vermietbarkeit führt.

Allerdings macht das die Lage für die Eigentümer (und solche die es werden wollen) in Bezug auf die oben beschriebenen Risiken und Problemstellungen nicht besser. Auch in Frankfurt würde ich vom Kauf einer ETW in Hochhäusern abraten.

Aber auch diesbezüglich hat jeder seine eigene Sicht der Dinge.

 

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In Hamburg Mundsburg (Innenstadtlage) gibt es auch zwei solcher Hochhäuser.. Abgesehen davon, dass die Kaufpreise sowieso ziemlich hoch sind, waren hier die Hausgelder sowas von exorbitant hoch.. Und wenn man mal selbst davor steht und hoch blickt, dann sollte man ein Gefühl dafür bekommen, wie teuer da eine Sanierung des Daches bzw. der Fassade wird.. Fangen wir da alleine nur mal beim Aufstellen des Gerüstes an ^^

 

Ich habe zwei Minuten überlegt.. Und die Idee war wieder dahin.. Ich fand die zwei Minuten auch ziemlich lang und verschwendete Zeit..

 

Finger weg davon! Ich denke @Arnd Uftring hat das mehr als nur perfekt hinsichtlich Problemstellungen & Risiken beschrieben!

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Hallo,

ich habe im Speckgürtel von Frankfurt (Nied) mit einer selbstgenutzten Immobilie sehr gute Erfahrung gemacht (über 200 Einheiten). Nach 3 Jahren konnte ich durch kleine Reparaturen, das Objekt für den doppelten Betrag steuerfrei veräußern, jedoch war das im Jahr 2010-2013. Generell ist es sicherlich gut, dass sich die anfallenden Kosten auf sehr viele Parteien verteilen, vor allem die Kosten für den Aufzug. Nach eingehender Prüfung der Daten würde ich wieder in solch ein Objekt investieren, wenn die Fakten passen.

Gruß,

Jashar

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Hochhäuser = Desinteresse der WE-Eigentümer, Hohe Bewirtschaftung und öfters mal Probleme mit der Verwaltung.

Im Bekanntenkreis hat sich ein Verwalter auf Gemeinschaftskosten richtig gut gehen lassen, ca. 100K veruntreut, und keiner hats mitbekommen.

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@ajb13 Moin, ein Freund von mir hat da ähnlich gute Erfahrung in Nied gemacht.  Er hatte vor zwei Jahren eine zwei Zimmer Whg im Hochhaus irgendwo zwischen Coventry und Birminghamstraße für 80k verkauft. Die Whg war sofort weg - ohne Verhandlung. Mich hat das total ersataut. Ich dachte, dass das wir ein langwieriger Prozess wird. Trotzdem wäre ich mit Hochhäusern super super vorsichtig. Für mich persönlich ein Nogo, außer sehr gute Lage und Faktor unter 10 und das bekommt man e nicht. Ansonsten bin ich draußen.

Edited by Fröhn
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Ja man hört positive als auch negative Geschichten. Nied ist wirklich ein hartes Pflaster in FFM, jedoch nur 2 S-Bahn Haltestellen vom Hauptbahnhof. Würde nicht mal sagen, dass es Glück war, sondern habe die Wohnung sehr günstig in bar gekauft, das wäre heute gar nicht möglich.

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Ich würde es auch nicht pauschalisieren. Es kommt halt immer drauf an. Die China-Mauer in Rodgau z.B. steht wirtschaftlich gesund da. Es wurden sogar die Instandhaltungskosten gesenkt. Das Hochhaus in der Schwarzenbergstraße (Hanau) ist dafür katastrophal (eingetretene Türen usw.). Trotzdem treten sich die Kaufinteressenten dort bei Wohnungsbesichtigungen auf die Füße. 

Hierzu noch eine interessante Studie zu dem Thema von Bulwiengesa: http://www.bulwiengesa.de/sites/default/files/studie_hochhauser.pdf

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