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Cordell

Immobilien Vorabkalkulation bzgl. Versicherungen

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Servus Zusammen.

bin komplett neu in der Community und auch noch relativ neu bei Immobilien-Investments. Kurze Erläuterung. Ich habe Ende 2015 ein 2-Familienhaus gekauft. Guter Preis, guter Zustand, Potenzial durch Sanierung der oberen Etage und baldigen Neuvermietung usw. 

Nun meine Frage. Wie kalkuliert man etwaige Versicherungen, vor allem die Gebäudeversicherung, mit in die Vorab-Kalkulation und Renditeberechnung der zu kaufenden Immobilie mit ein? 

Hintergrund ist der, dass der ehemalige Besitzer Beamtenstatus hatte. Das war mir nicht so bekannt und ich dachte ich kann die Gebäudeversicherung 1 zu 1 auf mich umschreiben lassen. Dem war allerdings nicht so, denn nach kurzer Zeit bekam ich von der Versicherung eine Email, dass der bisher laufende Vertrag gekündigt wird und ich einen neuen (in meinem Fall fast vier mal so hohen Versicherungsbeitrag) Vertrag abschließen müsse!

Ich habe mich nach einiger Recherche, dann aber für einen anderen Anbieter entschieden, muss jedoch nun mit dem 2,8fachen Versicherungsbeitrag leben. Dies Verhagelt mir etwas meine CashFlow-Berechnung und Renditeerwartung. Es ist zwar immer noch attraktiv, jedoch sehr ärgerlich.

Hat jemand schon mal etwas ähnliches erlebt? Wenigstens bin ich um die Erfahrung reicher, dass ich zukünftig immer darauf achte.

 

Liebe Grüße

Cordell

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Hallo,

die Versicherungsbeiträge solltest du auch in erhöhter Form 1 zu 1 auf die Mieter umlegen können.

In Leerstandszeiten tut ein doppelter Betrag zwar weh, aber solang sich diese in Grenzen halten sollte sich dein Investment trotzdem rechnen. 

Ich persönlich würde Betriebskosten garnicht mit einkalkulieren.

 

Viele Grüße 

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vor einer Stunde schrieb Cordell:

Servus Zusammen.

bin komplett neu in der Community und auch noch relativ neu bei Immobilien-Investments. Kurze Erläuterung. Ich habe Ende 2015 ein 2-Familienhaus gekauft. Guter Preis, guter Zustand, Potenzial durch Sanierung der oberen Etage und baldigen Neuvermietung usw. 

Nun meine Frage. Wie kalkuliert man etwaige Versicherungen, vor allem die Gebäudeversicherung, mit in die Vorab-Kalkulation und Renditeberechnung der zu kaufenden Immobilie mit ein? 

Hintergrund ist der, dass der ehemalige Besitzer Beamtenstatus hatte. Das war mir nicht so bekannt und ich dachte ich kann die Gebäudeversicherung 1 zu 1 auf mich umschreiben lassen. Dem war allerdings nicht so, denn nach kurzer Zeit bekam ich von der Versicherung eine Email, dass der bisher laufende Vertrag gekündigt wird und ich einen neuen (in meinem Fall fast vier mal so hohen Versicherungsbeitrag) Vertrag abschließen müsse!

Ich habe mich nach einiger Recherche, dann aber für einen anderen Anbieter entschieden, muss jedoch nun mit dem 2,8fachen Versicherungsbeitrag leben. Dies Verhagelt mir etwas meine CashFlow-Berechnung und Renditeerwartung. Es ist zwar immer noch attraktiv, jedoch sehr ärgerlich.

Hat jemand schon mal etwas ähnliches erlebt? Wenigstens bin ich um die Erfahrung reicher, dass ich zukünftig immer darauf achte.

 

Liebe Grüße

Cordell

Kann Dir sagen, woran das liegt. Es lagen in den letzten 5 Jahren sicherlich mehrere Schäden vor. Dieses hätte der Eigentümer mitteilen müssen. Da würde ich mit zum Anwalt gehen.

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vor 10 Minuten schrieb Jb007:

Kann Dir sagen, woran das liegt. Es lagen in den letzten 5 Jahren sicherlich mehrere Schäden vor. Dieses hätte der Eigentümer mitteilen müssen. Da würde ich mit zum Anwalt gehen.

Nein es lagen keine Schäden vor. Hat mir die Versicherung auch mitgeteilt. Es lag wohl am "Beamten-Tarif" und Alter der Versicherung.

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vor einer Stunde schrieb Jb007:

Kann Dir sagen, woran das liegt. Es lagen in den letzten 5 Jahren sicherlich mehrere Schäden vor. Dieses hätte der Eigentümer mitteilen müssen. Da würde ich mit zum Anwalt gehen.

Muss nicht.  Ich kenne das auch, von meinen Eltern, sowohl in der KFZ, als auch bei WGV etc.

Zwischen der Huk Coburg ( Tarif Beamter im innendienst, verheiratet, wohnt im Eigenheim) und den anderen Versicheren ( Tarif nicht Beamter, wohnt zur Miete)  liegen im Preisniveau Welten.

Edited by Akkarin
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vor 11 Stunden schrieb Akkarin:

Muss nicht.  Ich kenne das auch, von meinen Eltern, sowohl in der KFZ, als auch bei WGV etc.

Zwischen der Huk Coburg ( Tarif Beamter im innendienst, verheiratet, wohnt im Eigenheim) und den anderen Versicheren ( Tarif nicht Beamter, wohnt zur Miete)  liegen im Preisniveau Welten.

Danke Akkarin, mir war das bis dato nicht bekannt. Aber den Fehler mach ich nur einmal. :) 

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Hallo zusammen,

ich bin neu hier und lese bzw. arbeite mich auch gerade in dieses Thema ein und kann das nur bestätigen, was meine Vorredner sagen. Bin selber zwar kein Beamter, jedoch Angestellter im öD und auch wir haben gute Vergünstigungen im Gegensatz zu den anderen. Aber wie schon vorher beschrieben, werden diese Kosten ja umgelegt, vondaher ist es ja nicht ganz so schlimm, solange es keinen Leerstand gibt. Ach ja, man kann sich bei Huk.de sich auch den unterschied mal ausrechnen lassen, den man zahlt. So groß ist es leider doch nicht mehr, zumindest bei den neueren Verträgen. Meine Kostenersparnis liegt so bei ca. 20-50% je nach Versicherung.

Grüße
Stephan

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Hallo StephanR,

danke für deinen Beitrag. Wie schon eingangs geschrieben, sind die Kalkulationen positiver Natur. Ich hatte das nur einfach, durch mein Unwissen nicht bedacht und wollte dies hier auch teilen, so dass solche eine Überraschung vermieden werden kann.

 

Liebe Gruß

Cordell

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Moin Moin aus Norddeutschland,

ich bin absolut neu hier und habe bislang keine Immobilie als Kapitalanlage erworben. Ich bin Beamter und arbeite nebenberuflich als Vertrauensmann der HUK-Coburg. Deshalb kann ich hier vielleicht mit einigen grundsätzlichen Infos helfen. Die HUK-Coburg ist ursprünglich (historisch) ein Versicherungsverein aus Lehrern und Pastoren, also nur für den öffentlichen Dienst. Sie hat sich mit der HUK Coburg Allgemeinen vor etlichen Jahren für alle Kunden geöffnet. 

Aber es gibt für Angehörige des öffentlichen Dienstes Sonderkonditionen (ca. 20 % günstiger). Das machen viele andere Versicherungen auch. Bei den Wohngebäudeversicherungen gibt es seit einiger Zeit (bei anderen Versicherungen auch ) relativ viele Schäden mit alten Häusern im Bereich des sog. Leitungswasserrisikos, undichte Wasserleitungen. Irgendwann wird eine Leitung einfach mal undicht. Versicherungen neigen deshalb dazu, ältere Verträge bei passender Gelegenheit umzustellen. Häufig bekommt man dann auch die aktuellen Bedingungen und eben das aktuelle, höhere Tarifwerk. Kritische Grenze sind hier derzeit 30 Jahre. 

Auch kann es passieren, dass seitens der Versicherungen Selbstbeteiligungen vereinbart werden. Ob das für einen Immobilieninvestor gut ist, weiß ich nicht. Im Zweifel dürfte die Selbstbeteiligung nicht umlagefähig sein. Ich vermute mal, dass man als Vermieter gehalten ist, eine günstige Versicherung zu suchen.

Ich würde also mehrere Angebote einholen. Bei der Aktualisierung von älteren Verträgen auf neue Bedingungen liegt häufig auch ein Merkblatt bei, in dem die wichtigsten Änderungen gegenübergestellt sind. Häufig sind das "Randbereiche" wie z.B. die Beseitigung von Bäumen auf dem Grundstück nach einem Sturm.Auch wenn es langweilig ist: Bitte einmal durchlesen.

Bei der Antragsaufnahme wird bei der HUK-Coburg nach dem Alter der Immobilie gefragt. Ist die Immobilie älter als 30 Jahre, gibt es einen Extrafragebogen, in dem dann nach dem Stand der Renovierungen, z.B. Elektro, Wasserleitungen gefragt wird. Hier bitte unbedingt wahrheitsgemäße Angaben machen. Ansonsten kann es im Schadensfall Ärger geben (vorvertragliche Anzeigepflichtverletzung). Sind die Wasserleitungen noch  30 Jahre ohne Renovierung kann es passieren, dass ein Angebot mit Selbstbeteiligung erfolgt.

Euch viel Erfolg

Nordinvestor

 

Edited by Nordinvestor
Erweiterung um einen Absatz, Rechtschreibung
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Eine derart heftige Erhöhung ist aber nicht marktüblich und so hohe Rabatte gibt's normal für Beamte nicht. Eventuell hat die Gesellschaft hier die Gelegenheit genutzt, einen Altvertrag direkt nach oben anzupassen (zu sanieren).

Generell macht es natürlich Sinn, bereits im Ankaufprozess auch die Versicherungen überprüfen zu lassen (Due Dilligence). Bei großen Objekten ist das Standard. Gibt auch Anbieter (uns z.B. ;) ) die das gegen Honorar anbieten. Macht aber wie gesagt in der Regel eher bei großen Objekten und entsprechenden Prämien Sinn. Aber wie schon oben geschrieben, würde ich in dem Fall einen Versicherungsmakler um eine Ausschreibung bitten. Es gibt je nach Region und Objekt (Bauart, Alter, Vorschäden etc.) extremste Unterschiede bei den Versicherern. Wenn Interesse besteht, kann ich gerne mal ausführlicher was dazu schreiben oder ihr könnt mich auch gerne anmailen, wenn ihr konkrete Fragen habt.

Edited by 0711

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Am 18.6.2016 um 18:39 schrieb 0711:

Eine derart heftige Erhöhung ist aber nicht marktüblich und so hohe Rabatte gibt's normal für Beamte nicht. Eventuell hat die Gesellschaft hier die Gelegenheit genutzt, einen Altvertrag direkt nach oben anzupassen (zu sanieren).

Generell macht es natürlich Sinn, bereits im Ankaufprozess auch die Versicherungen überprüfen zu lassen (Due Dilligence). Bei großen Objekten ist das Standard. Gibt auch Anbieter (uns z.B. ;) ) die das gegen Honorar anbieten. Macht aber wie gesagt in der Regel eher bei großen Objekten und entsprechenden Prämien Sinn. Aber wie schon oben geschrieben, würde ich in dem Fall einen Versicherungsmakler um eine Ausschreibung bitten. Es gibt je nach Region und Objekt (Bauart, Alter, Vorschäden etc.) extremste Unterschiede bei den Versicherern. Wenn Interesse besteht, kann ich gerne mal ausführlicher was dazu schreiben oder ihr könnt mich auch gerne anmailen, wenn ihr konkrete Fragen habt.

Danke für deinen Beitrag 0711. Sie haben Recht, das war eindeutig mein Fehler, dass ich das vorab nicht geprüft habe. Hatte ich ja oben erwähnt. Hier handelt es sich nur um ein 2-Familienhaus, was ansonsten Top ist und gut CashFlow-positiv. 

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Kurze Info :

Gebäudeprämie wird in der Regel auf den Mieter umgelegt. Ich empfehle grundsätzlich einen zeitgemäßen Versicherungsschutz. Da bei einem Schaden der Mieter auch nicht zur Kasse gebeten werden kann sollte man auf einen wichtigen Einschluss aufgrund der Prämie verzichtet haben.

ICH, als Eigentümer,  entscheide über den Leistungsumfang ! Und der ist bei mir immer TOP.

Weiterhin würde ich Verträge bei EINER Versicherung bündeln, hat mitunter einen Konditionsvorteil aber auch bei Schäden wird die gesamte Kundenverbindung in die Rentabilitätsberechnung der Versicherung einfließen, so kann auch ein schadenträchtiges Gebäude durch schadenfreie Gebäude ausgeglichen werden.

In deinem konkreten Fall, weis leider nicht wo deine Preisberechnung herkam, direkt die Versicherung anschreiben und um Ausschluss des sog. B-Tarifes bitten, gleichzeitig Bedingungs- und Summenerhalt (sollten die Bedingungen und auch die Summe ok sein, hier empfehle ich immer den sog. UVZ=Unterversicherungsverzicht), hier sollte eine Prämie von max. 20% rauskommen, da der B-Tarif nicht mehr ausmachen kann.

Ich schau mir den Vorgang gern an, auch wenn ich davon ausgehe das du bei dem aktuellen Versicherer bleiben solltest.

Und eines sei gesagt, Versicherung gehört immer in Profihände !

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Völlig richtig Rene, das Zauberwort lautet: Gleitender Neuwert mit Unterversicherungsverzicht. Bedeutet dann, dass die Immobilie so aufgebaut werden muss, wie sie war, zuzüglich möglicherweise erhöhtem Aufwand durch z.B.: neue Vorschriften im Baurecht (Dämmung etc.). Bei wahrheitsgemäßen Angaben im Antrag durch den Versicherungsnehmer hat die Versicherung dann das Risiko.

Im Zweifel kann - und das sage ich als nebenberuflicher Einfirmenvertreter ganz offen - auch der von 0711 erwähnte gute Versicherungsmakler helfen. Der Makler hat normalerweise  mehrere Unternehmen, für die er Verträge vermittelt. Er sollte den Überblick haben, welches Unternehmen besonders kritisch bei der Risikoprüfung ist. Wenn er seriös arbeitet, sollte er den Vertrag mit dem besten Preis / Leistungsverhältnis heraussuchen.

Da, wie Rene festgestellt hat, die Selbstbeteiligung im Schadenfall nicht auf die Mieter umgelegt werden kann, der Beitrag aber schon, sollte man wohl auf eine Selbstbeteiligung verzichten. 

Ich würde mir auch vom Makler immer Vorschläge machen lassen, um dann selbst zu entscheiden. Mit Vollmachten wäre ich sehr vorsichtig. Sollte dem Makler dann nämlich ein Missgeschick passieren, steht man im Extremfall ohne Versicherungsschutz da.  Zwar muss der Makler für derartige Fälle eine Haftpflichtversicherung haben, aber auf den Stress kann man doch gut verzichten.

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Am 20.6.2016 um 17:29 schrieb Rene Bohsem:

Kurze Info :

Gebäudeprämie wird in der Regel auf den Mieter umgelegt. Ich empfehle grundsätzlich einen zeitgemäßen Versicherungsschutz. Da bei einem Schaden der Mieter auch nicht zur Kasse gebeten werden kann sollte man auf einen wichtigen Einschluss aufgrund der Prämie verzichtet haben.

ICH, als Eigentümer,  entscheide über den Leistungsumfang ! Und der ist bei mir immer TOP.

Weiterhin würde ich Verträge bei EINER Versicherung bündeln, hat mitunter einen Konditionsvorteil aber auch bei Schäden wird die gesamte Kundenverbindung in die Rentabilitätsberechnung der Versicherung einfließen, so kann auch ein schadenträchtiges Gebäude durch schadenfreie Gebäude ausgeglichen werden.

In deinem konkreten Fall, weis leider nicht wo deine Preisberechnung herkam, direkt die Versicherung anschreiben und um Ausschluss des sog. B-Tarifes bitten, gleichzeitig Bedingungs- und Summenerhalt (sollten die Bedingungen und auch die Summe ok sein, hier empfehle ich immer den sog. UVZ=Unterversicherungsverzicht), hier sollte eine Prämie von max. 20% rauskommen, da der B-Tarif nicht mehr ausmachen kann.

Ich schau mir den Vorgang gern an, auch wenn ich davon ausgehe das du bei dem aktuellen Versicherer bleiben solltest.

Und eines sei gesagt, Versicherung gehört immer in Profihände !

Absolut richtig. Vielen Dank für Deinen Beitrag. Ich habe mich natürlich für einen zeitgemäßen Versicherungsschutz entschieden und auch die Verträge bei einer Versicherung gebündelt. Dies war vorher, beim Alteigentümer, nicht der Fall. Dies habe ich gleich geändert. Aber auch vielen Dank für den Tipp und die Bestätigung, dass ich hier richtig gehandelt habe. 

Diesen Fehler des Nichtbeachtens werde ich, wie gesagt, nicht noch einmal machen. Danke sehr für das Angebot, dass Du Dir den Vorgang anschauen würdest. Evtl. komme ich darauf mal zurück. 

 

Vielen Dank euch allen für eure Meldungen :) Klasse Community

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