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Ray

Mieterhöhung - Taktik

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Ich habe mich beim Notartermin mit dem Eigentümer über einen bestimmten Mieter ausgetauscht.. Die Miete bei diesem Mieter ist sehr gering.. Die letzte ( und anscheinend einzige überhaupt) Mieterhöhung hatte er im Oktober 2014..

 

44 qm

217,18 Kaltmiete/Monat (Vorher 189,00€)

Wohnung bewohnt seit  1999

Die gleiche Wohnung gegeüber ist für 400 Kalt vermietet..

 

Ich wollte bis Oktober 2017 (man muss die Mieter ja nicht direkt verschrecken) warten und die Miete dann um 20% erhöhen (da die drei Jahre dann rum sind).. Dieses Spiel dann drei weitere Jahre später wieder..

Der Eigentümer meinte jedoch, er würde die Miete um maximal 15% anheben, da er sie dann alle 18 Monate anheben darf.. Diese würde er dann sozusagen alle 18 Monate um 15% anheben.. Er selbst hat viele Objekte und das bei diesem Mieter bzw. allgemein einigen Mietern verschlafen..

 

Frage:

Das kannte ich auch.. Aber ich darf die Miete auch alle 18 Monate nur so hoch anheben, dass ich im Endeffekt nur 20% in drei Jahren erhöht habe.. Oder? Wer ist da besser informiert? Und wie würdet ihr vorgehen? Alle drei Jahren 20%? Alle 18 Monate 15%? Anders?

 

Ich habe mir einen Mieterhöhungsplan für die nächste Zeit / nächsten Jahre geschrieben und würde gerne mal eure Meinung bzw. Taktik hören..

Edited by Ray

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vor 3 Stunden schrieb Jägermeister:

http://www.mietrecht-neu.de/mieterhoehung/

Warum alle 3 Jahre um 20% bzw. alle 18 Monate um 15% erhöhen?

<da steht doch genau was ich sage.. Du darfst alle 3 (mit anderen worten, in drei Jahren maixmal) um 20% anheben.. Sowas wie Mietspiegel, Vegelcihsmeite bla bla habe ich außen vorgelassen in meiner Frage.. Das ist ja klar.. Es geht allein um die Hühe und den Zeitraum der Erhöhung.. Eben, weil der Eigentümer sagte, wenn du alle 18 Monate erhöhen würdest, dürftest du dann immer wieder bis 15% erhöhen.. Und ich hab dann direkt an die Kappungsgrenze gedacht..

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@Ray einvernehmlich kannst du mit dem Mieter jederzeit alles mögliche vereinbaren. Wenn also dein Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreibt mit einer höheren Miete, dann hast du Glück gehabt. Müsstest aber noch Mietpreisbremse beachten.

Möchtest du den "formalen Weg" einer Erhöhung in Richtung der ortsüblichen Vergleichsmiete gehen, gilt:

Quote

http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-schritt-fuer-schritt/

a. Jahressperrfrist: Der Vermieter kann die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung fordern.

b. 15 Monate Mietbestand: Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.

c. Kappungsgrenze: Der Vermieter muss die örtliche Kappungsgrenze berücksichtigen. Danach dürfen die Mieterhöhungen in den letzten 3 Jahren insgesamt oder die aktuelle Mieterhöhung nicht mehr als 20 % der vor drei Jahren maßgeblichen Miete ausmachen. Es ist darauf zu achten, dass beispielsweise in Bayern in mehr als 90 Gemeinden die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % reduziert wurde.

Also maximal 15-20% kumulierte Mieterhöhung bezogen auf die Miete drei Jahre zuvor. Mir ist nicht klar, wie dein Verkäufer alle 18 Monate um 15% erhöht haben will.

 

 

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vor 2 Minuten schrieb Stefan_MUC:

@Ray einvernehmlich kannst du mit dem Mieter jederzeit alles mögliche vereinbaren. Wenn also dein Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreibt mit einer höheren Miete, dann hast du Glück gehabt. Müsstest aber noch Mietpreisbremse beachten.

Möchtest du den "formalen Weg" einer Erhöhung in Richtung der ortsüblichen Vergleichsmiete gehen, gilt:

Also maximal 15-20% kumulierte Mieterhöhung bezogen auf die Miete drei Jahre zuvor. Mir ist nicht klar, wie dein Verkäufer alle 18 Monate um 15% erhöht haben will.

 

 

Er hat nicht gesagt, dass er es dort getan hat.. Er hat es verschlafen.. Aber er meinte, dass das geht und das ich falsch liege.. Mir ist es auch nicht klar.. Deswegen hier die Frage ^^

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Dann soll er dir mal ganz klar darlegen, auf welchen Grundlagen er auf die 15% alle 18 Monate kommt. Das erschliesst sich mir auch nicht, weil er dann immer über die gesetzlich geregelte Kappungsgrenze von 20% auf einen Betrachtungszeitraum von 36 Monaten kommt. Wenn ich mich nicht verrechnet habe, würde er auf eine Erhöhung von 32,25% kommen, was dann angreifbar wäre durch den Mieter.

Das hört sich für mich ganz stark nach "Ich habe gehört von einem der was von nem anderen gehört hat, dass..."

Ohne profunde Darstellung des Hintergrundes würde ich das als Geschwätz des Eigentümers sehen um dir ein höheres Potential vorzugaukeln.

 

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Am Thursday, June 16, 2016 um 11:53 schrieb Drolgosch:

 

Ohne profunde Darstellung des Hintergrundes würde ich das als Geschwätz des Eigentümers sehen um dir ein höheres Potential vorzugaukeln.

 

Naja das denke ich nicht wir saßen ja bereits beim Notar und hatten unterschrieben.. Er war nur entsetzt davon dass ich die miete im Oktober (3 jahre dann vorbei seit der letzten Erhöhung) erhöhen will um 20% und dann in drei Jahren erdt wieder.. und ich dachte im ersten Augenblick dass ich nicht richtig aufgepasst hab ^^ deswegen hier die frage.. Aber anscheinend lag ich richtig.. Also alles gut ^^

Das ist eh ein Schnacker 😃

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Er liegt natürlich falsch. Praktisch wird er sicher trotzdem erfolgreich sein. 

Bei obig genannter Wohnung als Benchmark seines Portfolios, wird er eher einfache Leute (no offence!) mit Wohnraum bedienen. Da wirkt ein professionell gestaltetes Mieterhöhungsverlangen samt Zustimmungsbegehren sowie Aufzeigen der anderweitigen Konsequenzen. Wo kein Kläger, da kein Richter...

Skrupellos, wenn er es bewusst gemacht hätte. Offensichtlich tat er es aus Unwissenheit und da trifft der Satz, das Glück ist mit den Dummen wie die Faust aufs Auge! 

Edited by Dagobert
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vor 17 Stunden schrieb Dagobert:

Er liegt natürlich falsch. Praktisch wird er sicher trotzdem erfolgreich sein. 

Bei obig genannter Wohnung als Benchmark seines Portfolios, wird er eher einfache Leute (no offence!) mit Wohnraum bedienen. Da wirkt ein professionell gestaltetes Mieterhöhungsverlangen samt Zustimmungsbegehren sowie Aufzeigen der anderweitigen Konsequenzen. Wo kein Kläger, da kein Richter...

Skrupellos, wenn er es bewusst gemacht hätte. Offensichtlich tat er es aus Unwissenheit und da trifft der Satz, das Glück ist mit den Dummen wie die Faust aufs Auge! 

Der Typ hat viele MFH und auch eine Firma inder viele MFH sind.. Der macht das überall an jeder Ecke..

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Ich habe die Tage ein Gespräch mit einem renommierten Fachanwalt für Mietrecht. Ich hoffe ich denke daran den mal zu fragen.

Aber ich kann mir nicht vorstellen dass es eine andere Regelung gibt als die 20% (15%) alle 3 Jahre und die ganzen Profis es hier noch nicht mitgekriegt hätten. Wenn er das schon immer so durchgezogen hat, dann hat er bisher denke ich viel Glück gehabt. Wo kein Kläger, da kein Richter.

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