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Die optimale Kaufpreisaufteilung

42 Beiträge in diesem Thema

Ohne Fixing des Bodenpreises im Kaufvertrag hast Du wohl eher schlechte Karten und das FA wird dann auf die Berechnung des Tools zurück greifen. Da kann dann i.d.R. nur noch ein Sachverständigengutachten, das zu einem signifikant abweichenden Ergebnis kommt, helfen.

Deshalb kann ich immer nur empfehlen die Problematik von Anfang an beim Immobilienkauf zu beachten, damit keine finanziellen Nachteile entstehen.

bearbeitet von Monopoly

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Ich habe eine konkrete Frage zur Umsetzung im KV. Wie könnte der Wortlaut zur Aufteilung klingen?

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Puh.. Und wenn keine Modernisierungen durchgeführt wurden und man somit das fiktive Alter nicht hochsetzen kann, dann bleibt man bei 42 - 48 % Bodenanteil sitzen? Da macht die Abschreibung ja überhaupt keinen Sinn...
Gilt diese 20 % Pauschale noch? 
Für die Aufteilung des Kaufpreises setzt die Finanzverwaltung die gemeinen Werte von Grund und Boden bzw. Gebäude zum gesamten gemeinen Wert ins Verhältnis und multipliziert diese mit dem gezahlten Kaufpreis.

Der gemeine Wert spiegelt sich demnach grds. im zu zahlenden Kaufpreis (=Wert unter fremden Dritten) wider. Wie oben schon gesagt ist die Finanzverwaltung grds. an die Aufteilung des gemeinen Werts lt. Kaufvertrag gebunden. Davon abgewichen wird nur, wenn begründete Zweifel am Aufteilungsmassstab bestehen. In dem Fall ermittelt das Finanzamt die gemeinen Werte selbst (zb. durch selbst in Auftrag gegebenes Gutachten) .

Ich gehe grds. wie folgt vor:

1. Bestimmung gemeiner Wert nach §§ 176ff BewG
1.1. Bestimmung Grundstücksart nach §§ 181 BewG
1.2. Ermittlung gemeine Werte für Grubo und Gebäude nach dem jeweils maßgeblichen Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren)
1.3. Aufteilung von Kaufpreis und Nebenkosten nach dem ermittelten Aufteilungsmaßstab
2. Aufteilung nach der 80/20 Methode
3. Aufteilung nach dem Maßstab des BMF tools

- > Ansatz des günstigsten Aufteilungsmaßstabs von 1.3., 2. oder 3. iRd Steuererklärung.

Zu beachten ist, dass dem BMF Tool eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren zugrunde liegt, was je nach Konstellation zu verzerrten Ergebnissen führen kann. Zudem ist das Ergebnis des Tools nicht bindend für den Sachbearbeiter der Steuererklärung. Gebunden ist die Verwaltung zudem auch nicht an eine Aufteilung nach der 80/20 Methode. Die Aufteilung nach der Restwertmethode (Abzug des Bodenwerts vom Kaufpreis=Gebäudewert) ist ebenfalls nicht (mehr) zulässig.

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Setz einfach pauschal 20% an. Das Finanzamt wird schon korrigieren, wenn sie anderer Meinung sind. Habe es bei ein paar ETW nicht in den Kaufvertrag geschrieben und dann einfach 20% Bodenanteil angesetzt. Hat das FA dann 2016 komplett akzeptiert, in der Erklärung für 2017 haben sie die Neueinkäufe aus 2017 dann mit ihrem Tool berechnet und korrigiert. Kommt wahrscheinlich auch etwas drauf an wer da jetzt prüft und worauf die gerade den Fokus haben. Würde mir da aber jetzt nicht unnötig Stress machen...

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vor 15 Stunden schrieb oki:

Ich habe eine konkrete Frage zur Umsetzung im KV. Wie könnte der Wortlaut zur Aufteilung klingen?

"Der Kaufpreis beträgt y EUR.

Davon entfallen Teilbeträge von

- x EUR auf die anteilige Instandhaltungsrücklage der WEG

- z EUR auf den Grundstücksanteil."

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vor 2 Stunden schrieb Monopoly:

"Der Kaufpreis beträgt y EUR.

Davon entfallen Teilbeträge von

- x EUR auf die anteilige Instandhaltungsrücklage der WEG

- z EUR auf den Grundstücksanteil."

Danke! Ich  bin gerade dabei einen Kauf zu beurkunden. Macht es Sinn, den Grundstücksanteil mit dem "FATool zu rechnen und etwas "aufzurunden" oder eher pauschal 20 % (sofern ein Vorteil, wovon ich aber ausgehe). 

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vor 4 Stunden schrieb oki:

Danke! Ich  bin gerade dabei einen Kauf zu beurkunden. Macht es Sinn, den Grundstücksanteil mit dem "FATool zu rechnen und etwas "aufzurunden" oder eher pauschal 20 % (sofern ein Vorteil, wovon ich aber ausgehe). 

Macht i.d.R. nur Sinn bei Neubauten, da hier der errechnete Gebäudewert evtl. am vorteilhaftesten sein könnte, damit man einen Vergleich hat ggü. dem Wert gem. Kaufpreis - IHR - 0,9 * Bodenrichtwert (Vorjahr). Am Ende nimmt man dann natürlich immer den maximalen Gebäudewert als AfA-Basis.

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vor einer Stunde schrieb Monopoly:

Macht i.d.R. nur Sinn bei Neubauten, da hier der errechnete Gebäudewert evtl. am vorteilhaftesten sein könnte, damit man einen Vergleich hat ggü. dem Wert gem. Kaufpreis - IHR - 0,9 * Bodenrichtwert (Vorjahr). Am Ende nimmt man dann natürlich immer den maximalen Gebäudewert als AfA-Basis.

Wenn ich das Tool nehme, kommt eine Aufteilung 66% (Gebäude) zu 34% (Boden). Nach der Rechnung von Monopoly komme ich auf 71 % Gebäude zu 29 % Grund. Demnach sollte ich die 71 % im KV vereinbaren? Auf 80 % hoch zu gehen wäre zu riskant?  

bearbeitet von oki
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vor 13 Stunden schrieb oki:

Wenn ich das Tool nehme, kommt eine Aufteilung 66% (Gebäude) zu 34% (Boden). Nach der Rechnung von Monopoly komme ich auf 71 % Gebäude zu 29 % Grund. Demnach sollte ich die 71 % im KV vereinbaren? Auf 80 % hoch zu gehen wäre zu riskant?  

Das FA braucht m.E. eine nachvollziehbare Erklärung für den Ansatz des Gebäudewerts. Ich habe da so meine Zweifel, ob die sich mit 80/20 pauschal zufrieden geben, was am Ende wohl auch davon abhängig ist, wie akkurat der Sachbearbeiter ist. Im Zweifel werden die den Wert dann korrigieren unter Verwendung des BMF-Tools mit dem ungünstigeren Wert.

Um auf der sicheren Seite zu sein, würde ich über die im KV gefixten Werte gehen.

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vor einer Stunde schrieb Monopoly:

Das FA braucht m.E. eine nachvollziehbare Erklärung für den Ansatz des Gebäudewerts. Ich habe da so meine Zweifel, ob die sich mit 80/20 pauschal zufrieden geben, was am Ende wohl auch davon abhängig ist, wie akkurat der Sachbearbeiter ist. Im Zweifel werden die den Wert dann korrigieren unter Verwendung des BMF-Tools mit dem ungünstigeren Wert.

Um auf der sicheren Seite zu sein, würde ich über die im KV gefixten Werte gehen.

Ich verstehe es so, dass ich die 71 % in den Kaufvertrag aufnehmen soll, da 80 % pauschal vermutlich eine Korrektur nachziehen würde?

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vor 10 Minuten schrieb oki:

Ich verstehe es so, dass ich die 71 % in den Kaufvertrag aufnehmen soll, da 80 % pauschal vermutlich eine Korrektur nachziehen würde?

Richtig!

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Danke für die vielen Antworten, es fällt wirklich auf, dass man diese Frage nicht zu 100% richtig bzw. zuverlässig beantworten kann.

Daher werde ich jetzt mit 70% und einer Erklärung der Herleitung zusammen mit dem Steuerberater niederschreiben.

 

Am 26.8.2018 um 09:38 schrieb nemo:

Setz einfach pauschal 20% an. Das Finanzamt wird schon korrigieren, wenn sie anderer Meinung sind. Habe es bei ein paar ETW nicht in den Kaufvertrag geschrieben und dann einfach 20% Bodenanteil angesetzt. Hat das FA dann 2016 komplett akzeptiert, in der Erklärung für 2017 haben sie die Neueinkäufe aus 2017 dann mit ihrem Tool berechnet und korrigiert. Kommt wahrscheinlich auch etwas drauf an wer da jetzt prüft und worauf die gerade den Fokus haben. Würde mir da aber jetzt nicht unnötig Stress machen... 

In unserem Falle ist es leider nicht so einfach. Die Wohnung die wir gekauft haben muss komplett saniert werden. Da davon ja wiederum nur 15% in den ersten drei Jahren abgeschrieben werden darf, ist es hier schon entscheidend was wir alles an Rechnungen einreichen. Ein gewisses Sicherheitspolster für unerwartete Instandhaltungen, ggf. auch aus der WEG soll nicht den Rahmen sprengen...

Mit der Rechnung aus der Tabelle komme ich auf 53% Gebäudeanteil --> ca. 15.000€ für Renovierung

Wenn ich das Fiktive Baujahr mit Berücksichtige komme ich auf 64% --> ca. 18.000€

und bei 70% --> ca. 19.800€  (Ausreichend mit ca. 2.000€ Polster für die kommenden Jahre)

80% --> 22.600€

 

Die 80% wären natürlich super aber aus meiner Sicht zu fahrlässig, um sich darauf zu verlassen...

 

 

bearbeitet von Pelis

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Guten Abend zusammen,

ich habe heute meine Steuererklärung erhalten und entsetzt festgestellt, dass das FA bei mir von 75 % zu 25 % ausgeht. 75 % für Grund und Boden wohlgemerkt. Beigefügt war ein Auszug aus der BMF Arbeitshilfe. Ich habe tatsächlich auch diese Arbeitshilfe zugrunde gelegt. Allerdings 75 % als Gebäudeanteil genommen (ich habe tatsächlich nicht bemerkt, dass die 75 bei Grund und Boden stand, weil das für mich völlig absurd war :D )

Irgendwas scheint doch an dieser Arbeitshilfe faul zu sein. Leider habe ich im KV nichts vereinbart 😞 

Was würdet ihr jetzt tun? 

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Am 15.8.2018 um 18:11 schrieb Senkrechtstarter35:

wenn keine Modernisierungen durchgeführt wurden und man somit das fiktive Alter nicht hochsetzen kann, dann bleibt man bei 42 - 48 % Bodenanteil sitzen? Da macht die Abschreibung ja überhaupt keinen Sinn...

Gilt diese 20 % Pauschale noch

Aus einer Steuerkanzlei habe ich folgende Antwort erhalten

"Haben Sie bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes die GFZ (Geschossflächenzahl) berücksichtig? (Anmerkung: Habe ich nicht. Kein Plan wie das geht..) Laut BORIS könnte der Bodenrichtwert sogar noch höher sein. 

Wir haben die Erfahrung gemacht das sich in Hamburg das Verhältnis Gebäude/Grund und Boden in die Richtung 40/60 entwickelt. Das Verhältnis bei Ihrer Berechnung ist also durchaus möglich."

Na toll! 

Ich denke ich werde einfach die 20 % Pauschale ansetzen, und davon ausgehe, dass das Finanzamt sowieso die Excel Arbeitshilfe benutzen und zum krassen Nachteil auslegen wird. 

Mehr kann man ja scheinbar nicht machen. Hilflos ausgeliefert wie es aussieht

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vor 4 Stunden schrieb dkh99:

Guten Abend zusammen,

ich habe heute meine Steuererklärung erhalten und entsetzt festgestellt, dass das FA bei mir von 75 % zu 25 % ausgeht. 75 % für Grund und Boden wohlgemerkt. Beigefügt war ein Auszug aus der BMF Arbeitshilfe. Ich habe tatsächlich auch diese Arbeitshilfe zugrunde gelegt. Allerdings 75 % als Gebäudeanteil genommen (ich habe tatsächlich nicht bemerkt, dass die 75 bei Grund und Boden stand, weil das für mich völlig absurd war :D )

Irgendwas scheint doch an dieser Arbeitshilfe faul zu sein. Leider habe ich im KV nichts vereinbart 😞 

Was würdet ihr jetzt tun? 

Das ist in Berlin ganz normal. Hast du auch den Bodenrichtwert vom Kaufjahr genommen? Es gibt Ecken, da war der  im 2016 noch 2100€, jetzt schon bei 5500€. 

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Meine Sachbearbeiterin hat sogar einen niedrigeren genommen, als ich für das Kaufjahr soeben ermittelt habe :)

75 zu 25 ist schon hart, wie ich finde. Aber ich habe gerade in der TE gesehen, dass sich auf dem Grundstück auch 10 Garagen befinden. Das kann man im Berechnungstool des BMF eingeben. Die Frage ist nur, müssen es dann Ich meine Garagen sein oder reicht es, wenn sie einfach zum Gesamtgrundstück gehören.

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