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Traumhaus

Immobilien vs. Aktien

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Hi zusammen,

ich habe eine Frage bzgl. des Total returns im Vergleich von Immobilien bzw. Aktien Investments. 

Ich lese und weiß tw. aus eigener Erfahrung, dass die Verwaltung von Immobilien entsprechend zeitliche Ressourcen bindet.

Das suchen und finden wird bei beiden Assetklassen vergleichbar sein, jedoch denke ich ist der Zeitaufwand der Verwaltung von Immobilien höher. 

Warum habt Ihr Euch für Immobilien entschieden bzw. welche Vorteile seht Ihr gegenüber Aktien?

Viele Grüße

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@Traumhaus  Meiner Meinung nach gehören Aktien und Immobilien in die selbe Assetklasse. Das mag Dich verwundern, weil das ja landläufig immer unterschieden wird. Man könnte genauso gut, ein Hochhaus kaufen und Anteilsscheine ausgeben und unten an die Tür Wohnfirma anschreiben - was wäre das dann? Ich sehe jedenfalls enorme Parallelen.

1) KGV von 14-15  - Bei Immobilien heißt das Faktor von 14-15

Bei Aktien ist eine KGV von 20 zu teuer und bei Immos von über Faktor 20 ist man ebenfalls draußen - danach beginnt das Hobby

2) Dividendenrendite von 5 % - Bei Immobilien heißt das dann Mietrendite

3.) Ziel: AG soll teurer werden in der Zukunft ( Kursgewinn ) - Ziel: Wohnung soll teurer werden in der Zukunft

 

1-3 sind für mich die Keyfacts. Danach gibt es dann schon Unterschiede. Immos kann man deutlich besser beleihen und man es ist kein passives Investment. Jedenfalls nicht dann, so wie wir es hier machen.

Das wichtigste, was man bei Immoblilen verstanden haben muss: Je mehr Ahnung Du hast, desto höher Dein Gewinn. Alles was mit dem Immokauf in Verbindung steht, hat mit Wissen zu tun und wenn Du Ahnung hast, machst Du jedesmal Kohle damit. (Ahnung vom Bau, Obkekteinkauf, Notar, Finanzierung, Mietrecht usw... als bares Geld wert.) Aktives Investment

Das wichtigste, was man bei Aktien verstanden haben muss: Hier ist es genau umgekehrt. Hier darfst Du nicht glauben, Du hättest Ahnung. Du brauchst nichts zu lesen, Du brauchst keine Börsennachrichten schauen, Du brauchst keine Börsenbriefe kaufen. Das alles bringt Null und nix. Du musst nur wissen, dass Du und auch kein anderer weiß, wo morgen, nächste Woche, in einem halben Jahr, in zwölf Jahren oder sonst wann was an der Börse passiert. Jeder, der das nicht glaubt, kann ja mal mit 10000 Euro, die seiner Meinung nach schlechtesten Aktien aus dem Dax kaufen und versuchen 5000 Euro daraus zu machen. Das ist genauso schwer, als wenn man 15000 Euro daraus machen will. Das wäre das sinnvollste Börsenspiel, bei dem man wirklich etwas lernt. Bei Aktien gilt, auf die Kosten achten, (Stichwort Minimumspesen), nur über Onlinebroker kaufen, nicht hin und her handeln, niemals Zertifikate kaufen und bei Fonds nur ETFs kaufen, wenn es geht nicht swap basiert, sondern voll replizierbar. Passives Investment

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Super Ausführung. 

Zwei Anmerkungen dazu. 

  1. Dass man niemals Zertifikate kaufen sollte würde ich so nicht sagen. Können als Absicherung durchaus Sinn ergeben.
  2. Das KGV sollte nur für die gleichen Peergroups (hier: Branchen) betrachtet werden. Direkter Vergleich zwischen Immobilien (Peer 1) und allen Aktien aus allen Branchen (Peer 2) ist nicht sinnvoll und führt zu falschen Schlussfolgerungen.
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1) Rendite: Mit einer Immobilie lässt sich durch die Aufnahme von Fremdkapital bei einer Vollfinanzierung deine Eigenkapital-Rendite theoretisch ins unendliche hebeln, während das bei einem Aktieninvestment nicht möglich ist. Zumindest wird dir keine Bank Fremdkapital zu 1,5% Zinssatz zur Verfügung stellen, das du im Anschluss in Aktien investieren kannst. Fairerweise muss man sagen, dass sich Aktien mit Hilfe von Optionen/Derivaten schon hebeln lassen, jedoch ist das Risiko eines Totalverlusts hoch.  

2) Risiko/Volatilität: Der m.E. größte Vorteil eines Immobilieninvestments liegt in der niedrigen bis kaum vorhandenen Volatilität/Schwankung des Objektes. Bei einem Aktieninvestment hast du immer das Problem, dass dein eingesetztes Kapital zu einem Totalverlust führen kann, während das bei einer Immobilie an gutem Standort kaum möglich ist. Nachfrage nach Wohnraum ist immer da und gegen Naturkatastrophen schützt die Gebäudeversicherung, d.h. das Objekt hat immer einen Restwert. Beim Aktieninvestment ist man immer externen Einflüssen ausgeliefert, sei es z.B., dass das Management schlechte strategische Entscheidungen trifft, die Konjunktur sich verschlechtert (=Rückgängiger Umsatz/Ergebnis) oder Hedgefonds mit Leerverkäufen die Aktien auf Talfahrt schicken (siehe Wirecard und Ströer vor einigen Wochen, einfach mal googeln).

Als Immobilieninvestor triffst du selbst die Entscheidungen: steigere ich den Wert durch Renovierung, Anpassung der Mieten etc.

3) Steuervorteil: Zinszahlungen können als Werbungskosten abgesetzt werden und nach 10 Jahren kann ich die Immobilie steuerfrei verkaufen. Beim Aktieninvestment langt der Fiskus auf den Gewinn voll zu.

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vor 4 Stunden schrieb Fröhn:

@Traumhaus ETFs kaufen, wenn es geht nicht swap basiert, sondern voll replizierbar. Passives Investment

Moin Traumhaus,

Warum denn keine Swaps? Wenn Du ein größeren Ausgeber hast, dann gibt es kaum Risiken und Dein TER ist günstig! Zwischen Synt. und Repli. ist ein ganz klarer Vorteil die Kosten. Richtig genial wird es dann, wenn der ETF noch thesaurierend ist für das Einsparen der Ordergebühren und Steuerstundung.

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@Sebastian H. Naja, weil die Replis ein physisches Aktienunderlying haben und das heißt letztendlich, dass Du für ein etwas höheres TER mehr natürlich auch etwas mehr Sicherheit erkaufst. Wäge also ab, was Dir wichtiger ist. Thesaurierende ETFs sind ganz klar vorzuziehen - richtig.

@Dagobert Zu den Zertifikaten: Aktiendepots braucht man nicht abzusichern. Das kostet nur Geld. Natürlich kannst Du Dir ein Put holen, damit Short gehen und auch damit richtig liegen. Das bestreite ich natürlich nicht. Die Chance ist exakt 50:50 und zwar zu jedem Zeitpunkt. Aber was ist, wenn der Markt in die andere Richtung läuft?  Hinter der Absicherungsidee steckt letztendlich wieder die irrige Annahme, dass Du oder irgendjemand anders auf der Welt einschätzen könntest, dass der Markt bald dreht und das kann niemand, sonst wäre er ganz schnell der reichste Mensch der Welt. Timing ist nicht möglich, ergo ist auch Absicherung dauerhaft nicht möglich. Blind irgendwelche Aktien zu kaufen und niemals mehr zu verkaufen ist letztendlich das Vernünftigste. Ich weiß, dass das schwer ist zu glauben oder einzusehen.

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@Fröhn Kaufen und auf ewig halten ist als Grundidee sehr sinnvoll. Ob eine Absicherung einen aber gerade bei hohem Marktniveau besser schlafen lässt ist unabhängig von der Kompetenz den Markt vorhersagen zu können.

Der Grundaussage, dass zu jedem Zeitpunkt der Markt zu 50:50 steigen/fallen wird, würde ich so auch nicht zustimmen. Ebenso nicht, dass man blind irgendwelche Aktien kaufen sollte. Ich glaube kaum, dass du blind irgendwelche Immobilien kaufst, nachdem du keine konstitutiven Unterschiede zwischen Aktien und Immobilien ausmachst. Dazu habe ich schon zu viel Expertise von dir hier im Forum gelesen.

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@Dagobert Du kannst Dich ja absichern. Das steht ja jedem frei und richtig, man schläft damit auch besser. Das weiß ich auch. Ich wollte nur sagen, dass man sich bewußt sein muss, dass das Geld kostet. Sicherheit kostet Rendite. Es geht gar nicht anders. Weil ein anderer für Deinen Sicherheitswunsch im Falle des Falles in die Presche springen muss. Und warum macht der das? Weil Du ihn für die Übernahme des Risikos bezahlst.

"Blind irgendwelche Aktien kaufen" , ok, da muss man schon schlucken. Ich mache es mal ein bißchen milder. Immer nur ganz wenige von einer AG, immer zu verschiedenen Kaufzeitpunkten (Cost average) verteilt über alle Währungen und Staaten und bloß keine Klumpen bilden. (auf geringe Korrelation achten)

Genau Immobilien, natürlich nicht blind kaufen. Hier ist das größte Risiko, dass man denkt, man kauft nicht blind, aber man tut es faktisch, weil man keine Ahnung hat. Und gerade wir, die etwas Ahnung haben, sind auf Grund ihrer Eitelkeit am gefährdetsten. Wir müssen also demütig bleiben und müssen vorsichtig vorgehen.  Und deshalb weiter Wissen, Wissen, Wissen aufbauen. 

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Rendite korreliert auf effizienten Märkten einseitig mit dem Risiko. Sehe ich genauso und somit insbesondere für die Aktienmärkte. Allerdings sehe ich den Immobilienmarkt nicht als effizienten Markt an, was für mich somit einen entscheidenden Unterschied darstellt. Ich denke, dass man mit Expertenwissen durchaus besser als die Entwicklung des Gesamtmarktes performen oder gar (Achtung Bullshitbingo) Arbitragemöglichkeiten nutzen kann. Damit meine ich ausdrücklich nicht mich und bin wie du schreibst demütig - ich bin ja gerade deswegen hier um viel Expertenwissen im Immobereich aufzusaugen. :D

Der Rest entspricht der Idee der Diversifikation. Ich bin ebenfalls risikoscheu, so dass ich das genauso sehe. Ich glaube wir sind in den Punkten doch gar nicht auseinander. :daumen:

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Meiner Meinung nach kann min mit Immobilien Geld verdienen wenn man durchschnittliches Einkommen oder Erspartes hat. Mit Aktien kann man das nicht. Mit Immobilien kann man reich werden, mit Aktien nur wenn man es vorher schon war.

Fehlendes Wissen senkt den Gewinn bei Immobilien, bei Aktien ist dann keiner mehr Vorhanden. Wenn man Fachwissen einkauft ( Bauing, Architekt, Vermögensverwalter, Bank"Verkäufer") langen die bei Immobilien nur einmal zu und man kann es leichter vergleichen, bei Aktien Geschäften nehmen die einen Anteil vom Kapital, was langfristig richtig viel wird.

Buy and hold macht bei beidem Sinn, allerdings werfen Immobilien viel mehr ab pro eingesetztem Kapital. Zumindest bei Kredit gehebelten Immobilien.

Ausnahme man hat richtig Glück oder richtig Pech.

Ich würde nach Abzug von allen Sicherheitszahlungen einen Teil meines Cashflows in einen ETF investieren. Wie @Fröhn schrieb schön gemischt... ein MSCI World oder ähnliches.

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Vielen Dank für Eure Antworten. Ich habe mal die Punkte die ich sehe zusammengefasst. Freue mich über Eure Ergänzungen.

Summary:

Vorteile des Immobilien Investments gegenüber Aktien Investments

·         Günstigere (Fremd-)Finanzierungsstruktur von Immobilien

·         Einfluss & aktives Management der Immobilie, da alleiniger Eigentümer

·         Intransparenz und Illiquidität des Marktes führt zu größerem Verhandlungsspielraum des Kaufpreises

·        Geringere Volatilität bzw. weniger Korrelation mit dem Aktienmarkt

 

Nachteile:

·         Klumpen-Risiko beim direkt Investment

·         Langfristige Rendite nach Inflation im Durchschnitt kleiner

·         Objekt-Akquise bzw. Marktzugang über wesentlich mehr Kanäle

 

Fazit:

·         Immobilien lohnen sich nur dann wenn Einkaufspreis / Miete / Verkaufspreis überdurchschnittlich günstig / hoch ist, im Vergleich zum zusätzlichen Verwaltungsaufwand

- http://finanzglueck.de/immobilien-oder-aktienmarkt-teil-2/

- http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/niedrigere-volatilitaet-im-vergleich-zu-aktien-und-anleihen-immobilien-investments-bleiben-fuer-investoren-weiterhin-attraktiv/2492192.html

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@Traumhaus @Dagobert @Eihoff

Wenn wir Aktien mit Immobilien vergleichen, dann dürfen wir nicht das nicht verwechseln mit Aktien, die aus Eigenkapital finanziert sind mit Immobilien, die mit Fremdkapital mit bis zu 1000% gehebelt wurden.

Stell Dir mal vor, Du würdest mit der Bank vereinbaren, dass du für 10k Aktien kauft und die Bank leiht Dir dann nochmal 90k für 1,8 % auf 10 Jahre dazu. Die Kosten zahlst Du aus der Dividende, die im Schnitt bei 3,5 % liegt und mit dem Rest tilgst Du. In 10 Jahren stehen die Aktien bei durchschnittlich konservativ geschätzten 4% Zuwachs ca 50% höher als heute. (Also Dax bei 15k - Stand 2026) Die Dividenden kannst Du ja nicht vollständig thesaurieren, da bleibt nach dem Kapitaldienst kaum noch etwas übrig. Kommt Dir das bekannt vor? Zugegeben, das reicht dann vielleicht iimmer noch nicht an die Immobilie ran. Dafür wäre ich aber auch liquider, hätte keine Arbeit, kein Leerstand, keine Instandhaltungsrücklage, keine Notarkosten usw...

Also, ich bleibe bei meiner These: Aktien und Immobilien sind in Wahrheit in der gleichen Assetklasse.

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@Fröhn allerdings Zweifel ich an das es eine Bank gibt die ihr Geld an jemanden gibt der damit in Aktien investieren möchte. Somit nutze ich die Erfahrung der Bank und suche hier nicht das Schlupfloch, sondern lehne mich zurück und genieße deren Zurückhaltung.

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@Eihoff Daran zweifel ich genauso wie Du. Mein Beitrag ist nur theoretisch zu verstehen, um die Parallelen der Erträge von Aktien und Immobilien zu verdeutlichen. In der Praxis geht das nur, wenn man ein Bigplayer ist.  Für uns (kleine Würmchen) hier kommt das nicht in Frage. Keine Bank finanziert das, weil sie darauf keine Grundschulden eintragen könnte.

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Ich sehe bei Immobilien noch weitere Vorteile gegenüber Aktien:

  • Das eine ist, daß ich unternehmerisch tätig sein kann und die Immobilie und den Wert bis zu einem gewissen Grad selber beeinflussen und steuern kann. Beispiele? angefangen von Mietermanagement und Mietanpassungen bis hin zu Objekaufwetungen und Entwicklung des Objekts wie An-oder Ausbauten etc. Das alles kann ich nicht als Aktionär, denn mit einem winzigen Stimmamteil kann ich nur bei der Verwaltung der AG mitreden und mitstimmen, nicht gedoch im operativen Geschäft! Als Aktionär bin ich den Fähigkeiten des Managements völlig ausgeliefert und völlig handlungsunfähig.
  • Das andere ist, dass sich Immobilienmärkte langsamer und in größeren Zyklen bewegen und damit kann man als Investor auf die Enticklungen reagieren. Börsen sind dagegen zu schnellebig und zu schnell. Wenn man dies mitmacht, dann muss mann dauernd die Märkte beobachten und Informationen auswerten, da die Börsen halt sehr viel effizienter Märkte sind als Immobilienmärkte. Und das kostet auch Zeit und Arbeit. Da investiere ich lieber meine Zeit und Arbeit in Immobilien.
  • Und wenn alles in die Luft fliegt hab ich bei Aktien gar nix, nicht mal Stückchen Papier, da mittlerweile alles über Tranaktionskonten läuft und es oft nur 1 Globalurkunde für alle gibt, die irgendwo auf der Welt liegt. Bei eine Immobilie hab ich immer noch ein Fleckchen Erde, dessen vier Ecken mir gehören. 😄 Das mein Opa schon immer gesagt!

 

Edited by aweiss
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Ich mache beides, bei Aktien hast Du ein Riesenvorteil, das die Kosten sehr niedrig sind.

Zeitintensiv ist es für trader, die täglich investieren. Das mache ich nicht. 

Im Hebelmarkt bin ich von Anfang an nicht aktiv. Trotzdem sollte es Spielgeld sein, gibt Tage da habe ich zich tausend verballert und es gibt Tage, da habe ich das gleiche wieder reingeholt. 

Warum Spielgeld? Weil man die Zeit aussetzen können sollte. Desweiteren sollte man beim Broker auf Internationale Handelsmöglichkeiten achten, Dax-werte sind nicht unbedingt die Riesen Margenmacher. 

Im Moment pausiere ich - Heute würde ich nur noch 6-stellig investieren, es lohnt sich sonst nicht und daran gemessen finde ich Immobilien interessanter. Die Abgeltungssteuer ist sicher in 1-2 Jahren abgeschafft, dann werden Gewinne wieder über den normalen Steuersatz versteuert, genau wie GmbH entnahmen etc

das hatte ich noch vergessen, bei Aktien ist für mich persönlich der größte Vorteil, das Du 24 Std hsndeln kannst und damit verbunden Aktien direkt zu Geld machen kannst. Bei Immobilien ist das sehr zeitaufwändig. 

Edited by Jb007
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vor 17 Stunden schrieb Jb007:

 Trotzdem sollte es Spielgeld sein, gibt Tage da habe ich zich tausend verballert und es gibt Tage, da habe ich das gleiche wieder reingeholt.

@Jb007 Ok, dann sind wir schon zwei. Ich kenne sonst nur Leute, die immer gewinnen -:) Das Zocken ist Spekulieren und kein Investieren. Investieren ist kontinuierlicher Vermögensaufbau. (Hätte ich das nur früher gewußt....)

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Also ich finde Aktien kommen hier viel zu schlecht weg. Ich investiere nun schon seit ca. 15 Jahren in Aktien, Optionen, Zertifikate etc. Habe mir zwar auch schon gelegentlich die Finger verbrannt. Jedoch spricht die Statistik klar für Aktien. Mit einem kleinen von mir entwickelten Tool scanne ich ca. 20.000 Aktien und vergebe nach einem von mir gebastelten System Punkte. Damit gelingt es mir gelegentlich gute Unternehmen aufzuspüren und ordentliche Gewinne zu machen. Nun möchte ich einen Teil der Gewinne in Immobilien investieren. Ganz vom launischen Aktienmarkt zurückziehen werde ich mich jedoch wohl trotzdem nicht.

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Ja. In der Regel schlage ich die Indizes. Trotzdem geht es mir nun darum zu diversifizieren. Im Grunde muss die jeweilige Investmentstrategie halt zu einem passen.

Übrigens finde ich, dass Aktien in Deutschland viel zu schlecht wegkommen.

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vor 3 Minuten schrieb Fröhn:

@Patrick Eigentlich geht das nicht, weil Du die Gebühren/Spesen gegen Dich hast.

Tut mir leid. Verstehe ich nicht. Diese Gebühren-/Spesentheorie kann ich nicht nachvollziehen. Ist damit der Spread gemeint oder die An- und Verkaufsprovision?

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Die transaktionsgebundenen Gebühren sind absolut natürlich höher, wenn du mehrere Aktien kaufst/verkaufst, anstatt bspw. einen entsprechenden Index-ETF. Daher musst du den Index schon sehr stark outperformen. Selbst die best(bezahlten) Fondmanager der Investmenthäuser schaffen dies selten.

 

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So dramatisch sehe ich die Sache mit den Gebühren nicht. Es gibt schon Broker mit Gebühren von 1-4 $. Es kommt halt immer darauf an was man möchte. Das Zauberwort lautet Diversifikation. Entweder durch mehrere Immobilien oder wie bei mir geplant Immobilien/Aktien/Cash oder einige bevorzugen vielleicht Immobilien/Anleihen/Gold was auch immer. :)

Hauptsache man fühlt sich wohl mit seinem Investment und kann noch beruhigt schlafen. 

 

 

Edited by Patrick
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Ich bin ein großer Freund von Aktien, insbesondere von sogenannten "Dividendenaristokraten". Das sind Aktien, die seit vielen Jahren Ihre Dividenden gezahlt und regelmäßig erhöht haben. In den USA sind das z.B. Unternehmen wie Coca-Cola und Procter & Gamble. Häufig stellen diese Unternehmen Konsumgüter oder Lebensmittel her. Das sind Waren, die auch in Krisen immer wieder nachgefragt werden.Die Geschäftsmodelle sind relativ sicher und z.B. US-Aktien zahlen häufig eine Quartalsdividende, d.h. man kann sich hier auch einen regelmäßigen Cashflow aufbauen. Aktien sind Sachwerte, was in der heutigen Zeit der großen Schuldenberge und der expansiven Geldpolitik eine gewisse Sicherheit gibt. Die Besteuerung ist auch moderat, 25 % plus Soli und ggfs. Kirchensteuer, d.h im Extremfall rd. 28%. In Deutschland sind z.B.: BASF und die Münchner Rück gute Dividendenzahler.

Meiner Meinung nach kommt es bei Aktien immer - wie bei Immobilien - auf die Auswahl an. Ein Kauf von Dividendenaristokraten ist eher ein Investment und weniger spekulativ. Warren Buffett ist hierfür sicherlich ein gutes Beispiel. Spannend ist hier nicht die Einstiegsdividende, die in der Regel bei 2-3 % liegt (auch schon besser als ein Sparbuch), sondern die zu erwartende Steigerung.

Vom Trading, also dem Kauf und Verkauf von Aktien, Zertifikaten oder CFDs vor einem meist kurzfristigen Zeithorizont, halte ich persönlich nichts. Hier muss man gegen die Gebühren und Spreads antraden. Hut ab vor jedem, der dies langfristig mit Erfolg kann. Mir ist es nicht gelungen, ich lasse davon die Finger und bleibe bei den relativ langweiligen Dividendenaristokraten.

Das bedeutet aber nicht, dass ich nichts von Immobilien halte. Sie haben ihre Vorteile. Aktien sind gut für die Anlage von Eigenkapital, Immobilien haben den Vorteil, dass man sehr leicht Fremdkapital aufnehmen kann. Bei Aktien ist das kaum möglich. Auch sind die Zinssätze dort schlechter. 

Immobilien kann ich nach spätestens 10 Jahren verkaufen, ohne eine Spekulationssteuer zu zahlen. Bei Aktien gibt es dort keine Frist, d.h. ich komme niemals um die Steuer herum.

Kaufe ich heute eine Aktie von Coca-Cola zu 40 Euro, kann ich kurz darauf feststellen, dass der Preis gestiegen oder gefallen ist. Steht die Aktie am nächsten Tag bei 38 Euro, kann ich mich ärgern. Ich habe die Chance, mein Investment regelmäßig zu prüfen. Das kann ein Fluch sein. Kaufe ich dagegen eine Immobilie, bleibt mir der tägliche Preisvergleich  erspart. Ich erfahre nicht jeden Tag, ob meine Immobilie nun mehr oder weniger wert ist. Dafür sind die Nebenkosten bei Immobilien erheblich. Je nach Bundesland und Makler können schnell 10 % und mehr erreicht sein.Dagegen sind Aktien schnell und billig zu handeln.

Mein Fazit: Es gibt keine universelle Antwort. Aktien sind tendenziell eher fürs Eigenkapital geeignet. Immobilien sind eher für den Einsatz von Fremdkapital. Beide sind bei richtiger Auswahl als Investment in Sachwerte insbesondere vor dem Hintergrund der derzeitigen Schuldenkrise und der expansiven Geldpolitik eine gute Anlage. Ich denke, die Mischung macht es. 

 

Edited by Nordinvestor
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