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StefanH34

Vermietergemeinschaft & Steuern

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Wir haben zu dritt ein Objekt gekauft: (Österreich)

Mieteinnahmen 29.000€ p. a.

Wir haben vor eine Vermietergemeinschaft zu machen und ich selbst besitze auch 2 Anlegerwohnungen, die im Jahr 8.000€ erwirtschaften.

Ist es jetzt richtig, wenn ich für die Einkommenssteuer einfach die 29.000€ / 3 Personen dividiere =(9.666€) und meine 8.000€ von den beiden anderen Wohnungen dazurechne --> und von den 17.666€ ist dann nach Abzug (Afa/Zinsen/etc...) die Einkommenssteuer zu zahlen?

Sobald ich bei meinen Einnahmen über die 30.000€ Grenze komme, muss ich zusätzlich auch Umsatzsteuer zahlen.

Bei den Einnahmen und Ausgaben für das gemeinsame Objekt ist immer alles zu dritteln (Afa/3; Abschreibung für Inventar/3 ...)

Oder bedingt die Vermietergemeinschaft schon von sich aus die Zahlung der Umsatzsteuer? (kann ich mir nicht vorstellen)

 

Bitte mich zu korrigieren wenn ich wo falsch liege. Finde in keinen meiner Bücher ein Beispiel wo gemeinsam ein Objekt gekauft wird und wo die Besteuerung erklärt wird.

Danke

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Hallo Stefan,

ich habe für den gemeinsamen Erwerb und die gemeinsame Vermietung von Immobilien mit einem Partner eine vermögensverwaltende GBR gegründet. Diese ist grundbuchfähig und kann damit Eigentümer der Immobilien werden. Steuerlich hält eine GBR lediglich Privatvermögen, d.h. eine Besteuerung findet auf Ebene der Gesellschafter im Rahmen ihrer persönlichen Steuererklärung statt. Im ersten Schritt wird hierzu im Rahmen einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung der Überschuss der GBR ermittelt. Auf dieser Ebene wird dann auch AfA, Zinsen etc. abgesetzt - nicht gedrittelt, sondern als ganzer Betrag, da wir ja noch auf Ebene der GBR sind. Der so ermittelte Überschuss wird dann anteilig (Gesellschaftsvertrag) den Gesellschaftern zugeordnet, die diesen dann versteuern.

Eine Vermietergesellschaft an sich ist meines bescheidenen Wissens nach keine Rechtsform und sollte an sich auch keine Umsatzsteuerpflicht auslösen.

Das Thema gemeinsamer Immobilienerwerb wird durchaus kritisch gesehen, siehe bspw. hier http://immopreneur.de/forum/topic/859-mit-partner-immobilien-kaufen/

 

@stb_mb Vielleicht möchtest du noch etwas korrigieren/präzisieren/ergänzen.

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vor 18 Minuten schrieb Stefan_MUC:

Eine Vermietergesellschaft an sich ist meines bescheidenen Wissens nach keine Rechtsform

Eine Vermietergesellschaft oder wie es oben heißt Vermietergemeinschaft ist (bei mindestens zwei Personen) per se eine GbR!

Eine solche bildet sich immer dann, wenn mindestens zwei Personen etwas miteinander tun (Fahrgemeinschaft, Wand streichen, Tippgemeinschaft, etc.). Die Gründung einer GbR kann stillschweigend erfolgen, sie bedarf nicht zwingend einer ausdrücklichen Willenserklärung (mündlich/schriftlich).

 

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Ja. Ich bin mit allerdings nicht sicher, ob eine stillschweigend gegründete GbR eine eigene Einnahmen-Überschuss-Rechnung durchführen muss, sofern als Eigentümer im Grundbuch nicht die GbR (da ohne Gesellschaftsvertrag m.E. nicht grundbuchfähig) sondern jeweils die natürlichen Personen zu je 33,3% eingetragen sind.

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Das sollte ein Fachmann, sprich Steuerberater beantworten. Bezogen auf den Ausgangsbeitrag

Am 26.5.2016 um 11:13 schrieb StefanH34:

Wir haben zu dritt ein Objekt gekauft: (Österreich)

am besten einer, der im österreichischen Steuerrecht zu Hause ist.

Für Deutschland:

@Albert Stranz, @stb_mb

Wie verhält es sich hiermit?

vor 12 Minuten schrieb Stefan_MUC:

Ja. Ich bin mit allerdings nicht sicher, ob eine stillschweigend gegründete GbR eine eigene Einnahmen-Überschuss-Rechnung durchführen muss, sofern als Eigentümer im Grundbuch nicht die GbR (da ohne Gesellschaftsvertrag m.E. nicht grundbuchfähig) sondern jeweils die natürlichen Personen zu je 33,3% eingetragen sind.

 

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vor 12 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Wie verhält es sich hiermit?

In Deutschland gilt:

Wenn zwei oder mehr Personen eine gemeinsame Einkunftsquelle haben, wird eine "Gesonderte und einheitliche Feststellung" (GuE) durchgeführt - Ausnahme: Eheleute, die nicht dauernd getrennt sind. Dieses Prinzip der GuE gilt für alle Arten von Personengesellschaften und -gemeinschaften, nicht für GmbH/AG/UG/Ltd. Innerhalb der GuE gibt es dann einige der aus der Einkommensteuererklärung bekannten Anlagen V, KAP, G, SO usw.

Eine gemeinsam gehaltene Immobilie wäre eine solche gemeinsame Einkunftsquelle, etwa auch in Form einer Erbengemeinschaft. Ob es sich um Gesamthand- oder Bruchteilseigentum handelt, ist für steuerliche Zwecke irrelevant. Für die Zuordnung des Überschusses oder Verlusts sind anstelle der Beteiligungsquote übrigens auch vor Beginn des Kalenderjahres schriftlich erfolgte, abweichende Verteilungsabreden möglich - etwa, um unterschiedlichen Arbeitseinsatz für das Objekt zu honorieren. DIe GuE führt dazu, dass die Wohnsitzfinanzämter jedes Beteiligten von Amts wegen die vom Feststellungsfinanzamt übermittelten Werte (z.B. Überschussanteil je Einkunftsart, anrechenbare Steuern) übernehmen, auch dann, wenn sich diese später ändern und der Einkommensteuerbescheid an sich nicht mehr änderbar wäre. Das Feststellungsfinanzamt für eine Grundstücksgemeinschaft ist das, in dessen Zuständigkeitsbereich die Verwaltung des Vermögens erfolgt, ist also einigermaßen frei wählbar. Wohnsitz oder Geschäftsräume eines Beteiligten ist hier das Übliche.

Wichtig: Kosten, die einzelne Beteiligte persönlich getragen haben, können nur in der GuE als sog. Sonderwerbungskosten geltend gemacht werden, nicht etwa in der Einkommensteuererklärung. Solche Kosten entstehen z.B., wenn die Gemeinschafter getrennt ihren Bruchteil finanzieren oder durch Fahrtkosten zum Objekt per Privat-Pkw, soweit keine Erstattung aus dem gemeinsamen Vermögen erfolgt.

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