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tomppa

Wer zahlt den Notar?

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Hallo zusammen,

ich bräuchte einmal ganz dringend euren Rat bzw. eure Meinung, da ich evtl. überlege einen Anwalt einzuschalten...

Sachverhalt ist folgender:

Es war eine Wohnung über einen Makler inseriert. Der Preis wurde heruntergehandelt worauf sich der Eigentümer auch eingelassen hat. Man war sich also einig. Daraufhin haben ich und der Eigentümer eine Kaufabsichts- bzw. Verkaufsabsichtserklärung mit Angabe des verhandelten Kaufpreises unterschrieben. Dieses hatte der Makler so gewünscht, um sicher sein zu können, dass beide Seiten kaufen bzw. verkaufen wollen und der Notar den Vertrag aufsetzen kann. 

Dies ist dann auch geschehen. Aber plötzlich hatte der Verkäufer an allen möglichen Punkten im Vertrag etwas auszusetzen. Der Preis war ihm zu niedrig. Ein Passus über die Rücklagen gefiel ihm nicht mehr etc... Mittlerweile hat er den dritten angesetzten Notartermin unter fadenscheinigen Gründen verstreichen lassen. Das Problem ist aber, dass er auch nicht explizit sagt, dass er nicht mehr verkaufen will. Er sagt dann meinetwegen er wäre jetzt spontan im Urlaub und wenn er wiederkommt müsste man mal sehen usw...:autsch: Mittlerweile ist mir das Gehampel zu blöd und ich möchte da irgendwie raus, da ich in der Zwischenzeit auch andere nette Angebote erhalten habe, die ich aber nicht annehmen kann, da meine Ressourcen gebunden sind, da ich ja damit rechnen muss, dass der Verkäufer plötzlich doch verkaufen will. Wenn ich jetzt aber derjenige bin, der aussteigt, muss ich die Notarkosten tragen, oder?. Was kann man da machen? Wie kann ich den Verkäufer unter Druck setzen, um endlich ein klares ja oder nein zu bekommen, damit ich mich anderen Projekten zuwenden kann? Der jetzige Schwebezustand dauert nun schon fast ein halbes Jahr...:(

 

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vor 2 Minuten schrieb tomppa:

Wenn ich jetzt aber derjenige bin, der aussteigt, muss ich die Notarkosten tragen, oder?.

Den Entwurf zum Notarvertrag (wenn er dann doch nicht umgesetzt wird) bezahlt derjenige, der ihn in Auftrag gegeben - es sei denn es ist wirksam etwas anderes vereinbart worden.

Für die Kosten der Beurkundung kommt in der Regel der Käufer auf, es haften aber beide Parteien (der Notar könnte auch gegen den Verkäufer vollstrecken).

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Hallo @Arnd Uftring

danke für die schnelle Antwort. Es geht momentan tatsächlich nur um den Entwurf. In Auftrag gegeben hat diesen der Makler. Um sicher zu sein, dass das Geschäft auch wie verabredet stattfindet hat er sich ja vorher die Absichtserklärungen geben lassen.

Würde dann jetzt in erster Linie der Makler zahlen müssen? Habe ich das richtig verstanden?

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Was steht denn in der Absichtserklärung? Verpflichten sich die Parteien in einem solchen Fall zur Kostenübernahme?

Oder erweitert:

Zu was hast Du Dich generell per Absichtserklärung verpflichtet?

Was ist das überhaupt für ein Papier? Eine lockere Vereinbarung oder ein enges Korsett mit klar definierten Rechten, Pflichten und Abläufen? Sind Sanktionen vereinbart?

Edited by Arnd Uftring

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Ist die Absichtserklaerung notariell beurkundet? S.  311 BGb (1)

Wenn nein teilst du dem Verkäufer mit:

Er möge sich bis Datum entscheiden oder du ziehst dein Angebot zurück.

Edited by Akkarin

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@Arnd Uftring also in der Absichtserklärung steht einfach nur um welches Objekt es sich handelt, zu welchem Preis dieses verkauft werden soll und welcher Notar beauftragt werden soll. Das habe ich dann unterschrieben und wie man auch im angehängten pdf sehen kann, hat der Verkäufer seine Verkaufsabsicht unten rechts auch noch einmal bestätigt. Ich habe jetzt nur das unausgefüllte pdf hochgeladen, da ich das tatsächlich unterschriebene Schriftstück noch nicht digitalisiert habe. Wenn ich diese Erklärung richtig deute, habe ich den Notar beauftragt. Steht ja auch explizit drin. Allerdings hat der Verkäufer auch bestätigt, dass er verkaufen will und zu welchem Preis er das machen will. Dazu ist er scheinbar ja nicht mehr bereit, bzw. zieht die Entscheidung unendlich in die Länge... An mir scheitert es ja nicht. Der Verkäufer möchte ja plötzlich 90.000€ haben bzw. ihm passen formulierungen im Vertrag nicht...

Das so eine Situation entstehen kann hätte ich nicht gedacht... Aber irgendwie hänge ich da gerade im luftleeren Raum und weiß nicht wie ich den verdammten Verkäufer packen kann...

 

@Akkarin nein, die Absichtserklärung wurde nur von beiden Seiten unterschrieben. Habe Sie auch angehängt...

Kaufabsichtserklärung.pdf

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Was ein schlecht ausgearbeitetes Schriftstück vom Makler. 2 Fehler in 2 kurzen Absätze.

However, IMHO trägst du die Kosten des Entwurfs, fertig. Deine Kaufabsicht kannst du jederzeit, sprich jetzt überdenken und revidieren. Gib ihm eine Frist und danach ziehst du deine Kaufabsicht zurück. Dafür ist der Notar ja da, dass du eben nicht mit zwischen Tür und Angel eine Wohnung kaufen kannst. Die Entwurfskosten sind ja nicht die Welt (lediglich tatsächliche Kosten und nicht die Notarkosten entsprechend Beurkundung)...Ich würde dann zahlen und aus Prinzip nicht mehr kaufen. Sogar mit Klageandrohung versuchen die Kosten beim Verkäufer (zu Unrecht) einzuholen - sollte das nicht klappen würde ich aber nicht klagen und das Ganze auf sich beruhen lassen..

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@Dagobert ja, das Kind ist leider in den Brunnen gefallen. Wird mir nicht nochmal passieren... 

Aber das Vorgehen so wie du es beschreibst hatte ich auch so angedacht. Genau, die Entwurfskosten sind nicht so hoch und der Notar hat auch entgegenkommen signalisiert. 

Trotzdem finde ich es vom Vehalten des Verkäufers unter aller Sau. Aber zur Not würde ich in den sauren Apfel beißen. Ich hatte uch schon gedacht ihm Druck zu machen in dem ich behaupte, dass wenn ich das Darlehen nicht abrufe, Bereitstellungszinsen zahlen muss und ihm diese in Rechnung stelle...

 

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ohne jetzt nachgeguckt zu haben duerfte so 5 hundert euro entwurfskosten sein.

entweder die als lehrgeld abschreiben oder doch den mehrpreis zahlen und alles unter lehrgeld verbuchen.

In jedem Fall so einen Vertrag nie wieder unterschreiben.

klagen geht nicht der vertrag ist indem punkt nichtig. Ein Vertrag, in dem sich jemand verpflichtet ein Grundstück zu kaufen /verkaufen muss mit einer Ausnahme notariell beglaubigt sein.

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Ich würde es unter Lehrgeld verbuchen, beschäftige dich nicht länger damit und konzentriere dich auf neue Projekte. 
Man kann nur hoffen das diesen Thread genug Leute lesen und vor solchen Absichten gewarnt sind. Natürlich schade für dich.

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vor 1 Stunde schrieb axel:

Man kann nur hoffen das diesen Thread genug Leute lesen und vor solchen Absichten gewarnt sind.

@axel @tomppa  Ok, aber was lerne ich denn nun jetzt daraus?

1.)  Nie eine Kaufabsicht unterschreiben! Sowas nur mündlich zusagen.

2.) Nie eine Kaufabsicht unterschreiben, ohne den zeitlichen Zusatz   ".... bis zum soundsovieltem....."

3.) Nie eine Kaufabsicht unterschreiben, in der man sich zur Beurkundung schon auf einen konkreten Notar festlegt.

4.) ???

Zusatzfrage: Was ist von 1 bis 3 der schlimmste Fehler?

 

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Trotzdem. Eine Klageandrohung würde ich schon mal rausschicken.

Bspw. nutze § 242 BGB, Verstoß gegen Treu und Glauben. Der Verkäufer scheint unprofessionell zu sein und lässt sich ggf. schnell einschüchtern. Nach deinem Dafürhalten ist der Vertrag nichtig, so dass er die Notarkosten tragen muss + X. Sollte er damit nicht einverstanden sein, drohst du mit Klage + Prozesskostenübernahme, Anwaltskostenübernahme etc. bei deinem Obliegen. Als Vergleichsangebot unterbreitest du ihm bspw. die Hälfte. Bereits eine Erstberatung kostet da schon soviel wie das Vergleichsangebot. Die Chancen stehen somit gut.

Zumindest würde ich es probieren. Solch ein respektloses Verhalten finde ich einfach nur eklig.

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vor 7 Stunden schrieb Fröhn:

@axel @tomppa  Ok, aber was lerne ich denn nun jetzt daraus?

1.)  Nie eine Kaufabsicht unterschreiben! Sowas nur mündlich zusagen.

2.) Nie eine Kaufabsicht unterschreiben, ohne den zeitlichen Zusatz   ".... bis zum soundsovieltem....."

3.) Nie eine Kaufabsicht unterschreiben, in der man sich zur Beurkundung schon auf einen konkreten Notar festlegt.

4.) ???

Zusatzfrage: Was ist von 1 bis 3 der schlimmste Fehler?

 

Der wichtigste Punkt scheint mir:

Verträge deren Tragweite man nicht überblickt gehören vor Unterschrift in die Hände eines Juristen!

Wer sich keine fachliche Unterstützung sucht und Verträge auf Treu und Glauben unterschreibt trägt zwangsläufig eine Mitschuld an der entstandenen Situation.

 

Edited by Arnd Uftring

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vor 8 Stunden schrieb Fröhn:

@axel @tomppa  Ok, aber was lerne ich denn nun jetzt daraus?

1.)  Nie eine Kaufabsicht unterschreiben! Sowas nur mündlich zusagen.

2.) Nie eine Kaufabsicht unterschreiben, ohne den zeitlichen Zusatz   ".... bis zum soundsovieltem....."

3.) Nie eine Kaufabsicht unterschreiben, in der man sich zur Beurkundung schon auf einen konkreten Notar festlegt.

4.) ???

Zusatzfrage: Was ist von 1 bis 3 der schlimmste Fehler?

 

Hallo Froehn,

1. Nicht auf den Makler hören :)

2. Verträge, die Absicht erklären ein Grundstück zu kaufen, müssen notariell beurkundet sein. Mit Ausnahme des bietvertrags kannst du soviel Vorverträge unterschreiben, wie du magst, die sind alle nichtig. 311 BGB.

3. Ja das macht Sinn, einen Endtermin zu bestimmen, allerdings gibt es auch da eine gesetzliche Regelung zu. 147 BGB. Trotzdem besser Termin im Vertrag aufnehmen.

4. Auch hier macht ein bis Termin Sinn. Ein Am Termin macht im Vorvertrag keinen Sinn, der Notar koennte an dem Tag Hochzeitstag haben..

5. Exitbedingungen einbauen. Wenn der Vertrag vorsieht, bis zum wollen beide Parteien das und das, bietet es sich an aufzunehmen was soll passieren, wenn bis zum Termin nix passiert ist.

ein guter Makler haette vor allem 5 berücksichtigt.

 

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genau lesen hilft

es ging ja nicht um den konkreten termin sondern um einen konkreten notar

den kann man da schon festlegen entweder den hofnotar der einen seite oder anderen

 

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Zur Wahl des Notars muss ich sagen, dass ich mit der Wahl einverstanden war. Da hatte mich der Makler gefragt, ob dieser okay für mich ist. An und für sich kann man dem Makler da auch keinen Vorwurf machen. Natürlich hätte man exitbedingungen einbauen müssen etc. und ich habe damals auch schon gedacht, was passieren könnte wenn sich nichts  bewegt, nur in meiner Euphorie wenn man es so nennen will, nicht in Betracht gezogen, dass dieser Fall auch tatsächlich eintreten könnte... 

 

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vor 1 Stunde schrieb Akkarin:

2. Verträge, die Absicht erklären ein Grundstück zu kaufen, müssen notariell beurkundet sein. Mit Ausnahme des bietvertrags kannst du soviel Vorverträge unterschreiben, wie du magst, die sind alle nichtig. 311 BGB.

 

 

@Akkarin

Du wirfst immer mit Paragraphen um dich ohne die genaue Stelle anzugeben. Wo steht denn da was von der Absicht ein Grundstück zu erwerben oder das solche Verträge der notariellen Beurkundung bedürfen?

 

Edit:

Du meinst offensichtlich §311b Absatz 1 BGB, oder? Wäre schön das gleich mit anzugeben, dann muss man nicht erst groß suchen bzw. findet man es nicht wenn man nach §311 BGB sucht.

Bist du dir denn wirklich sicher, dass diese Absichtserklärung, nicht anderes ist es ja, wirklich nichtig ist? Ich bin mir da ehrlich gesagt nicht so sicher, hatte allerdings auch nur ein paar Rechtsvorlesungen und bin nicht vom Fach.

Edited by Nils

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vor 2 Stunden schrieb Akkarin:

2. Verträge, die Absicht erklären ein Grundstück zu kaufen, müssen notariell beurkundet sein. Mit Ausnahme des bietvertrags kannst du soviel Vorverträge unterschreiben, wie du magst, die sind alle nichtig. 311 BGB.

Siehe 873 (2) BGB

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Tschuldigung Nils, hab tatsächlich das B vergessen. Nicht 311 sondern 311b BGB.

Paragraphenzeichen hat mein Handy leider nicht, aber Nummer+ Gesetz sollten M.E ausreichen. Wenn der Paragraph sehr umfangreich ist, schreib ich auch mehr, aber Absatz 1 findet man wohl auch so :)

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Und ja es ist die Absichtserklaerung ein Grundstück zu erwerben,bzw zu veräußern. derartige Verträge müssen die Formvorschrift des Hauptvertrages erfüllen, da der Hauptvertrag diese vererbt. 

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Wie man erkennt, handelt es sich um einen individuellen Fall. Wenn die Parteien in absehbarer Zeit sich nicht einigen, empfehle ich ein wenig Geld in die Hand zu nehmen und mit einem speziellesiertem RA die ganze Thematik besprechen. In meiner Vergangenheit hat zum Beispiel dieser Weg mich oftmals vor schlimmeres bewahrt. 

 

 

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Sorry aber das ist kein Individualfall. Verkäufer und oder Makler iniitieren einen Vorvertrag, der das Papier nicht wert ist, auf dem er steht, ist 0815 und kommt ständig vor.

Solange sich alle an das besprochene halten, ist es vollkommen irrelevant das der Vorvertrag haette beurkundet werden muessen. Macht aus praktischen und kostengruenden aber niemand und 1000x geht das gut.

Hier ist es jetzt mal dumm gelaufen fuer Tom, das der Verkäufer sich nicht dran haelt, bzw. Sich nicht entscheiden kann. Ändert aber nix an dem generellen Thema, dass man als Investor Minimum die Formvorschriften kennen sollte und mit steigender Objektzahl auch bestimmte Klauseln praeferiert.

Ein Ra hilft hier nicht weiter ausser dass er noch mehr Kosten produziert. Tom hat keinerlei Rechte gegenüber dem Anderen, weil der Vertrag die gesetzlich gefordete Formvorschrift nicht erfüllt.

Edited by Akkarin

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vor einer Stunde schrieb Akkarin:

Sorry aber das ist kein Individualfall. Verkäufer und oder Makler iniitieren einen Vorvertrag, der das Papier nicht wert ist, auf dem er steht, ist 0815 und kommt ständig vor.

Solange sich alle an das besprochene halten, ist es vollkommen irrelevant das der Vorvertrag haette beurkundet werden muessen. Macht aus praktischen und kostengruenden aber niemand und 1000x geht das gut.

Hier ist es jetzt mal dumm gelaufen fuer Tom, das der Verkäufer sich nicht dran haelt, bzw. Sich nicht entscheiden kann. Ändert aber nix an dem generellen Thema, dass man als Investor Minimum die Formvorschriften kennen sollte und mit steigender Objektzahl auch bestimmte Klauseln praeferiert.

Ein Ra hilft hier nicht weiter ausser dass er noch mehr Kosten produziert. Tom hat keinerlei Rechte gegenüber dem Anderen, weil der Vertrag die gesetzlich gefordete Formvorschrift nicht erfüllt.

Ich sehe es genauso.Ein Anwalt wird mir nicht helfen. Ich komme halt leider auch zu der Einsicht, dass das eigene Nachlässigkeit war. Ich habe heute noch mit dem Notariat gesprochen. Dieser kommt mir zum Glück weit entgegen bei den Entwurfskosten und ansonsten, bin ich halt um eine Erfahrung reicher und kenne für die Zukunft einen weiteren Fallstrick auf den man Acht geben sollte ... :P

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Hey, hab hier mal so mitgelesen und finde das Ganze Thema sehr interessant, da ich mir da auch unsicher war. 

Um das mal zusammenzufassen: 

Ist es korrekt, dass: 

A.) Eine Kaufabsicht in dieser Form nichtig ist 

B.) Eine Verkaufsabsicht in dieser Form nichtig ist 

C.) Die Absicht für die Kaufvertragsentwurfskosten aufzukommen rechtlich verbindlich ist ? 

 

Bezügl. A.) heißt das für mich, dass ich nach Gutdünken für diverse Objekte Kaufangebote senden kann und ich daran nicht gebunden bin, solange nur nicht drin steht, dass ich für anderweitige Kosten aufkomme (Notar, Makler etc..) ? 

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