Drolgosch

AfA nach Umbau und Sanierung

14 Beiträge in diesem Thema

Weiss jemand, wie sich folgendes Beispiel auf meine AfA auswirkt?

Objektkauf : 01.01.2016

Kaufpreis : 200000€

Restnutzungsdauer lt Gutachten : 30 Jahre, also dann 3,33% AfA

Wenn ich jetzt die AfA berechne, komme ich bei 80/20 Aufteilung (wenn das FA das so schluckt!) auf 160000€ Gebäudewert und somit auf 5328€ Abschreibung

 

Ich wandele nun Lager/Gewerbeflächen in eine Wohnung um und habe hierfür sagen wir 75000€ Kosten. Dies gilt meines Wissens nach doch als anschaffungsnaher Aufwand und muss auch mit der AfA abgeschrieben werden oder nicht? Kommt das nun in die Gesamtsumme und wird dann mit 80/20 aufgeteilt oder sind die 75000€ seperat zu sehen und voll abschreibbar?

Folgefrage: Werden dadurch auch meine 15% (bei 160000€ dann ja 24000€ in den ersten drei Jahren) "aufgefressen" oder haben die Umbaukosten eher einen positiven Effekt, weil dadurch der Gebäudewert erhöht wird und ich dann bis zu 35000€ steuerlich geltend machen könnte für andere Sanierungen in den ersten drei Jahren?

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Am 20.5.2016 um 11:17 schrieb Drolgosch:

Restnutzungsdauer lt Gutachten : 30 Jahre, also dann 3,33% AfA

Was der Gutachter für eine Restnutzungdauer errechnet hat, interessiert mE das Finanzamt überhaupt nicht.

Entscheidend ist das Baujahr! vor 1925: 2,5% AfA, danach 2% AfA vom Gebäudewert (ohne Boden)

bearbeitet von ekki54
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vor 37 Minuten schrieb ekki54:

Was der Gutachter für eine Restnutzungdauer errechnet hat, interessiert mE das Finanzamt überhaupt nicht.

Entscheidend ist das Baujahr! vor 1925: 2,5% AfA, danach 2% AfA vom Gebäudewert (ohne Boden)

Meines Wissens lässt das Finanzamt eine höhere Abschreibung zu, sofern man nachweisen kann, dass die Restnutzungsdauer weniger als zum Beispiel 40 (2,5%) bzw. 50 Jahre (2,0%) beträgt. 

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vor 12 Stunden schrieb Nils:

Meines Wissens lässt das Finanzamt eine höhere Abschreibung zu, sofern man nachweisen kann, dass die Restnutzungsdauer weniger als zum Beispiel 40 (2,5%) bzw. 50 Jahre (2,0%) beträgt

Deswegen hoffe ich auch, dass das so akzeptiert wird, da das Gutachten frisch durch die Bank erstellt wurde. Ansonsten gelten natürlich die 2% bzw. 2,5%

Jemand ne Idee zu den anderen Fragen?

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M.E kommt es z.b auf die Begründung an. Wie begründet der Gutachter die kuerzere Nutzung?

Ggf. Musst du aufpassen, dass du mit dem Umbau von Gewerbe in Wohnung die Begründung dir nicht selbst zerschiesst. Den Teil musst du zwar nicht aufteilen 80/20 aber der bekommt höchstwahrscheinlich 2% afa.

Me. Sprengst du auch  mit diesem Umbau die 15%. Letztlich würde ich diese Fragen aber einem Steuerberater vorlegen, bevor Fakten geschaffen sind.

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vor 4 Stunden schrieb Akkarin:

M.E kommt es z.b auf die Begründung an. Wie begründet der Gutachter die kuerzere Nutzung?

Mit dem Gebäudealter. Baujahr 1903.

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Dann würde ich das Objekt intern mit 2,5 % kalkulieren und 2%  fuer die Anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Und mich dann ueber den Bonus freuen, wenn das Finanzamt das Gutachten akzeptiert.

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Quote

Das Gesetz geht typisierend davon aus, dass die in den Abschreibungssätzen unterstellte Nutzungsdauer von Gebäuden mit jedem Eigentümerwechsel neu beginnt. Da die Nutzungsdauer auf den jeweiligen Eigentümer zu beziehen ist, kann sich ein über der typisierten Nutzungsdauer liegender Zeitraum der Gesamtabsetzung ergeben.

Umfasst die tatsächliche Nutzungsdauer (= Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann) allerdings einen gegenüber der typisierten Nutzungsdauer geringeren Zeitraum, z. B. bei einem 1980 erstellten Mietwohngrundstück 30 Jahre anstatt 50 Jahre, kann eine Abschreibung auf die tatsächliche (voraussichtliche) Nutzungsdauer erfolgen. Allein maßgebend ist, wie lange ein Gebäude aufgrund seiner Bausubstanz noch nutzbar ist.

Die kürzere Nutzungsdauer ist anhand konkreter Umstände glaubhaft zu machen. Auszugehen ist grundsätzlich von der Schätzung des Steuerpflichtigen, der die konkreten Verhältnisse am besten kennt; das Finanzamt kann die Schätzung des Steuerpflichtigen nur verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Die Vorlage eines Gutachtens ist nicht erforderlich, hat aber gegenüber der Finanzverwaltung eine Beweisfunktion.

https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/lineare-gebaeudeabschreibung-3-abschreibung-auf-die-tatsaechliche-nutzungsdauer_idesk_PI11525_HI7376165.html

 

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Mein MFH ist auch von 1900 und hat eine Restnutzung von 80 Jahren.. Was hast du denn da gekauft? :D

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vor 11 Minuten schrieb Ray:

Mein MFH ist auch von 1900 und hat eine Restnutzung von 80 Jahren.. Was hast du denn da gekauft? :D

Hier hilft vielleicht die Beschäftigung mit der Gesamtnutzungsdauer:

Quelle: http://www.immobilien-zeitung.de/lexikon

"Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden (Wertermittlung)
english: total useful life of the building; total exploitation duration; total economic life (appraisal/ valuation)
 
Bauinvestitionen basieren gegenüber Ausrüstungsinvestitionen auf einem langen Zeithorizont. Die Einschätzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer hat sich indes gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert.

Eine Beurteilung der Gesamtnutzungsdauer eines Immobilienobjektes wird im Zusammenhang mit seiner Bewertung im Sachwertverfahren benötigt. Sie hängt einerseits ab von der technischen Nutzungsdauer. Andererseits kommt es auch auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer an, die oft zu einem geringeren Ansatz der Gesamtnutzungsdauer führt. Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird ein unveränderter Gebäudezustand unterstellt, also ein durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen konstanter Zustand. Werden Modernisierungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, die zu einer Anpassung des Objektes an einen neuzeitlichen Nutzungsstandard führen, wird dem dadurch Rechnung getragen, dass ein vorgezogenes fiktives Baujahr angenommen wird, das dem geänderten Zustand entspricht.

Die Gesamtnutzungsdauer minus (fiktives) Alter zum Zeitpunkt der Wertermittlung führt zur Restnutzungsdauer, die beim Ertragswertverfahren für den zu wählenden Vervielfältiger in Verbindung mit dem Liegenschaftszinssatz eine maßgebliche Größe ist. Während laufend durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen die Restnutzugsdauer nicht beeinflussen, führen Modernisierungsmaßnahmen jeweils zu einer neu zu definierenden Restnutzungsdauer. Das Alter des Gebäudes ist bei der Ermittlung von Sachwerten im Kontext zur Gesamtnutzungsdauer der Ausgangspunkt für Ermittlung der Alterswertminderung.

Betrachtet man die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer unter den dargestellten Aspekten, werden heute für Wohnhäuser – je nach Qualitätsstandard zwischen 50 bis max. 100 Jahren angenommen, für Verwaltungs- und Bürogebäude 50 bis 80 Jahre, für Gewerbe- und Industriegebäude 40 bis 60 Jahre, für Baumärkte und Einkaufszentren 30 bis 40 Jahre und für Logistikimmobilien 20 bis 30 Jahre.

Die Entwicklung der Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden muss immer betrachtet werden vor dem Hintergrund der jeweiligen regionalen Entwicklung. In Schrumpfungsgebieten werden sich die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern tendenziell wohl noch weiter verringern."
bearbeitet von Arnd Uftring

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... oder auch der Alterswertminderung:

Quelle: http://www.immobilien-zeitung.de/lexikon

"Alterswertminderung
english: deduction from (building) value on account of age; percentage reduction in value due to age
 
Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes sind einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer (wie lange kann ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden) geringer als die technische Lebensdauer (bedingt durch Alterungs- und Abnutzungserscheinungen). Es kommt somit in der Regel auf die Nutzungsdauer an. Zugrunde gelegt werden eine "übliche" Gesamtnutzungsdauer und eine geschätzte Restnutzungsdauer. Letztere korrigiert die Gesamtnutzungsdauer, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder Instandhaltungsmaßahmen unterlassen wurden. Dann geht die Berechnung der Alterswertminderung von einem fiktiven Baujahr aus.

Die Alterswertminderung führt zu einem Abschlag von den ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten. Es gibt mehrere Verlaufsformen, die den Prozess der Alterswertminderung nachzeichnen: linear, progressiv (nach Ross), degressiv oder als Kombination von progressiv und degressiv. Die Ross'sche Alterswertminderung zeichnet eine anfänglich geringe Alterswertminderung des Gebäudes nach, die im Laufe der Zeit zunimmt. Vorbild war der Flugverlauf einer von einer Kanone abgefeuerten Granate.

Die lineare Alterswertminderung unterstellt einen gleichmäßigen Verlauf, die degressive unterstellt im Verlauf eine anfänglich starke, im Zeitverlauf schwächer werdende Alterswertminderung. Vorschläge haben unter anderem auch die TEGOVA, die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA)¸ Gerardy, Vogels und Tiemann gemacht.Im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren spielt heute ausschließlich die lineare Alterswertminderung eine Rolle."

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vor 23 Minuten schrieb Ray:

Ganz nette Texte @Arnd Uftring, danke!

Hab ich aber eine Chance das irgendwie zu berechnen o.ä.? Oder muss das ein Gutachter machen?

Wenn Du in der Immobilienwertermittlung fit bist kannst Du es mal berechnen, andernfalls lass` einen Gutachter ran - dieses Ergebnis ist dann zumindest auch Dritten gegenüber verwertbar.

Hier mal ein Einblick zu Thema

"Was macht eigentlich ein Immobilien-Sachverständiger?"

http://immobilien-sachverstaendige.info/10._Gesamtnutzungsdauer.html

Kapitel 10 beschäftigt sich mit der Gesamtnutzungsdauer.

PS.: Das Standardwerk zur Wertermittlung ist "Kleiber/Simon: Verkehrswertermittlung von Grundstücken"- ist manchmal hilfreich auch wenn die Immobilienwertermittlung nicht zum Tagesgeschäft gehört.

bearbeitet von Arnd Uftring
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