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Buffet

Verkehrswert für Abschreibung

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Hallo Immopreneure,

mich würde interessieren, wie ihr bei der AfA die Trennung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude vornimmt.

Laut Internet akzeptieren manche FA die pauschale Trennung von 20% Grundstück und 80% Gebäude, überwiegend aber bei älteren Objekten. Wird bei meinem 20 Jahre alten Objekt wahrscheinlich schwierig.

Auf der Homepage des Bundesministeriums gibt es ja alternativ noch ein excel Tool. Das ist aber sehr Finanzamt-freundlich gestaltet, da hier nur der Bodenrichtwert eingegeben werden kann.In meinem Fall kommt somit ein noch höherer Wert für Grund und Boden raus = niedrige Abschreibung.

Eine dritte Variante liefert noch WISO Steuer. Hier kann man den durchschn. qm-Preis (=Verkehrswert) sowie der Bodenrichtwert für das Grundstück eingeben. Je höher der Verkehrswert, desto höher fällt logischerweise die AfA aus.

Für mich stellt sich die Frage, welchen Verkehrswert das FA in der Praxis akzeptiert? Lasst ihr ein Gutachten erstellen, nehmt ihr den Durchschnittspreis laut immoscout, nehmt ihr den gezahlten Preis pro qm...? Oder setzt ihr doch einfach pauschal nach 80:20 an?

Grüße

Thomas

Edited by Buffet

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Ich habe bisher immer pauschal 80/20 angesetzt. Aufgrund von Umzug hab ich das schon bei 2 verschiedenen Finanzämtern gemacht. Ging bei beiden ohne Probleme durch. 

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  • Sehr unterschiedlich. In besonderen - zu optimierenden Fällen - helfen Gutachten. Der Aufwand kann sich durchaus lohnen, das FA akzeptiert diese durchaus, weil man ja dem Gutachter nicht widersprechen möchte - realistische Ansätze und Begründung vorausgesetzt9_9

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Die Kosten für ein Gutachten möchte ich, wenn möglich, vermeiden. 

Hat jemand schonmal einen durchschnittlichen qm Preis angesetzt? Angenommen der liegt laut immoscout bei 2.500€ und man setzt 2.300€ an? 

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Das Finanzamt - Tool kann sich auch vorteilhaft auswirken, insbesondere in günstigen Regionen. Häufig liegt der Grundstückspreis hier schon bei über 50 % der Kaufkosten. Das Tool korrigiert dann die Unterbewertung des Gebäudes.

Ansonsten solte man es erstmal mit der 80/20 - Regel probieren, diese geht sehr häufig durch.

Wenn der Ansatz des Bodenwerts vorteilhaft ist, würde ich es erstmal damit probieren.

Man sollte also alle möglichen Methoden durchspielen und dann die günstigste nutzen.

 

Bei älteren Objekten kann man versuchen die Abschreibungsdauer (normalerweise 40 / 50 Jahre) zu reduzieren, gerade wenn der Zustand eher sanierungsbedürftig ist. Hierzu ist dann aber ein Gutachten notwendig. 

 

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Okay danke bisher! Angenommen ich versuche es mal mit der durchschn. qm-preis Variante und das FA lehnt es ab. Was passiert dann als nächstes? Setzt das FA dann selber 80:20 an oder muss man nachbessern und die Steuererklärung erneut einreichen?

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Zusätzlich besteht ja auch die Möglichkeit auf eine Vereinbarung im Kaufvertrag, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher Teil auf das Gebäude entfallen soll, so ist das Finanzamt angehalten, sich bei der Festsetzung der Gebäudeabschreibung an diese Vereinbarung zu halten. Das gilt aber nur dann, wenn die Vereinbarung nicht ein offensichtliches Missverhältnis offenbart was in der Vergangenheit immer wieder Anlass zum Streit gab.

Hat damit von euch jemand Erfahrung sammeln können?

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Am 18.5.2016 um 20:44 schrieb Buffet:

Auf der Homepage des Bundesministeriums gibt es ja alternativ noch ein excel Tool. Das ist aber sehr Finanzamt-freundlich gestaltet, da hier nur der Bodenrichtwert eingegeben werden kann.In meinem Fall kommt somit ein noch höherer Wert für Grund und Boden raus = niedrige Abschreibung.

Hast du hier einen Link zu?

//edit

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html

Edited by Drolgosch
Link gefunden

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Gibt doch bei der  Stadt info dazu.. Ich hab da angerufen und die konNoten mir sagen wie der Boden qm wert ist bei genau dieser Adresse..

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On ‎19‎.‎05‎.‎2016 at 8:34 PM, Immoleben said:

Hat damit von euch jemand Erfahrung sammeln können?

Ich habe mit dem Excel-Tool einen Gebäudeanteil von <80% "hergeleitet" (u.a. mit Ansatz einer Wertminderung für Lärm einer naheliegenden großen Straße) und diese Aufteilung in den Kaufvertrag aufgenommen. Beurkundung war Anfang 2016, insofern kann ich dir erst ca. Mitte 2017 sagen, was das Finanzamt tatsächlich akzeptiert hat.

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Ich habe beim Kauf meiner letzten etw in den laufvertrag folgende rechnung aufnehmen lassen: kp*Teileigentum*Bodenrichtwert=Gebäudewert.

 

Habe ich mir jetzt selbst ins Bein gebissen weil ich durch die anderen Methoden hätte mehr rauholen können oder war da seher positiv?

KP wohnung waren 99,5k

kp garage waren 8 k

Wie im Anhang zu sehen bin ich auf 82℅ des kp (ohne knk) beim gebäudewert gekommen. Hätte ivh was besser mavhhen können?

 

IMG_20170329_165409.jpg

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Ich stehe aktuell vor einer ähnlichen Herausforderung: Ich versuche die Afa für eine ETW zu bestimmen. Wie ich gerlernt habe, reagieren die FA je Standort unterschiedlich. Daher wäre es super, wenn Jemand der über seine Erfahrungswerte mit einer bestimmten Methode berichtet (bspw. 80/20) auch Auskunft darüber gibt, wo (bzw. bei welchem FA) er die entsprechenden Erfahrungen gemacht hat. Danke Euch.

Edited by Anliegerfrey
Gefällt mir besser.

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