tomppa

Rücklagenbildung bei selbstverwaltung versteuern?

16 Beiträge in diesem Thema

Moin Moin,

hab mal eine Frage... Mir wurde ein Zweifamilienhaus angeboten. Evtl. möchte ich es kaufen. Da das Haus ja komplett mir gehören würde, gibt es auch keine WEG-Aufteilung und keine Hausverwaltung. Bei WEG-Wohnungen ist es ja so, dass durch den Verwalter regelmäßig Beiträge zur Bildung der Instandhaltungsrücklage eingezogen werden. Diese werden ja den Bewirtschaftungskosten zugerechnet und wirken sich ja steuermindernd für mich aus. Selbst wenn in dem Jahr die Instandhaltungsrücklage nicht angetastet wird, muss ich den zugeführten Rücklagebetrag nachträglich nicht versteuern.

Wenn ich nun das Haus komplett selbst verwalte und sagen wir mal dem Finanzamt glaubhaft darlegen kann, dass ich jedes Jahr eine Rücklage von meinetwegen 12€/m² für Instandhaltung zurücklege, sind das dann auch anrechenbare Kosten, die die Steuerlast mindern. Selbst wenn ich in dem Jahr in dem ich das Geld zurückgelegt habe, gar keine Kosten hatte sondern es nur angespart habe für eine Maßnahme, die vielleicht erst in fünf Jahren zur Ausführung kommen kann?

 

 

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Die Instandhaltungsrücklage wirkt sich erst dann steuermindernd aus wenn sie in Anspruch genommen wird. Bis dahin ist es nur eine Rücklage, die du steuerlich nicht geltend machen kannst. 

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Bin kein Steuerprofi, aber meiner Meinung nach ist "sparen" nicht abzugsfähig. Nur, wenn Du bilanzierst, kannst Du Rückstellungen bilden, die steuerlich wirksam sind.

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vor 4 Minuten schrieb Nils:

Die Instandhaltungsrücklage wirkt sich erst dann steuermindernd aus wenn sie in Anspruch genommen wird. Bis dahin ist es nur eine Rücklage, die du steuerlich nicht geltend machen kannst. 

Okay, das heißt ich muss erst Überschüsse ansparen, die ich mit meinem ganz normalen Steuersatz besteuern muss, richtig? Steht dann aber meinetwegen im fünften Jahr eine größere Maßnahme an, mache ich dann einfach die vollen Kosten geltend und bekomme somit quasi Rückwirkend die Steuer zurück. Habe ich das richtig verstanden? :D

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Theoretisch ja :)

Kommt natürlich drauf an wo die Überschüsse herkommen. Wenn du Teile der Mieteinnahmen zurücklegst, musst du die Miete abzüglich Afa, Zinsen etc. versteuern. Wenn du von dem was dann über bleibt etwas zur Seite legst und damit, idealerweise drei Jahre nach Kauf, Investitionen tätigst kannst du sie steuerlich in Abzug bringen. 

bearbeitet von Nils

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Bei Privat gehaltenen Immobilien gilt:

Die Rücklagenbildung ist ein reiner Sparvorgang... also steuerlich neutral.

Steuerlich berücksichtigt werden nur tatsächliche Ausgaben ... ob diese vom Sparbuch oder einem Kredit kommen ist unerheblich

 

Die Rücklagenbildung bei ETW in der WEG darf eigentlich nicht steuerlich berücksichtigt werden. Viele Finanzämter schauen aber aus Vereinfachungsgründen hierüber hinweg.

 

 

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@JBLässt du dir die Bildung der Instandhaltungsrücklage jedes Jahr in Abzug bringen, und/oder nur die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf für die Grunderwerbssteuer?

 

bearbeitet von Immoleben

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vor 7 Stunden schrieb Immoleben:

@JBLässt du dir die Bildung der Instandhaltungsrücklage jedes Jahr in Abzug bringen, und/oder nur die Summe der Instandhaltungsrücklage beim Kauf für die Grunderwerbssteuer?

bisher bringe ich bei einigen ETW das gesamte Hausgeld (incl. IHR) als Werbungskosten in Ansatz ... dies wurde bisher auch immer so akzeptiert. 

Beim Kauf lasse ich immer die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer berichtigen um die Rücklage und ggf. auch um Einbauküchen 

 

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Ich denke, man muss unterscheiden zwischen MFH, die komplett im eigenen Eigentum sind, und ETW als Teil einer Hausgemeinschaft.

Nur im 2. Fall bin ich verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage aufzubringen, und dieses Geld gehört mir auch nicht mehr, sondern der Eigentümergemeinschaft. Insofern ist eine steuerliche Berücksichtigung auch nachvollziehbar.

Im 1. Fall obliegt es mir, ob und wie ich Instandhaltung handhabe. Erst, wenn wirklich Geld dafür ausgegeben wird, ist es steuerwirksam absetzbar.

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On ‎14‎.‎05‎.‎2016 at 9:19 AM, ekki54 said:

Nur im 2. Fall bin ich verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage aufzubringen, und dieses Geld gehört mir auch nicht mehr, sondern der Eigentümergemeinschaft. Insofern ist eine steuerliche Berücksichtigung auch nachvollziehbar.

Meines Wissens ist dies nicht korrekt. Der Rücklagen-Anteil des Hausgeldes darf erst bei entspr. Verwendung für Reparaturen etc. als Werbungskosten angesetzt werden. Siehe hierzu auch einen Beitrag vom Fachmann in folgender Diskussion: http://immopreneur.de/forum/topic/1019-instandhaltungsrücklage-dauer-der-rücklagenbildung/#comment-8675

Häufig wird es bei WEGs allerdings so sein, dass die neu gebildete Rücklage und der im gleichen Jahr tatsächlich für Reparaturen etc. verwendete Betrag in einer ähnlichen Größenordnung liegen - womit man dann (auf anderem Weg aber rechnerisch näherungsweise) betragsmäßig wieder die Rücklage als Werbungskosten absetzt.

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vor 36 Minuten schrieb Stefan_MUC:

Meines Wissens ist dies nicht korrekt. Der Rücklagen-Anteil des Hausgeldes darf erst bei entspr. Verwendung für Reparaturen etc. als Werbungskosten angesetzt werden. Siehe hierzu auch einen Beitrag vom Fachmann in folgender Diskussion: http://immopreneur.de/forum/topic/1019-instandhaltungsrücklage-dauer-der-rücklagenbildung/#comment-8675

Genau so kenne ich es auch. Alles andere ergibt ja auch gar keinen Sinn, weil die Eigentümergemeinschaft mehr oder weniger frei darüber entscheiden kann, was sie mit dem Geld machen wollen. 

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Verstehe ich gerade etwas falsch? Willst du das Objekt vermieten? Oder selbst bewohnen? Es geht doch um Vermeitung als Kapitalanlage oder nicht?

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vor 8 Minuten schrieb Ray:

Verstehe ich gerade etwas falsch? Willst du das Objekt vermieten? Oder selbst bewohnen? Es geht doch um Vermeitung als Kapitalanlage oder nicht?

Ich würde vermuten, dass er es vermieten möchte. Sonst würde sich die Frage der steuerlichen Absetzbarkeit von Instandhaltungsmaßnahmen gar nicht stellen. 

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@Nils

aber ist es dann nicht so, dass ich neben meinen Ausgaben wie Zinsen, Hausverwaltung etc., auch die Instandhaltungsrücklage abziehe? Und auf diese keine Steuer gezahlt wird bis zu dem Punkt wo ich sie verbrauche?

 

@stb_mb bitte um Aufklärung, bevor hier nur spukiliert wird..

 

Ist dieser Kalkulation dann z.B. falsch? Hier wird die Instandhaltung mit als Ausgabe gerechnet und somit nicht zu dem Einkommen gerechnet, dass versteuert wird..

tter.JPG

bearbeitet von Ray

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https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/instandhaltungsruecklage-111-zeitpunkt-der-steuerlichen-beruecksichtigung_idesk_PI11525_HI2029564.html

Quote

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind mit ihrer Zahlung aufgrund ihrer Zuordnung zum bzw. der Bindung im Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers abgeflossen, sie können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind. An dieser grundlegenden Bewertung hat sich auch nach Einführung des § 10 Abs. 6, 7 WEG i. d. F. des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 nichts geändert.

 

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vor einer Stunde schrieb Ray:

Ist dieser Kalkulation dann z.B. falsch?

Als Ergebnisprognose ist die sicherlich okay, aber in der Anlage V zählen nur die in dem Jahr tatsächlich gezahlten Instandhaltungsaufwendungen. Stell Dir die Rücklage einfach als ein Bankkonto vor - Geldtransfer zwischen eigenen Konten ist steuerlich ergenisneutral.

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