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  1. Da ich beim Lesen der Foren-Beiträge auf diese Fragestellung getroffen bin, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen und den Fall herausgesucht, der zu einer höchstrichterlichen Entscheidung einer solchen Fragestellung geführt hat: Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Im vorliegenden Fall befand sich der Verkäufer einer Eigentumswohnung mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Literatur und der Rechtsprechung waren bis zu dieser BGH-Entscheidung der Ansicht, dass dies möglich sei. Dass diese Fragestellung immer wieder vereinzelt aufgeworfen wird, zeigt, dass Eigentümergemeinschaften nach wie vor versuchen, Druck auf den neuen Eigentümer auszuüben. Tipp: Seit dieser Entscheidung steht fest, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung kann auch Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung beim Notar haben: Die Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen wird oft als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung formuliert. Diese Klausel ist somit zumindest beim Erwerb aus Insolvenzverwaltung veraltet (kommt aber noch vor). Je nach Interessenlage, kann man die Immobilientransaktion also schneller vorantreiben. Wer das Urteil und den zugrundeliegenden Sachverhalt einmal nachlesen möchte (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12), kann dies beispielsweise hier machen: https://openjur.de/u/647608.html Für juristisch Interessierte: Der Fall ist etwas komplex und spielt eigentlich auf den Rechtsgebieten der Insolvenzordnung und des Zwangsversteigerungsgesetzes. In verschiedenen Normen werden Wohnungseigentümergemeinschaften oder andere Interessenträger privilegiert, so dass sich der Insolvenzverwalter an die Privilegierungen zu halten hat. Der Bundesgerichtshof konnte die Frage in früheren Entscheidungen offen lassen, verneint nun aber eine dingliche Wirkung des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit § 49 InsO im Insolvenzverfahren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (so wie jeder andere auch) muss sich also rechtzeitig vor der Insolvenzeröffnung einen Zahlungstitel gegen den Voreigentümer holen, sonst verfallen ihre Ansprüche. Die dingliche Wirkung in Abgrenzung zu einer „nur“ schuldrechtlichen Wirkung: Eine Grundbucheintragung hat eine dingliche Wirkung. Das bedeutet, das eingetragene Recht wirkt gegenüber JEDERMANN. Beispiel: Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wirkt nicht nur gegenüber dem aktuellen Grundstückseigentümer, sondern auch gegenüber allen weiteren Rechtsnachfolgern. Vereinbaren die Parteien die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und wird die Belastung NICHT ins Grundbuch eingetragen, dann gilt die Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien und nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern. Die Vereinbarung hat also keine dingliche Wirkung. Beispiel: Der Hauseigentümer Thomas K. vereinbart mit Stephan S. ein kostenloses Wohnrecht für Stephan S. Soll das Wohnrecht nicht im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (gemäß § 1093 BGB) eingetragen werden, dann wirkt das Wohnrecht nur zwischen den Vertragsparteien. Nach 10 Jahren verkauft Thomas K. das Haus steuerfrei an seine Frau. Stephan S. kann sich gegenüber der neuen Hauseigentümerin nicht auf das Wohnrecht berufen. Der Vertrag wirkt nicht gegenüber der Erwerberin des Hauses, weil er keine dingliche Wirkung hat.
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