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  1. Der Grundsatz, dass in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage darzustellen ist, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen, ist nicht auf die Hausgeldrückstände zu übertragen. In Kürze stehen in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften die Eigentümerversammlungen an – und damit auch die Jahresabrechnungen. Pünktlich zur „Abrechnungssaison“ hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine umstrittene Frage zum Inhalt der Abrechnung geklärt: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-jahresabrechnung-muss-keine-einzelergebnisse-auflisten_258_440674.html
  2. Neue Rauchmelder, obwohl bereits welche eingebaut sind? Das müssen Wohnungseigentümer hinnehmen. Laut Bundesgerichtshof entscheidet darüber die Eigentümergemeinschaft - und zwar für alle Wohnungen im Haus. https://www.tagesschau.de/inland/rauchmelder-bgh-101.html
  3. Hallo in die Runde, ich ziehe in Erwägung mir eine ETW zuzulegen, bei der die Elektrik saniert werden müsste. (2-adrig, kein FI, usw.) Nun befindet sich der Sicherungskasten im Treppenhaus auf der gegenüber liegenden Seite. Wie wäre hier der korrekte vorgehen? Soweit ich recherchiert habe, gibt es zunächst zu klären, ob der Sicherungskasten selbst im sonder- oder Gemeinschaftseigentum geführt ist. Das kann kostentechnisch interessant werden. Aber kann kein Elektriker so ohne weitere die Wände im Treppenaus aufstemmen (oder Kabelkanäle verlegen), oder würde die WEG das veranlassen lassen? LG Schip
  4. Vor der Vergabe von Dienstleistungen sollen Wohnungseigentümer die Möglichkeit zum Vergleich haben. Das bedeutet: Der Verwalter muss vor der jährlichen Eigentümerversammlung ausreichend Angebote einholen: http://www.t-online.de/finanzen/immobilien/id_81579482/immobilien-eigentuemer-muessen-aus-drei-angeboten-waehlen-koennen.html
  5. Thorsten Beckers

    Entziehung von Wohneigentum bei „Messie“-Syndrom

    Entziehung von Wohneigentum bei „Messie“-Syndrom Eigentümer können zum Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden Einer von vielen Themenkreisen im Bereich der Problemimmobilien sind Sachverhalte, die bezogen auf Mehrfamilienwohnhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser sowie Mehrhausanlagen dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterliegen. Hier geht es immer um die drei untrennbaren Komponenten: · Sondereigentum · Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Grundstück und Verwaltungsvermögen) · Mitgliedschaftsrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft Der durchaus nachvollziehbare, soziale „Sprengstoff“ liegt oftmals in der laienhaften Vorstellung begründet, jeder müsse ja wohl mit seinem Eigentum machen können, was er wolle… Genau das Gegenteil ist jedoch der Fall. Unter sehr engen Voraussetzungen kann dem Eigentümer sogar als letztes Mittel das Wohnungseigentum wieder entzogen werden. In einem durch das Landgericht Hamburg zu entscheidenden Fall, stritt eine Wohnungseigentümergemeinschaft seit einigen Jahren über das Wohnverhalten (sogenanntes Messie-Syndrom) eines einzelnen Eigentümers und dessen Verpflichtung, sein Wohnungseigentum wieder zu veräußern. Nach mehreren erfolglosen Versuchen kam im Laufe der Jahre schließlich die erforderliche Mehrheit von 2/3 aller Wohnungseigentümer mit 9 von 20 Stimmen zu dem bestandskräftigen Beschluss, den betreffenden Eigentümer erneut abzumahnen und ein Entziehungsverfahren durchzuführen. Selbst wenn man von einer Krankheit des betreffenden Eigentümers ausgehen würde, habe der betreffende Eigentümer jedenfalls insoweit schuldhaft gehandelt, als er sich zu spät in fachärztliche Behandlung begeben habe. Er verhinderte durch sein Verhalten die notwendigen Arbeiten im Sondereigentum: Sowohl der Einbau von neuen Fenstern, als auch der eines Kaltwasserzählers betraf nämlich alle Wohnungseigentümer. Bei den Wasserzählern, um beispielsweise eine verbrauchsorientierte Abrechnung zu ermöglichen. Weil der Betroffene aber seine Wohnung, seinen Keller und seinen Tiefgaragenplatz vermüllt hatte und trotz mehrerer Abmahnungen nicht aufräumte, konnten beispielsweise Heizungsableser und Handwerker ihre Arbeiten nicht erledigen und es kam im Objekt schließlich sogar zu einem Rattenbefall. Die Störungen hatten zwischenzeitlich eine Intensität und Dauer erreicht, die die Toleranzgrenze der übrigen Eigentümer überschritt – eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm, war den übrigen Eigentümern nicht mehr zumutbar. Wer das Urteil (LG Hamburg, 06. April 2016 – Az. 318 S 50 / 15) einmal im Volltext nachlesen möchte, kann dies beispielsweise hier machen: http://www.landesrecht-hamburg.de/jportal/portal/page/bsharprod.psml?showdoccase=1&doc.id=KORE552142016&st=ent +++ In eigener Sache: Diese und andere Fallgestaltungen, können wir mit Hilfe unseres Kompetenznetzwerkes zu Problemimmobilien, einer außergerichtlichen Lösung zuführen.
  6. Ausgangslage: Aus meinen Anfangszeiten besitze ich u.a. eine kleine DG-Einheit, welche mit einer Brennwerttherme ausgestattet ist. Die Abgasführung erfolgt direkt durch die Dachhülle. Ich bereite gerade eine Anfechtungsklage gegen einen im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümmerversammlung gefassten Beschluss zum Einbau eines Kamineinsatzes in einen seit Längerem nicht genutzten Kaminzug. Die Finanzierung der Maßnahme, welche für mich absolut keinen Nutzen hat, soll durch eine Sonderumlage erfolgen. In meinen Augen handelt es sich eindeutig um eine bauliche Veränderung gem. §22 Abs. 1 WEG und nicht um eine Sanierung wie von der HV dargelegt. Kennt sich einer mit der Materie aus? Ich lasse die Sache in ein Paar Tagen von einem Fachanwalt überprüfen, würde mich aber trotzdem über Hinweise seitens der Community freuen
  7. Thorsten Beckers

    Verwalterhonorar um 7,1 Prozent gestiegen

    Das aktuelle Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeigt, dass die Honorare für die WEG- und Mietverwaltung weiter steigen. 86 Prozent der befragten Unternehmen erhöhten ihre Vergütungssätze im Jahr 2016 in der WEG-Verwaltung im Rahmen einer Vertragsverlängerung um durchschnittlich 7,1 Prozent. https://www.haufe.de/immobilien/Verwaltung/DDIV-Branchenbarometer-Verwalterhonorar-um-71-Prozent-gestiegen_258_415350.html
  8. Wohnungseigentümer haben Anspruch auf eine ordentliche Hausordnung. Wird lediglich beschlossen, dass die gesetzlichen Regelungen gelten, reicht das nicht aus. https://www.nwzonline.de/wohnenundleben/wohnungseigentuemer-kann-hausordnung-verlangen_a_31,2,3259288816.html
  9. Martin1487712226

    Verjährung von Ansprüchen

    Hi, ich hoffe ich bin hier mit meinem Beitrag richtig, ansonsten bitte gerne verschieben. meine Frage an die Spezialisten hier im Forum: Als Besitzer einer Wohnung in einer Wohnanlage muss man sich mit Hausverwaltungen und auch WEG auseinandersetzten. im konkreten Fall geht es um die Beteiligung der WEG an dem Austausch von Fenstern in den verschiedenen Wohnungen. Bislang gab es eine vor vielen Jahren getroffene Regelung, der WEG, dass die Fenster zum Sondereigentum gehöhten sollen und daher die Instandhaltung oder Austausch vom Eigentümer der Wohnung incl. der Kosten zu tragen ist. Dies wurde nun vor Kurzem rechtlich geprüft und von einem Anwalt nun als nichtige Vereinbarung eingestuft. Daher sollen die Fenster nun ab sofort wieder zum Allgemeineigentum zählen und die Kosten von der WEG getragen werden. So weit so gut. Was ist aber nun mit den Eigentümern, die in der Zwischenzeit (in den vergangenen 20 Jahren) Ihre Fenster haben schon auf eigene Kosten erneuern lassen. Diese wollen nun eine Art Rückzahlung haben. Besteht dieser Anspruch für alle, die Ihre Fenster selbst in die Hand genommen haben oder gilt hier, falls überhaupt ein Anspruch auf Beteiligung der Kosten durch die WEG, auch eine Verjährung? Ich selbst habe die Fenster nicht machen lassen aber nun auch keine Lust mich bei den anderen Besitzern an ihren damaligen Kosten nun beteiligen zu müssen. Wer kann hier Klarheit schaffen, was noch ausgeglichen werden muss und was nicht?. Danke für Eure Kommentare und Einschätzugen.
  10. Hohe Verwaltungskosten können vor allem außerhalb teurer Großstädte zum Renditekiller werden. Eine Studie zeigt, welche Preise bei Regel- und Sonderleistungen üblich sind. http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/eigentumswohnungen-renditekiller-hausverwaltung/19616312-all.html
  11. Da ich beim Lesen der Foren-Beiträge auf diese Fragestellung getroffen bin, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen und den Fall herausgesucht, der zu einer höchstrichterlichen Entscheidung einer solchen Fragestellung geführt hat: Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Im vorliegenden Fall befand sich der Verkäufer einer Eigentumswohnung mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Literatur und der Rechtsprechung waren bis zu dieser BGH-Entscheidung der Ansicht, dass dies möglich sei. Dass diese Fragestellung immer wieder vereinzelt aufgeworfen wird, zeigt, dass Eigentümergemeinschaften nach wie vor versuchen, Druck auf den neuen Eigentümer auszuüben. Tipp: Seit dieser Entscheidung steht fest, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung kann auch Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung beim Notar haben: Die Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen wird oft als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung formuliert. Diese Klausel ist somit zumindest beim Erwerb aus Insolvenzverwaltung veraltet (kommt aber noch vor). Je nach Interessenlage, kann man die Immobilientransaktion also schneller vorantreiben. Wer das Urteil und den zugrundeliegenden Sachverhalt einmal nachlesen möchte (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12), kann dies beispielsweise hier machen: https://openjur.de/u/647608.html Für juristisch Interessierte: Der Fall ist etwas komplex und spielt eigentlich auf den Rechtsgebieten der Insolvenzordnung und des Zwangsversteigerungsgesetzes. In verschiedenen Normen werden Wohnungseigentümergemeinschaften oder andere Interessenträger privilegiert, so dass sich der Insolvenzverwalter an die Privilegierungen zu halten hat. Der Bundesgerichtshof konnte die Frage in früheren Entscheidungen offen lassen, verneint nun aber eine dingliche Wirkung des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit § 49 InsO im Insolvenzverfahren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (so wie jeder andere auch) muss sich also rechtzeitig vor der Insolvenzeröffnung einen Zahlungstitel gegen den Voreigentümer holen, sonst verfallen ihre Ansprüche. Die dingliche Wirkung in Abgrenzung zu einer „nur“ schuldrechtlichen Wirkung: Eine Grundbucheintragung hat eine dingliche Wirkung. Das bedeutet, das eingetragene Recht wirkt gegenüber JEDERMANN. Beispiel: Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wirkt nicht nur gegenüber dem aktuellen Grundstückseigentümer, sondern auch gegenüber allen weiteren Rechtsnachfolgern. Vereinbaren die Parteien die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und wird die Belastung NICHT ins Grundbuch eingetragen, dann gilt die Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien und nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern. Die Vereinbarung hat also keine dingliche Wirkung. Beispiel: Der Hauseigentümer Thomas K. vereinbart mit Stephan S. ein kostenloses Wohnrecht für Stephan S. Soll das Wohnrecht nicht im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (gemäß § 1093 BGB) eingetragen werden, dann wirkt das Wohnrecht nur zwischen den Vertragsparteien. Nach 10 Jahren verkauft Thomas K. das Haus steuerfrei an seine Frau. Stephan S. kann sich gegenüber der neuen Hauseigentümerin nicht auf das Wohnrecht berufen. Der Vertrag wirkt nicht gegenüber der Erwerberin des Hauses, weil er keine dingliche Wirkung hat.
  12. Ich habe den Fall aus folgendem Grund noch einmal herausgesucht: Die Investoren unter euch, die nicht nur ganze Einfamilienhäuser kaufen, sondern auch einzelne Wohnungen, sollten sich im Laufe der Zeit sukzessive dafür sensibilisieren, was alles NICHT GERADE EINDEUTIG bzw. selbstverständlich in die beiden Schubladen Sondereigentum versus Gemeinschaftseigentum einzusortieren ist. Selbst durch Rechtsanwälte und Richter passieren hier ständig haufenweise Fehler, die Zeit, Geld und Nerven kosten können, weil man zunächst auf dem Holzweg ist (bzw. dem falschen „Rechtsweg“). So auch in diesem Fall: Die Beschwerdeführerin wurde vor dem Amtsgericht Euskirchen auf Schadensersatz verklagt. Sie und die Klägerin sind zwei von drei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnung ist eine Garage zugeordnet. Anlässlich von Streitigkeiten besprühte die Beschwerdeführerin eine Garagendachverblendung mit Farbe, die sich sowohl über ihre eigene als auch über die Garagenzelle der Klägerin wölbt. Für Malerarbeiten zur Beseitigung dieser Farbauftragungen verlangte die Klägerin von der Beschwerdeführerin zunächst einen Betrag von 464 Euro. Das Amtsgericht verurteilte die Beschwerdeführerin (als Verursacherin) sodann auch zur Zahlung des eingeklagten Betrages. Zur Begründung führte das Amtsgericht unter anderem aus: Erst jetzt, also im Anschluss an die mündliche Verhandlung, sei ihm die Rechtsprechung bekannt geworden, nach der die TRAGENDEN TEILE eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten. Da zu diesem Zeitpunkt aber bereits streitig verhandelt worden sei, sei eine Abgabe an den wegen dieser Zuordnung zuständigen Spruchkörper - nämlich die Abteilung für Wohnungseigentumssachen, nicht mehr möglich gewesen… Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hingegen entschied in diesem Fall unter anderem, das Amtsgericht Euskirchen habe § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) als offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt. Diese Vorschrift regelt, dass TRAGENDE TEILE eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können; darunter fällt auch die Dachkonstruktion einer Garage, die im Sondereigentum steht. Der Schadensersatzanspruch hätte deshalb nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich geltend gemacht werden können… Für juristisch Interessierte: Bitte nicht erstaunt sein, dass eine solche Rechtsangelegenheit eines Schadens von gerade einmal 464 Euro vom BVerfG entschieden wurde. Der Hintergrund ist (unter anderem), dass wegen des geringen Streitwertes keine Berufung zulässig war. Wegen der VerfassungsBESCHWERDE heißt die klagende Partei vor dem BVerfG auch nicht „Klägerin“ sondern wie oben erwähnt “ BESCHWERDEführerin“. Die Begründung des Amtsgerichtes, dass es die Zuständigkeit der WEG-Abteilung erst nach der mündlichen Verhandlung erkannte und bis dahin in Unkenntnis der einschlägigen Rechtsprechung war, führte hier wohl mit zur Annahme der Verfassungsbeschwerde. Die meisten Verfassungsbeschwerden werden nämlich gar nicht erst vom BVerfG angenommen, da das BVerfG keine Superrevisionsinstanz zur Ergänzung des regulären Rechtsweges ist. Der endet nämlich bei den obersten Bundesgerichten (beispielsweise Bundesgerichtshof (BGH)). Das BVerfG entscheidet NUR über die Verletzung von Verfassungsrecht – aber dies eben auch durch „falsche Urteile“, die gegen die Verfassung verstoßen. Die zu späte Verschaffung der erforderlichen Rechtskenntnisse berechtigt ein Gericht nicht, sehenden Auges „falsche Entscheidungen“ zu treffen. Zudem liegt hier ein Verstoß gegen das Recht auf den gesetzlichen Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) vor, da keine Abgabe an die nach dem Geschäftsverteilungsplan zuständige WEG-Abteilung des Amtsgerichts erfolgte. Das ist unter anderem deswegen relevant, weil in der Regel durch eine höhere Sachnähe zum Verhandlungsgegenstand auch ein höherer Sachverstand zu erwarten ist. Wer vertiefend einen Blick auf die Entscheidung werfen möchte, kann dies beispielsweise hier machen: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2014/07/rk20140728_1bvr192513.html Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) - siehe insbesondere § 5 Abs. 2 http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/BJNR001750951.html Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/gg/gesamt.pdf