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  1. Hallo Zusammen, ich bin bald fröhlicher Besitzer einer ETW in Essen-Frillendorf, die ich zwecks Familienvergrößerung selber nutzen werde. In dem Ankaufsprozess habe ich und die Sparkasse die Grunderwerbsteuer immer mit 6,5% vom KP berechnet, was bei nem KP von 154.500 € -> 10.042,50 € ausmacht. Beim Recherchieren bin ich auf mehreren Seiten auf folgende Sonderheiten bzgl. Grunderwerbsteuer und Erbpacht gestoßen: Hier nur mal eine Quelle: Wallstreet-Online "...errechnet sich die Grunderwerbsteuer nicht wie bei einem Kaufgrundstück nach dem gültigen Bodenanteil, sondern sie wird aufgrund der vereinbarten Jahrespacht mit einem festgelegten Vervielfältiger für die Laufzeit des Pachtvertrages ermittelt..." Auf der Suche nach der Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer habe ich folgendes gefunden: Quelle: Steuerklassen.com "Die Berechnung erfolgt nach diesem Schema: Erbbauzins x 12 = Jahreswert Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer" In meinem Beispiel: 100 x 12 = 1200 € 1200 x 14,36 = 17.232 € (Vervielfältiger: Restnutzungsdauer 43 Jahre bei 6,5% Grunderwerbsteuer) 17.232 x 6,5% = 1,120,08 € Habe bei der Sparkasse nachgefragt. Denen ist diese Berechnungsweise gänzlich unbekannt und sie rechnen damit dass das Finanzamt die 10.042,50 € von mir haben möchte. Was meint ihr? Habe ich 'ne Chance auf Minderung der Grunderwerbsteuer? Vielen Dank und Gruß Roman
  2. Hallo zusammen, da ich bei meinem aktuellen neubauprojekt von 17 Einheiten, den gewinn reinvestieren werde, möchte ich mal eine andere steuerstrategie anwenden. Das GS gehört mir privat und bin noch in der spekulationsfrist. könnt ihr mir im süddeutschem raum einen erfahrenen Steuerberater (für bauträger, buy&hold) empfehlen ? LG
  3. Liebe Investoren, ich bin gerade dabei eine Wohnung zu kaufen, die bereits seit einem Jahr leer steht. Es müssen die Böden neu gemacht werden, alte Tapeten ab, neue dran und streichen. Das Bad sollte ebenfalls zumindest aufgehübscht werden. Damit komme ich aufgrund des niedrigen Kaufpreises über die 15% anschaffungsnahe Herstellungskosten, bereits mit diesen Renovierungsaufwand. Spricht auf Eurer Sicht etwas dagegen, wenn ich mit den Voreigentümern verhandle, dass sie beispielsweise die Tapezier- und Malerarbeiten übernehmen und ich die Böden und Ihnen dann eine dementsprechend höheren Kaufpreis bezahle? Dass damit meine Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch und Grunderwerbssteuer) steigen ist mir bewusst. Die sofortige Abschreibungsmöglichkeit ist für mich aber interessanter. Wie seht Ihr das? Beste Grüße Florian
  4. Guten Abend, ein Bekannter von mir ist inzwischen 80 Jahre alt und möchte seine Immobilie (mehrere Wohnungen vermietet als Kapitalanlage) in eine Rentenzahlung umwandeln. Er möchte sich aufgrund seines fortgeschrittenen Alters zukünftig nicht mehr um die Immobilie (mehreren vermietete Wohnungen) und dem daraus resultierenden Verwaltungsaufwand kümmern müssen. Daher hat er mir angeboten, dass er die Immobilie mit einem Marktwert von rd. 600.000 EUR auf mich überschreibt, ich alle Mieteinnahmen erhalte und ich ihm im Gegenzug eine monatliche Rentenzahlung (Höhe ist noch auszuhandeln) bis zu seinem Lebensende überweise. Die entsprechenden vertraglichen Regelungen sollen von einem Notar aufgesetzt und beurkundet werden. Ich bin über Hinweise dankbar, welcher Steuerberater in oder um Frankfurt am Main sich mit dem Thema (Variante einer "Leibrente"?) auskennt und mich bei der Strukturierung der Vertragsbeziehungen beraten könnte? Das Übertragen einer Immobilie an mich würde nach meinem Wissen Schenkungssteuer auslösen, da wir nicht verwandt sind. Ebenfalls bin ich mir nicht sicher, ob das Finanzamt die zukünftigen Rentenzahlungen an den Alt-Eigentümber als steuerlich von den Mieteinnahmen abzugsfähig einstuft. Falls Ihr Vorschläge für eine bessere Strukturierung habt, freue ich mich über Hinweise.
  5. Ich betreibe nebenberuflich 4 Monteurwohnungen im Rhein-Main Gebiet. Die Wohnungen habe ich langfristig angemietet und vermiete diese mit Einverständnis der Eigentümer kurzfristig auf Wochenbasis an Monteure. Da ich im nächsten Kalenderjahr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von über 24 tsd Euro erzielen werde, rechne ich damit, dass ich zukünftig Gewerbesteuerpflichtig werde und damit steuerlich wie ein Gewerbetreibender behandelt werde.Jetzt zu meiner konkreten Frage: ich habe gerade eine Wohnung selbst erworben, die ich zukünftig an Monteure über kurzfristige Mietverträge (inkl. Umsatzsteuer) vermieten möchte. Kann ich verhindern, dass diese Wohnung in mein Betriebsvermögen als Gewerbetreibender aufgenommen wird? Ich würde gerne vermeiden, dass ich bei Verkauf dieser Wohnung nach Ablauf der Spekulationsfrist den Veräußerungsgewinn versteuern muss. Ich freue mich über einen Hinweis oder eine Quelle, wo ich so etwas nachlesen kann.
  6. Ich bin gerade am Umstrukturieren und suche einen versierten Steuerberater, der mich gezielt auf Abruf unterstützen kann. Reguläre Fibu wird anderswertig erledigt. Meine Anforderungen sind wie folgt: 1) Fachgebiet Immobiliensteuerrecht / Vermögensverwaltung 2) Evtl. sogar mit eigenem Bestand und praktischem KnowHow 3) Ansässig in Ludwigsburg oder Stuttgart 4) Persönlich bekannt oder empfohlen Ich denke mal, die Sache wäre sicherlich für viele gerade Anfänger aber auch Fortgeschrittene interessant.
  7. Ihr habt ja sicher die Airbnb-Einkünfte richtig versteuert? "Wie die "Wirtschaftswoche" am Freitag berichtete, stellte Deutschland dafür ein Auskunftsersuchen an Irland, wo das weltgrößte Unterkunftsvermittlungsportal seinen Europa-Sitz hat. Das zuständige Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bonn habe bereits eine entsprechende Gruppenanfrage nach Dublin geschickt, um die Herausgabe der Daten zu erreichen." https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/verdacht-auf-steuerhinterziehung-finanzbehoerden-nehmen-airbnb-vermieter-ins-visier/21245172.html Und hier in der WiWo https://www.wiwo.de/finanzen/steuern-recht/unterkunft-vermittler-fiskus-prueft-steuerhinterziehung-bei-airbnb-vermietern/21244518.html
  8. Hallo, plane paar TG Stellplätze als Kapitalanlage kaufen, vermieten und vielleicht in 10 Jahre verkaufen. - kann ich als Privatpersone ohne MwSt vermieten? - kann ich die TG Stellplatz nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen? Oder wird es anders behandelt? - kann ich 2% AfA jährlich abschreiben?
  9. Hallo alle zusammen, ich bin im Zuge ein sanierungsbedürftiges, denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Sanierungsbedürftig heißt in meinem Fall, Badezimmer neu und die üblichen Erhaltungsaufwendungen (Tapezieren, Streiche, ....) Wie sieht das Steuerrechtlich innerhalb der ersten 3 Jahre aus? Was ich bisher rausgefunden habe: Herstellungskosten ohne Denkmalschutz: lineare Afa über 50 Jahre, 2% Herstellungskosten mit Denkmalschutz: 8 Jahre 9%; 4 Jahre 7% Erhaltungskosten mit oder ohne Denkmalschutzbescheinigung fallen immer unter die 15% Grenze. Kann das jemand so bestätigen oder hat jemand diesbezüglich schon Erfahrungen gemacht?
  10. Hallo zusammen, bin noch neu im Forum und hoffe, das mir jemand helfen kann. Als Erbengemeinschaft haben wir vor etwa anderthalb Jahren eine Wohnung von einer verstorbenen Tante geerbt. Die anderen beiden Erben haben wir ausbezahlt und die Wohnung anschließend vermietet. Die Tante hatte die Wohnung erst zwei Jahre zuvor gekauft und somit ergeben sich jetzt zwei unterschiedliche Abschreibungslinien, nämlich einmal der geerbte Teil, den wir noch 48 Jahre mir 2% abschreiben dürfen, sowie die zwei drittel zzgl. Notargebühren etc., die wir gekauft haben. Aber wie verhält es sich mit der Einbauküche, die erst kurz vor dem Erbfall noch von der Tante verbaut wurde und von der wir noch alle detaillierten Rechnungen etc. haben. Kann man auch diese Abschreiben, oder ist sie fester Bestandteil der Wohnung und somit bereites im Kaufpreis der Wohnung enthalten gewesen? Und wenn ja, kann ich nur den gekauften Teil oder auch den geerbten Teil abschreiben?
  11. Kurze Frage an die Steuerexperten, Mieter M hat in Absprache mit Vermieter V 2013 eine Küche für 3500€ einbauen lassen. Nun (2017) zieht M aus und möchte die Küche an V verkaufen. V hatte diesem Vorgehen bereits 2013 zugestimmt. Frage 1 Wie sollte ein Kaufvertrag zwischen M und V aussehen? a) Wäre es steuerlich sinnvoll, separate Kaufverträge über die beweglichen Dinge (Geräte.. wenn ja, welche?) und unbeweglichen Dinge geschlossen werden? b) Wie kann V die Küche abschreiben (z.B. Geräte sofort, Schränke über 10 Jahre?) Frage 2 Ermittlung der Ablöse. Nehmen wir eine geringe Abnutzung ohne nennenswerte Schäden an. Ich würde so rechnen: Kaufpreis 3500€ .. Abschreibungsdauer für eine Küche: 10 Jahre. Mietverhältnis: 3,5 Jahre. 3,5/10*3500€ = 1.225€. Ablöse = 2275€. Würdet ihr auch so rechnen? Frage 3 Was würdet ihr bevorzugen: Wohnraum-Mietvertrag inkl. Küche oder separater MV für die Küche? Danke für eure Ratschläge!
  12. Hallo Community, bin neu bei dem Thema Immobilien und hätte da eine Frage. Zählt die Tilgung zu dem zu versteuernden Cashflow? Auf diesem Bild (Anhang) seht Ihr im Roten Rahmen, wie ich meine Steuerlast versuche zu errechnen. Gerne auch Kritik/Anregung zu meinen weiteren Berechnungen. Danke im Voraus für eure Mühe. Gruß Robin
  13. Hallo und schönen Abend zusammen, ich habe mir letztes Jahr meine ersten beiden ETWs in Passau zugelegt und bin jetzt auf der Suche nach dem Bodenrichtwert für den Jahresausgleich. Theoretisch kann ich Ihn ja in Bayern bei der BORIS kaufen, allerdings frage ich mich ob es nicht eine Variante gibt diesen kostenlos zu beziehen? Vielleicht habt Ihr ja hierzu bereits einen workaround gefunden Vielen Dank schon mal für eure Ideen. VG Thomas
  14. Hallo liebe Immopreneure, wenn man die private Steuererklärung macht, kann man seine Fahrtkosten anrechnen.. Jeweils mit 0,30Cent pro gefahrenen KM (entweder in eine Richtung oder beide, je nach).. Soweit so gut.. Ich gebe i.d.R. auch immer über 4000km an.. Bis 4500km muss man auch keine Nachweise sammeln etc. Alles okay.. Aber wie sieht das nun aus, wenn ich Fahrtkosten habe für die Immobilie? Meine ist (vor mir zu Hause bis dort vor die Tür) 159km weit weg.. Ich werde auch erst einmal alles selbst übernehmen und daher (gerade zu Beginn) ca. einmal die Woche dort aufschlagen.. Sodass ich am Wochenende nach dem Rechten schauen kann und organisatorische Tätigkeiten erledigen.. 1) Werden diese Fahrtkosten aufgerechnet? Oder trage ich sie in der Anlage V ein und das ist dann auch alleinstehend für die Immobilie getrennt von den anderen Fahrtkosten für den beruflichen Weg? 2) Wenn es getrennt ist, gilt da auch die Grenze bis 4500km ohne Nachweissammlung etc.? 3) Logischerweise schreibt man sich den Fahrtweg in beide Richtungen auf, wie bei einem Kundentemrin, richtig? Ich frage aus dem Grund, da ich keine Lust habe Quittungen etc. zu sammeln, beschriften, dies, jenes.. Aber wenn ich das muss, würde ich das tun.. Daher die Frage,w ie ich von anfang an damit umgehen muss.. Wer kann da weiterhelfen? @Nils vielleicht?
  15. Hallo zusammen, ich stehe vor meinem ersten Kauf und bin nun auf der Suche nach einem guten Streuerberater in der Nähe (ich komme aus Velbert, als Großraum Essen, Düsseldorf, Wuppertal) der zum einen im Thema Steuererklärung fit ist, auf der anderen Seite mich auch aber bei den steuerlichen Aspekten des Hauskaufs unterstützen kann. Ich war bisher bei zwei 'normalen' Steuerberatern, aber bei dem vorhandenen Wissen könnte ich es lieber selbst machen. Falls Ihr Tipps habt oder gute Erfahrungen, wäre ich für ein paar Empfehlungen sehr dankbar. Danke euch, Moritz
  16. Hallo zusammen, ich überlege gerade eine Wohnung vor der 10 Jahresfrist zu verkaufen, um Steuern sparen zu können, möchte ich ein MFH was sich in meinem Bestand befindet gleichzeitig renovieren. Jetzt bin ich mir nicht sicher, ob meine Idee aufgeht, da ich beim MFH vermutlich eine wesentliche Verbesserung durchführen würde. Neben der Neuinstallation der Fenster, Strom-, Wasser- und Heizungsintallation möchte ich auch einen Aufzug einbauen und ein neuen Dachstuhl aufsetzen, um eine zusätzliche Wohnung schaffen zu können. Die Renovierung in diesem Maße würde für mich nur Sinn machen, wenn ichden großteil auch als Erhaltungsaufwand im Jahr des Wohnungsverkaufes steuerlich gelten machen kann. Hierzu ein paar Fragen die sich mir in diesem Zusammenhang stellen: Wann wird etwas von einem Erhaltungsaufwand zu einem Herstellungsaufwand? Wird bei einer wesentlichen Verbesserung alle Modernisierungsmaßnahmen als Herstellungsaufwand betrachtet? Wann geht man überhaupt von einer Verbesserung aus? Letztendliche tausche ich vorhandenen Leistungen aus, da diese 50 Jahre nicht renoviert wurden. Wie möchte das Finanzamt überhaupt eine wesentliche Verbesserung feststellen, wenn die Baumaßnahmen bereits durchgeführt wurden. Ich würde mich über einige Meinungen und Anregungen zu diesem Thema sehr freuen. Beste Grüße Sebastian
  17. Hallo Leutz, ich habe da mal 'ne Frage, vielleicht kann einer von euch die ja beantworten. Wir haben im letzten Jahr unsere erste Investment-Immobilie gekauft. Nun sind wir hochmotiviert auf der Suche nach der nächsten Immo. :-) Um das Budget vorab zu klären, habe ich mit meinem Hypothekenvermittler gesprochen und ihm die Idee vorgeschlagen, meine Rentenversicherung anstatt "flüssiges" Eigenkapital auf der Bank als Eigenkapital für die Bank anzugeben. Mein Vermittler meinte daraufhin, dass das von den Banken nicht immer gemacht wird, das es steuertechnisch nachteilig für den Kreditnehmer ist. Kann mir einer von euch vielleicht erklären, inwiefern das steuerlich nachteilig ist? Der Vermittler selbst konnte mir diese Frage auch nicht beantworten.
  18. Hallo zusammen, ich habe Rückmeldung vom Finanzamt zur Steuer 2015. Darin wird um die Zusendung des Kaufvertrages gebeten. Mich wundert diese Anfrage, denn der Notar hat den Vertrag doch schon im Rahmen der Unbedenklichkeitsbescheinigung ans Finanzamt geschickt. Daher meine Fragen: Gibt es ähnliche Erfahrungen? Habt Ihr den Vertrag in einem solchen Fall nochmals eingereicht? Welche Probleme kann mir die nochmalige Prüfung des Vertrages bringen? Danke im Voraus für Eure Antworten und Hinweise. Grüße.
  19. Hallo in die Runde, kennt sich jemand genau mit dem Verfahren der Grunderwerbssteuer aus? Folgendes Szenario: Mein Schwiegervater möchte seine ETW verkaufen, sie ist seit 9 Jahren vermietet, sein Eigentum seit 15 Jahren. Beim Verkauf innerhalb der Familie in gerader Linie (Vater --> Tochter, inkl. Schwiegerkinder etc.) fällt keine Grunderwerbssteuer an (§3 Abs. 6 GrdEStG). Ich frage mich nun wo ich die Tatsache melden bzw. angeben muss, dass genau dieser Fall vorliegt. Beim Notar beim Kauf? Beim Finanzamt direkt (im Vorfeld / im Nachhinein wann das Schreiben zur Zahlung der Steuer kommt)? Oder an ganz anderer Stelle? Danke im Voraus für eure Mühen! Viele Grüße aus Paderborn, Marc
  20. Liebe Immopreneur-Cummunity, Ich bin noch relativ neu im Geschäft und habe eine steuerliche Frage an euch. Ich habe die Möglichkeit bekommen relativ preiswert an eine Doppelhaushälfte in einer netten Gegend zu kommen. Momentan ist das Haus in einem in keinem guten Zustand. Mein Plan ist es das Haus ordentlich herrichten zu lassen und anschließend nach etwa einem Jahr verkaufen. In dieser Zeit werde ich das Haus als Zweitwohnsitz „nutzen“. Kann ich das Haus anschließend steuerfrei als Privatmann verkaufen? Vielen Dank für euren Rat im Vorraus. Schönen Sonntag, Robert
  21. Hallo zusammen, durch das Buch von Thomas Knedel bin ich nun auch auf diese Plattform gestoßen und bin begeistert von der großen Community. Ich werde noch dieses Jahr mein erstes Renditeobjekt kaufen und habe dazu ein paar Fragen aus steuerlicher Sicht. Ich kaufe die Wohnung von meinen Großeltern zum 1.11.2016. Die jetzigen Mieter werden wohl bereits ab 1. Oktober aus der Wohnung sein, der Nachmieter kommt erst zum 1.11. rein. Idealerweise würde ich natürlich gerne den Oktober für eine komplette / teilweise Modernisierung nutzen (kein Problem, da OK von meinen Großeltern) aber wie sieht es mit der steuerlichen Betrachtung aus? Können diese Maßnahmen bereits als anschaffungsnaher Aufwand geltend gemacht werden? Zählt für die Steuer das Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten (Besitz) gemäß Kaufvertrag, also der 1.11. oder die Eintragung im Grundbuch (Eigentum)? Welche Möglichkeiten habe ich? Schon mal vielen Dank vorab für die Unterstützung. Gruß Daniel
  22. Eine Frage zum Thema Abschreibung: Ich beabsichtige ein MFH für 250.000 Euro zu kaufen. Der Haken: Um es vermieten zu können muss ich es für 200.000 Euro sanieren. Leider greift da ja die 15% Grenze ….. Wer noch Tipps und Tricks auf Lager, um da ein wenig Geld zu sparen? 3 Jahre leer stehen lassen finde ich nicht so charmant! Eventuell gaaanz langsam mit der Sanierung anfangen?!
  23. Hallo zusammen, ich habe eine steuerliche Frage zur Vererbung und Verschenkung. Auch hätte ich gerne eure allg. Meinung. Zur Situation: Meine Tante möchte mir demnächst ein kleines Häuschen vermachen. Das Haus ist in einer strukturschwachen Gegend und hat einen Marktwert von ca. 100.000€ (Wohnfläche ca. 110 qm, Grundstück ca. 200 qm). Aufteilung in eine Wohnung mit etwa 70 qm und eine Anliegerwohnung mit etwa 40 qm. Momentan bewohnt, also vermietet an Mutter und Sohn. Weitere Daten (Mieteinnahmen, genaue Wohnfläche usw.) habe ich leider noch nicht. Die Mieteinnahmen dürften geschätzt insgesamt etwa 650€/Monat betragen. Was weiterhin bekannt ist: Massivbauweise (Baujahr 1965), etwas Sanierungsbedürftig (neu Verputzen, Sanierung der Bäder) und vollständige Renovierung der beiden Wohnungen ist wohl auch nötig. Heizungen wurden vor einigen Jahren wohl gemacht. Ich rechne damit, dass ich etwa 30.000€ (Sanierung und Renovierung) investieren muss. Dazu kommt die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer. Hier habe ich einen schönen Rechner auf https://www.smart-rechner.de/ gefunden. Anbei (Anhang) auch die Ergebnisse der Berechnung. Es würden etwa 40.000€ insgesamt an Kosten (Erbschaftssteuer, Sanierung, Renovierung) anfallen, für eine Immobilie, die nur etwa 100.000€ wert ist. Nach Sanierung/Renovierung ggf. etwas mehr. Geplant ist für mich dann weiterhin eine Vermietung des Häuschens. Ich bin Angestellter in Steuerklasse 1. Wie würdet Ihr vorgehen? Hat jemand Erfahrungen oder kann mir einen Tipp geben. Ggf. könnte meine Tante die Wohnung an meine Mutter schenken, und meine Mutter dann wiederum an mich? Was wäre zu beachten bzw. wie könnte am geschicktesten verfahren werden? Viele Grüße Stefan
  24. Hallo zusammen, ich bin dabei meine erste Immobilie zu kaufen: Wohnung, vermietet und positives Cashflow. Kann jeman bitte erläutern was sind die Vorteile von der unterschiedlichen Rechtsformen? Oder soll die Wohnung erstmal ohne Rechtsform bleiben? Warum? danke!
  25. Hallo Leute, ich sitze gerade an meiner ersten Steuererklärung mit Anlage V und wollte fragen, was in die Felder "Angeschafft am" und "Fertig gestellt am" eintragen soll? Bezieht sich die Anschaffung auf den Kaufvertrag oder den Nutzen/Lasten Wechsel? Wie ist die Abschreibung vorzunehmen? Ab Kaufvertrag oder ab Nutzen/Lasten-Wechsel? Das Baujahr des Gebäudes kenne ich, aber was ist hier für die einzutragende Fertigstellung das relevante Datum? Danke und viele Grüße, freeone
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