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  1. Ich möchte gerne mein geplantes MFH Projektvorhaben in Österreich / Salzburg kurz vorstellen. Habe das Vorhaben bereits einmal hier gepostet, allerdings mit einer anderen Prämisse: Bauen und dann Vermieten. Das Ergebnis ist schnell und kurz zusammengefasst: Es lohnt sich nicht! Details könnt er gerne im anderen Thread nachlesen. Daher mein neuer Ansatz: Bauen und dann einzeln die ETWs verkaufen bzw. 2 ETWs selber behalten. Hier sind die Rahmenparameter: Das Grundstück gehört mir (1.000 m2) Geplant ist ein MFH mit 6 Wohneinheiten (Mix aus 2 und 3 Zi Wohnungen) Projektentwurf durch Architekt ist fertig. Geschätzte Bausumme für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO Netto (=1.023 Mio inkl. Mwst) Plus Projektierungskosten (89.000) , Reserve / Puffer 10% (102.000), Bankkosten für 1 bis 1,5 Jahre geplante Bauzeit (48.000) Gesamtvolumen: 1.26 Mio inkl. Mwst Im Augenblick werden im Umfeld neue ETWs für 4.600 EURO pro m2 zum Verkauf angeboten. Mein Plan sieht so aus: Ich biete 4 der ETWs zum Verkauf an. Und möchte gerne 2 behalten. Die 4 ETWs haben in Summe 270 m2. Das wären 1.24 Mio. Verkaufserlös. Die restlichen 2 ETW möchte ich gerne behalten und später für 10 EURO kalt vermieten. Das wären 1.300 EURO Netto Kaltmiete monatlich. Das Ergebnis wäre dann zusammenfasst: Ich habe das Grundstück in zwei ETWs verwandelt die mir gehören. Noch dazu bringen diese einen regelmäßigen Erlös. Das Risiko hält sich dabei in Grenzen, da ich erst baue, wenn ich 4 Käufer habe. So zumindest der Plan. Was haltet ihr davon? Viele Grüße und Dank im Voraus für Eure Meinungen Mike
  2. Stoiber85

    Berlin MFH

    Abgesehen von der Enteignungsdiskussion in Berlin, gibt es dort noch Potenzial für Investitionen in MFH mit einem vernünftigen Kaufpreisfaktor? Soweit ich die Angebote verfolge, sind die Kaufpreise jenseits von Faktor 35x. Damit ist es eigentlich kaum möglich es so zu strukturieren, dass man mit den Mieten zumindest die laufenden Kosten von Kreditrate und Nebenkosten decken kann. Es sei denn mit erheblichem EK aber dass ist schwierig - vor allem da ja noch oftmals unerhörte 7% Maklergebühr dazukommen... Oder gibt es noch Viertel bzw. Randgebiete von Berlin wo es ggf. noch möglich ist?
  3. Liebe Community, für ein Mehrfamilienhaus möchte ich einen Rentner als "Allrounder" beschäftigen, der folgende Aufgaben übernimmt. 1. Ständig anfallende Tätigkeiten - Reinigung Treppenhaus, Mülleimer rausstellen, Gartenpflege, Winterdienst - Kontaktperson für Mieter bei anfallenden kleinen Problemen 2. Unregelmäßig Anfallende Tätigkeiten - Überwachnung Handwerker bei Reperaturen Macht es Sinn denn Rentner als Minijobber einzustellen oder ihn als Selbständigen zu beauftragen? - Wenn ich ihn als Minijobber anstelle, kann ich die 450€ Lohnkosten auch auf die Mieter umlegen oder geht das nur, wenn ich Ihn als Selbständigen (= als eine Firma) beauftrage? Danke für eure Antworten & Gruß, Marc
  4. Hallo zusammen, mein erster Beitrag und gleich ne Frage: ich schaue mir morgen Abend ein MFH mit 6 Wohneinheiten aus dem Jahr 1955 an. Auf sollte ich achten (außer Heizung, Fenster, Risse, Haustür)? Ich habe eine Checkliste, aber mich interessiert speziell auf was man bei diesem Baujahr achten sollte. Die Immo soll als Cashflow-Immo dienen. Ohne EK komme ich auf ca. 300 Euro Vor Steuern, aber nach Instandhaltungsrücklagen. Preis natürlich nicht verhandelt bisher, aber für den aktuellen Preis würde ich es auch nicht kaufen. Faktor 13 zurzeit. Ich will Faktor 10-11. Aber das nur nebenbei. Wichtig ist mir auf was ich bei dem Baujahr achten sollte. Danke schon mal für eure Antworten. Hier einige Eckdaten: Gas-Zentralheizung Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer. Energieausweis: Energieverbrauchsausweis Endenergieverbrauch: 219,1 kWh/(m"*a) Energieeffizienzklasse: G Wesentlicher Energieträger: Gas Baujahr: 1955 Fenster: Kunststoff - Isolierverlasung KFZ: eine Garage und ein Stellplatz befinden sich aus dem Grundstück.
  5. Hallo zusammen, bei der Suche nach MFH bin ich auf ein Paket von 2 MFHs getroffen, die aber auf einem Erbpachtgrundstück liegen. Erbpachtgeber ist eine mittelarterliche Stiftung, die Stadt verwaltet das Ganze. Die Pacht wird im Zuge des Verkaufs für 90 Jahre verlängert. Vorteil bei der Lage: in einer mittelgrossen, attraktiven Stadt und direkt an einer grossen Uni gelegen (andere Strassenseite!). IST-Faktor 21 auf Basis der Mietverträge (nach Abzug Erbpacht natürlich, sonst 16!), mit Steigerungspotential auf Faktor 14 durch moderate Anpassung der Mieten (aktuell sehr günstig an WGs gemietet, 600 EUR NKM für 75 qm 3 Zi Wohnung, ich rechne mit 800 EUR NKM in absehbarer Zeit da die Fluktuation hoch ist). Ein bekannter Makler hat mich davon abgeschreckt, als Kapitalanlage in Erbpacht-Immobilien zu investieren, diese seien sehr schwer wieder zu verkaufen und die Erbpacht wird erhöht vom Erbpachtgeber, das sei ein No-Go für eine Kapitalanlage usw. Der Erbpachtvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex was ich relativ vorhersehbar finde (sagen wir mal 2% p.a.). Mein Plan ist, die Objekte zu entwickeln und langfristig Geld damit zu verdienen. Die Kalkulation stimmt und ich habe mit 10 EUR/qm/Jahr Rücklage gerechnet. Ich habe das Gefühl, die Risiken einschätzen zu können. Nun habe ich nach der Kritik ein schlechtes Bauchgefühl. Was sagen die Profis? Finger weg? worauf achten? Freu mich auf Antworten! P.S.: ich bin vom wirtschaftsstark genug um etwas an Risiko zu tragen, mir geht es um die Bewertung des ganzen als Investor.
  6. Hallo zusammen, wir planen zur Zeit, wie ich in der Vorstellungsrunde schon geschrieben habe denNeubau von einem Mehrfamilienhaus. Aktuell läuft noch die Bauvoranfrage, so dass ich noch keine konkreten Zahlen habe. Bei den Schätzungen gehen wir von 750 qm Wohnfläche und Kosten von 2500 EUR/qm Wohnfläche aus. Lt Internet ist dies auch ein realistischer Wert. Gibt es hier auch Bauherren, die diesen Wert mittragen oder gehen zur Zeit die Handwerkerkosten durch die Decke, wegen der großen Nachfrage? Habt jemand ein Tool (Excel) was die Aufteilung der Investitionssumme in die einzelnen Gewerke umlegt, damit ich eine frühzeitige Kostenkontrolle durchführen kann? Gruß Jens
  7. Hallo zusammen, hier eine operative Frage: In meinem MFH stelle ich derzeit Mülltüten (Restmüll und gelbe Säcke) zur Verfügung. Eine wahrscheinlich nicht seltene Problematik: Der Restmüll wird nur 1x/Woche abgeholt, der Platikmüll alle 2 Wochen. Auf der einen Seite ist es m.E. schwer zumutbar, dass die Bewohner ihre vollen Restmüllsäcke wochenlang in der Wohnung aufbewahren. Auf der anderen Seite möchte ich nicht, dass die Müllsäcke im Keller gelagert- und dann höchstwahrscheinlich ab und zu mal dort vergessen werden. Wie handhabt ihr das in der Praxis? Tonnen stellt die Stadt auch bereit, allerdings weiß ich nicht wo ich diese im Haus abstellen soll (ungen im Eingangsbereich des Hauses). Im UG (Haus liegt an starkem Gefälle) gäbe es Platz für die Tonnen (großer Zwischenraum zum Hinterausgang/Garten hin) - allerdings ist es kaum möglich, dass die Mieter abwechselnd die Tonnen zwei Stockwerke hoch tragen. Wie geht ihr hier praktisch mit um? Thx!
  8. Hallo liebe Immopreneure, ich möchte Ihnen heute ein Neubauprojekt mit 16 WE + 22 Stellplätzen vorstellen. Die Eckdaten: - 16 Wohnungen (von 46 m² bis 111 m²) - 22 Tiefgaragen-Stellplätzen - moderne Grundrisse - 1 rollstuhlgerechte Wohnung - KfW 55 Standard - JNM SOLL 193.274 € (Mieten kalkuliert mit 10 €/m² + Stellplatz á 50 € | Konservative Kalkulation) - Kaufpreis 4,85 Mio. € (zzgl. Provision) Gerne lasse ich Ihnen ausführliche Informationen zu dem Projekt zukommen. Kontaktieren Sie mich dazu unter 0611-531 67 597 http://www.lauenstein-immobilien.de/398-rendite-moderner-neubau-mit-16-wohneinheiten-tiefgarage-kfw55/
  9. Hallo, wie geht ihr vor wenn die Übergabe eines vollvermieteten Wohnhauses ansteht? Themen: Angenommen alle Betriebskostenvorauszahlungen für das laufende Jahr gehen auf euch über. Wie rechnet ihr diese im Folgejahr ab? Man braucht ja die Zählerstände zum 31.12.16 im jetzigen Fall, richtig? Muss das der Vorbesitzer mitteilen? Wenn ja wie? Woher bekommt man die Zahlen (Nebenkostenabrechnung vom Vorjahr?) Kautionen: Können alle Kautionen gesammelt als Summe überwiesen werden oder müssen die einzeln pro Kaution überwiesen werden? Hausmeisterservice: Muss der bisherige vom Alteigentümer beauftragte Hausmeisterservice / Putzdienst gekündigt werden oder nicht? Mietverträge im original werden übergeben Bitte um Hilfe und wenn ihr Tipps habt um Ergänzungen!
  10. Hallo Zusammen, mir stellt sich aktuell die Frage, ob ich in meinem aktuellen Investitionsfokus Essen eher a) ein MFH kaufe wegen mehr Kontrolle über das Objekt und Mietverwaltung günstiger als Hausverwaltung+Sondereigentumsverwaltung, oder b) einige ETWs, wo ich bei gleicher für die gleiche Kaufsumme mehr Fläche bzw. Wohnungsqualität (Baujahr, Ausstattung) bekomme. Ich möchte sowieso einige ETWs in Essen kaufen, jetzt stellt sich mir nur die Frage ob mit MFH (ca. 300k€-400k€) + ein paar ETWs, oder nur als ETWs und dafür mehr. Hat jemand Erfahrung mit Sondereigentumsverwaltung von Wohnungen an einem entfernten Standort? Ich wohne in Stuttgart. Kann das problemlos funktionieren, auch ohne oft vor Ort sein zu müssen? Danke für Eure Meinungen & viele Grüße Bernhard
  11. Hallo zusammen, ich bin an einem MFH in Hagen-Haspe interessiert. Es handelt sich um 8Wohneinheiten und einem Gewerbeteil im EG. Das Haus ist durchaus in die Jahre gekommen und passt dadurch sehr gut zu meinen Ansprüchen. Angeboten wird es von der örtlichen Sparkasse, welche es zu Beginn für 299.000€ präsentiert hat. Heute habe ich ein erneutes Angebot über 269.000€ erhalten. (Alles ohne Verhandlungen etc.) Jetzt dürfte es doch eigentlich kein Problem sein, wenn ich das Objekt zu 100% über die Sparkasse finanziere, da diese ja bereits vorab einen Mehrwert dargestellt hat. Mache ich es mir zu einfach, oder hat das Argument Hand und Fuß? Beste Grüße aus Essen
  12. Ich freue mich, Ihnen ein tolles Investment vorzustellen, ein Wohn- und Geschäftshaus mit 7 Garagen in Wuppertal-Langerfeld. Das Haus verfügt über eine vermietbare Fläche von 638m² auf einem 617m² Grundstück, die 7 Garagen (alle vermietet) befinden sich auf dem Hof und sind durch eine Hofeinfahrt zu erreichen. Die aktuelle Jahresmiete beträgt 27.748,20 €. 3 Einheiten stehen noch leer und erzielen bei einer Vermietung weitere Mieteinnahmen. Das Haus sowie die leeren Einheiten weisen einen Instandhaltungsstau auf, dies wurde im Kaufpreis berücksichtigt. Gerne schicke ich Ihnen ein Expose mit weiteren Informationen und Bilder, auch ein Besichtigungstermin sowie ein persönliches Gespräch ist jeder Zeit kurzfristig möglich. Kaufpreis: 267.000 € Courtage: 3,57% inkl. Mwst. https://www.immobilienscout24.de/expose/89096882 Ruhlmann Immobilien e.K. - Schwelmer Str. 53 - 42389 Wuppertal 0176 / 266 066 11 [email protected]
  13. Hallo Jungs.. Und Mädels natürlich Ich erhalte die Tage den Kaufvertragsentwurf für ein MFH mit 10 Einheiten. Habt ihr Tipps für mich was da alles unbedingt rein soll? U.a. auch zu meiner Sicherheit? Ich habe mir aufgeschrieben, was der Eigentümer gesagt hat, damit ich das mit reinschreiben lassen kann z.b. dass kein Sanierungs-/Renovierungsstau vorhanden ist.. Dass die Mieten bisher (mit ausnahme einer Person und zwei Kaltmieten) gezahlt worden sind.. Etc. Zudem wollte ich auch eine Mieter- & Sanierungsliste anhängen.. Ich bin aber für jeden Tipp bzw. jede Unterstützung dankbar.. P.S. Unter Tipps & Tricks gibt es einen ähnlichen Thread, der war mir jedoch zu einseitig und für mich nicht erfüllend.. Zudem ging es da mehr um ETWs. Nur zur Info, falls jemand diesen Thread dann hier reinposten möchte
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