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  1. Hallo, ich würde gerne die Sanierungs-Erfahrenen fragen, ob ich mit 1000€/m² hinkomme, wenn folgendes bei einem kleinen sanierungsbedürftigen MFH gemacht werden muss: - Neues Dach - Dämmung des Daches, damit es wohntauglich wird - Neue Elektrik - Malern komplett Innenbereich und Putz ausbessern Innenbereich - Überall neue Böden (Laminat) - 3x neue Bäder - Kleinere Grundrissänderungen (Wände wegnehmen, neue Wände ziehen) Alles andere ist in Ordnung, insbesondere die neue Heizung mit neuen Wasserleitungen. Fassade ist neu gemacht. Fenster weiß ich gerade nicht, muss ich noch mal checken. Das MFH hat 3 Wohnungen, jeweils eine pro Etage: 1.OG, 2.OG, DG. EG ist keine Wohnung sondern "Kellerersatz". Wohnungsgrößen um die 50m². Ich warte auch auf eine Schätzung des Architekten, allerdings denke ich, dass die Architekten oft zu hoch liegen und es auch günstiger geht. Deshalb die Frage nach Eurer Einschätzung. Allerdings sollte ich erwähnen, dass ich keine Sanierungserfahrung habe und deshalb auch kein Netwerk besonders günstiger Handwerker oder andere "Tricks" im Köcher hab, was sich demenstprechen negativ auf die Kosten auswirken wird. Vielen Dank für Eure Einschätzung!
  2. @DiBe @[email protected] @Jb007 Ich würde gerne noch einmal generell das Thema Schätzung von Sanierungskosten ansprechen. Ich glaube, es gab vor einiger Zeit schon einmal einen Thread, wo vorgeschlagen wurde, Erfahrungswerte zu den einzelnen Gewerken zu sammeln. Ich finde ihn nicht mehr und weiß nicht, was daraus geworden ist. Immer wieder interessiere ich mich für Objekte, wo Sanierungsarbeiten unterschiedlichsten Ausmaßes anstehen. In dieser Situation würde ich gerne relativ zügig "vom Schreibtisch aus" eine erste ganz grobe Sanierungskostenschätzung vornehmen, um überhaupt einmal zu bestimmen, ob (bzw. zu welchem Kaufpreis) ich das Objekt prinzipiell weiterverfolgen möchte. Ich habe mich auch nach entsprechenden Büchern umgesehen und fand den Tipp von @Andreas in einem anderen Thread sehr gut, wo er dieses Buch empfiehlt: http://www.baufachkatalog.de/baukosten-2017-2018-band-1-altbau.html Nur erscheint es leider frühestens im Dezember und die älteren Auflagen sind auch nicht zu bekommen. Werde es mir im Dezember kaufen. Sehr hilfreich wäre es, für jedes Gewerk ca.-Werte zu bekommen (soweit möglich am besten in €/m² Wohnfläche). Dann könnte man bei einem konkreten Objekt realtiv schnell grob die Sanierungskosten schätzen, je nachdem welche Gewerke eben gemacht werden müssen. Wäre super, wenn wir für alle Gewerke einmal Werte zusammentragen könnten. Ergänzt meine Liste gerne, falls ich ein Gewerk vergessen habe: - Heizungsanlage - Heizkörper - Wasserleitungen - Elektro - Dach - Fenster - Türen - Malern und Putz ausbessern innen - Malern und Putz ausbessern außen (Fassade) - Böden - Bäder - Decken (wäre extremer Sanierungsfall, falls Decken neu gemacht werden müssten) Ich gehe einmal von folgendem aus: - Keine Eigenleistung - Renovierung/Sanierung in solider, ordentlicher Qualität - Wirtschaftliche Sanierung, also Sanierung aus Blickwinkel eines Investors und nicht Eigennutzers. Also z.B. Laminat und nicht Eichenparkett - Bei den Gewerken Heizung, Sanitär, Elektro, Dach: Ausführung durch deutsche Meisterbetriebe - Bei den "einfacheren" Gewerken (Böden, Malern, etc.): Ausführung durch sehr kostengünstige Unternehmer, z.B. polnische Trupps. - Ich gehe davon aus, dass bei den Kostenangaben der "Abriss" inkludiert ist. Also dass z.B. der Preis für Bodenleger-Arbeiten inklusive Herausreißen des alten Bodens ist? Oder sollten wir das nicht inkludieren und extra betrachten? - Ich gehe von Brutto-Preisen aus, alles inklusive. Keine versteckten Kosten. Zusätzlich zu der Frage der Sanierungskostenhöhe tritt auch regelmäßig die Frage auf, welche Gewerke denn überhaupt gemacht werden müssen. Manche Dinge sind offensichtlich, die sieht jeder Laie, wie Zustand der Oberflächen, Fenster, etc. Wie sieht es aber aus bei: - Heizungsanlage - Heizkörper - Wasserleitungen - Elektro - Dach Wie bestimme ich, ob hier akut oder in absehbarer Zeit Handlungsbedarf besteht, so dass ich dies in der Kaufpreisfindung mitberücksichtigen kann? Das geht doch nach Jahren, oder? Von welcher Lebensdauer sollte man hier jeweils ausgehen? Das wäre sehr hilfreich und ich denke, es würde vielen helfen. Ich interessiere mich so oft für Renovierungs/Sanierungsobjekte und tappe dann ziemlich im Dunkeln bzgl Sanierungskosten. Und ich möchte im ersten Schritt nicht immer gleich den Aufwand betreiben, einige Handwerker durchs Haus zu schicken. Vielen Dank! enterpeneur
  3. Hohe Verwaltungskosten können vor allem außerhalb teurer Großstädte zum Renditekiller werden. Eine Studie zeigt, welche Preise bei Regel- und Sonderleistungen üblich sind. http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/eigentumswohnungen-renditekiller-hausverwaltung/19616312-all.html
  4. Weil es hier im Forum zu einer ähnlichen Frage Unsicherheit gab, habe ich euch einen Sachverhalt zu dieser Fallkonstellation rausgesucht: Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einem Fall von 2010 entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter NICHT zu erstatten. Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin (also die Vermieterin) mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Die Klägerin hat mit ihrer Klage neben der Räumung und der Herausgabe der Wohnung die Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 403 Euro begehrt. Der BGH hat hier entschieden, dass die Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen seien. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe, da die Kündigung ohne weiteres durch das kaufmännische Personal gefertigt werden könne…. (Aus dem Urteil sinngemäß verkürzt dargestellt: „Auch die formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben erfordern kein Tätigwerden eines Rechtsanwalts. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form, außerdem ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung genügt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt.“) Anmerkungen: Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, wenn es sich um (komplizierte) Verzugsfragen handelt. Ersatzfähig sind jedoch nur solche Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte „erforderlich“ und zweckmäßig sind. Grundsätzlich gibt es nämlich eine Verpflichtung des Gläubigers zur Schadensminderung (!). Dies führt regelmäßig dazu, dass in einem „einfach gelagerten Schadensfall“, bei dem die Haftung nach den Rechtsgrund und der Höhe derart klar ist, dass aus Sicht des Geschädigten kein Zweifel an der Ersatzpflicht des Schädigers besteht, die Einschaltung eines Rechtsanwalts nur erforderlich ist, wenn der Geschädigte hierzu aus besonderen Gründen wie etwa einem Mangel an geschäftlicher Erfahrung selbst nicht in der Lage ist… Lasst es aber bloß nicht darauf ankommen, dass ihr euch als Investoren auf einen Mangel an geschäftlicher Erfahrung berufen wollt (!). Auch wenn ihr eine Hausverwaltung eingeschaltet habt, wird diese sich nicht darauf berufen können. Im Gegenteil: Alle guten Hausverwaltungen beherrschen sämtliche gesetzlichen Kündigungsszenarien ohne anwaltliche Hilfe. Es gibt Dinge, die der Gesetzgeber selbst geregelt hat und wiederum andere Dinge, die er der Rechtsprechung (Auslegung der Gesetze) überlassen hat. Ich würde daher jede Fallkonstellation, die im Gesetz selbst nachlesbar ist, als „einfach gelagerten Fall“ ansehen und von der Einschaltung eines Rechtsanwaltes zur Durchsetzung der eigenen Interessen vorerst abraten (andererseits wissen die betroffenen Schuldner natürlich oftmals auch nicht, dass sie die Rechtsanwaltskosten gar nicht tragen müssen – es sei denn sie schalten ihrerseits einen fähigen Anwalt ein). Wenn ihr also einfache Herausgabe- oder Zahlungsansprüche gegen jemanden habt, die man im Gesetz nachlesen kann, schreibt zuerst selbst den Schuldner an – aber mit dem Hinweis, dass dieser im Falle einer Verweigerungshaltung mit noch höheren Kosten durch die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes zur Durchsetzung eurer Forderung zu rechnen hat. Setzt ihm dafür eine angemessene Frist zum Reagieren. Danach weiß der Schuldner ja – wenn er jetzt die Erfüllung verweigert - dass ihr euch zur Durchsetzung eurer Ansprüche (nach Fristablauf) einen Rechtsanwalt nehmen MÜSST! Wer eine solche Entscheidung wie die obige (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09 - ) vertiefend nachlesen möchte, kann dies beispielsweise hier machen: https://openjur.de/u/67266.html Für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gelten die beiden §§ 543, 569 BGB – Beide §§ tragen die gleiche Überschrift – wo ist also der Unterschied? Seht euch bitte die Gliederung / das Inhaltsverzeichnis / die Kapitel-Überschriften des BGB an, denn das BGB hat eine sehr komplizierte Verweisungstechnik: § 543 BGB gilt demnach für ALLE Miet- und Pachtverhältnisse, § 569 BGB gilt demnach ergänzend dazu NUR für Mietverhältnisse über Wohnraum. https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html
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