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  1. Da ich beim Lesen der Foren-Beiträge auf diese Fragestellung getroffen bin, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen und den Fall herausgesucht, der zu einer höchstrichterlichen Entscheidung einer solchen Fragestellung geführt hat: Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet. Im vorliegenden Fall befand sich der Verkäufer einer Eigentumswohnung mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Literatur und der Rechtsprechung waren bis zu dieser BGH-Entscheidung der Ansicht, dass dies möglich sei. Dass diese Fragestellung immer wieder vereinzelt aufgeworfen wird, zeigt, dass Eigentümergemeinschaften nach wie vor versuchen, Druck auf den neuen Eigentümer auszuüben. Tipp: Seit dieser Entscheidung steht fest, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung kann auch Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung beim Notar haben: Die Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen wird oft als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung formuliert. Diese Klausel ist somit zumindest beim Erwerb aus Insolvenzverwaltung veraltet (kommt aber noch vor). Je nach Interessenlage, kann man die Immobilientransaktion also schneller vorantreiben. Wer das Urteil und den zugrundeliegenden Sachverhalt einmal nachlesen möchte (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12), kann dies beispielsweise hier machen: https://openjur.de/u/647608.html Für juristisch Interessierte: Der Fall ist etwas komplex und spielt eigentlich auf den Rechtsgebieten der Insolvenzordnung und des Zwangsversteigerungsgesetzes. In verschiedenen Normen werden Wohnungseigentümergemeinschaften oder andere Interessenträger privilegiert, so dass sich der Insolvenzverwalter an die Privilegierungen zu halten hat. Der Bundesgerichtshof konnte die Frage in früheren Entscheidungen offen lassen, verneint nun aber eine dingliche Wirkung des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit § 49 InsO im Insolvenzverfahren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (so wie jeder andere auch) muss sich also rechtzeitig vor der Insolvenzeröffnung einen Zahlungstitel gegen den Voreigentümer holen, sonst verfallen ihre Ansprüche. Die dingliche Wirkung in Abgrenzung zu einer „nur“ schuldrechtlichen Wirkung: Eine Grundbucheintragung hat eine dingliche Wirkung. Das bedeutet, das eingetragene Recht wirkt gegenüber JEDERMANN. Beispiel: Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wirkt nicht nur gegenüber dem aktuellen Grundstückseigentümer, sondern auch gegenüber allen weiteren Rechtsnachfolgern. Vereinbaren die Parteien die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und wird die Belastung NICHT ins Grundbuch eingetragen, dann gilt die Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien und nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern. Die Vereinbarung hat also keine dingliche Wirkung. Beispiel: Der Hauseigentümer Thomas K. vereinbart mit Stephan S. ein kostenloses Wohnrecht für Stephan S. Soll das Wohnrecht nicht im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (gemäß § 1093 BGB) eingetragen werden, dann wirkt das Wohnrecht nur zwischen den Vertragsparteien. Nach 10 Jahren verkauft Thomas K. das Haus steuerfrei an seine Frau. Stephan S. kann sich gegenüber der neuen Hauseigentümerin nicht auf das Wohnrecht berufen. Der Vertrag wirkt nicht gegenüber der Erwerberin des Hauses, weil er keine dingliche Wirkung hat.
  2. Hallo alle zusammen! Ganz kurz vorweg: Bin total begeistert von der Community und dem großen Input für angehende Immobilieninvestoren. Super Anlaufstelle, freue mich auf den gegenseitigen Austausch. Hier zu meiner Frage: Ich möchte gerne in meiner Wohnregion (15xxx) Eigentumswohnungen als Renditeobjekt kaufen. Bei IS24 finde ich häufig einen sehr hohen Wert beim Hausgeld (zwischen 200€ - 250€). Ich weiß, dass ich das Hausgeld als Eigentümer an die Hausverwaltung zahlen muss, zum Beispiel für anstehende Reparaturen, Instandhaltungskosten etc. Aber wie gehe ich bei Renditeberechnungen mit diesem Posten um, da Sie ja den monatlichen Kaltmieteertrag mindert. Muss ich beim Objektergebnis das Hausgeld von der Nettokaltmiete abziehen? Ist ein Großteil des Hausgeldes umlagefähig auf die Nebenkosten des Mieters? Zählt das Hausgeld zu den Bewirtschaftungskosten "Hausverwaltung"? Bin dankbar für eure Hilfe und etwas Orientierung bei diesem Thema "Hausgeld" Danke, Denny
  3. Liebe Kollegen, ich beschäftigte mich als Neuling gerade zum ersten Mal mit der ersten Analyse von WEG-Unterlagen bezüglich einer Eigentumswohnung. Es geht um eine 8-Parteien-WEG in einem MFH von 1920 und als konkretes Objekt um eine 61 m² 2-Zimmerwohnung. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten 2 Jahre ist nun ersichtlich, dass das Hausgeld in dieser Gemeinschaft bei lediglich 0,70 €/m² p.a. liegt. Die Instandhaltungsrücklage beträgt 5000,- und es wurden die letzten 10 Jahre offensichtlich keine größeren Sanierungsmaßnahmen (Fassade, Heizung, Dach) durchgeführt. Ich habe nun etwas recherchiert und Rechtsprechung gefunden, die ausführt dass selbst eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 €/m² p.a. einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht genügt. Insofern scheint mir dieser Fall doch sehr bedenklich und ich vermute die Gefahr eines Instandhaltungsstaus und künftiger Sonderumlagen. Wie schätzt Ihr das Ganze konkret ein? Wie hoch sollten Hausgeld und Instandhaltungsrücklage denn beruhigenderweise gemeinhin sein? Vielen Dank! Julian
  4. Hallo Leute, ich wurde für eine Wohnung, deren Nutzen/Lasten Übergang am 1.1.2016 war von der Hausverwaltung (SEV) gefragt, ob die für die Mieterin, die dort bis März 2015 gewohnt hat eine Nebenkostenabrechnung machen sollen. Da der letzte Eigentümer das selber verwaltet hat, gab es da keine Absprachen. Ich habe daraufhin den Alteigentümer kontaktiert und nach Kontaktdaten und Nebenkostenhöhe gefragt. Der hat mir gesagt, dass die Mieterin hinausbefördert wurde, weil sie nicht bezahlt hat. Dazu ein paar Fragen: 1. Wer ist jetzt für eine Nebenkostenabrechnung zuständig? Im Vertrag steht meines Wissens, dass ich alle Rechte und Pflichten übernehme, daher wäre ich davon ausgegangen, dass ich das sein müsste. 2, Kann der Alteigentümer verlangen, dass das Hausgeld bzw. die Nebenkosten für 2015 mit ihm abgerechnet wird? Wir haben dazu nichts im Vertrag ausgemacht. Meiner Meinung nach wäre dem nicht so. Für eine Einschätzung wäre ich dankbar! VG, freeone
  5. Guten Abend Zusammen, Vielen Dank erstmal für die Möglichkeit als Neuling solch einen guten Zugang zu Informationen und für den Austausch zu erhalten. Habe das heutige Webinar leider aufgrund langer Arbeitszeiten verpasst und somit ist es durchaus möglich das meine Frage hier schon beantwortet wurde. Es geht mir generell um das Haugeld bei Eigentumwohnungen. Der Investment Punk gibt hierzu folgende Richtwerte: 1 Zimmer max. 160 € mit Heizung 2 Zimmer max. 220 € mit Heizung Dies ist natürlich sehr allgemein gehalten, zumal die m² hier keine Erwähnung findet. Habe aktuell eine ETW in Aussicht welche mir in vielen Punkten zusagt, leider ist das Hausgeld um einiges höher als bei diesen Richtwerten.Hier kurz die Details: 66 m²; 2 Zimmer; Hausgeld 312 € (176 Betriebskosten [davon 10€ Aufzug, 8€ Reinigung, 23€ Hausmeister] + 136 Rücklagen für Gebäude und Heizungsanlage); die komplette Wohnanlage besteht aus 4 Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 532 Wohnheiten und 376 Garagen/Stellplätzen); diese Wohnung befindet sich in der größten Gemeinschaft mit 244 Wohneinheiten. Oder habe ich hier ein Denkfehler und bei den oberen Werten geht es um die nichtumlagefähigen Kosten? Dann wäre ja doch alles im Rahmen. Würde mich freuen wenn einer der erfahrenen Investoren hier seine Erfahrung mit uns teilen könnte. Viele Grüße, Pascal
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