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  1. Hallo Zusammen, ich bin bald fröhlicher Besitzer einer ETW in Essen-Frillendorf, die ich zwecks Familienvergrößerung selber nutzen werde. In dem Ankaufsprozess habe ich und die Sparkasse die Grunderwerbsteuer immer mit 6,5% vom KP berechnet, was bei nem KP von 154.500 € -> 10.042,50 € ausmacht. Beim Recherchieren bin ich auf mehreren Seiten auf folgende Sonderheiten bzgl. Grunderwerbsteuer und Erbpacht gestoßen: Hier nur mal eine Quelle: Wallstreet-Online "...errechnet sich die Grunderwerbsteuer nicht wie bei einem Kaufgrundstück nach dem gültigen Bodenanteil, sondern sie wird aufgrund der vereinbarten Jahrespacht mit einem festgelegten Vervielfältiger für die Laufzeit des Pachtvertrages ermittelt..." Auf der Suche nach der Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer habe ich folgendes gefunden: Quelle: Steuerklassen.com "Die Berechnung erfolgt nach diesem Schema: Erbbauzins x 12 = Jahreswert Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer" In meinem Beispiel: 100 x 12 = 1200 € 1200 x 14,36 = 17.232 € (Vervielfältiger: Restnutzungsdauer 43 Jahre bei 6,5% Grunderwerbsteuer) 17.232 x 6,5% = 1,120,08 € Habe bei der Sparkasse nachgefragt. Denen ist diese Berechnungsweise gänzlich unbekannt und sie rechnen damit dass das Finanzamt die 10.042,50 € von mir haben möchte. Was meint ihr? Habe ich 'ne Chance auf Minderung der Grunderwerbsteuer? Vielen Dank und Gruß Roman
  2. Hallo Liebe Immopreneur Community, Bin seit vielen Monaten bisher stiller Mitleser und begeistert was hier manche auf die Beine stellen und auch von dem Wissen was hier geteilt wird. Ich persönlich bin schon eine Weile auf der Suche nach meinem ersten Invest, habe aber über die klassischen Wege bisher noch kein Objekt gefunden. Daher habe ich mir mal ein paar Zwangsversteigerungen angeschaut, um mal etwas andere Wege zu gehen. Dies hat mir gezeigt, dass da in meiner Region mit etwas Glück auch für einen Einsteiger ein Einkauf unter Wert möglich sein könnte. Ich möchte beim unten genannten Objekt gerne ernsthaft mit bieten und würde mich über eine Einschätzung eurerseits freuen. Mir ist bewusst, dass die Immobilie einige Schwierigkeiten mit sich bringt, aber darin liegt ja vielleicht auch ein Vorteil. Objektinfos: -Zwangsversteigerung, 41000 Euro Verkehrswert, ca. 7% Kaufnebenkosten -Wohnung 71qm EG, vermietet auf Erbpachtgrundstück -typische Miete für Wohnung & Lage wären 5-5,5 Euro/qm -Makrolage: Kleinstadt Niedersachsen > 50000 Einwohner, großes Einzugsgebiet, leicht sinkende Bevölkerung -Mikrolage: Supermarkt, Apotheke, Ärzte, Schule fussläufig erreichbar; Strasse mittelmäßig befahren; regelmäßige Busanbindung; 2km zur City Meine Einschätzung zu den Risiken, Lösungen: 1) Risiko Mietvertag/Mieterin: - Keine Infos zum Mietvertag außer ,dass die Mieterin eine ältere Dame ist * Eventuell gibt es Möglichkeiten am Tag der Zwangsversteigerung Infos zum Mietvertrag und zur Mieterin zu bekommen? * Annahme geringe Kaltmiete: 70% der aktuell übliche Miete für Berechnung des maximalen Kaufpreises 2) Risiko Erbpachtvertrag: - Restdauer des Erbpachtvertrages unbekannt - Höhe der Erbpacht unbekannt (letzter Eintag im Grundbuch 2008 200Euro/ Jahr) Lösung: * Kann man das eventuell am Tag des Gerichtstermins erfragen? 3) Risiko Finanzierung: - Da Erbpacht, ZV & <50000 Euro klassische Finanzierung vermutlich schwierig? Lösung: -> Hohen EK Anteil mit Ratenkredit -> Zinsen steuerlich absetzbar? -> kein Gebot was nicht notfalls aus EK finanziert werden kann 4) Risiko unbesichtigte Wohnung: -> Gutachten berichtet von gepflegtem Zustand und benennt Mängel, die aus meiner Sicht nicht so gravierend sind -> ähnliche Wohnung im Haus ist mir bekannt -> Haus ist im gepflegtem Zustand, kein Renovierungsstau erkennbar von Außen Persönliche Ziele mit diesem Objekt: -> Lerneffekt Erbpacht, ZV etc. -> Cashflowobjekt -> Vermietung an Rentner (Demographie ist in meiner Region sehr relevant) -> zügig abtilgen (10 Jahre) Meine Rahmenbedingungen: - gute Bonität, gute Schufa, keine Schulden, Einkommen > 3000 - noch keine Immoerfahrung - Alter 29 Also genug Infos hoffe ich. Ich freue mich auch eure Einschätzung. Was sollte ich noch bedenken oder beachten?
  3. Hallo an die Community! Bei unserem Hauskauf vor zwei Jahren habe wir einen Erbbaurechtsvertrag (notariell beurkundet) abgeschlossen, die Höhe der Erbpacht wurde darin erstmals seit langer Zeit erhöht. Seither haben wir zweimal im Jahr 671€ gezahlt. Nun haben wir vor Kurzem ein Schreiben vom Anwalt unseres Erbpachtgebers erhalten: Hierin erhielten wir die Information, dass nun unsere Erbpacht erstmals seit 10 Jahren erhöht wird; der neue halbjährliche Betrag ist 459€, welchen wir zukünftig zahlen müssen. Nun ist unsere Frage: Ist dieses Schreiben überhaupt gültig, da ja komplett falsche Tatsachen darin stehen? Ich würde natürlich gerne den niedrigeren Betrag zahlen - aber in unserem notariell beurkundeten Vertrag steht ja was ganz anderes...... Oder könnte ich zunächst den niedrigeren Betrag gem. des Schreibens zahlen und einfach abwarten, ob eine Reaktion folgt? Danke im Voraus für alle Nachrichten hierzu! Esther H.
  4. Hallo zusammen, bei der Suche nach MFH bin ich auf ein Paket von 2 MFHs getroffen, die aber auf einem Erbpachtgrundstück liegen. Erbpachtgeber ist eine mittelarterliche Stiftung, die Stadt verwaltet das Ganze. Die Pacht wird im Zuge des Verkaufs für 90 Jahre verlängert. Vorteil bei der Lage: in einer mittelgrossen, attraktiven Stadt und direkt an einer grossen Uni gelegen (andere Strassenseite!). IST-Faktor 21 auf Basis der Mietverträge (nach Abzug Erbpacht natürlich, sonst 16!), mit Steigerungspotential auf Faktor 14 durch moderate Anpassung der Mieten (aktuell sehr günstig an WGs gemietet, 600 EUR NKM für 75 qm 3 Zi Wohnung, ich rechne mit 800 EUR NKM in absehbarer Zeit da die Fluktuation hoch ist). Ein bekannter Makler hat mich davon abgeschreckt, als Kapitalanlage in Erbpacht-Immobilien zu investieren, diese seien sehr schwer wieder zu verkaufen und die Erbpacht wird erhöht vom Erbpachtgeber, das sei ein No-Go für eine Kapitalanlage usw. Der Erbpachtvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex was ich relativ vorhersehbar finde (sagen wir mal 2% p.a.). Mein Plan ist, die Objekte zu entwickeln und langfristig Geld damit zu verdienen. Die Kalkulation stimmt und ich habe mit 10 EUR/qm/Jahr Rücklage gerechnet. Ich habe das Gefühl, die Risiken einschätzen zu können. Nun habe ich nach der Kritik ein schlechtes Bauchgefühl. Was sagen die Profis? Finger weg? worauf achten? Freu mich auf Antworten! P.S.: ich bin vom wirtschaftsstark genug um etwas an Risiko zu tragen, mir geht es um die Bewertung des ganzen als Investor.
  5. aweiss

    Erbbaurecht

    Hallo zusammen, ich beschäftige mich bei einem Objekt gerade mit Erbbaurecht. Ist das erste Mal, dass ich mich damit näher auseinandersetze und hab da ein paar Fragen, um etwas Klarheit und Struktur in meinem Kopf zu bekommen. Aber zuerst die Hintergrundinfos: Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahr 1967 mit Laufzeit bis September 2031 (insgesamt 66 Jahre Laufzeit) Erbbauzins ist nicht als Prozentsatz an den Grundstückswert gekoppelt, sondern ist ein fester Betrag mit Wertsicherungsklausel aktueller Erbbauzins: 1,19 €/qm Wohnfläche Gemäß Erbbaurechtsvertrag haben nach Ablauf des Erbbaurechts die Erbbauberechtigten ein Vorrecht auf Erneuerung und Verlängerung des Erbbaurechts. Zusätzlich ist ein generelles, gegenseitiges Vorkaufsrecht der Vertragsparteien vorhanden: d.h. ein Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten an dem Grundstück und ein Vorkaufsrecht des Erbbaugebers an dem Gebäude. Keine weiteren Regelungen bezüglich Ablauf und Erneuerung des Erbbaurechtsvertrag vorhanden. Meine Fragen dazu beziehen sich im Wesentlichen auf den Ablauf des Erbbaurechtsvertrags: Was haltet Ihr generell von Objekten mit Erbbaurecht? Als Investitionsobjekt interessant? Was haltet Ihr von dem Erbbauzins von 1,19 €/qm für München? Preiswert? Teuer? Was ist Euer Eindruck/Erfahrung? Nach § 27 ErbbauRG kann mir der Grundstückseigentümer a) eine Entschädigung für das Gebäude in Höhe von mind. 2/3 des gemeinen Werts (Verkehrswert) oder b) eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrag anbieten. In § 27 Abs. 3 ErbbauRG steht aber auch drin, dass wenn der Erbbauberechtigte die angebotene Verlängerung des Grundstückseigentümer ablehnt, er keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Heißt das dann, wenn man die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags als Hauseigentümer ablehnt, dass dann das Eigentum des Gebäudes ohne irgendeinen Euro Gegenleistung vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Grundstückseigentümer übergeht? Oder hab ich da etwas falsch verstanden? Angenommen ich würde das Objekt nach ca. 10 Jahren verkaufen, also 5 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrags. Das Ding kauft mir doch keiner mehr ab, wenn ich noch nicht sagen kann, ob eine Verlängerung des Erbbaurechts bevorsteht oder ob der Grundstückseigentümer das Haus kauft und eine Entschädigung zahlt. Mein Eindruck ist, dass in Deutschland Wohnungen mit Erbbaurrechtsverträgen einen sehr schlechten Ruf genießen und das gerade bei Käufern. In diesem Umfeld und wenn der Vertrag nur noch ca. 5 Jahre Restlaufzeit hat, dann kauft diese Liegenschaft wahrscheinlich eh keiner oder ich muss entsprechende Preisabschläge vornehmen, wenn ich das Objekt unbedingt loswerden will, oder wie seht Ihr das? Auch wenn die Liegenschaft durch das Erbbaurecht deutlich günstiger ist, würde ich gerne als Investor das Erbbaurecht irgendwie einpreisen bzw. vergleichen, bin aber gerade völlig ratlos wie. Meine Idee ist da folgende: Ich versuche die Entschädigung über aktuelle Vergleichsobjekte auf dem Markt zu schätze und unterstelle das Szenario, dass heute schon der Erbbaupachtvertrag abläuft und der Grundstückseigentümer eine Entschädigung anbieten würde: Hierzu suche ich auf Immobilienscout24 u.a. nach ähnlichen Verkaufsobjekten in ähnlicher Lage, Größe, Bausubstanz, Ausstattung etc. und errechne daraus den aktuellen durchschnittlichen Marktpreis. Nachdem der Marktpreis sowohl den Ertragswert des Gebäudes als auch den Bodenwert enthält, müsste der Bodenwert noch herausgerechnet werden, was ich anhand des Bodenrichtwertes und des Liegenschaftszinses herausbrechen werde, damit ich danach nur noch den reinen Ertragswert des Gebäudes/Wohnung habe. Daraus rechne ich den Anteil von 2/3 heraus, so dass ich dann wüßte wie hoch ungefähr die Entschädigung in Höhe von 2/3 der aktuellen Marktwerte als Vergleichspreis wäre. Liegt dieses Ergebnis deutlich über meinen Angebotspreis wäre es zu meinem Vorteil! Wäre das eine Option für Euch das so zu bewerten? Oder habt Ihr andere Vorschläge/Ideen wie man das Erbbaurecht irgendwie besser bereisen könnte bzw. den Fall des Ablauf des Erbbaurechtsvertrags mit Entschädigungszahlung? Schon mal vielen Dank vorab für die Hinweise, Tipps, Fragen und Diskussionen! Happy to discuss! Viele Grüße Andreas
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