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  1. Hallo zusammen. Ich befasse mich gerade mit der Tabelle des Buches "Erfolg mit Wohnimmobilien" Seite 265 (der 2. Ausgabe) . Bei Objektergebnis nach Zinsen ist ein "steuerlicher Einmaleffekt aus Anfangsinvestition und Finanzierung..." aufgeführt. Kann mir das bitte jemand erklären?
  2. Üblicherweise finden Mieterhöhungen nur nach Modernisierungsmaßnahmen oder bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete statt. Da ich hier im Forum gesehen habe, dass teilweise unvollständige Informationen ausgetauscht wurden, habe ich das Thema hier noch einmal aufgegriffen und zusammengefasst: Welche Überlegungen sollte man als Vermieter zur Indexmiete anstellen: In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt auch für die Ausgangsmiete bei einer Index-Vereinbarung. Die Indexmiete kann für Vermieter interessant sein, wenn die Wohnung bereits zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet wird und „normale“ Mieterhöhungen in nächster Zeit nicht möglich sein werden. Kann man hingegen mit dem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete rechnen, können einem durch die vorschnelle Vereinbarung einer Indexmiete möglicherweise sogar Chancen für Mieterhöhungen verloren gehen. Falls Ihr eine Indexmiete vereinbaren wollt, hier eine Musterklausel, an der Ihr Euch orientieren könnt: „Die Parteien vereinbaren eine Indexmiete. Ausgangspunkt ist der Index für den Monat MM 201X. Steigt oder fällt ab Vertragsbeginn der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, kann jeder Vertragsteil eine der prozentualen Indexänderung entsprechende Anpassung der Miete verlangen. Die Miete muss jedoch, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Das gleiche gilt, wenn und so oft nach einer Erhöhung oder Ermäßigung der Miete der Index steigt oder fällt. Die Änderung der Miete hat durch Erklärung in Textform geltend gemacht zu werden. Dabei ist die jeweils eingetretene Änderung des vereinbarten Indexes anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Im Laufe der Geltungsdauer dieser Vereinbarung kann eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Änderungen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Erhöhungen der Miete nach § 558 BGB sind ausgeschlossen.“ Tipps zu den Formalitäten: Um eine Änderung der Miete verlangen zu können, muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert sein. Die Jahresfrist läuft ab dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetreten ist. Die Frist muss bei Zugang der Erhöhungserklärung abgelaufen sein. Eine vor Ablauf der Jahresfrist abgegebene Erklärung ist unwirksam! Und Vorsicht: Bei vereinbarter Indexmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen! Hingegen ist eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB mit Einschränkungen möglich - beispielsweise, wenn bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt worden sind, „die der Vermieter nicht zu vertreten hat“. Hier ist aber - soweit ersichtlich - nur an Fälle behördlicher Anordnungen oder gesetzlicher Änderungen zu denken. Erhöhungen von Betriebskostenpauschalen nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten sind aber auch bei vereinbarter Indexmiete noch möglich. Hier die Berechnungsmethode mit einem Beispiel: (neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung Beispiel: Letzte Anpassung der Miete zum 1.1.2015 auf 800 Euro Verbraucherpreisindex Januar 2015: 105,6 Punkte Verbraucherpreisindex Januar 2017: 108,1 Punkte (108,1 : 105,6 x 100) – 100 = 2,37 % ->In diesem Beispiel ist demnach eine Mieterhöhung um 18,96 Euro auf 818,96 Euro möglich. Verbraucherpreise für die Indexmiete findet Ihr hier: https://www.destatis.de/ bzw.: http://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html § 557b BGB Indexmiete - gesetzliche Grundlage: https://dejure.org/gesetze/BGB/557b.html
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