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  1. Hi Leute, ich habe vor ein MFH als Kapitalanlage zu kaufen und für die CF Berechnung würde ich gerne wissen wie genau der Grundstückswert vom Finanzamt berechnet wird. Machen dei das mit dem Bodenrichtwert als Grundlage? und könnte man im Notarvertrag festlegen wie hoch der Grundstücksanteil am Kaufpreis ist, damit man einen größeren Gebäudeanteil hat, den man abschreiben kann?
  2. stb_mb

    Die optimale Kaufpreisaufteilung

    Beim Kauf bebauter Grundstück stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Weil der Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt, darf der Kaufpreis nicht abgeschrieben werden. Für den anteiligen Gebäudpreis kann gem. § 7 EStG Abschreibung (steuerrechtlich "Absetzung für Abnutzung") steuermindernd als Werbungskosten abgezogen werden. Daher ist es aus Sicht des Investors vorteilhaft, den Kaufpreis möglichst zu Gunsten des Gebäudeanteils aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat naturgemäß ein gegenläufiges Interesse. Zur Aufteilung des Kaufpreises hat das Bundesfinanzministerium im Jahr 2014 eine Arbeitshilfe in Form einer Exceltabelle veröffentlicht, die im Januar 2016 überarbeitet wurde: http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis-Arbeitshilfe.html In der Arbeitshilfe werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes zu dem Bodenwert auf Basis der Bodenrichtwerte addiert und die sich daraus ergebende Aufteilung auf den Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (siehe unten) übertragen. Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten sind Links in die Tabelle eingearbeitet. Es handelt sich bei der Tabelle nicht um eine die Verwaltung bindende Anweisung, sondern um ein qualifiziertes Schätzwerkzeug. Somit sind begründete Abweichungen von der so ermittelten Aufteilung möglich. Mit der o.g. überarbeiteten Fassung ist es auch möglich, ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes Bewertungsbaujahr zugrundezulegen, wenn größere Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit erfolgt sind. Bei dem Bodenrichtwert ist beispielsweise zu beachten, dass ein minderausgenutztes Grundstück (zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) nicht ausgenutzt) weniger wert ist. Dafür gibt es Umrechnungskoeffiezienten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Weitere Wertminderungen können etwa durch die Mikrolage - vielbefahrene Straße, Bahnlinie angrenzend - ergeben, die u.U. von den Bodenrichtwerten nicht erfasst werden. Bei den Normalherstellungskosten des Gebäudes können sich Abweichungen zu den bundeseinheitlich normierten Werten ergeben - z.B. Mehrkosten durch geologische Besonderheiten, eine besondere Ausstattung des Gebäudes oder ein überdurchschnittliches Lohnniveau in bestimmten Ballungsräumen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a. Notar- und Gerichtskosten für den Abschluss des Kaufvertrags und die Maklerkosten, jedoch nicht die miterworbene WEG-Rücklage bei ETW. Notar- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Eintragung von Grundschulden gehören als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Nach einem BFH-Urteil vom 16.09.2015 (Az. IX R 12/14) ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich anzuerkennen, soweit sie nicht offensichtlich rechtsmißbräuchlich ist.
  3. Hallo, habe als Kapitalanlage eine Wohnung in München gekauft.(BJ 1969 im MFH). Der Steuerberater hat die Kaufpreisaufteilung pauschal 30 / 70 (Bodenwert / Gebäudewert) gemacht. Der Finanzamt hat eigene Berechnung und schlägt 60 / 40 vor. Der Gebäudewert nur 40%, was ich abschreiben kann. 1. hat ein Sinn Wiederspruch schreiben und kann damit etwas erreichen? 2. wie kann ich dann begründen damit Finanzamt das erkennt.
  4. Hallo liebe Community, Ich bin gerade dabei ein zweites Mehrfamilienhaus zu kaufen, habe aber beim Kauf von meinem ersten Objekt einen Fehler gemacht und zwar habe ich im Notarvertrag keine Aufteilung vom Grundstück und Gebäude gemacht. Zum Glück ist das ein großes Mehrfamilienhaus auf kleinem Grundstück. Nun möchte ich aber mein zweites Objekt kaufen, da ist die Situation ein wenig anders, nämlich genau umgekehrt. Bevor ich euch die Daten nenne, schildere ich mein Problem. Ich habe etwas gelesen das man Grund und Gebäude auch zu 20/80% angeben kann bei der AfA. Wenn ich mir die Excel Tabelle von der baufinanzierungsseite anschaue und berechne habe ich da. 65% AfA vom Kaufpreis für mein Gebäude. Ich würde gerne Wissen, wie viel ich im Notarvertrag festhalten soll, für Gebäude und Grund. Bzw wie viel ich festhalten kann damit es keinen Ärger gibt. Daten zum Objekt: Kaufpreis 240.000€ Nebenkosten 28.800€ Wohnfläche 252 m2 Grundstück 472 m2 Bodenrichtwert 150€/m2 Auf dem Grundstück sind 5 Garagen Die gepflasterten Steine vor den Garagen auch gesondert angeben beim Notarvertrag? Ich bedanke mich im Vorraus für euch Tipps & Tricks Liebe Grüße Pascal
  5. Marco Hofmann

    Wann ist eine Immobilie Abgeschrieben?

    Hallo Zusammen, Kann man nach dem kauf einer Immobilie die älter als 50 Jahre ist diese noch mit 2% p.a. abschreiben oder gelten die 50 Jahre neu nach jeder Kernsanierung?