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Michael Fritz

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  1. Ja es geht voran: Ich nehme jetzt jemanden mit Bauträgerkonzession ins Boot. Er unterstützt mich bei der Abwicklung des Baus und des Verkaufs. Mein Berater und Architekt kennt ihn bzw. hat ihn mir empfohlen. Die Baudurchführung wird durch einen GU erfolgen. Mit diesem "Dreigestirn" werde ich starten. Der Businessplan ist fertig. Als Nächstes gehe ich damit auf die Bank Vorort zu. Im Juni werde ich mal runter fliegen und eine persönliche Runde mit allen Beteiligten drehen. Wenn alles klappt ist die Phase "1 Projektvorbereitung" abgeschlossen und ich steige in Phase "2 Planung & Verkaufsvorbereitung ein" ein. Ich peile Juli / August an.
  2. Guter Punkt. Zudem habe ich eben von der Salzburger Wirtschaftskammer erfahren, dass die Voraussetzungen eines Bauträgers (Stichwort produzieren und verkaufen) in Österreich anders als in Deutschland geregelt sind. In Österreich benötigt man im Vorfeld eine erfolgreiche Bauträgerbefähigungsprüfung inkl. 1-2 Jahre Praxis. Da muss ich nochmal eine Runde fliegen und ein paar Dinge klären.
  3. Genau. Ich gehe im Moment davon aus, wenn ich das Grundstück einem Bauträger verkaufen würde, so bliebe mir nur 1 Wohnung. Genau so hat es ein Bekannter gemacht, der 0 Risiko, kein Hirnschmalz und keine Zeit investieren wollte. Wenn ich selber der Bauträger (mit Unterst. eines ortskundigem Architekten/Planers/Leitung) bin, so mein Plan, blieben mir 2 Wohnungen.
  4. Gute Punkte! Bei den Referenzen müsste ich auf jene meines Architekten/Projektplaners verweisen. Verhaften ist auch ein Stichpunkt. Als privater Bauträger hafte ich mit meinem Privatvermögen... Auch hier gilt als augenblickliche Gegenmaßnahme: Erst muss alles vorab im Sack sein. Wenn nicht, dann nicht.
  5. Bezüglich Vorab/Blindverkauf: Da sehe ich auch ein Risiko. Obwohl es in meinem Umfeld eine Reihe von Neu ETW Käufer gibt, die vorab gekauft haben. Meine Gegenmaßnahme: Erst alle verkaufen. Wenn nicht, dann halt nicht. Bezüglich möglichen Preisabschlag. Ist natürlich möglich. Meine Gegenmaßnahme via Argumentation: Provisionsfrei!
  6. Das sind zwei gute Fragen. Zu 1) Verkaufen will ich nicht, da ich an dem Grundstück und der Gegend hänge. Ist noch immer meine zweite Heimat. Außerdem würden mich 2 vergleichbare ETWs min. 600.000 inkl. NK kosten. Das ist deutlich über dem Grundstückswert. Zu 2) Die Verkaufsabwicklung sehe ich im Augenblick auch als größtes Risiko ein. Mein Plan ist es ohne Makler auszukommen und über Immoscout zu gehen. Erst wenn ich im Vorfeld (!) alle 4 verkauft habe, möchte ich loslegen. Kann noch überhaupt nicht abschätzen, ob das zu naiv gedacht ist?! Hat hier eventuell jemand Erfahrungen beim Verkauf von Neubau ETWs?? VG Mike
  7. Ok, ich fahre jetzt Plan B: Verkaufen als ETW! Hier ist der konkrete Plan. Das klingt doch besser, oder?
  8. Ich möchte gerne mein geplantes MFH Projektvorhaben in Österreich / Salzburg kurz vorstellen. Habe das Vorhaben bereits einmal hier gepostet, allerdings mit einer anderen Prämisse: Bauen und dann Vermieten. Das Ergebnis ist schnell und kurz zusammengefasst: Es lohnt sich nicht! Details könnt er gerne im anderen Thread nachlesen. Daher mein neuer Ansatz: Bauen und dann einzeln die ETWs verkaufen bzw. 2 ETWs selber behalten. Hier sind die Rahmenparameter: Das Grundstück gehört mir (1.000 m2) Geplant ist ein MFH mit 6 Wohneinheiten (Mix aus 2 und 3 Zi Wohnungen) Projektentwurf durch Architekt ist fertig. Geschätzte Bausumme für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO Netto (=1.023 Mio inkl. Mwst) Plus Projektierungskosten (89.000) , Reserve / Puffer 10% (102.000), Bankkosten für 1 bis 1,5 Jahre geplante Bauzeit (48.000) Gesamtvolumen: 1.26 Mio inkl. Mwst Im Augenblick werden im Umfeld neue ETWs für 4.600 EURO pro m2 zum Verkauf angeboten. Mein Plan sieht so aus: Ich biete 4 der ETWs zum Verkauf an. Und möchte gerne 2 behalten. Die 4 ETWs haben in Summe 270 m2. Das wären 1.24 Mio. Verkaufserlös. Die restlichen 2 ETW möchte ich gerne behalten und später für 10 EURO kalt vermieten. Das wären 1.300 EURO Netto Kaltmiete monatlich. Das Ergebnis wäre dann zusammenfasst: Ich habe das Grundstück in zwei ETWs verwandelt die mir gehören. Noch dazu bringen diese einen regelmäßigen Erlös. Das Risiko hält sich dabei in Grenzen, da ich erst baue, wenn ich 4 Käufer habe. So zumindest der Plan. Was haltet ihr davon? Viele Grüße und Dank im Voraus für Eure Meinungen Mike
  9. Ich möchte jetzt gerne mal in der Runde für alle ausführlichen und kompetenten Ratschläge bedanken! Echt Klasse! 😀 Auch wenn es für mich aller Voraussicht bedeutet, dass ich das Mietmodell nicht machen werde. Ich werde erst mal ein paar Dinge klären. Vielleicht ist es ja doch möglich über einen Verkauf der einzelnen Wohnungen zu gehen. Falls diese Option möglich ist, würde ich mich nochmal melden.
  10. Danke für dein Feedback. Ja, ich habe jetzt verstanden, dass Neubau Immos mit einem Mietmodell hinsichtlich der Rendite nicht der Kracher sind. Es sei denn man baut mitten in Berlin oder München. Die Baukosten sind halt hoch. Die Frage ist aus meiner Sicht, welchen Anspruch man an die Rendite stellt. Was ist hoch? Was ist genug? Was zu wenig? Mein Fokus ist: Kein EK. Langfristige Anlage. Das Vorhaben soll sich selber tragen. Grundstücksverkauf ist bei mir keine Option.
  11. Danke Dir für die klare Einschätzung! Mein Ansatz ist jetzt folgender: Falls der 20% Vorsteuerabzug klappt, käme ich unter eine Mio. Dann sähe der Faktor besser aus (ich will keinen Reibach machen, sondern langfristig denken) Als Risikoabsicherung im Betrieb, könnte ich dann (zur Not) einzelne Wohnungen verkaufen. PS: Ein Verkauf des Grundstücks kommt zum jetzigen Zeitpunkt nicht in Frage.
  12. Mhh. Wenn das so wäre, warum wird dann hier überall auf allen restlichen Flächen gebaut, wie verrückt. Ich rede von Bergisch Gladbach/Refrath. Hier ist die Kaltmiete auch nicht viel höher als 10 Euro...
  13. Danke Tobias für dein Feedback! Ja mit der Bank (Raika Salzburg) hatte ich schon Kontakt. Sie kennen den Markt und auch die Daumenregeln bei der Kalkulation. Von denen erwarte ich eine finale QS vor der Kreditvergabe. Hier gibts auch einen persönlichen Kontakt.
  14. Spätestens jetzt muss ich mich nochmal „outen“: Ich bin Österreicher, sprich ein sog. Auslandsösterreicher welcher (sehr glücklich) in Deutschland lebt 😃. Demnach kann ich wohl eine UID in AUT beantragen und die Vorsteuer in AUT geltend machen. In AUT sind übrigens Mietimmobilien Mwst pflichtig und daher kann ich die Vorsteuer bei Bauaufwendungen zurückholen. Hier ist auch ein Link dazu: https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html
  15. Danke für dein Feedback. Aber kannst du eventuell das etwas näher ausführen? Ist 2100 Euro pro m2 etwa zu hoch angesetzt? Sind die Bauleitungskosten zu hoch? Ist die Miete zu wenig? Zu deiner Frage: Ich verspreche mir damit, dass ich mit dem vererbten Grundstück etwas Vernünftiges mache.
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