Michael Fritz

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  1. Ich möchte gerne mein geplantes MFH Projektvorhaben in Österreich / Salzburg kurz vorstellen. Habe das Vorhaben bereits einmal hier gepostet, allerdings mit einer anderen Prämisse: Bauen und dann Vermieten. Das Ergebnis ist schnell und kurz zusammengefasst: Es lohnt sich nicht! Details könnt er gerne im anderen Thread nachlesen. Daher mein neuer Ansatz: Bauen und dann einzeln die ETWs verkaufen bzw. 2 ETWs selber behalten. Hier sind die Rahmenparameter: Das Grundstück gehört mir (1.000 m2) Geplant ist ein MFH mit 6 Wohneinheiten (Mix aus 2 und 3 Zi Wohnungen) Projektentwurf durch Architekt ist fertig. Geschätzte Bausumme für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO Netto (=1.023 Mio inkl. Mwst) Plus Projektierungskosten (89.000) , Reserve / Puffer 10% (102.000), Bankkosten für 1 bis 1,5 Jahre geplante Bauzeit (48.000) Gesamtvolumen: 1.26 Mio inkl. Mwst Im Augenblick werden im Umfeld neue ETWs für 4.600 EURO pro m2 zum Verkauf angeboten. Mein Plan sieht so aus: Ich biete 4 der ETWs zum Verkauf an. Und möchte gerne 2 behalten. Die 4 ETWs haben in Summe 270 m2. Das wären 1.24 Mio. Verkaufserlös. Die restlichen 2 ETW möchte ich gerne behalten und später für 10 EURO kalt vermieten. Das wären 1.300 EURO Netto Kaltmiete monatlich. Das Ergebnis wäre dann zusammenfasst: Ich habe das Grundstück in zwei ETWs verwandelt die mir gehören. Noch dazu bringen diese einen regelmäßigen Erlös. Das Risiko hält sich dabei in Grenzen, da ich erst baue, wenn ich 4 Käufer habe. So zumindest der Plan. Was haltet ihr davon? Viele Grüße und Dank im Voraus für Eure Meinungen Mike
  2. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Ich möchte jetzt gerne mal in der Runde für alle ausführlichen und kompetenten Ratschläge bedanken! Echt Klasse! 😀 Auch wenn es für mich aller Voraussicht bedeutet, dass ich das Mietmodell nicht machen werde. Ich werde erst mal ein paar Dinge klären. Vielleicht ist es ja doch möglich über einen Verkauf der einzelnen Wohnungen zu gehen. Falls diese Option möglich ist, würde ich mich nochmal melden.
  3. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Danke für dein Feedback. Ja, ich habe jetzt verstanden, dass Neubau Immos mit einem Mietmodell hinsichtlich der Rendite nicht der Kracher sind. Es sei denn man baut mitten in Berlin oder München. Die Baukosten sind halt hoch. Die Frage ist aus meiner Sicht, welchen Anspruch man an die Rendite stellt. Was ist hoch? Was ist genug? Was zu wenig? Mein Fokus ist: Kein EK. Langfristige Anlage. Das Vorhaben soll sich selber tragen. Grundstücksverkauf ist bei mir keine Option.
  4. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Danke Dir für die klare Einschätzung! Mein Ansatz ist jetzt folgender: Falls der 20% Vorsteuerabzug klappt, käme ich unter eine Mio. Dann sähe der Faktor besser aus (ich will keinen Reibach machen, sondern langfristig denken) Als Risikoabsicherung im Betrieb, könnte ich dann (zur Not) einzelne Wohnungen verkaufen. PS: Ein Verkauf des Grundstücks kommt zum jetzigen Zeitpunkt nicht in Frage.
  5. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Mhh. Wenn das so wäre, warum wird dann hier überall auf allen restlichen Flächen gebaut, wie verrückt. Ich rede von Bergisch Gladbach/Refrath. Hier ist die Kaltmiete auch nicht viel höher als 10 Euro...
  6. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Danke Tobias für dein Feedback! Ja mit der Bank (Raika Salzburg) hatte ich schon Kontakt. Sie kennen den Markt und auch die Daumenregeln bei der Kalkulation. Von denen erwarte ich eine finale QS vor der Kreditvergabe. Hier gibts auch einen persönlichen Kontakt.
  7. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Spätestens jetzt muss ich mich nochmal „outen“: Ich bin Österreicher, sprich ein sog. Auslandsösterreicher welcher (sehr glücklich) in Deutschland lebt 😃. Demnach kann ich wohl eine UID in AUT beantragen und die Vorsteuer in AUT geltend machen. In AUT sind übrigens Mietimmobilien Mwst pflichtig und daher kann ich die Vorsteuer bei Bauaufwendungen zurückholen. Hier ist auch ein Link dazu: https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html
  8. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Danke für dein Feedback. Aber kannst du eventuell das etwas näher ausführen? Ist 2100 Euro pro m2 etwa zu hoch angesetzt? Sind die Bauleitungskosten zu hoch? Ist die Miete zu wenig? Zu deiner Frage: Ich verspreche mir damit, dass ich mit dem vererbten Grundstück etwas Vernünftiges mache.
  9. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Hat mir die österreichische Steuerberaterin erzählt. Das Haus entsteht in AUT. Ich wohne in GER.
  10. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    An alle Interessierten möchte ich gerne ein kurzes Update zu meinem MFH Bauvorhaben geben: Ich habe jetzt einen groben Projektentwurf inkl. Kostenkalkulation für das MFH (6 Wohneinheiten) vom Architekten erhalten. Geschätzte Bausumme Netto ohne Mwst für 406m2 Wohnfläche x 2.100 EURO/m2 = 852.600 EURO Plus Planungsleistungen und Bauaufsicht und Vermesser = 75.000 EURO Ergibt in Summe: 927.600 EURO ohne Mwst. Die Mwst bekomme ich als Privatperson im Nachklapp zurück - muss sie aber m.E. erst mal reinnehmen. Gesamtvolumen: ca. 1.2 Mio (inkl. Mwst und 5% Puffer) Was haltet ihr davon? Habe ich einen Denkfehler drin? Bezüglich Kalkulation des Betriebs stecke ich noch in den Anfängen. Das Gespräch mit der Bank gab's noch nicht. Kommt jetzt dran. Ich rechne mit 10 EURO Nettokaltmiete. Das ist ortsüblich und eher defensiv gerechnet. Möchte mit 0 Eigenkapital reingehen - und das Grundstück (Wert zw. 250.000 und 300.000 EURO) als Sicherheit für die Bank nehmen. Mit welchen Bewirtschaftungskosten sollte ich rechnen? (% oder Wert) Welcher Kapitaldienst (Zins + Tilgung) macht Sinn? Und die letzte Frage an die ganz Erfahrenen: Lohnt sich die Sache überhaupt? (Cashflow sollte da sein, muss aber nicht groß sein) Herzliche Grüße Mike
  11. Michael Fritz

    Kosten für groben MFH Projektentwurf

    Ja, das Baurecht ist geklärt. Vielen Dank für die zahlreichen hilfreichen Antworten!
  12. Hallo zusammen, ich möchte ein MFH mit voraus. 6 Einheiten mit durchschn. 60m2 (Summe also 360 m2) bauen lassen. Grundstück ist in Salzburg vorhanden. Bin bereits mit einer Bank bezüglich Finanzierung in Kontakt. Diese benötigt im Vorfeld u.a. einen groben Projektwurf. Wie komme ich an so etwas am Besten ran? Wie viel kostet so ein Entwurf in etwa? Macht das ein Architekt auch in Vorleistung? VG Michael
  13. Michael Fritz

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    Super App!